Chủ thể có quyền cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

CHƯƠNG 1 .TỔNG QUAN VỀ PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ 2 TỈNH KON TUM

2.2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN

2.2.2. Chủ thể có quyền cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo từ điển Tiếng Việt thì "Cơng chứng là sự chứng thực của cơ quan Nhà nước

Theo Điều 2 Luật công chứng 2014 quy định: "Công chứng là việc cơng chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng". Định nghĩa này đã chỉ rõ công chứng là hành vi của công chứng viên, phân biệt với chứng thực là hành vi của người đại diện của cơ quan hành chính cơng quyền. Cơng chứng viên là người xác nhận và kiểm chứng tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng. Văn bản công chứng là kết quả của hoạt động công chứng, bao gồm những loại văn bản được quy định tại Khoản 1 Điều 4 Luật Công chứng là hợp đồng, giao dịch được công chứng viên công chứng theo quy định của pháp luật không bao gồm bản sao, bản dịch được công chứng viên xác nhận. Quy định về văn bản công chứng là một điểm mới so cua Luật công chứng so với Nghị định 75/2OOO.'ND- CP vè công chứng, chứng thực.

Như vậy, chủ thể thực hiện hoạt động cơng chứng hợp đồng chính là cơng chứng viên và chỉ có duy nhất một mình cơng chứng viên mới có qun thực hiện hoạt động cơng chứng hợp dồng. Theo khoản 2 Điều 2 Luật cơng chứng 2014 thì cơng chứng viên phải là người có đủ tiêu chuẩn theo quy định của Luật này, được Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm để hành nghề công chứng. Theo Điều 3 của Luật này có quy định Cơng chứng viên cung cấp dịch vụ công do Nhà nước ủy nhiệm thực hiện nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch; phịng ngừa tranh chấp: góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức; ổn định và phát triển kinh tế - xã hội.

Công chứng là hành vi do Công chứng viên thực hiện. Điều này phân biệt với chứng thực là hành vi do người đại diện của cơ quan hành chính cơng quyền thực hiện. Cơng chứng viên do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm, miễn nhiệm, chịu trách nhiệm tiếp nhận hoặc lập các hợp đồng, giao dịch theo yêu cầu của người yêu cầu công chứng đảm bảo cho các hợp đồng, giao dịch sau khi dược chứng nhận có giá trị pháp lý như một văn bản của cơ quan cơng quyền. Cơng chứng viên Phịng Công chứng là công chức, viên chức nhà nước được hưởng lương từ ngân sách nhà nước; Cơng chứng viên Văn phịng cơng chứng không phải là công chức, viên chức nhà nước, lương và các khoản thu nhập khác được trích từ nguồn thu phí cơng chứng, thù lao cơng chứng và nguồn thu hợp pháp khác từ hợp đồng công chứng.

a. Tiêu chuẩn của công chứng viên

Theo quy định tại điều 8 Luật cơng chứng 2014, thì khơng phải mọi cá nhân đều có thể trở thành cơng chứng viên thực hiện hoạt động công chứng tại Việt Nam mà phải đáp ứng các điều kiện nhất định:

Một là cá nhân đó phải là Cơng dân Việt Nam thường trú tại Việt Nam, tuân thủ Hiến

pháp và pháp luật, có phẩm chất đạo đức tốt

Hai là cá nhân đó phải có đủ các tiêu chuẩn về kiến thức, trình độ, năng lực kỹ năng

nghiệp vụ nghề nghiệp sau khi được xem xét, bổ nhiệm cơng chứng viên: i) Có bằng cử nhân luật; ii) có thời gian cơng tác pháp luật từ 05 năm trở lên tại các cơ quan, tổ chức sau khi đã có bằng cử nhân luật; iii) Tốt nghiệp khóa đào tạo nghề cơng chứng quy định tại

Điều 9 của Luật này hoặc hồn thành khóa bồi dường nghề cơng chứng quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này; iv) Đạt yêu cầu kiếm tra kết quả tập sự hành nghề công chứng; v) Bảo đàm sức khoẻ hành nghề công chứng.

❖ Nhận xét:

Dựa trên tiêu chuẩn công chứng viên, pháp luật quy định một cách rất cụ thể người thực hiện công chứng và nói chung các quy định đó cũng khá đúng đắn và hợp lý. Tuy nhiên, tiêu ch̉n cơng chứng viên vần cịn một số điểm hạn chế như:

Công chứng viên là người bảo vệ quyền lợi người công chứng nhưng cũng có thế gây thiệt hại to lớn về kinh tế nếu thiếu hiểu biết hoặc làm việc tắc trách, bất cẩn. Do vậy. những tiêu chuẩn đó so với yêu cầu thực tế còn sơ sài và làm nảy sinh rất nhiều bất cập. Ví dụ: một số hợp đồng liên quan đến bất động sản có biểu hiện cơng chứng “treo”. Cơng chứng viên không qua đào tạo nghề cơng chứng ở một số văn phịng cơng chứng có tình trạng lơi kéo khách hàng, thực hiện hoạt động công chứng trái quy định.

