Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.4.7. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn
bàn thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân
Kết quả điều tra, khảo sát giá đất trên thị trường trên địa bàn thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân qua phiếu điều tra ý kiến của các cán bộ, người am hiểu về giao dịch quyền sử dụng đất cho thấy: giá đất ở khu vực này bị tác động bởi nhiều yếu tố làm cho giá giao dịch trên thị trường luôn có sự chênh lệch lớn so với mức giá quy định của Nhà nước. Sự tác động của các nhân tố
này là không giống nhau về quy mô và mức độ, tuy nhiên mỗi yếu tố lại tác động theo một khía cạnh khác nhau Kết quả khảo sát, điều tra mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá đất được thể hiện ở bảng 3.13.
Bảng 3.13: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố theo ý kiến của chuyên gia
STT Yếu tố ảnh hưởng Số phiếu theo các mức đánh giá Điểm TB theo thang đo 1 2 3 4 1 Vị trí - - - 30 4,0 2 Tình trạng pháp lý của thửa đất - 5 5 20 3,5 3 Chính sách 8 12 10 3,01
4 Gia tăng dân số 1 17 10 2 2,43
5 Quy hoạch - - 12 18 3,0
6 Cơ sở hạ tầng - 28 2 - 2,1
7 Yếu tố cá biệt (độ sâu
thửa đất, chiều rộng mặt tiền, hướng đất)
- 27 3 - 2,0
8 Yếu tố khác - 26 4 - 2,0
Ghi chú: Thang đánh giá từ 1 đến 4: 1 (không ảnh hưởng) ; 2 (ảnh hưởng một phần); 3: ảnh hưởng, 4: rất ảnh hưởng
(Nguồn: Kết quả điều tra, 2021)
Qua bảng 3.13 cho thấy hầu hết các nhân tố trong từng nhóm nhân tố đều có sự tác động đến giá đất tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân. Mặc dù tỷ lệ tác động có sự khác nhau giữa các nhân tố nhưng nhìn chung đều góp phần tạo ra sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá Nhà nước quy định trên địa bàn. Trong đó yếu tố vị trí có mức độ ảnh hưởng lớn và rất lớn tới giá đất trên địa bàn, kết quả điều tra của các cán bộ, người am hiểu giá đất trên thị trường cho thấy, yếu tố vị trí có ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất, điểm trung bình đạt 4,0, sau yếu tố vị trí thì tình trạng pháp lý được xếp hạng quan trọng thứ 2 với điểm trung bình là 3,5 điểm, thực tế cho thấy các thửa đất có xác nhận rõ ràng, không bị tranh chấp, nguồn gốc đất rõ ràng được giao dịch với
giá cao, yếu tố có ảnh hưởng đến giá đát nữa là yếu tố quy hoạch, với mức điềm trung bình qua điều tra là 3,0
Cơ sở hạ tầng: bao gồm số lượng của các công trình công cộng, chất lượng và
khả năng phục vụ của chúng (như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa, công viên...). Ngoài ra, khi nghiên cứu yếu tố này cần phải tính đến hệ thống công trình cung cấp các dịch vụ dân sinh (điện, nước, điện thoại, giao thông...). Đây là yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng cuộc sống của người dân ở khu vực xung quanh. Môi trường sống trong lành, các dịch vụ dân sinh như điện, nước, điện thoại, đặc biệt là an ninh trật tự được đảm bảo. Các công trình công cộng được đầu tư xây dựng tốt và có vị trí gần sẽ làm thửa đất ở vị trí đó có giá cao hơn. Cơ sở hạ tầng gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội. Khi được phỏng vấn về mức độ ảnh hưởng của giá đất trên địa bàn huyện, đa số người được hỏi cho rằng cơ sở hạ tầng là yếu tố ảnh hưởng lớn và rất lớn tới giá đất, là một trong những yếu tố có mức ảnh hưởng lớn đến giá đất trên địa bàn nghiên cứu.
Yếu tố cá biệt bao gồm một số yếu tố:
Yếu tố hình thể thửa đất: nhận định là yếu tố ảnh hưởng lớn và rất lớn đến giá đất, cần phải chú ý trong quá trình giao dịch. Hình thể thửa đất đẹp là hình vuông, hình chữ nhật, hoặc ít nhất phải có hình thang có mặt đáy rộng hơn. Các hình thể xấu như đa giác, thắt hậu, chữ L hoặc những hình thể không vuông nhiều góc cạch chắc chắn sẽ bán với giá thấp hơn. Trên địa bàn huyện Thọ Xuân, những mảnh đất có hình thể vuông vắn thì có số lượng giao dịch nhiều hơn và mức giá cũng cao hơn so với những thửa đất có chung các điều kiện khác nhưng hình thể xấu hơn, yếu tố này có ảnh hưởng lớn đến giá đất trên thị trường huyện, nó là yếu tố luôn được quan tâm đến trong các giao dịch đất đai.
