3.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng quy định pháp luật về giả
3.3.1. Tăng cường quảnlý Nhà nước đối với công tác khảo sát, lập phương án bồ
án bồi thường, hỗ trợ
Thứ nhất, hồn chỉnh bản đồ địa chính tỷ lệ 1/2000
Trong cơng tác quản lý Nhà nước về GPMB, UBND thị xã Đơng Triều cần có Kế hoạch cũng như kiểm tra, giám sát các nội dung về điều tra, khảo sát, lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư, đây là cơ sở để thực hiện những các bước tiếp theo trong quy trình thực hiện dự án. Những hạn chế của công tác này làm ảnh hưởng đến nhiệm vụ quản lý đất đai ở các địa phương và trực tiếp là công tác xây dựng dự án đền bù thiệt hại trong cơng tác giải phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Do vậy, cần hồn chỉnh bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500, 1/2000 trong thời gian sớm nhất. Để làm được điều đó cần thực hiện các nhiệm vụ sau đây:
UBND thị xã phối hợp với Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường để xây dựng kế hoạch đo đạc, lập bản đồ địa chính. Với những nơi đã có bản đồ địa chính thì hồn thiện bổ sung cho chính xác, kịp thời với những thay đổi.
Chỉ đạo UBND các xã, thị trấn thực hiện việc xác nhận nguồn gốc đất, hồ sơ phục vụ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cấp kinh phí cho việc lập bản đồ hiện trạng đất ở, đất nông nghiệp ở các địa phương.
Thực hiện nghiêm các quy định của Nhà nước về quy hoạch, xây dựng và đơ thị, tránh tình trạng chồng lấn quy hoạch.
Thứ hai, quản lý kế hoạch sử dụng đất cho phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị trong địa bàn thị xã
Quy hoạch xây dựng đô thị phải được nghiên cứu một cách nghiêm túc, đồng bộ, có cơ sở khoa học càng chi tiết càng tốt. Và phải tuyệt mật khi chưa được cấp có thẩm quyền xét duyệt. Khi quy hoạch nhà đất đã được duyệt thì phải cơng khai hố để mọi người dân biết và có thể tham gia ý kiến cụ thể. Mọi mua bán đất thuộc diện quy hoạch đều là bất hợp pháp. Nhà xây dựng thêm, làm nhà mới sau khi quy hoạch được công bố đều khơng tính giá trị đền bù. Quy hoạch chung chung không sát thực tế, điều chỉnh, sửa chữa nhiều lần không ấn định thời gian thực hiện sẽ tạo tâm lý khơng tốt trong lịng dân.
Để phù hợp với quy hoạch chung của tỉnh và hình thành một số khu cơng nghiệp mới, UBND thị xã cần phải cân đối chính sách, thực hiện phát triển các khu vực dân cư, đặc biệt là các điểm giao thơng trọng yếu. Tránh tình trạng xin, cấp dự án không phù hợp với quy hoạch dẫn đến khó khăn cho cơng tác giải phóng mặt bằng sau này. Cần ưu tiên những vùng đất nơng nghiệp khó canh tác, sản xuất hoặc năng suất không cao cho thực hiện dự án để đảm bảo an ninh lương thực. Đồng thời nghiên cứu đánh giá tác động mơi trường để tránh tình trạng ơ nhiễm sau này.
3.3.2. Tăng cường quản lý nhà nước đối với việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ
Thứ nhất, tăng cường quản lý nhà nước về quản lý đất đai
bán, chuyển nhượng đất đặc biệt là đất lúa và việc chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. Các loại hồ sơ và số liệu về đất đai phải đảm bảo độ chính xác, chỉnh lý bản đồ địa chính thường xuyên cho phù hợp với hiện trạng đất đai. Xử lý nghiêm minh các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, lấn chiếm đất đai. Quản lý đất công chặt chẽ, những trường hợp đất khai hoang của các hộ dân cần kiểm tra cấp GCNQSD đất ngay, giải quyết tranh chấp đất đai kịp thời tránh gây mất đoàn kết trong Nhân dân.
Tăng cường thanh tra, kiểm tra trong lĩnh vực quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là kiểm tra việc việc sử dụng đất của các nhà đầu tư, đồng thời xử lý nghiêm những cán bộ thao túng, cố tình làm trái gây ảnh hưởng xấu đến quyền lợi của công dân, đến công tác GPMB.
Tiến hành rà soát tiến độ đối với các dự án đã được chấp thuận và đang triển khai trên địa bàn, đối với những dự án mà chủ dự án cố ý kéo dài tiến độ, chậm thực hiện mà khơng có lý do chính đáng, UBND thị xã nên đề nghị với UBND tỉnh Quảng Ninh thu hồi giấy phép đầu tư và chấm dứt hiệu lực chấp thuận đầu tư.
Lựa chọn các nhà đầu tư thực sự có năng lực tài chính, kỹ thuật, sử dụng nhiều lao động đóng góp nhiều ngân sách cho Nhà nước để triển khai các dự án trên địa bàn nhằm hạn chế chấp thuận các dự án khơng khả thi và nhà đầu tư khơng có năng lực. Tập trung giải quyết dứt điểm những tồn tại, vướng mắc về bồi thường GPMB để xóa tan những ý kiến, những tin đồn, những hoài nghi trong Nhân dân và thể hiện tính nghiêm minh của pháp luật, sự cơng khai, minh bạch, công bằng trong công tác GPMB.
Thứ hai, triệt để thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người dân thuộc diện di dời
Có thể nói, cơng tác bồi thường, hỗ trợ cư đóng vai trị tích cực, là điều kiện quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và là động lực chính vừa thu hút đầu tư, vừa đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thị xã Đông Triều nhưng đồng thời cũng ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân. Các tổ chức Đảng, chính quyền và người dân cần xác định công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư là công việc của cả hệ thống chính trị theo hướng tổ chức Đảng tập trung lãnh đạo,
chính quyền tích cực triển khai thực hiện, các đồn thể tích cực vận động nhân dân thực hiện. Trong thời gian triển khai thực hiện các dự án, dù lớn hay nhỏ, các cấp ủy đảng, chính quyền địa phương, các đồn thể đều nêu cao tinh thần trách nhiệm trong công tác phối hợp thực hiện nhiệm vụ.
Cần Quy định thống nhất và chi tiết hệ thống văn bản pháp luật đất đai, chính sách bồi thường GPMB. Bổ sung các quy định liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đảm bảo được ba yếu tố: Phù hợp, thống nhất và đồng bộ.
Định giá đất để áp dụng cho việc bồi thường GPMB phải đảm bảo sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tránh trường hợp có sự chênh lệch quá cao. Cần có phương án điều chỉnh giá bồi thường sát với giá thực tế ở từng thời điểm tiến tới hài hòa giữa quyền lợi của người dân và Nhà nước. Giá đất của những địa phương giáp với các đô thị, các trung tâm nên định giá cao hơn hoặc có chính sách hỗ trợ khác để giảm bớt sự chênh lệch.
Giá bồi thường tài sản, cây cối không được định giá hàng năm như giá đất, trong khi giá cả thị trường thường xuyên biến động dẫn đến không đảm bảo quyền lợi của người dân. Do đó giá tài sản, cây cối để áp dụng cho việc bồi thường GPMB cũng nên quy định cho từng năm và có phương án điều chỉnh trong năm nếu có biến động lớn trong năm đó.
Chính sách hỗ trợ cần có tính thuyết phục đối với người dân giúp họ giảm bớt thiệt hại khi bị thu hồi đất và giúp họ khôi phục cuộc sống cũng như tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất có nguồn thu nhập mới.
Ngồi việc hỗ trợ bằng tiền cần phải có các phương án đào tạo nghề và tạo việc làm cho những lao động của các hộ bị thu hồi đất như: Mở rộng các làng nghề hiện có, phát triển thêm làng nghề mới, các mơ hình sản xuất thu hút lao động để giải quyết lao động trên địa bàn, đặc biệt là lao động của các hộ có đất bị thu hồi; đào tạo nghề giải quyết việc làm cho lao động nông thôn và đào tạo nghề giải quyết việc làm cho lao động ở khu vực có đất thu hồi GPMB cho phát triển kinh tế - xã hội.