Việc luật công chứng cũng không quy định về tuổi hành nghề công chứng cũng là một điểm hạn, nếu công chứng viên cao tuổi sẽ hạn chế về sức khỏe, không đáp ứng được yêu cầu về tư duy về nghiệp vụ sắc bén, địi hỏi cần có sự tinh thơng. Ngồi ra, còn một điểm hạn chế lớn của luật cơng chứng hiện hành đó là việc quy định các trường hợp được miễn đào tạo và miễn tập sự nghề công chứng bao gồm những người: “Đã là thẩm phán, kiểm sát viên, điều tra viên, luật sư đã hành nghề từ ba năm trở lên. là giáo sư, phó giáo sư chuyên ngành luật, tiến sĩ luật, đã là thẩm tra viên cao cấp ngành toà án, kiểm tra viên cao cấp ngành kiểm sát, chuyên viên cao cấp, nghiên cứu viên cao cấp, giảng viên cao cấp trong lĩnh vực pháp luật”.

Tuy đây là những người có trình độ pháp lý cao nhưng cơng chửng viên là nghề rất đặc thù, tính chịu trách nhiệm cao, văn bản pháp cơng chứng có giá trị pháp lý khơng phải chứng minh...do đó, những người này khơng cẩn phải đảo tạo cũng khơng có lấy một ngày tập sự hành nghề là khơng phù hợp. Thực tế có nhiều vụ việc công chứng viên “sang ngang” kiểu này đã dẫn đến những vi phạm đáng tiếc.

Để hoàn thiện hơn, cần sửa đổi Luật Công chứng theo hướng thu hẹp đối tượng được miễn đào tạo nghề công chứng, cụ thể là không miễn đào tạo cho đối tượng đã là điều tra viên, luật sư hành nghề từ 3 năm trở lên mà chỉ miễn đào tạo nghề công chứng cho người đã là thẩm phán, kiểm sát viên, cơng chứng viên, giáo sư, phó giáo sư chun ngành luật, tiến sĩ luật nhằm quy định chặt chẽ hơn về điều kiện được miễn đào tạo nghề công chứng: bồ sung quy định những đối tượng được miễn đào tạo phải tham gia khố bồi dưỡng nghề cơng chứng trước khi đề nghị bổ nhiệm, trừ những người đã là công chứng viên mà thôi hành nghề cơng chứng tính đến trước thời gian bổ nhiệm tối đa là 5 năm.

Đồng thời, cần bồ sung quy định người được miễn đào tạo nghề công chứng cùng phải tập sự tại một tổ chức hành nghề công chứng, song được giảm 1/2 thời gian tập sự vì đây là những người đã có kinh nghiệm làm việc trong các lĩnh vực pháp luật; bổ sung quy định về kiểm tra kết quả tập sự hành nghề công chứng nhằm đảm bảo và tăng cường chất lượng của việc lập sự hành nghề công chứng, đánh giá được hiệu quả và thực chất của việc

tập sự.

b. Quyền và nghĩa vụ của công chứng viên

Căn cứ theo quy định tại Điều 17, Luật cơng chứng năm 2014 có quy định thì cơng chứng viên có các quyền hạn như sau đây:

– Công chứng viên được bổ nhiệm hành nghề công chứng sẽ được pháp luật đứng ra bảo đảm đối với quyền hành nghề cơng chứng của mình.

– Cơng chứng viên sẽ được cơng chứng các giao dịch dân sự, các hợp đồng cũng như các bản dịch từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài và ngược lại từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt theo đúng quy định của Luật công chứng 2014 đà thể hiện rõ ràng.

– Cơng chứng viên có quyền tham gia thành lập các văn phịng cơng chứng riêng hoặc có thể tham gia làm việc dưới dạng hợp đồng lao động cho các tổ chức hành nghề cơng chứng khác mà mình lựa chọn tùy điều kiện và nhu cầu của mỗi công chứng viên.

– Công chứng viên có quyền cơng chứng các văn bản, giao dịch, bản dịch theo quy định của pháp luật tuy nhiên nếu trong q trình thực hiện mà cơng chứng viên xét thấy trong hợp đồng, bản dịch, giao dịch đó có nội dung trái với quy định của pháp luật, trái với đạo đức xã hội thì cơng chứng viên hồn tồn có quyền từ chối đối với các cơng việc đó.

– Cơng chứng viên có quyền thực hiện việc đưa ra đề nghị của mình đến các cá nhân, cơ quan, cũng như đến các tổ chức mà xét nội dung thấy rằng có liên quan để cung cấp các tài liệu, thơng tin nhằm mục đích thực hiện được cơng việc của mình theo đúng tinh thần của pháp luật.