Yếu tố diện tích đất: là một trong những yếu tố chính chi phối đến giá đất trên địa bàn nghiên cứu. Những mảnh đất có diện tích khoảng từ 150 đến 200 m2 sẽ chuyển nhượng thuận lợi hơn, số lượng giao dịch các thửa đất có
diện tích trong khoảng này cũng nhiều hơn các diện tích khác và mức giá bình quân tính trên 1 m2 cũng sẽ cao hơn. Những mảnh đất có diện tích lớn thì số tiền phải trả cho cả mảnh đất là rất lớn nên cũng ít có giao dịch hơn và mức giá bình quân tính trên 1 m2 cũng sẽ thấp hơn, mảnh có diện tích quá bé thì không thuận lợi cho sử dụng nên cũng kén người mua hơn và giá cũng thấp hơn. Chiều sâu thửa đất: lý tưởng của một mảnh đất là dưới 20m. Thực tế giao dịch cho thấy, những mảnh đất có độ sâu dưới 20m thường có giá cao hơn những mảnh đất quá sâu (từ trên 21m), những mảnh đất quá sâu có giá bình quân không cao vì độ sâu quá lớn này sẽ gây những bất tiện khi muốn tận dụng tối đa công năng của thửa đất, đây cũng là một yếu tố có mức ảnh hưởng lớn đến giá đất tại huyện.
Yếu tố chiều rộng mặt tiền: có sự tương quan với giá đất, theo kết quả điều tra giá đất thị trường. Những thửa đất có chiều rộng mặt tiền từ 6 – 10m sẽ được ưu tiên lựa chọn hơn so với các thửa đất có chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn hay lớn hơn với diện tích tương đương do khoảng chiều rộng này là phù hợp nhất cho việc thiết kế xây dựng và đáp ứng tốt các công năng sử dụng của ngôi nhà, mảnh đất có mặt tiền quá bé sẽ khó thiết kế xây dựng cũng như sử dụng kém thuận tiện hơn, còn mảnh đất có mặt tiền quá lớn sẽ có mức giá quá cao so với mảnh đất cùng diện tích nhưng có mặt tiền từ 6 đến 10 mét nên cũng ít được giao dịch hơn.
Hướng đất: là yếu tố được khá nhiều người quan tâm. Hướng đất thường được quan tâm theo hai chiều hướng, thứ nhất nó hợp với tuổi của gia chủ, hoặc thứ hai nó thuận lợi cho việc sinh hoạt. Những thửa đất có hướng Nam, Đông Nam nhìn chung sẽ có giá cao hơn những mảnh đất cao hơn đất cùng điều kiện nhưng có hướng Bắc và Đông Bắc, Tây, Tây Bắc. (do những hướng này sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của thời tiết khu vực, yếu tố này được đánh giá rất quan trọng, có ảnh hưởng lớn khi tiến hành giao dịch mua bán đất đai).
Yếu tố mức độ thu nhập của người dân: cũng có mức độ quan tâm tương đối lớn. Đối với người dân thì đất đai là một loại tài sản có giá trị lớn, thêm vào đó khi kinh tế - xã hội phát triển ngày một mạnh, cuộc sống của người dân
ngày càng dư dả, có thu nhập thì việc tiếp theo họ nghĩ tới đó là đầu tư vào đất đai nhằm dự trữ và sinh lợi.
Các yếu tố còn lại như cơ sở hạ tầng, yếu tố cá biệt, tình trạng gia tăng dân số có ảnh hưởng một phần đến giá đất huyện Thọ Xuân, với điểm trung bình được tổng hợp qua ý kiến điều tra từ 2-2,1 điểm.
3.5. Đề xuất các giải pháp thực hiện hiệu quả công tác quản lý và định giá
đất trên địa bàn thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa
3.5.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật
- Cần đẩy nhanh tốc độ giải quyết công việc tại các cơ quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải quyết hồ sở của người dân khi đến cơ quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục.
- Cần xác định lại giá đất mỗi năm 2 lần. Tức là cứ 6 tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định sao cho sát với giá thị trường thời điểm đó, nhất là vị trí 1 của các tuyến đường phố, bởi vì ở vị trí này hay xảy ra thay đổi giá đột ngột và cũng là vị trí thường xảy ra chênh lệch giữa giá quy định và giá giao dịch trên thị trường nhất.
- Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoảng cách ngắn hơn không nên chia khoảng cách giữa các đoạn đường quá dài. Tức là trên một tuyến đường có thể chia ra rất nhiều đoạn ngắn chứ không nên chỉ chia 3 – 4 đoạn như hiện nay, như vậy giá đất sẽ đúng với thực tế của từng vị trí hơn.
- Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường, cần bổ sung quy định về tư vấn giá đất, điều kiện hành nghề tư vấn giá đất để hình thành những tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, thành lập trung tâm định giá chuyên nghiệp ở cấp tỉnh, giải quyết tình trạng cán bộ ngành tài nguyên và môi trường thực hiện kiêm nhiệm nhiệm vụ định giá như hiện nay.
Bên cạnh đó các cơ quan chức năng còn phải trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai đi vào cuộc sống thực tế thông qua công tác hoàn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai còn thiếu
như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác thanh tra kiểm tra việc thực hiện pháp luật về đất đai, kiên quyết xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Phối hợp chặt chẽ với các cơ quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai và tiếp cận, giao lưu trực tuyến và giải đáp các vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật trong mỗi cá nhân.