Khi xác định được đối tượng đủ điều kiện được bồi thường, hỗ trợ theo quy định, đã có quyết định thu hồi đất, đã có quyết định phê duyệt phương án thì phải tiến hành chi trả tiền đồng loạt cho tất cả các hộ, không nên chi trả từng phần từng khu
vực gây ra bức xúc trong Nhân dân.
-Quản lý tốt tiến độ thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ: Cần có sự chỉ đạo sát sao, kịp thời của các cấp uỷ Đảng, nhất là của UBND tỉnh Quảng Ninh, UBND thị xã Đông Triều để kịp thời chỉ đạo giải quyết những vướng mắc, tồn tại về cơ chế, chính sách chưa phù hợp.Tổ chức thực hiện phải đảm bảo minh bạch, công khai, đúng pháp luật, kết hợp giữa vận động tuyên truyền, thuyết phục với các biện pháp xử lý về kinh tế và pháp luật. Nghiên cứu và đề xuất với tỉnh để rút ngắn thời gian thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng, chú trọng cơng tác thanh tra, kiểm tra kịp thời giải quyết dứt điểm khiếu nại, không để xảy ra những vụ việc phức tạp, kéo dài. Trong việc phổ biến, cung cấp thơng tin về cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng cần phối kết hợp giữa các cấp, ngành cơ quan báo chí, giúp cho cơng tác tun truyền thực sự có hiệu quả.
-Giải pháp về ổn định, phát triển thị trường bất động sản: Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh thị xã Đông Triều và tỉnh Quảng Ninh cần tiến hành những công việc sau: Các quỹ đất trên địa bàn thị xã Đông Triều như quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất chưa sử dụng, đất chuyên dùng dành cho việc thực hiện các dự án đầu tư xây dựng phát triển Đô thị, phát triển kinh tế - xã hội vẫn còn nhiều do vậy cần quy hoạch chi tiết. Xây dựng cơ sở pháp lý cho việc phát triển thị trường bất động sản bằng cách thành lập một cơ quan cấp thành phố chuyên trách về định giá cho sát với thị trường và thống nhất quản lý về lĩnh vực này. Cung cấp các đồ án quy hoạch xây dựng với chất lượng tốt, có sức hấp dẫn đầu tư cao, đảm bảo ngay sau khi quy hoạch được công bố các nhà đầu tư thuộc mọi thành phần kinh tế sẵn sàng bỏ vốn thực hiện. Tổ chức đầu tư xây dựng trước kết cấu hạ tầng cấp thoát nước, hệ thống điện để các chủ đầu tư có thể thực hiện nhanh chóng các dự án cũng như cung cấp kịp thời cho thị trường các sản phẩm tốt nhất. Dựa trên yếu tố thị trường để ban hành giá áp dụng cho cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng là chủ trương chính sách của Nhà nước trong thời gian hiện nay. Đây vốn là yêu cầu tất yếu đối với sự phát triển kinh tế theo thị trường, vừa đảm bảo phát triển thị trường bất động sản,vừa đảm bảo được lợi ích của các bên tham gia thị trường và Nhà nước.
như tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất có nguồn thu nhập mới là vấn đề cần quan tâm, điều này không chỉ là trách nhiệm của chủ đầu tư mà còn là trách nhiệm của cả chính quyền địa phương. Một mặt phải bảo đảm cho người dân bị ảnh hưởng do bị thu hồi đất có cuộc sống tốt hơn hoặc ít nhất bằng trước lúc di chuyển, mặt khác như một biện pháp hữu hiệu hạn chế giải quyết những hậu quả xấu khác. Do vậy, cần có những chính sách, biện pháp khơi phục cuộc sống cho họ như: Hỗ trợ đào tạo chuyển nghề, tuyển dụng lao động, hỗ trợ chuyển dịch cơ cấu kinh tế...Nếu áp dụng được các giải pháp tổng thể về việc xác định giá đất để đưa ra được giá đất tính bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng sát với thực tế và cân đối hài hòa được các nguồn lợi của nhà nước và của người dân (thu ngân sách từ nộp tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất...) thì người dân sẽ đồng tình hợp tác trong kiểm đếm nhận đền bù, như vậy sẽ đẩy nhanh được tiến độ giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.