2.2.3. Quy định về trình tự thủ tục về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thủ tục công chứng hợp đồng được quy định tại Điều 40 và Điều 41 Luật công chứng 2014 gồm các bước như sau:

Bước 1: Công chứng viên trực tiếp tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ của người có u cầu

cơng chứng theo thứ tự. Việc kiểm tra bao gồm cả kiểm tra hồ sơ có thuộc các trường hợp được phép giao dịch theo quy định của pháp luật hay không (theo thông tin, số liệu được lưu trữ tại Phịng Cơng chứng).

Trường hợp hồ sơ không đủ cơ sở pháp luật để giải quyết : Cơng chứng viên giải thích rõ lý do và từ chối tiếp nhận hồ sơ. Trong trường hợp giữa người yêu cầu công chứng và công chứng viên, tổ chức hành nghê cơng chứng có tranh chấp liên quan đến hoạt động hành nghề cơng chứng thì các bên có quyền khởi kiện vụ việc ra Tịa án để giải quyết tranh chấp đó.

Trường hợp hồ sơ thiếu: Công chứng viên ghi phiếu hướng dẫn và yêu cầu bổ sung

(phiếu ghi cụ thể các giấy tờ cần bổ sung, ngày tháng năm hướng dẫn và họ, tên của Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ).

Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ: Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ.

Trường hợp công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn: Công chứng viên xem xét hồ sơ. nếu phợ hợp thì Cơng chứng viên chun đánh máy phần lời chứng.

rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đc dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người u cầu cơng chứng hoặc có sự nghi ngờ đối tượng của hợp đồng, giao dịch là khơng có thật thì cơng chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định: trường hợp khơng làm rõ được thi có quyền từ chối cơng chứng.

Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng, giao dịch; nếu trong dự thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch khơng phù hợp với thực tế thì cơng chứng viên phải chỉ rỏ cho người u cầu công chứng để sữa chửa. Trường hợp người yêu cầu cơng chứng khơng sữa chữa thì cơng chứng viên có quyển từ chối cơng chứng.

Bước 2: Công chứng viên trực tiếp thực hiện hoặc chuyển chuyên viên nghiệp vụ để

thực hiện những việc cụ thê do Công chứng viên phân công, soạn thảo, đánh máy văn bản, hợp đồng.

Bước 3: Công chứng viên hoặc chuyên viên nghiệp vụ hướng dẫn khách đọc, kiểm

tra nội dung bản hợp đồng. Trường hợp khách có u cầu sửa đổi, bố sung. Cơng chứng viên xem xét và thực hiện việc sửa đổi, bố sung ngay trong ngày hoặc hẹn lại (thời gian hẹn lại: trong vòng 02 ngày làm việc). Nêu khách đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong hợp đồng. Công chứng viên kiểm tra năng lực hành vi dân sự của khách, giải thích quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc công chứng; hướng dẫn khách ký, điểm chỉ vào các bản hợp đồng trước mặt mình.

Bước 4: Cơng chứng viên ký chứng nhận hợp đồng và chuyển hồ sơ cho Bộ phận thu

phí.

Bước 5: Khách chờ gọi tên nộp phí cơng chứng, thù lao cơng chứng, chi phí khác

theo quy định và nhận hồ sơ đã được công chứng tại Bộ phận thu phí.

Thời hạn giải quyết hồ sơ: Không quá hai ngày làm việc; đối với hợp đồng, giao dịch u cầu cơng chứng phức tạp thì thời hạn cơng chứng khơng q mười ngày làm việc.

a. Nhiệm vụ của các bên tham gia hoạt động công chứng hợp đồng

Thủ tục công chứng hợp đồng đã quy định cần phải thực hiện khi công chứng hợp đồng. Người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch phải chuẩn bị các giấy tờ cần thiết để cơng chứng viên chứng nhận hợp đồng đó. Luật cơng chứng quy định Thủ tục công chứng hợp đồng như sau:

Thứ nhất, đối với công chứng hợp đồng đã được soạn thảo sẵn quy định tại Điều 40 Luật công chứng 2014

Khi công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn người yêu cầu công chứng cần có bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ :

1. Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu:

2. Dự thảo hợp đồng, giao dịch:

3. Bản sao giấy tờ tùy thân:

thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó:

5. Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

Các bản sao theo quy định nêu trên là bản chụp, bản in, bản đánh máy hoặc bản đánh máy vi tính nhưng phải có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và khơng phai cỏ chứng thực. Khi nộp bàn sao thì người u cầu cơng chứng phải xuất trình bản chính để đối chiếu.

Nhiệm vụ của công chứng viên: tiếp nhận hổ sơ và kiếm tra giầy tờ trong hồ sơ yêu

cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ cơng chứng.

Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu cơng chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đc dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu cơng chứng hoặc có sự nghi ngờ đối tượng của hợp đồng, giao dịch là khơng có thật thì cơng chứng viên đề nghị người u cầu cơng chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định: trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối cơng chứng.

Cơng chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng, giao dịch; nếu trong dự thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch không phù hợp với thực tế thì cơng chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng đề sửa chữa. Trường hợp người u cầu cơng chứng khơng sữa chữa thì cơng chứng viên có quyền từ chối cơng chứng.

Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe. Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.