Hướng đất là yếu tố được khá nhiều người quan tâm, mức độ quan tâm đến hướng đất khi xác định giá là 80%. Hướng đất thường được quan tâm theo
hai chiều hướng, thứ nhất nó hợp với tuổi của gia chủ, hoặc thứ hai nó thuận lợi cho việc sinh hoạt. Những thửa đất có hướng Nam, Đơng Nam nhìn chung sẽ có giá cao hơn những mảnh đất cao hơn đất cùng điều kiện nhưng có hướng Bắc và Đơng Bắc, Tây, Tây Bắc. (do những hướng này sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của thời tiết khu vực). Kết quả tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân cho thấy yếu tố này được đánh giá rất quan trọng, có ảnh hưởng lớn khi tiến hành giao dịch mua bán đất đai.
Bảng 3.12. Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất ởĐộ Độ
rộng mặt tiền (m)
Giá bán (1000 đ/m2)
Đường Lam Sơn Đường Phạm Ngũ Lão Đường Yết Kiêu Hướng tốt Hướng xấu Chênh lệch Hướng tốt Hướng xấu Chênh lệch Hướng tốt Hướng xấu Chênh lệch 4 - 6 52.000 50.000 2.000 40.000 39.000 1.000 6.000 4.500 1.500 6 - 10 56.000 54.500 1.500 43.000 41.800 1.200 10.000 8.8 1.200 > 10m 48.000 45.000 3.000 36.500 34.000 2.500 7.500 6.200 1.300
(Nguồn: Số liệu từ điều tra, phỏng vấn)
Qua bảng 3.12 cho thấy hướng tốt bao giờ cũng có giá cao hơn hướng xấu, dao động từ 1.300 – 3.000 nghìn đồng/m2. Sự chênh lệch về giá cả tuy không lớn nhưng những thửa đất có hướng xấu thường khó bán hơn, hướng tốt thuận lợi cho sinh hoạt, làm ăn... đây là một yếu tố mang tính tâm linh của đa số người dân.
3.4.7. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân
Kết quả điều tra, khảo sát giá đất trên thị trường trên địa bàn thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân qua phiếu điều tra ý kiến của các cán bộ, người am hiểu về giao dịch quyền sử dụng đất cho thấy: giá đất ở khu vực này bị tác động bởi nhiều yếu tố làm cho giá giao dịch trên thị trường ln có sự chênh lệch lớn so với mức giá quy định của Nhà nước. Sự tác động của các nhân tố
này là không giống nhau về quy mô và mức độ, tuy nhiên mỗi yếu tố lại tác động theo một khía cạnh khác nhau Kết quả khảo sát, điều tra mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá đất được thể hiện ở bảng 3.13.
Bảng 3.13: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố theo ý kiến của chuyên gia
STT Yếu tố ảnh hưởng Số phiếu theo các mức đánh giá Điểm TB theo thang đo 1 2 3 4 1 Vị trí - - - 30 4,0 2 Tình trạng pháp lý của thửa đất - 5 5 20 3,5 3 Chính sách 8 12 10 3,01
4 Gia tăng dân số 1 17 10 2 2,43
5 Quy hoạch - - 12 18 3,0
6 Cơ sở hạ tầng - 28 2 - 2,1
7 Yếu tố cá biệt (độ sâu
thửa đất, chiều rộng mặt tiền, hướng đất)
- 27 3 - 2,0
8 Yếu tố khác - 26 4 - 2,0
Ghi chú: Thang đánh giá từ 1 đến 4: 1 (không ảnh hưởng) ; 2 (ảnh hưởng một phần); 3: ảnh hưởng, 4: rất ảnh hưởng
(Nguồn: Kết quả điều tra, 2021)
Qua bảng 3.13 cho thấy hầu hết các nhân tố trong từng nhóm nhân tố đều có sự tác động đến giá đất tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân. Mặc dù tỷ lệ tác động có sự khác nhau giữa các nhân tố nhưng nhìn chung đều góp phần tạo ra sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá Nhà nước quy định trên địa bàn. Trong đó yếu tố vị trí có mức độ ảnh hưởng lớn và rất lớn tới giá đất trên địa bàn, kết quả điều tra của các cán bộ, người am hiểu giá đất trên thị trường cho thấy, yếu tố vị trí có ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất, điểm trung bình đạt 4,0, sau yếu tố vị trí thì tình trạng pháp lý được xếp hạng quan trọng thứ 2 với điểm trung bình là 3,5 điểm, thực tế cho thấy các thửa đất có xác nhận rõ ràng, không bị tranh chấp, nguồn gốc đất rõ ràng được giao dịch với
giá cao, yếu tố có ảnh hưởng đến giá đát nữa là yếu tố quy hoạch, với mức điềm trung bình qua điều tra là 3,0
Cơ sở hạ tầng: bao gồm số lượng của các cơng trình cơng cộng, chất lượng và
khả năng phục vụ của chúng (như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa, cơng viên...). Ngồi ra, khi nghiên cứu yếu tố này cần phải tính đến hệ thống cơng trình cung cấp các dịch vụ dân sinh (điện, nước, điện thoại, giao thông...). Đây là yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng cuộc sống của người dân ở khu vực xung quanh. Môi trường sống trong lành, các dịch vụ dân sinh như điện, nước, điện thoại, đặc biệt là an ninh trật tự được đảm bảo. Các cơng trình cơng cộng được đầu tư xây dựng tốt và có vị trí gần sẽ làm thửa đất ở vị trí đó có giá cao hơn. Cơ sở hạ tầng gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội. Khi được phỏng vấn về mức độ ảnh hưởng của giá đất trên địa bàn huyện, đa số người được hỏi cho rằng cơ sở hạ tầng là yếu tố ảnh hưởng lớn và rất lớn tới giá đất, là một trong những yếu tố có mức ảnh hưởng lớn đến giá đất trên địa bàn nghiên cứu.
