- Loại 6: Các tài khoản chi phí Loại 7: Các tài khoản thu nhập
31 Kết chuyển nguyên, vật liệu tồn cuối năm 2
6.2.2. Kếtoán bất động sản
6.2.2.1. Khái niệm và phân loại bất động sản
Bất động sản là những tài sản có giá trị lớn và có thời gian hữu ích lâu dài. Những tài sản này được doanh nghiệp xây dựng, mua sắm làm công cụ phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh chứ không phải là đối tượng khai thác ngắn hạn.
Phân loại bất động sản:
Có nhiều cách phân loại bất động sản. Nếu theo hình thái biểu hiện, bất động sản được chia làm hai loại: bất động sản hữu hình và bất động sản vơ hình.
* Bất động sản hữu hình: Là những bất động sản có hình thức rõ
ràng. Thuộc về bất động sản hữu hình gồm có:
- Đất đai: Đất trống, đất đã cải tạo, đất đã xây dựng, đất có hầm mỏ. - Chỉnh trang và kiến tạo đất đai
- Các cơng trình kiến trúc: nhà cửa, vật kiến trúc (bờ rào, tháp nước, hồ chứa, sân bãi...), các cơng trình trang trí thiết kế cho nhà cửa, các cơng trình cơ sở hạ tầng (đường sá, cầu cống, đường sắt, cầu tào...)
- Cơng trình kiến trúc trên đất người khác
- Trang thiết bị kỹ thuật, máy móc và dụng cụ dùng trong công nghiệp.
- Các bất động sản hữu hình khác: phương tiện vận tải, máy móc văn phịng và thiết bị thông tin, bàn ghế đồ đạc, súc vật làm việc và các súc vật sinh sản...
* Bất động sản vơ hình: Là nhũng bất động sản khơng có hình thể
nhưng có thể đem lại lợi ích lâu dài cho doanh nghiệp. Nó thể hiện một lượng giá trị đã được đầu tư, chi trả nhằm có được các lợi ích hoặc các nguồn có tính chất kinh tế mà giá trị của chúng xuất phát từ các đặc quyền hoặc quyền của doanh nghiệp. Thuộc về bất động sản vơ hình gồm có:
- Phí tổn thành lập: Là các chi phí phát sinh lúc doanh nghiệp mới
thành lập như: tiền thù lao cho công tác nghiên cứu, thăm dò, lập dự án đầu tư, chi phí về huy động vốn ban đầu, tiền thù lao cho chưởng khế, tiền quảng cáo, chi phí về các cuộc họp thành lập, chi phí khai trương... Ngồi ra, các chi phí về tăng vốn, sáp nhập, hợp nhất, phân chia... cũng được tính vào chi phí thành lập doanh nghiệp.
- Phí tổn sưu tầm và phát triển: Là các chi phí doanh nghiệp tự thực
hiện hoặc th ngồi thực hiện các cơng trình nghiên cứu, lập các kế hoạch dài hạn để đầu tư phát triển nhằm đem lại lợi ích lâu dài cho doanh nghiệp (các chi phí về cơng trình nghiên cứu có tính chất ngắn hạn được hạch toán vào các tài khoản chi phí và kết tốn trong một niên độ kế tốn).
- Quyền đặc nhượng: Là các chi phí doanh nghiệp phải trả để có
được đặc quyền thực hiện khai thác các nghiệp vụ quan trọng hoặc sản xuất độc quyền một loại sản phẩm theo các hợp đồng đặc nhượng ký kết với Nhà nước hoặc một đơn vị nhượng quyền.
- Bằng sáng chế: Là các chi phí doanh nghiệp phải trả cho các cơng
trình nghiên cứu sản xuất thử để được Nhà nước cấp bằng sáng chế hoặc doanh nghiệp mua lại tác quyền bằng sáng chế của các nhà nghiên cứu để khai thác.
- Quyền thuê nhà: Là chi phí về sang nhượng quyền mà doanh
nghiệp phải trả cho người thuê trước để được thừa kế các quyền lợi về thuê nhà theo hợp đồng.
- Lợi thế thương mại: Là các khoản chi phí mà doanh nghiệp phải trả
thêm ngoài giá trị thực tế của bất động sản hữu hình do sự thuận lợi của vị trí thương mại, sự tín nhiệm đối với khách hàng hoặc danh tiếng của hàng.
- Bất động sản vơ hình khác: Gồm các bất động sản vơ hình khơng
thuộc các loại kể trên.
6.2.2.2. Kế tốn tăng giảm bất động sản
Tài khoản sử dụng
Kế toán sử dụng các tài khoản tổng hợp và tài khoản chi tiết sau: TK 20 Tài sản cố định vơ hình
201 Chi phí thành lập
203 Chi phí nghiên cứu và phát triển
205 Nhượng quyền, bằng phát minh, nhãn hiệu 206 Quyền cho thuê
207 Lợi thế thương mại
208 Tài sản cố định vơ hình khác TK 21 Tài sản cố định hữu hình
211 Đất đai 213 Xây dựng
215 Lắp đặt thiết bị và cơng cụ kỹ thuật 218 Tài sản cố định hữu hình khác
2182 Thiết bị vận chuyển
2183 Thiết bị văn phòng và tin học TK 22 Tài sản cố định đang chuyển nhượng TK 23 Tài sản cố định đang hình thành
231 Tài sản cố định hữu hình đang hình thành 232 Tài sản cố định vơ hình đang hình thành 237 Tạm ứng mua tài sản cố định vơ hình
238 Tạm ứng mua đơn đặt hàng tài sản cố định hữu hình a. Kế tốn mua bất động sản (tài sản cố định)
Thông thường, tài sản cố định mua vào được hạch toán theo giá mua chưa bao gồm thuế GTGT được khấu trừ, trừ trường hợp không được khấu trừ thuế:
Nợ TK-215 Nợ TK - 4456 Có TK - 404
Lắp đặt kỹ thuật
Thuế GTGT được khấu trừ Nhà cung cấp tài sản cố định
Trường hợp doanh nghiệp phải ứng trước một số tiền để mua TSCĐ, kế toán ghi:
NợTK- 238 Tạm ứng mua TSCĐ hữu hình
CĨTK-512 Ngân hang
Khi thiết bị được vận chuyển về, tài khoản 238 sẽ được tất tốn NợTK-215
Nợ TK - 4456 Có TK - 238 Có TK - 404
Lắp đặt kỹ thuật
Thuế GTGT được khấu trừ Tạm ứng mua TSCĐ hữu hình Nhà cung cấp TSCĐ
b. TSCĐ do doanh nghiệp tạo ra
Trong trường hợp này, kế toán sử dụng giá thành sản xuất để ghi nhận giá trị TSCĐ hình thành trên các tài khoản TSCĐ tưong ứng.
Tài khoản 72 “Sản phẩm bất động sản” thuộc loại tài khoản thu nhập, nó sẽ bù trừ với tài khoản chi phí sản xuất TSCĐ. Nếu cuối kỳ, tài sản chưa hồn thành, kế tốn kết chuyển giá trị vào tài khoản TSCĐ đang sản xuất. Đến kỳ tài sản được sản xuất xong tất tốn tài khoản này.
Ví dụ: Bắt đầu xây dựng một TSCĐ trong năm N, chi phí phát sinh liên quan là 92.000€. Năm N+l tài sản được xây xong, chi phí của năm N+l íà49.000€. Năm N: NợTK-6... Chi phí 92.000 NợTK-4... Bên thứ ba 92.000 Nợ TK-231 TSCĐ đang sản xuất 92.000 Có TK - 72 Sản phẩm TSCĐ 92.000 256
Năm N+l: Nợ TK-6... Chi phí 49.000 NợTK-4... Bên thứ ba 49.000 NợTK-213 Cơng trình xây dựng 141.000 CĨTK-231 TSCĐ đang sản xuất 92.000 Có TK - 72 Sản phẩm TSCĐ 49.000
c. Chi phí thành lập doanh nghiệp
Loại chi phí này phát sinh có liên quan tới mục đích hình thành doanh nghiệp, nó thường bao gồm: phí tư vấn, phí hồ sơ...
