CHƯƠNG III : PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU
3.2.3 Phương pháp định lượng
Luận văn ứng dụng mơ hình hồi quy đa biến để nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê. Trong nội dung này, luận văn đã thực hiện xác định các biến và xây dựng hàm hồi quy và thực hiện kiểm định mơ hình. Nội dung chính việc áp dụng phương pháp này như sau:
Chọn mẫu
Quá trình chọn mẫu được thu thập một cách thuận tiện. Luận văn chọn mẫu với 200 văn phòng cho thuê để xác lập các biến số, về cơ cấu cở mẫu, tiến hành điều tra khảo sát tại quận 1, quận 3, quận 4 và quận Bình Thạnh. Tại mỗi quận, điều tra khảo sát từ 40 đến 45 văn phòng thuê.
Quy trình thu thập dữ liệu
Số liệu thu thập để sử dụng cho việc xây dựng và kiểm định hàm hồi quy xác định các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP. HCM được thực hiện như sau: Khảo sát thực tế các văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP. HCM. Nguồn số liệu này sẽ được thu thập thông qua bảng hỏi được phát trực tiếp cho những người thuê văn phòng trong các khu vực đã lựa chọn với số lượng phiếu điều tra 200 phiếu. Chi tiết bảng hỏi tại phụ lục số 1.
Phân tích dữ liệu
Luận văn sử dụng mơ hình hồi quy đa biến để nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP. HCM, đồng thời xác định mức độ tác động của từng yếu tố đến biến phụ thuộc mà tác giả mong muốn. Mơ hình được xử lý bằng cơng cụ Stata 11.
Các biến nghiên cứu
- Biến phụ thuộc: giá văn phòng cho thuê
- Biến độc lập: căn cứ vào các nghiên cứu trước đây, tác giả đề xuất các biến để đưa vào mơ hình nghiên cứu như sau:
Sơ đồ 3.2: Mơ hình các yếu tố tác động đến giá văn phịng cho thuê
Nguồn: Từ khung phân tích của tác giả, 2015
Biến 1: KC1 là khoảng cách từ văn phòng cho thuê đến trung tâm thành phố.
Theo các nghiên cứu Brennan T. P., Cannaday R. E., Colwell P. F. (1984) và Hough D. E., Kratz C. G. (1983), các tòa nhà nằm gần trung tâm thành phố được thuê với giá cao hơn. Điều đó dễ thấy vì trung tâm TP. HCM là nơi kinh doanh sầm uất, là nơi tập trung nhiều trung tâm thương mại, siêu thị, các tụ điểm giải trí, … Càng xa trung tâm thì khả năng tiếp cận các trung tâm thương mại, siêu thị hay với mọi loại
GIÁ VĂN PHÒNG
CHO THUÊ
Khoảng cách đến trung tâm
Khoảng cách tới trục giao thơng chính Vị trí văn phịng th
Diện tích sàn thuê
Tuổi của tồ nhà văn phịng Vệ sinh môi trường
An ninh
Phản ứng của ban quản lý Cảnh quan Viễn thông Hệ thống thang máy Hệ thống điện Thời hạn thuê Tổng diện tích sàn thuê Tổng diện tích bãi đỗ xe Mật độ giao thơng
hình giải trí sẽ phải tốn nhiều thời gian và chi phí đi lại. Trong luận văn, chợ Bến Thành được chọn là điểm để xác định khoảng cách từ văn phịng cho th đến trung tâm. Vì vậy, hệ số β1 mang dấu kỳ vọng: âm.
Biến 2: KC2 là khoảng cách từ văn phịng cho th tới trục đường giao thơng
chính. Trục đường giao thơng chính ở đây được hiểu là mặt lộ của các con đường lưu thơng chính, có tên gọi trong bản đồ hành chính nhà nước. Nghiên cứu Frew J., Jud G. D. (1988) chứng minh rằng khoảng cách từ văn phòng cho thuê tới trục đường giao thơng chính có tác động đến giá văn phòng cho thuê. Khoảng cách càng xa, giá văn phňng cŕng thấp. Vì thế, hệ số β2 mang dấu kỳ vọng: âm.