3.5.2. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực
- Hoàn thiện tổ chức bộ máy, nâng cao năng lực cán bộ, công chức trong ngành quản lý đất đai; chú trọng đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là đội ngũ công chức địa chính xã.
- Kiện toàn, nâng cao năng lực của tổ chức phát triển quỹ đất để thực hiện nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất, từng bước chuyển Tổ chức phát triển quỹ đất sang mô hình doanh nghiệp phát triển quỹ đất theo quy định; phát triển đa dạng các loại hình dịch vụ về đất đai nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp, tăng nguồn thu cho ngân sách.
- Hoàn thiện tổ chức, cơ chế hoạt động và nâng cao năng lực hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình dịch vụ công.
- Cần thành lập Trung tâm định giá thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để tư vấn xây dựng bảng giá đất định kỳ, và tham gia thẩm định giá đất đối với các trường hợp yêu cầu sát với giá thị trường, không để cán bộ tài nguyên môi trường làm kiêm nhiệm như hiện nay. Đồng thời, xã hội hoá lĩnh vực định giá để khuyến khích phát triển nhiều tổ chức định giá độc lập.
- Chú trọng nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ, đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất. Trước mắt cần tăng cường khả năng chuyên môn về định giá đất cho đội ngũ đang thực hiện công tác này để làm tốt công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất trên thị trường; từng bước xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất cho từng thửa đất.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận
1) Huyện Thọ Xuân có vị trí địa lý thuận lợi, để phát triển kinh tế xã hội. Huyện có tốc độ tăng trưởng kinh tế ở mức khá do hệ thống cơ sở hạ tầng không ngừng được củng cố và phát triển. Trong tương lai, huyện định hướng chyển dịch cơ cấu theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa.
2) Tình hình quản lý và sử dụng đất ngày càng được hoàn thiện dần phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của huyện. Chính quyền đã cố gắng hoàn thành công tác cấp GCN quyền sử dụng đất cho hộ dân kịp thời. Tuy nhiên bên cạnh đó vẫn còn một số bất cập, vướng mắc cần quan tâm xử lý để nâng cao chất lượng quản lý và phục vụ nhân dân trong thời gian tới, trong đó giá đất là một trong những nguyên nhân gây nên những khó khăn vướng mắc trong việc thực hiện các chính sách pháp luật liên quan đến đất đai.
3) Huyện đã tích cực thực hiện công tác xây dựng bảng giá đất, cập nhật giá đất quy định để phù hợp với giá giao dịch thực tế trên thị trường và các quy định của Nhà nước về giá đất. Giá đất được quy định tại bảng giá các năm gần đây không có sự chênh lệch. Tuy nhiên giá đất ở thị trường trên địa bàn huyện luôn có xu thế cao hơn so với giá đất ở quy định của Nhà nước, mức độ chênh lệch giao động từ 2,0 đến 4,03 lần, mức độ chênh lệch giá cũng giảm dần theo khu vực và tuyến đường. Giá đất tại các khu vực trung tâm huyện là cao nhất và giảm dần tại khu vực lân cận.
4) Thông qua điều tra 30 chuyên gia trên địa bàn huyện, kết quả cho thấy có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên thị trường, trong phạm vi đề tài chọn được 8 yếu tố có ảnh hưởng, trong đó yếu tố có mức ảnh hưởng lớn đến rất lớn bao gồm: vị trí, cơ sởp háp lý của thửa đất có ảnh hưởng lớn nhất, có điểm trung bình từ 3,5-4 điểm. Các yếu tố còn lại ảnh hưởng một phần đến giá đất như cơ sở hạ tầng, yếu tố cá biệt, tình trạng gia tăng dân số.
5) Để khắc phục được những bất cập cần có giải pháp phù hợp trong công tác định giá, xây dựng tổ chức mang tính chuyên môn cao trong công tác định giá, công tác chuyên gia và công tác quản lý để nâng cao hiệu quả trong công tác định giá đất nói riêng và quản lý giá đất nói chung, mang lại lợi ích cho người dân cũng như Nhà nước.
2. Đề nghị
- Sớm đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật, tăng cường trang thiết bị hỗ trợ, ứng dụng khoa học kỹ thuật để phục vụ công tác định giá đất.
- Cần nghiên cứu sâu, chi tiết hơn về từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân nhằm bổ sung cho yêu cầu đặt ra trong giai đoạn hiện nay là phải có một thị trường đất đai được tổ chức quản lý chặt chẽ, giá đất ở các vị trí quan trọng cần định giá sát với giá thị trường tránh thua thiệt cho người sử dụng đất khi bị thu hồi đất.
- UBND huyện Thọ Xuân nên tổ chức các lớp đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn cho cán bộ trong công tác định giá đất và quản lý thị trường.
- UBND huyện cần phối hợp với cơ quan chuyên môn mở trung tâm tư vấn giao dịch bất động sản và môi giới nhà đất dưới sự quản lý của cơ quan chuyên môn để có một thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nguyễn Ngọc Anh & cs (2016), Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012-2015, trường Đại học Nông