CHƯƠNG V : KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH
5.4 HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO
Đề tài mới chỉ tập trung vào việc phân tích các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP. HCM đối với cao ốc văn phòng cho thuê
hạng B. Tuy nhiên, để giúp thị trường có thêm thơng tin và xác định giá cao ốc văn phòng cho thuê một cách phù hợp và có hiệu quả về các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại TP. HCM cần phải khảo sát thêm các cao ốc văn phòng cho thuê hạng A và C và mở rộng phạm vi khảo sát.
TĨM TẮT CHƯƠNG V
Nội dung chính của chương V bao gồm kết luận, gợi ý chính sách, giới hạn của luận văn và hướng nghiên cứu tiếp theo. Trong chương tác giả cũng đã đưa ra những khuyến nghị nhằm giúp Nhà nước quản lý tốt thị trường BĐS nói chung cũng như giá văn phịng cho th nói riêng. Đồng thời giúp cho các nhà đầu tư đưa ra giá cho thuê một cách chính xác, hợp lý và giúp các cơng ty, doanh nghiệp chọn được văn phòng phù hợp với hoạt động kinh doanh của mình.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT
- Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 của nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam ban hành ngày 14/6/2005.
- http://vi.wikipedia.org/wiki/Gi%C3%A1_tr%E1%BB%8B_%28kinh_t%E1%BA% BF_h%E1%BB%8Dc%29 truy cập ngày 10/3/2015.
- http://vi.wikipedia.org/wiki/V%C4%83n_ph%C3%B2ng truy cập ngày 11/3/2015.
- Lê Hoàng Việt Phương (2010). Ứng dụng mơ hình hồi quy và hệ thống thơng
tin địa lý để phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà tại Việt Nam.
- Lê Khương Ninh (2011). Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị ở đồng bằng sông Cửu Long, Tạp chí phát triển kinh tế, Số 254, 11 – 17.
- Nguyễn Đình Thọ (2011). Phương pháp nghiên cứu khoa học trong kinh doanh, Nxb Lao động - Xã hội, Hà Nội.
- Nguyễn Ngọc Vinh (2011). Nhân tố chính sách tác động đến giá nhà ở, nghiên cứu tình huống tại Việt Nam, Tạp chí Phát triển kinh tế, số 254, 24 -
29.
- Nguyễn Ngọc Vinh (2011). Vì sao giá nhà đất ở đô thị tại nước ta cao? Tạp chí Cơng nghệ ngân hàng số 68, 39 – 43.
- Nguyễn Ngọc Vinh và Nguyễn Quỳnh Hoa (2012). Giáo trình: Thẩm định giá trị bất động sản. Nhà xuất bản lao động xã hội.
- Nguyễn Quốc Nghi, Nguyễn Đinh Yến Oanh, Quách Tôn Mộng Tuyền và Nguyễn Thị Hải Anh ( 2012). Ứng dụng mơ hình định giá Hedonic nhằm xác
định các nhân tố ảnh hưởng đến giá cho thuê trên địa bàn thành phố Cần Thơ. Kỷ yếu khoa học Đại học Cần Thơ, 2012: 186-194.
- Nguyễn Quỳnh Hoa, Nguyễn Thạch (2013). Định giá đất hàng loạt bằng mơ
hình hồi quy. Tạp chí Phát triển kinh tế, 269, 3/2013, 11 -19.
- Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011) Ứng dụng mơ hình “DECISION TREE” trong định giá đất tại Việt Nam, Tạp chí Tài chính số 8/2013.
- Phạm Trí Cao (2014). Kinh tế lượng ứng dụng. Nxb Lao động - xã hội.
- Trần Thanh Hùng (2008) Tham luận: Lý thuyết triển vọng mơ hình hóa tốn
học và cầu nối giữa kinh tế học hành vi với kinh tế học cổ điển. Tọa đàm do
Tổng hội xây dựng tổ chức.
- Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011). Ứng dụng mơ hình Hedonic về các yếu tố ảnh hưởng giá bất động sản tại Tp, Hồ Chí Minh, Tạp chí Phát
triển kinh tế, số 254, 18 - 23.