Biến 3: VTR là vị trí của văn phịng cho th. Vị trí của văn phịng cho th ở
đây được hiểu là văn phịng cho th có vị trí mặt tiền đường hay không. Theo nghiên cứu của Trần Thị Thu Vân và Lê Khương Ninh, BĐS nằm ở mặt tiền đường có giá cao hơn các BĐS khác. Vậy, văn phịng cho thuê có mặt tiền đường mức giá thuê sẽ tăng cao hơn so với các văn phịng cho th tương đương nhưng khơng có vị trí mặt tiền đường (trong hẻm). Vị trí của văn phịng cho th mang giá trị là 1 đối với BĐS tọa lạc mặt tiền đường, mang giá trị 0 nếu khơng có mặt tiền đường. Do đó, hệ số β3 mang dấu kỳ vọng: dương.
Biến 4: DTT là diện tích sàn thuê. Theo nghiên cứu của Brennan T. P.,
Cannaday R. E., Colwel P. F. (1984) và Sivitanidou R. (1995), diện tích sàn thuê ảnh hưởng tới giá văn phòng cho thuê theo tỷ lệ thuận. Vì theo các tác giả, một văn phịng cho thuê khi diện tích sàn cho thuê tăng, người thuê chấp nhận mức giá cao hơn. Vì vậy, hệ số của β4 mang dấu kỳ vọng: dương.
Biến 5: TD là tuổi đời của tòa nhà văn phòng. Theo Brennan T. P., Cannaday R.
E., Colwel P. F. (1984) và Clapp. J. M (1980) xuất phát từ chi phí sửa chữa, trang trí lại, giá thuê của những căn hộ có tuổi thọ càng lâu giá cho thuê càng thấp. Vì thế, hệ số của β5 mang dấu kỳ vọng: âm.
Biến 6: VS là vệ sinh, môi trường. Vệ sinh, môi trường cũng là một trong
những yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê. Nếu văn phòng đặt tại các khu vực có vệ sinh, mơi trường tốt, sạch sẽ khơng ơ nhiễm sẽ có mức giá cao hơn những
nơi có vệ sinh mơi trường ơ nhiễm. Ronald G. Ridker, John A. Henning (1967), sự ô nhiễm làm giảm giá trị của nhà ở. Do đó, hệ số của β6 mang dấu kỳ vọng: dương.
Biến 7: AN là an ninh. Dunse N., Jones C. (1998) nghiên cứu, mức độ an ninh
của tòa nhà tỷ lệ thuận với mức giá văn phịng cho th. Những nơi có mức độ an ninh kém sẽ có mức giá văn phịng cho th thấp hơn những khu vực có an ninh tốt. Vì vậy, hệ số của β7 mang dấu kỳ vọng: dương.
Biến 8: PU là Phản ứng của ban quản lý. Phản ứng của ban quản lý của tòa nhà
cũng có tác động đến mức giá văn phịng cho thuê. Theo nghiên cứu của Dunse N., Jones C. (1998), những nơi có sự phản ứng của ban quản lý kém sẽ có mức giá văn phịng cho th thấp hơn những khu vực có phản ứng của ban quản lý tốt. Vì thế, hệ số của β8 mang dấu kỳ vọng: dương.
Biến 9: CQ là cảnh quan. Nghiên cứu của Dunse N., Jones C. (1998), cảnh quan
của tịa nhà có tác động đến mức giá văn phịng cho th. Những nơi có cảnh quan đẹp, thống, mát và có nhiều cây xanh sẽ có mức giá văn phịng cho th cao hơn những khu vực có cảnh quan kém. Do đó, hệ số của β9 mang dấu kỳ vọng: dương.
Biến 10: VT là viễn thông. Những nơi có đường truyền internet, truyền hình
cáp, điện thoại,…kém sẽ có mức giá văn phịng cho th thấp hơn những khu vực có viễn thông tốt. Theo nghiên cứu của Sivitanidou R. (1995), tiện nghi của văn phịng có tác động thuận chiều với tiền th nhà. Vì vậy, hệ số của β10 mang dấu kỳ vọng: dương.
