2.2 Thực trạ ng ngu ốn đầ ất độ ng ản th ươ ng ủa doanh
2.2.2 Ưu điểm và hạn chế của các nguồn vốn cho thị trường bất động sản
mại Việt Nam trong thời gian qua
Các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam trong thời gian qua đã sử dụng các nguồn vốn khác nhau đề thực hiện dự án, bao gồm: vốn tự có, vốn vay, vốn do phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tiền ứng trước của khách hàng, liên doanh liên kết với đối tác nước ngoài...Tuy nhiên, mỗi nguồn này đều tồn tại những thuận lợi và hạn chế khiến cho doanh nghiệp BĐS không phải lúc nào cũng tận dụng được. Dưới đây là phân tích những thành tựu và hạn chế của các nguồn này, từ đó nhấn mạnh ý kiến cho việc Việt Nam nên ứng dụng kỹ thuật chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại nhằm tạo thêm nguồn vốn cho thị trường BĐS.
2.2.2.1 Vay ngân hàng
Việc thực hiện dự án bất động sản thường đòi hỏi vốn lớn, từ hàng trăm đến hàng ngàn tỷ đồng. Ngoài số vốn tự có tối thiểu bắt buộc, ít nhất 15% đến 20% vốn đầu tư dự án thì số cịn lại 80% này doanh nghiệp vẫn phải huy động thông qua việc vay ngân hàng, ứng trước của khách hàng hay phát hành trái phiếu…Tuy nhiên, có những doanh nghiệp không đủ điều kiện phát hành trái phiếu hoặc không chủ động phát hành trái phiếu hay liên doanh liên kết thì nguồn vốn vay từ ngân hàng vẫn là chủ yếu. Tỷ lệ vay này có khi từ 60% đến 70% tổng số vốn đầu tư.
Việc sử dụng vốn vay từ ngân hàng để tài trợ cho dự án đã đem lại hiệu quả kinh doanh nhất định cho doanh nghiệp. Ưu điểm của phương pháp này là ngân hàng giải ngân số tiền cho vay theo tiến độ của dự án, giúp doanh nghiệp kiểm soát dòng tiền hiệu quả và thủ tục vay vốn nhanh. Ngoài ra, ngân hàng cũng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh tốn, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ... Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu bất động sản trên thị trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho
thị trường BĐS nói chung và cho doanh nghiệp BĐS nói riêng. Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi đem lại từ nguồn vốn vay ngân hàng thì doanh nghiệp gặp khơng ít khó khăn để vay vốn nếu gặp tình trạng ngân hàng thắt chặt cho vay hay lãi suất cho vay của ngân hàng cao.
Thông thường, những khoản vay tài trợ bất động sản thường có thời gian trung và dài hạn, trong khi đó nguồn vốn của ngân hàng huy động được phần lớn là nguồn vốn ngắn hạn. Do đó, việc đáp ứng vốn cho những dự án, cơng trình bất động sản như thế ngân hàng khó đảm đương hiệu quả. Hơn nữa, ngân hàng được yêu cầu tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn là 30% thay vì trước đây là 40%. Điều này càng khiến cho việc cho vay trung và dài hạn càng khó khăn và tất yếu ảnh hưởng đến thị trường cho vay đầu tư bất động sản.
Dưới dây là biểu đồ thể hiện tình hình huy động vốn và tình hình cho vay của ngân hàng, biểu đồ này cho thấy tình hình cho vay luôn biến động cùng chiều với huy động vốn. Khi huy động vốn của ngân hàng tăng thì cho vay tăng, nhất là trong giai đoạn kinh tế phát triển mạnh và ngược lại trong giai đoạn kinh tế khủng hoảng 2008 thì tỷ lệ tăng trưởng huy động vốn của tồn hệ thống ngân hàng chỉ là 18,2%, thấp hơn nhiều so với tỷ lệ tăng trưởng huy động vốn năm 2007 là 47,6%. Điều này kéo theo tỷ lệ cho vay bị ảnh hưởng mạnh, tỷ lệ tăng trưởng cho vay trong năm 2008 so với năm 2007 là 21%; năm 2007 so với 2006 là 53,9%.
Hình 2.8: Tỷ lệ tăng trưởng huy động vốn toàn ngân hàng
Nguồn: ngân hàng nhà nước Việt Nam Hình 2.9: Tỷ lệ tăng trưởng cho vay tồn hệ thống ngân hàng
Nguồn: ngân hàng nhà nước Việt Nam Việc tỷ lệ huy động vốn giảm không những ảnh hưởng đến tỷ lệ cho vay đến các ngành sản xuất kinh doanh nói chung mà ảnh hưởng mạnh đến ngành
kinh doanh bất động sản, vì các ngân hàng tập trung ưu tiên cho vay sản xuất kinh doanh và tiêu dùng trước.