NợTK-201 Chi phí thành lập doanh nghiệp
CĨTK-512 Ngân hàng
Chi phí thành lập doanh nghiệp sẽ được khấu hao trong thời gian hoạt động kinh doanh, nó sẽ được tất tốn khi khấu hao hết, thơng thường thời gian khấu hao là từ 3 đến 5 năm.
d. Chi phí nghiên cửu và phát triển
Loại chi phí này bao gồm các khoản chi thực hiện việc nghiên cứu và phát triển mà doanh nghiệp triển khai riêng cho doanh nghiệp mình.
về nguyên tắc chung, trong kết quả kinh doanh của kỳ người ta tính vào đó các chi phí dành cho nghiên cứu và phát triển. Các khoản chi phí này được phản ánh trên tài khoản 617 “Nghiên cứu”
về đặc điểm riêng, những chi phí này có thể được vốn hóa thành tài sản cố định nếu các điều kiện sau được thỏa mãn đồng thời:
- Đề án được cá thể hóa, chi phí được xác định riêng biệt và có thể phân bổ theo thời gian.
- Đề án khi đã hồn thành về khía cạnh kế toán phải chứng minh rõ ràng được khả năng sinh lợi kỹ thuật và thương mại.
Những chi phí này hình thành nên các tài sản và nó được thể hiện trên cả Bảng cân đối kế toán và tài khoản thu nhập.
Nợ TK - 203 Chi phí nghiên cứu
Có TK - 72 Sản xuất được vốn hóa TSCĐ
Các khoản chi phí này sẽ được khấu hao một cách hệ thống trong một khoảng thời gian không vượt quá 5 năm, trừ khi người ta chứng minh được khả năng sinh lợi trong một giai đoạn dài hon 5 năm.
e. Nhượng bán tài sản cố định
Việc nhượng bán TSCĐ được xem như một nghiệp vụ bất thường, doanh nghiệp không hoạt động với mục đích này và do đó nó cũng khơng thường xun phát sinh.
- Đối với TSCĐ vơ hình: Kế toán ghi nhận đồng thời thu nhập do nhượng bán và tất tốn TSCĐ và từ đó xác định chênh lệch về giá nhượng bán và giá trị trên sổ kế tốn.
NợTK-512 Có TK - 775
Ngân hàng
Thu nhập nhượng bán
Nợ TK - 675 Giá trị ghi sổ của tài sản nhượng bán CÓTK-207 Quyền sử dụng cửa hàng
- .Đối với TSCĐ hữu hình: Khi nhượng bán TSCĐ hữu hình, kế tốn ghi nhận thu nhập bằng cách ghi nợ tài khoản tiền hoặc tài khoản bên thứ ba 462 “Phải thu nhượng bán TSCĐ” và ghi có tài khoản 775 “Thu nhập nhượng bán khoản mục tài sản”; sau đó kế toán tất toán tài khoản TSCĐ đã bán bằng cách ghi nợ tài khoản 675 “Giá trị kế toán khoản mục tài sản đã bán” và ghi có tài khoản tài sản cố định đã bán.
Nợ TK - 462 Phải thu nhượng bán TSCĐ Có TK - 775 Thu nhập nhượng bán
Nợ TK - 675 'Giá4i»ị ĩghi sể‘Của tài sản nhượng bán
CóTK-211 Đất
Trường hợp bán TSCĐ có hao mịn và/hoặc có thuế GTGT, kế tốn ghi nhận theo ba bước như sau:
Ghi nhận việc nhượng bán TSCĐ: ghi nợ tài khoản tiền hoặc tài khoản bên thứ ba 462 “Phải thu nhượng bán TSCĐ”, ghi có tài khoản 775 “Thu nhập nhượng bán khoản mục tài sản” và tài khoản 4457 “Thuế GTGT thu hộ”
- Ghi nhận khấu hao bổ sung từ thời điểm kế toán phản ánh khấu hao lần cuối đến thời điểm bán TSCĐ bằng cách ghi nợ tài khoản 68 “Khấu hao và dự phịng”, ghi có tài khoản 28 “Hao mịn TSCĐ”
- Tất toán tài khoản tài sản đã bán và tài khoản khấu hao tương ứng bằng cách ghi nợ tài khoản 28 “Hao mòn TSCĐ” và tài khoản 675 “Giá trị kế toán khoản mục tài sản đã bán” và ghi có tài khoản tài sản cố định.
Nợ TK-512 Ngân hàng
Có TK - 775 Thu nhập nhượng bán CÓTK - 4457 Thuế GTGT thu hộ NợTK-681 Chi phí kinh doanh Có TK-2815 Khấu hao
Nợ TK-2815 Khấu hao
Nợ TK - 675 Giá trị kế toán của tài sản nhượng bán
CÓTK-215 Thiết bị