Yếu tố cá biệt bao gồm một số yếu tố:
Yếu tố hình thể thửa đất: nhận định là yếu tố ảnh hưởng lớn và rất lớn đến giá đất, cần phải chú ý trong quá trình giao dịch. Hình thể thửa đất đẹp là hình vng, hình chữ nhật, hoặc ít nhất phải có hình thang có mặt đáy rộng hơn. Các hình thể xấu như đa giác, thắt hậu, chữ L hoặc những hình thể khơng vng nhiều góc cạch chắc chắn sẽ bán với giá thấp hơn. Trên địa bàn huyện Thọ Xuân, những mảnh đất có hình thể vng vắn thì có số lượng giao dịch nhiều hơn và mức giá cũng cao hơn so với những thửa đất có chung các điều kiện khác nhưng hình thể xấu hơn, yếu tố này có ảnh hưởng lớn đến giá đất trên thị trường huyện, nó là yếu tố ln được quan tâm đến trong các giao dịch đất đai.
Yếu tố diện tích đất: là một trong những yếu tố chính chi phối đến giá đất trên địa bàn nghiên cứu. Những mảnh đất có diện tích khoảng từ 150 đến 200 m2 sẽ chuyển nhượng thuận lợi hơn, số lượng giao dịch các thửa đất có
diện tích trong khoảng này cũng nhiều hơn các diện tích khác và mức giá bình qn tính trên 1 m2 cũng sẽ cao hơn. Những mảnh đất có diện tích lớn thì số tiền phải trả cho cả mảnh đất là rất lớn nên cũng ít có giao dịch hơn và mức giá bình qn tính trên 1 m2 cũng sẽ thấp hơn, mảnh có diện tích q bé thì khơng thuận lợi cho sử dụng nên cũng kén người mua hơn và giá cũng thấp hơn. Chiều sâu thửa đất: lý tưởng của một mảnh đất là dưới 20m. Thực tế giao dịch cho thấy, những mảnh đất có độ sâu dưới 20m thường có giá cao hơn những mảnh đất quá sâu (từ trên 21m), những mảnh đất q sâu có giá bình qn khơng cao vì độ sâu q lớn này sẽ gây những bất tiện khi muốn tận dụng tối đa công năng của thửa đất, đây cũng là một yếu tố có mức ảnh hưởng lớn đến giá đất tại huyện.
Yếu tố chiều rộng mặt tiền: có sự tương quan với giá đất, theo kết quả điều tra giá đất thị trường. Những thửa đất có chiều rộng mặt tiền từ 6 – 10m sẽ được ưu tiên lựa chọn hơn so với các thửa đất có chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn hay lớn hơn với diện tích tương đương do khoảng chiều rộng này là phù hợp nhất cho việc thiết kế xây dựng và đáp ứng tốt các cơng năng sử dụng của ngơi nhà, mảnh đất có mặt tiền quá bé sẽ khó thiết kế xây dựng cũng như sử dụng kém thuận tiện hơn, cịn mảnh đất có mặt tiền quá lớn sẽ có mức giá quá cao so với mảnh đất cùng diện tích nhưng có mặt tiền từ 6 đến 10 mét nên cũng ít được giao dịch hơn.
Hướng đất: là yếu tố được khá nhiều người quan tâm. Hướng đất thường được quan tâm theo hai chiều hướng, thứ nhất nó hợp với tuổi của gia chủ, hoặc thứ hai nó thuận lợi cho việc sinh hoạt. Những thửa đất có hướng Nam, Đơng Nam nhìn chung sẽ có giá cao hơn những mảnh đất cao hơn đất cùng điều kiện nhưng có hướng Bắc và Đông Bắc, Tây, Tây Bắc. (do những hướng này sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của thời tiết khu vực, yếu tố này được đánh giá rất quan trọng, có ảnh hưởng lớn khi tiến hành giao dịch mua bán đất đai).
Yếu tố mức độ thu nhập của người dân: cũng có mức độ quan tâm tương đối lớn. Đối với người dân thì đất đai là một loại tài sản có giá trị lớn, thêm vào đó khi kinh tế - xã hội phát triển ngày một mạnh, cuộc sống của người dân
ngày càng dư dả, có thu nhập thì việc tiếp theo họ nghĩ tới đó là đầu tư vào đất đai nhằm dự trữ và sinh lợi.
Các yếu tố còn lại như cơ sở hạ tầng, yếu tố cá biệt, tình trạng gia tăng dân số có ảnh hưởng một phần đến giá đất huyện Thọ Xuân, với điểm trung bình được tổng hợp qua ý kiến điều tra từ 2-2,1 điểm.
3.5. Đề xuất các giải pháp thực hiện hiệu quả công tác quản lý và định giá
đất trên địa bàn thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa