5. Bố cục đề tài
2.2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HÒA GIẢI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠ
2.2.4. Điều kiện mở cuộc hòa giải
Luật Đất đai 2013, khơng có quy định về điều kiện tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai. Tuy nhiên theo quy định tại khoản 2 Điều 202 của Luật này: “tranh chấp đất đai mà
các bên tranh chấp khơng hịa giải được, gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”.
Theo quy định tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định “khi nhận được đơn yêu
cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các cơng việc thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất”.
Dựa trên các quy định này ta có thể thấy rằng điều kiện tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai trước hết là đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai của các bên tranh chấp. Khi tranh chấp đất đai xảy ra các bên tranh chấp phải chủ động nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã, đó là căn cứ để UBND cấp xã tiến hành hoạt động hòa giải tranh chấp.
Đồng thời, cũng tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP có quy định: “Việc hòa giải chỉ
được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh
chấp vắng mặt đến lần thứ hai, được coi là việc hịa giải khơng thành”. Như vậy theo
quy định này sau khi đã thực hiện các bước chuẩn bị cho cuộc họp hịa giải, sự có mặt của các bên tranh chấp là căn cứ để cuộc họp hòa giải được tiến hành.
2.2.5. Trình tự, thủ tục hịa giải tranh chấp đất đai
Trình tự thủ tục tiến hành hịa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện theo quy định của Nghị định số 148/2020/NĐ-CP như sau “Khi nhận được đơn yêu
cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các cơng việc sau: Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất; Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân
19
là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thơn, ấp đối với khu vực nơng thơn; người có uy tín trong dịng họ, ở nơi sinh sống, nơi làm việc; người có trình độ pháp lý, có kiến thức xã hội; già làng, chức sắc tôn giáo, người biết rõ vụ, việc; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nơng dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đồn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh.
Việc hịa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai, được coi là việc hòa giải khơng thành. Kết quả hịa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hịa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận. Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hịa giải, các thành viên tham gia hịa giải và phải đóng dấu của UBND cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND cấp xã.
Sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành, Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc khơng thành.
Trường hợp hịa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất, UBND cấp xã gửi biên bản hịa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 của Luật Đất đai. Trường hợp hòa giải khơng thành hoặc sau khi hịa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải, UBND cấp xã lập biên bản hịa giải khơng thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo”.
Theo quy định này, giấy tờ, tài liệu có liên quan về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất, không bắt buộc các bên phải cung cấp, các bên có thể tự nguyện cung cấp để cuộc hòa giải được diễn ra thuận lợi, nhanh chóng. UBND xã sẽ có trách nhiệm thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp.
Luật Đất đai năm 2013 đã có thêm hai quy định tiến bộ tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP để nhằm khắc phục hạn chế của Luật Đất đai năm 2003. Các quy định này đã nêu ra hướng giải quyết tiếp theo đối với trường hợp hịa giải thành mà các bên có ý kiến khác về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành hay trong trường hợp hịa giải thành mà các bên có ý kiến khác về kết quả hòa giải trong biên bản hịa giải. Theo đó tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP, nếu các bên có ý kiến về nội
20
dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành, sau 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành các bên phải gửi ý kiến đó đến Chủ tịch UBND cấp xã để Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và lập biên bản hịa giải thành hoặc khơng thành. Luật khơng giải thích nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản là như thế nào.
Theo bản thân học viên, quy định này có thể hiểu nội dung khác với nội dung thống nhất trong biên bản hòa giải thành là một nội dung mới khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành và về bản chất là cùng một vụ tranh chấp đất đai nhưng các biên bản hòa giải này là khác nhau về vấn đề tranh chấp. Chủ tịch UBND xã tổ chức lại cuộc họp hòa giải để xem xét với ý kiến bổ sung và dựa trên kết quả thỏa thuận ra biên bản hịa giải thành hoặc khơng thành và theo quy định này, ý kiến bổ sung đó bắt buộc phải được lập dưới hình thức văn bản. Đây là một quy định tiến bộ của Luật Đất đai 2013, từ quy định này quyền và lợi ích của các bên tranh chấp được bảo vệ tốt nhất bởi vì một số vụ tranh chấp đất đai phức tạp, có thể khi hòa giải lần đầu, các bên tranh chấp chưa phát hiện một số mâu thuẫn, tranh chấp khác. Sau khi hịa giải thành cơng họ mới phát hiện ra những mâu thuẫn, bất đồng khác, họ có thể tiếp tục nhờ vào sự giúp đở của UBND cấp xã để giải quyết các vấn đề tranh cịn lại. Tuy nhiên, luật lại khơng quy định số lần hạn chế đối với những lần thay đổi ý kiến về nội dung khác với nội dung thống nhất trong biên bản hòa giải. Đồng thời, luật quy định sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hịa giải thành lại khơng quy định giới hạn thời gian là bao lâu và nếu như vậy, chỉ cần sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải bất kể là bao lâu, các bên tranh chấp vẫn có thể thay đổi ý kiến về nội dung khác với nội dung thống nhất trong biên bản hòa giải và UBND sẽ tiến hành lại cuộc họp Hội đồng hòa giải. Đồng thời, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung thêm quy định về trường hợp hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên tranh chấp thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải, UBND xã lập biên bản hịa giải khơng thành. Đây là một quy định mới và quy định này đã khắc phục hạn chế của luật đất đai trước đây, trước đây do Luật Đất đai năm 2003 không quy định nên trong trường hợp vụ tranh chấp đất đai sau khi đã được UBND cấp xã hòa giải thành, nhưng sau đó một trong các bên tranh chấp lại khơng đồng ý với kết quả thỏa thuận trong biên bản hòa giải thành, gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp và UBND xã phải tiếp tục hòa giải, giải quyết lại vụ việc nên ảnh hưởng đến quản lý đất đai nói riêng và quản lý Nhà nước nói chung.
Hiện nay, theo quy định tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP, trường hợp này UBND cấp xã sẽ lập biên bản hịa giải khơng thành và hướng dẫn các bên gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo. Bên cạnh đó, luật có một thiếu sót khi không quy định ý kiến về kết quả hịa giải đó phải được thể hiện dưới hình thức nào, có cần phải lập bằng văn bản giống như quy định tại khoản 3 điều này hay không.
21
Thực tiễn hiện nay tại UBND cấp xã trình tự này được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Sau khi tiếp nhận đơn đề nghị hoà giải tranh chấp đất đai của công dân, cơng chức được phân cơng tiếp nhận đơn trình đơn xin ý kiến của Chủ tịch UBND xã để xem xét, xử lý. Thời hạn tiến hành hoà giải là 45 ngày làm việc, kể từ ngày UBND cấp xã nhận được đơn.
Bước 2: Chủ tịch UBND cấp xã xem xét và giao đơn cho cán bộ địa chính cấp xã nghiên cứu, đề xuất phương thức hồ giải tranh chấp; đồng thời, phân cơng Phó Chủ tịch UBND cấp xã phụ trách công tác quản lý đất đai chịu trách nhiệm tổ chức hoà giải tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật. Đối với các vụ việc tranh chấp đất đai phức tạp, gây tác động xấu đến tình hình chính trị, xã hội của địa phương, có thể đích thân Chủ tịch UBND cấp xã đứng ra chủ trì cuộc hồ giải.
Các cán bộ chun mơn địa chính và tư pháp giúp UBND cấp xã chuẩn bị việc hoà giải tranh chấp đất đai bao gồm:
- Nghiên cứu nội dung vụ việc tranh chấp;
- Nguyên cứu chứng cứ của các bên đương sự đối chiếu với các quy định của pháp Luật Đất đai và những tài liệu, hồ sơ, sổ sách địa chính, bản đồ địa chính về thửa đất tranh chấp do UBND cấp xã quản lý để xây dựng phương án hoà giải;
- Lập kế hoạch xác minh, thời gian, địa điểm, thành phần và các phương tiện vật chất cần thiết phục vụ việc hoà giải tranh chấp đất đai;
- Gửi giấy mời cho các thành viên tham gia buổi hoà giải; - Thông báo hoặc gửi giấy triệu tập đến các bên tranh chấp.
Trong q trình chuẩn bị hịa giải, cán bộ hòa giải phải tiếp xúc với các bên để tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập các giấy tờ, tài liệu chứng cứ có liên quan.
Bước 3: Tiến hành hòa giải
Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt và phải được lập thành biên bản, gồm các nội dung sau:
- Thời gian và địa điểm tiến hành hịa giải;
- Tóm tắt nội dung tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp;
- Ý kiến các bên tranh chấp, ý kiến của Hội đồng tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai.
Bước 4: Căn cứ kết quả thỏa thuận giữa các bên tranh chấp, người chủ trì hịa giải phải có xác nhận ghi trong biên bản hịa giải thành hoặc khơng thành.
Biên bản hịa giải phải có chữ ký của tất cả các thành viên tham gia hòa giải và phải gửi cho các bên tranh chấp, UBND, Phịng Tài ngun & Mơi trường cấp huyện.
- Trường hợp Chủ tịch UBND cấp xã hịa giải khơng thành; căn cứ khoản 1, Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 và các quy định hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến Toà án nhân dân để giải quyết.
22
- Trong trường hợp các bên tranh chấp khơng có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc khơng có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013, hướng dẫn đương sự gửi đơn đến UBND cấp có thẩm quyền hoặc tòa án theo khoản 2 Điều 203.
Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định đối với việc tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành, được giải quyết như sau:
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, do Tòa án nhân dân giải quyết.
- Tranh chấp đất đai mà đương sự khơng có Giấy chứng nhận hoặc khơng có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 203 hoặc khởi kiện tại Tịa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Đây là một quy định mới khi Luật Đất đai năm 2013 đã có hiệu lực. Quy định này đã mở rộng thẩm quyền của Tòa án nhân dân, đồng thời cũng nâng cao quyền tự do lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp đất đai của các bên tranh chấp. Theo đó các bên tranh chấp có thể lựa chọn giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND hoặc tòa án đối với trường hợp khơng có các giấy tờ theo quy định trong khi trước đây Luật Đất đai 2003 quy định các bên tranh chấp chỉ được yêu cầu UBND giải quyết.
Trường hợp hịa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất, UBND cấp xã gửi biên bản hịa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 của Luật Đất đai. Kết quả hoà giải phải được báo cáo cho Chủ tịch UBND cấp xã.
Hòa giải tranh chấp đất đai theo thời hạn quy định tại Khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình. Trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. “Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã
được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai”.
Như vậy thời hạn thụ lý và kết thúc hòa giải là 45 ngày làm. Đây là một quy định tiến bộ vì thực tế các vụ tranh chấp đất đai thường diễn ra gay rất và một số vụ phức tạp nên cần nhiều thời gian cho công tác thu thập tài liệu cũng như thời gian tổ chức tiến hành hịa giải có hiệu quả và nếu thời hạn diễn ra bị hạn chế trong thời gian ngắn sẽ dẫn