Biến 11: TM là hệ thống thang máy. Nghiên cứu của Sivitanidou R. (1995), hệ
thống thang máy của tịa nhà có tác động thuận chiều với tiền thuê nhà. Những nơi có hệ thống thang máy tốt sẽ có mức giá văn phịng cho th cao hơn những khu vực có hệ thống thang máy kém. Vì thế, hệ số của β11 mang dấu kỳ vọng: dương.
Biến 12: D là hệ thống điện. Những tồ nhà có hệ thống điện tốt sẽ có mức giá
văn phịng cho th cao hơn những khu vực có hệ thống điện kém (hoạt động khơng ổn định hay khơng có máy phát điện dự phịng…). Nghiên cứu của Dunse N., Jones C. (1998) và Sivitanidou R. (1995), hệ thống điện của tòa nhà có tác động cùng chiều với giá văn phịng cho th. Do đó, hệ số của β12 mang dấu kỳ vọng: dương.
Biến 13: THT là thời hạn cho thuê. Nghiên cứu của Brennan T. P., Cannaday R.
E., Colwel P. F. (1984) và Wheaton W. C., Torto R. G. (1994) thời hạn cho thuê tỷ lệ thuận với giá thuê của căn hộ. Vì vậy, hệ số của β13 mang dấu kỳ vọng dương.
Biến 14: TDT là tổng diện tích sàn cho thuê. Tổng diện tích sàn cho thuê đã
được chứng minh qua nghiên cứu của Brennan T. P., Cannaday R. E., Colwell P. F. (1984) và Dunse N., Jones C. (1998). Giá th văn phịng sẽ cao hơn khi diện tích sàn cho th tăng. Vì vậy, hệ số của β16 mang dấu kỳ vọng: dương.
Biến 15: DTX là tổng diện tích bãi đỗ xe. Theo Raymond Y. C. Tse, Peter E. D.
Love (2000) căn hộ có bãi đỗ xe có giá mua cao hơn căn hộ khơng có bãi đỗ xe và trong nghiên cứu của Hough D. E., Kratz C. G. (1983) số bãi đổ xe càng nhiều làm cho giá căn hộ thuê càng cao. Như vậy bãi đỗ xe có tác động đến giá thuê văn phịng nên được đưa vào mơ hình để nghiên cứu. Tuy nhiên, tại khu vực trung tâm TP. HCM, hầu hết những căn hộ cho thuê đều có một nơi đậu xe, và chỉ khác nhau về diện tích. Nên biến bãi đỗ xe được đưa vào mơ hình với dạng định lượng là tổng diện tích bãi đỗ xe. Các nghiên cứu trên đã chứng minh rằng khi căn hộ có chất lượng cao, mức giá thuê được chấp nhận cũng cao hơn. Như vậy, hệ số β17 mang dấu kỳ vọng: dương.
Biến 16: MD là mật độ giao thông. Biến này được hiểu là mật độ giao thông
xung quanh khu vực dẫn đến tòa nhà. Nếu mật độ giao thơng càng đơng thì khả năng dẫn đến tắt đường rất cao điều đó gây khó khăn cho những đơn vị, những cơng ty, doanh nghiệp,… và khách hàng khi đến làm việc, giao dịch tại khu vực đó. Điều này sẽ dẫn đến khả năng mức giá thuê văn phòng tại những khu vực này sẽ thấp hơn những nơi có mật độ giao thơng vắng hơn. Do đó, hệ số β18 mang dấu kỳ vọng: dương.
Biến 17: DC là điều chỉnh các điều khoản trong hợp đồng. Điều chỉnh các điều
khoản trong hợp đồng mang giá trị 1 khi hợp đồng có thoả thuận về điều chỉnh giá thuê trong thời gian thuê; và mang giá trị 0 nếu ngược lại. Webb R. B., Fisher J. D. (1996) cho rằng, giá thuê thấp hơn khi hợp đồng th nhà có tính đến sự leo thang của chỉ số giá tiêu dùng, trong khi theo Brennan T. P., Cannaday R. E., Colwel P. F.
(1984) khi hợp đồng có đặc điểm điều chỉnh chỉ số giá tiêu dùng, giá thuê sẽ cao hơn. Vì thế, hệ số β19 vừa mang kỳ vọng dương, vừa mang dấu kỳ vọng: âm.