3.3.3.Giải pháp đối với việc thực hiện tái định cư thu hồi đất cho dự án đầutư tư
- Về chính sách này, những năm vừa qua cho thấy: việc xây dựng các khu tái định cư của các dự án rất bị động, thiếu đồng bộ nhất là các dự án thuộc nguồn vốn trung ương, trong đó tồn tại lớn nhất là cơ sở hạ tầng khu tái định cư không được đầu tư theo quy định hoặc đầu tư nửa vời. Các dự án thiếu biện pháp khôi phục nguồn thu nhập tại nơi ở mới cho người được bố trí tái định cư. Các cơng trình xây dựng khu cơng nghiệp phương án đền bù, tái định cư do chủ dự án lập, Hội đồng Bồi thường giải phóng mặt bằng chỉ tham gia với tư cách tư vấn vì vậy trách nhiệm của chính quyền địa phương thường không cao và là nguyên nhân làm giảm hiệu lực pháp luật của các chính sách đền bù và tái định cư ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng. Nguồn đất xây dựng các khu tái định cư ở khu dân cư nông thôn, việc thu hồi đất ảnh hưởng đến tập quán sinh hoạt của người dân, đất giao mới có quy mơ diện tích nhỏ như hiện nay không đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt và sản xuất nông nghiệp của người dân như: nhà phải có sân phơi, gần gũi với họ hàng, đi lại thuận tiện...
Vì vậy, cần quy định rõ thêm dự án nào có khu tái định cư và quy trình thẩm định kế hoạch tái định cư cụ thể giúp cho người bị thu hồi đất khơng thiệt thịi và ổn
định cuộc sống sau khi giải toả.
Đối với các khoản chi phí (hiện nay đang gọi là hỗ trợ) cần giao quyền chủ động hơn nữa cho các địa phương trong việc đưa ra các quyết định cụ thể, do đó khơng nên đưa ra các quy định quá chi tiết về số lượng tiền hoặc tỷ lệ % chi phí hỗ trợ. Nhà nước cần có chính sách về trợ cấp khó khăn cho các đối tượng khơng cịn đất sản xuất nông nghiệp, nghiên cứu, thử nghiệm dự án phục hồi, tái tạo thu nhập cho những hộ nông dân ở những khu vực có diện tích đất nơng nghiệp bị thu hồi lớn bằng chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tạo chỗ làm việc mới, ổn định đời sống. Các dự án quy hoạch chi tiết cần quan tâm đến hiện trạng sử dụng đất, hạn chế tối đa việc di dời các hộ dân nằm trong phạm vi dự án. Các dự án đầu tư khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu du lịch, khu dịch vụ lớn cần phải đảm bảo cơ sở hạ tầng cho các khu dân cư cũ giáp ranh, tạo điều kiện sinh hoạt tương đương theo hướng đơ thị hố.
Đối với các dự án phải tổ chức di dân để giải phóng mặt bằng chưa quy định cụ thể trách nhiệm và quyền lợi của chủ đầu tư trong việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu di dân tái định cư nhất là đối với các dự án phải thực hiện tái định cư tại chỗ. Nhà nước chưa có chính sách chiến lược nhằm triển khai các dự án tái định cư cũng như chưa có hỗ trợ cụ thể về tài chính cơ chế chính sách về đầu tư đối với dự án xây dựng khu tái định cư. Thực tế để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng khi triển khai các dự án đầu tư, công tác chuẩn bị quỹ đất và quỹ nhà ở phục vụ tái định cư cho các đối tượng phải di dời cần phải chủ động đi trước một bước.
- về xây dựng đồng bộ khu tái định cư: Đây là một khâu quan trọng quyết định tới sự thành công hay thất bại của một phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng đặc biệt là các dự án phải sử dụng nhiều đất, di chuyển nhiều dân. Đối với người dân thì phải rời bỏ nhà cửa, ruộng vườn là một bất đắc dĩ. Khi đến nơi ở mới những vấn đề họ quan tâm là việc làm, điều kiện sinh hoạt như giao thông, điện nước.Do đó cần