Bảng 3.8 cho thấy dân số huyện tăng nhanh, tính từ năm 2018 đến năm 2020, dân số huyện đã tăng lên 1.496 nhân khẩu, kéo theo mật độ nhân khẩu cũng tăng cao hơn, ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người dân. Nhu cầu đất tăng làm cho giá đất tăng lên không ngừng, gây ra những ảnh hưởng đến sự biến động giá đất của huyện qua các năm. Thu nhập tăng lên, nhu cầu mua đất của người dân tăng cũng làm cho giá đất ngày càng tăng cao.
Bảng 3.8 Tình hình biến động dân số và thu nhập của người dân
STT Chỉ tiêu Đơn vị Năm
2018 2019 2020
1 Dân số Người 57.026 57.894 58.522
2 Thu nhập Triệu đồng/ năm 41,9 43,8 45,6
(Nguồn: Phòng Thống kê huyện Thọ Xuân, 2021)
Xu hướng phân tách hộ hoặc chuyển đổi từ diện tích bé sang diện tích rộng hơn khi điều kiện thu nhập kinh tế khá lên. Chính đây cũng là nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà đất bởi khi có nhu cầu mua các thửa đất có diện tích lớn để xem có phù hợp với điều kiện, vị trí, hướng nhà của gia đình khơng. Sau khi rao bán đất, nhà ở có nhiều người hỏi mua người bán thấy khu đất của mình có giá sẽ đưa giá cao và người mua thấy khơng phù hợp sẽ tiếp tục đi tìm nơi ở phù hợp cho mình. Cứ như vậy giá đất tăng lên và người chịu thiệt cuối cùng là người mua.
Tóm lại, sự gia tăng dân số có ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà đất ở tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân. Dân số tăng dẫn đến cầu tăng và xuất hiện những "cơn sốt đất giả". Chính vì vậy, cần có những giải pháp để giảm sự gia tăng dân số và kiểm soát giá đất.
3.4.4.Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất ở
Quy hoạch luôn là yếu tố khiến nhiều người quan tâm, sở dĩ vậy vì mỗi một vùng đất bất kỳ nào khi có dự án quy hoạch đất cho cơng trình cơng cộng nào đó thì giá đất sẽ tăng lên so với bình thường, lý do là lợi ích của dự án mang lại cho khu đất đó. Ta thấy rằng sau khi quy hoạch dự án nào đó xong thì đường xá, cơng trình cơng cộng sẽ được quy hoạch theo dẫn đến các lơ đất lân cận trở nên có giá trị hơn so với trước.
Q trình đơ thị hóa ngày càng phát triển do đó trong những năm trở lại đây nhu cầu về đất ở trên địa bàn thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân ngày càng tăng. Để góp phần mở rộng quỹ đất ở cho người dân, Huyện trong những năm vừa qua đã triển khai dự án quy hoạch khu dân cư. Giá đất của
các khu dân cư từ lúc trước khi quy hoạch đến lúc dự án hồn thành có sự thay đổi khá lớn.
Để có thể đánh giá được ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất, lựa chọn 02 khu dân cư được quy hoạch trên địa bàn thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân giai đoạn 2018 - 2020, các dự án đã hoàn thành và đã bàn giao xong: Khu dân cư xã Cao Thắng và khu tái định cư thị trấn Lam Sơn.
Bảng 3.9. Đặc điểm của một số khu dân cư
Khu dân cư Diện tích
(m2) Tổng số lơ quy hoạch Năm bắt đầu quy hoạch Năm hồn thành QH
Khu dân cư xã Cao Thắng 17.352,4 72 2019 2020
Khu tái định cư thị trấn Lam
Sơn 28.647,8 131 2019 2020
(Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, phỏng vấn, 2021)
Bảng 3.10. Giá đất ở của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án
Đơn vị: 1.000/m2
Khu dân cư
Giá đất ở TB (1.000/m2) Mức chênh lệch Bắt đầu quy hoạch Sau khi thực hiện QH
Chênh đơn giá (1.000 đ/m2)
Khu dân cư xã Cao Thắng 3.500 9.000 5.500
2.500 7.500 5.000
Giá đất ở trung bình 3.000 8.250 5.250
Khu tái định cư thị trấn Lam Sơn
6.000 17.500 11.500
4.00 12.000 8.000
Giá đất ở trung bình 5.000 14.750 9,75
Hình 3.9. Giá đất ở trung bình của 2 khu dân cư trước và sau khi thực hiện xong dự án quy hoạch
Qua bảng 3.10 và hình 3.9 cho thấy rõ ảnh hưởng của các khu quy hoạch dự án đến giá đất như sau:
Trước khi quy hoạch, giá đất chỉ tương đương hoặc cao hơn không đáng kể so với giá quy định của Nhà nước, tại xã Cao Thắng giá đất trung bình trước khi quy hoạch là 3 triệu/m2, tại trị trấn Sao Vàng trung bình là 5 triệu/m2 khi biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, trong thời gian quy hoạch là thời gian thị trường mua bán ở các khu quy hoạch diễn ra sơi động nhất.
Sau khi hồn thành quy hoạch, các khu quy hoạch gần như đã có cơ sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, giá thị trường của khu đất tăng cao hơn so với thời gian trong thời kỳ quy hoạch. Tại xã Cao Thắng giá đất trung bình sau khi quy hoạch là 8,25 triệu/m2, tại trị trấn Sao Vàng trung bình là 14,75 triệu/m2, Quy hoạch các khu dân cư mới cũng là một trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở và các khu dân cư lân cận.
3.4.5. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ở
Tiến hành nghiên cứu tại 3 tuyến đường: đường Lam Sơn, đường Phạm Ngũ Lão, đường Yết Kiêu, cho kết quả như sau:
Bảng 3.11. So sánh ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở giữa 2 nhóm hình thể tốt và hình thể xấu Độ rộng mặt tiền (m) Giá bán (1000 đ/m2)
Đường Lam Sơn Đường Phạm Ngũ Lão Đường Yết Kiêu Hình thể tốt thể xấuHình Chênh lệch thể tốtHình Hình thể xấu Chênh lệch thể tốtHình Hình thể xấu Chênh lệch 4 - 6 52.000 46.000 6.000 40.000 33.000 6.000 6.000 5.000 1.000 6 - 10 56.000 47.000 9.000 43.000 35.000 8.000 10.000 8.000 2.000 > 10m 48.000 43.000 5.000 36.500 33.000 3.500 7.500 6.200 1.300
(Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, phỏng vấn)
Qua bảng 3.11 nhận thấy sự chênh lệch về giá cả giữa thửa đất có hình thể tốt và thửa đất có hình thể xấu trong cùng một loại đường phố, cùng một vị trí khá lớn. Những thửa đất có hình thế xấu khó bán hơn, giá đất nhỏ hơn rất nhiều so với thửa đất có hình thể tốt.
Yếu tố chiều rộng mặt tiền có sự tương quan với giá đất, theo kết quả điều tra giá đất thị trường. Những thửa đất có chiều rộng mặt tiền từ 6 – 10m sẽ được ưu tiên lựa chọn hơn so với các thửa đất có chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn hay lớn hơn với diện tích tương đương do khoảng chiều rộng này là phù hợp nhất cho việc thiết kế xây dựng và đáp ứng tốt các cơng năng sử dụng của ngơi nhà, mảnh đất có mặt tiền quá bé sẽ khó thiết kế xây dựng cũng như sử dụng kém thuận tiện hơn, cịn mảnh đất có mặt tiền quá lớn sẽ có mức giá quá cao so với mảnh đất cùng diện tích nhưng có mặt tiền từ 6 đến 10 mét nên cũng ít được giao dịch hơn. Hình thể đất đẹp chủ yếu là hình chữ nhật hoặc hình thang có mặt đáy rộng hơn. Các hình thể xấu như đa giác, thắt hậu, chữ L hoặc những hình thể khơng vng, nhiều góc cạnh bán với giá thấp hơn.