DANH MỤC TÀI LIỆU TIẾNG ANH
- Brennan T. P., Cannaday R. E., Colwell P. F. (1984). “Office Rent in the Chicago CBD”, Journal of the American Real Estate and Urban Economics
Association, Vol.12, p 243 - 260.
- Brent R. Moulton (2011). “The Expanding Role of Hedonic Methods in the Official Statistics of the United States”, Bureau of Economic Analysis, U. S.
Department of Commerce Washington DC, No. 0014.
- Court A. T. (1939). “Hedonic Price Indexes with Automotive Examples”, In “The Dynamics of Automotive Demand”, General Motors, New York:, p: 98 – 119.
- Dunse N., Jones C. (1998). “A Hedonic Price Model of Office Rents”,
- Eda Ustaoğlu (2003). “Hedonic Price Analysis Of Office Rents: A Case
Study Of The Office Market In Ankara”, Middle East Technical University
Master Thesis.
- Frew J., Jud G. D. (1988). “The Vacancy Rate and Rent Level in the Commercial Office Market”, Journal of Real Estate Research, Vol. 3, No. 1,
p: 1-8.
- Glasscock J. L., Johanian S., Sirmans C. F. (1990). “An Analysis of Office Market Rents: Some Empirial Evidences”, Journal of American Real Estate
and Urban Economics Association, Vol. 18, No. 1, p: 105-119.
- Goodman, A. C. (1998). “Andrew Court and the Invention of Hedonic Price
Analysis”, Journal of Urban Economics, Vol. 44, p: 291 – 298.
- Hoang Huu Phe and Patrick Wakley (2000). Status, Quality and the Other Trade – off Towards a New Theory of Urban Residencial Location. Urban
studies vol 37, N1, 7 - 35.
- Hough D. E., Kratz C. G. (1983). “Can “Good” Architecture Meet the Market Test”?”. Journal of Urban Economics, Vol. 14, p 40 -54.
- Malpezzi Stephen (2002). “Chapter 5: Hedonic Pricing Models: A Selective
and Applied Review”, Housing Economics and Public Policy, Blackwell
Science Ltd, Oxford, UK.
- Mills, E. S. (1992). “Office Rent Determinants in the Chicago Area”, Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, Vol. 20, p: 273-287.
- Ronald G. Ridker, John A. Henning (1967). “The Determinants of Residential Property Values with Special References to Air Pollution”. The
- Rosen S. (1974). “Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition”, Journal of Political Economy, Vol. 82,
No. 1, p: 34 – 55.
- Sivitanidou R. (1995). “Urban Spatial Variations in Office-Commercial
Rents: The Role of Spatial Amenities and Commercial Zoning”, Journal of
Urban Economics, Vol.38, p.23 - 49.
- Triplett J. E. (1986). “The Economic Interpretation of Hedonic Methods”,
Survey of Current Business 86:1, January, p: 36 – 40.
- Triplett J. E. (2002). “Chapter 3: Hedonic Price Indexes and Hedonic Quality Adjustments”, Handbook on Quality Adjustment of Price Indexes for
Information and Communication Technology Products, OECD Directorate for Science.
- Webb R. B., Fisher J.D. (1996). “Development of an Effective (Lease) Index
for the Chicago CBD”, Journal of Urban Economics, Vol.39, p: 1-19.
- Wheaton W. C., Torto R. G. (1994). “Office Rent Indices and Their Behavior over Time”, Jounal of Urban Economics, Vol. 35, p: 121 - 139.
PHỤ LỤC
Phụ lục 1. Phiếu khảo sát
Nhằm thực hiện đề tài nghiên cứu luận văn: PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI KHU VỰC TRUNG TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH xin anh/chị vui lòng cho biết ý
kiến về những câu hỏi trong bảng khảo sát, mọi thông tin cung cấp sẽ được bảo mật và chỉ phục vụ cho việc nghiên cứu của đề tài.
A. PHẦN THÔNG TIN CÁ NHÂN
- Họ và tên người trả lời khảo sát: --------------------------------------------------------------- - Chức vụ : -------------------------------------------------------------------------------- - Nghề nghiệp : -------------------------------------------------------------------------------- - Tên cơ quan : -------------------------------------------------------------------------------- - Điện thoại liên hệ : -------------------------------------------------------------------------------- - Địa chỉ : -------------------------------------------------------------------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- Anh/chị là Người cho thuê Người thuê
B. PHẦN KHẢO SÁT VỀ VĂN PHÒNG CHO THUÊ
1. Anh/chị th văn phịng với mục đích: Thương mại
Dịch vụ Khác
2. Anh/chị vui lòng cho biết khoảng cách từ văn phòng mà anh chị đang thuê đến vòng xoay Quách Thị Trang khoảng: ……………km.
3. Anh/chị vui lòng cho biết khoảng cách từ văn phòng mà anh chị đang thuê đến đường trục giao thơng chính gần nhất khoảng: …………..km.
4. Văn phịng anh/chị đang th có mặt tiền đường chính khơng? Có
Khơng
5. Diện tích sàn th: ............................................................................................... m2
6. Anh/chị vui lịng cho biết tòa nhà này xây dựng xong vào năm nào?: ................... 7. Anh/chị vui lòng cho biết, theo đánh giá của anh/chị việc thu gom rác, vệ sinh
sàn bên trong tòa nhà là: Rất tốt
Tốt
Trung bình
Kém
Rất kém
8. Anh/chị vui lịng cho biết thơng tin về tình trạng an ninh trong khu vực văn phịng đang th là: Rất tốt Tốt Trung bình Kém Rất kém
9. Anh/chị vui lịng cho biết thơng tin về sự phản ứng kịp thời của ban quản lý, khi bên trong tòa nhà xảy ra sự cố:
Rất tốt Tốt
Trung bình Kém Rất kém
10. Anh/chị vui lịng cho biết thơng tin về cảnh quan xung quanh tịa nhà là: Rất tốt (rất thống mát, có cây xanh)
Tốt (thống, có một ít cây xanh) Trung bình (có một ít cây xanh)
Rất kém (khơng có gì cả)
11. Anh/chị vui lịng cho biết thơng tin về tình trạng hoạt động của hệ thống đường truyển diện thoại, internet trong tòa nhà là:
Rất tốt Tốt
Trung bình
Kém
Rất kém
12. Anh/chị vui lòng cho biết thơng tin về tình trạng hoạt động của hệ thống thang máy của tòa nhà là:
Rất tốt Tốt
Trung bình
Kém
Rất kém
13. Anh/chị vui lịng cho biết thơng tin về tình trạng hoạt động của hệ thống điện của tòa nhà là: Rất tốt Tốt Trung bình Kém Rất kém
14. Trên hợp đồng, thời hạn cho thuê chính thức là: ........................................ tháng. 15. Giá thuê trước đây là: .................................................................. VNĐ/m2/tháng. 16. Giá cho thuê hiện tại trong hợp đồng là: ..................................... VNĐ/m2/tháng. 17. Tổng diện tích sàn cho th của tịa nhà là: ………………………………. m2
18. Tổng diện tích bãi đỗ xe của tịa nhà là: .......................................................... m2
19. Anh/chị vui lòng cho biết về mật độ giao thông khu vực xung quanh văn phịng đang th là:
Rất đơng (thường xun kẹt xe) Đơng
Trung bình Vắng Rất vắng
20. Trong hợp đồng thuê, anh/chị có điều chỉnh giá th theo thời giá Có
Khơng
21. Giá cho thuê được điều chỉnh theo Chỉ số lạm phát
% trên hợp đồng cho thuê (nếu có, tỷ lệ -------------------------------------------%) Khác
22. Theo anh/chị yếu tố quan trọng nhất tác động đến giá thuê của văn phòng là: Vị trí văn phịng
Diện tích văn phịng cho th Giá thuê văn phòng trong quá khứ Tuổi, thời hạn cho thuê văn phòng
Ý kiến khác ........................................................................................................
Xin chân thành cảm ơn sự hợp tác của anh/chị Chúc anh/chị vui khoẻ
Ngày tháng năm 2015
Phụ lục 2.
Chi tiết kết quả hồi quy đa biến của mơ hình 1
_cons 141.3661 18.32778 7.71 0.000 105.1635 177.5688 dc2 .0245798 .029194 0.84 0.401 -.0330868 .0822463 dc1 .0036331 .0308139 0.12 0.906 -.0572332 .0644994 md2 .0786164 .0214296 3.67 0.000 .0362868 .120946 md1 .0803309 .0271947 2.95 0.004 .0266136 .1340483 dtx .0000598 .0000204 2.93 0.004 .0000195 .0001001 tdt -2.87e-06 3.36e-06 -0.85 0.395 -9.49e-06 3.76e-06 tht -.0235161 .0023377 -10.06 0.000 -.0281338 -.0188985 d2 -.0264156 .0365113 -0.72 0.470 -.0985359 .0457048 d1 -.032404 .0409694 -0.79 0.430 -.1133303 .0485224 tm2 -.0161987 .0221469 -0.73 0.466 -.0599452 .0275477 tm1 .0041634 .0273621 0.15 0.879 -.0498847 .0582115 vt2 .0291128 .0323997 0.90 0.370 -.0348859 .0931116 vt1 .0110736 .036614 0.30 0.763 -.0612495 .0833968 cq2 .0658057 .0189128 3.48 0.001 .0284474 .103164 cq1 .0400783 .0284487 1.41 0.161 -.016116 .0962726 pu2 -.0130546 .0320538 -0.41 0.684 -.0763701 .050261 pu1 .0068922 .0367372 0.19 0.851 -.0656743 .0794586 an2 .0314745 .0256595 1.23 0.222 -.0192104 .0821594 an1 .0234446 .0298662 0.78 0.434 -.0355498 .0824389 vs2 -.0349758 .0353394 -0.99 0.324 -.1047812 .0348296 vs1 -.0321336 .0391521 -0.82 0.413 -.1094702 .0452031 td -.0636013 .0091334 -6.96 0.000 -.0816425 -.0455601 dtt -.000162 .0000428 -3.78 0.000 -.0002466 -.0000774 kc2 -.1769869 .1496418 -1.18 0.239 -.4725726 .1185988 kc1 -.0510877 .0064178 -7.96 0.000 -.0637648 -.0384107 lngt2 Coef. Std. Err. t P>|t| [95% Conf. Interval] Total 11.3155224 181 .062516698 Root MSE = .09531 Adj R-squared = 0.8547 Residual 1.41697452 156 .00908317 R-squared = 0.8748 Model 9.89854788 25 .395941915 Prob > F = 0.0000 F( 25, 156) = 43.59 Source SS df MS Number of obs = 182
. reg lngt2 kc1 kc2 dtt td vs1 vs2 an1 an2 pu1 pu2 cq1 cq2 vt1 vt2 tm1 tm2 d1 d2 tht tdt dtx md1 md2 dc1 dc2
Phụ lục 3.
Kết quả hồi quy biến KC2
_cons 13.01843 .0238686 545.42 0.000 12.97133 13.06553 kc2 -.5710446 .1212741 -4.71 0.000 -.8103464 -.3317427 lngt2 Coef. Std. Err. t P>|t| [95% Conf. Interval] Total 11.3155224 181 .062516698 Root MSE = .23658 Adj R-squared = 0.1047 Residual 10.0745635 180 .055969797 R-squared = 0.1097 Model 1.24095894 1 1.24095894 Prob > F = 0.0000 F( 1, 180) = 22.17 Source SS df MS Number of obs = 182 . reg lngt2 kc2
Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả, 2015
Kết quả hồi quy biến VS1
_cons 12.91655 .021882 590.28 0.000 12.87338 12.95973 vs1 .086397 .0401722 2.15 0.033 .007128 .165666 lngt2 Coef. Std. Err. t P>|t| [95% Conf. Interval] Total 11.3155224 181 .062516698 Root MSE = .24757 Adj R-squared = 0.0196 Residual 11.0320379 180 .061289099 R-squared = 0.0251 Model .28348451 1 .28348451 Prob > F = 0.0328 F( 1, 180) = 4.63 Source SS df MS Number of obs = 182 . reg lngt2 vs1
Phụ lục 4.
Kết quả hồi quy biến AN1
_cons 12.87366 .0211491 608.71 0.000 12.83193 12.91539 an1 .201159 .0362353 5.55 0.000 .1296584 .2726596 lngt2 Coef. Std. Err. t P>|t| [95% Conf. Interval] Total 11.3155224 181 .062516698 Root MSE = .23168 Adj R-squared = 0.1414 Residual 9.66135115 180 .053674173 R-squared = 0.1462