Ngoài vấn đề giới hạn về nguồn vốn huy động để cho vay của ngân hàng thì cơ chế điều hành của ngân hàng nhà nước Việt Nam cũng là vấn đề khác có ảnh hưởng lớn đến hoạt động tín dụng của ngân hàng. Trong thời gian năm 2008, để kiềm chế lạm phát, ngân hàng nhà nước đã thực hiện tăng dự trữ bắt buộc từ 10% lên 11% (kể từ ngày 01/02/2008), tăng lãi suất cơ bản lên 14%/năm và yêu cầu các ngân hàng mua tín phiếu bắt buộc 20,3 ngàn tỷ đồng với lãi suất 7,8%/năm…đồng thời thực hiện kiềm chế tăng trưởng tín dụng dưới mức 30%. Những động thái này, đã làm cho hoạt động tín dụng của các ngân hàng bị thu hẹp, nguồn vốn ngân hàng đầu tư cho tín dụng bị hạn chế, trong đó tín dụng bất động sản chịu tác động nhiều nhất vì thường loại hình tín dụng này địi hỏi nguồn vốn lớn và lại là nguồn vốn trung dài hạn, nên ngân hàng khó đáp ứng được cho khách hàng.
Như vậy, có thể nhận thấy rằng mặc dù nguồn vốn vay ngân hàng chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn vốn đầu tư dự án BĐS của hầu hết doanh nghiệp BĐS, tuy nhiên nguồn vốn này không phải lúc nào doanh nghiệp cũng tận dụng được.
2.2.2.2 Huy động vốn từ khách hàng mua nhà
Tiền ứng trước của khách hàng mua nhà được xem là kênh huy động vốn hiệu quả của doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Đây là nguồn vốn mà doanh nghiệp BĐS khơng phải trả lãi và có thể huy động vốn theo từng giai đoạn xây dựng của dự án nhằm đảm bảo hiệu quả sử dụng vốn và khách hàng có thể mua sản phẩm BĐS với nhiều ưu đãi. Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn tồn tại những khó khăn để doanh nghiệp có thể tận dụng nguồn vốn này một cách thuận lợi. Khi kinh tế suy giảm thì khả năng mua nhà của người dân cũng giảm theo, lúc này nguồn tiền ứng trước của khách hàng sẽ khơng cịn nhiều. Mặt khác, việc ứng trước tiền của
khách hàng chỉ có thể thực hiện với khách hàng mua căn hộ, còn đối với những dự án khách sạn, văn phịng cho th, trung tâm thương mại… thì doanh nghiệp BĐS không áp dụng được phương pháp trên.
2.2.2.3 Liên doanh, liên kết với doanh nghiệp nước ngoài
Trong thời kỳ lạm phát, Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ thu hẹp và các ngân hàng siết chặt cho vay bất động sản thì việc liên doanh, liên kết với các doanh nghiệp nước ngoài cũng được coi là phương thức hữu hiệu để thực hiện dự án. Các bên trong liên doanh đều tận dụng điểm mạnh của mình để tiến hành liên doanh thực hiện đầu tư dự án. Khi đó, dự án sẽ dễ dàng và nhanh chóng được tiếp tục triển khai thực hiện, có lợi cho đơi bên. Bên cạnh những lợi ích đem lại thì địi hỏi doanh nghiệp trong nước trong liên doanh, liên kết phải đáp ứng những điều kiện nhất định. Thực tế cho thấy rằng khi xúc tiến việc liên doanh với doanh nghiệp trong nước, các đối tác nước ngồi thường có những phân tích, đánh giá rất kỹ về năng lực của đối tác, quy mơ và vị trí dự án, tiềm năng và tính thu hút của sản phẩm nhà đất. Do đó, các doanh nghiệp BĐS Việt Nam trong liên doanh bản thân cũng là những doanh nghiệp mạnh. Vậy thì những doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ càng khó khăn trong việc tìm một hướng đi cho mình.
2.2.2.4 Phát hành trái phiếu
Việc doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu để huy động vốn chỉ mới được ứng dụng trong những năm gần đây. Như đã phân tích cụ thể ở trên thì đây là phương pháp huy động vốn mang lại nhiều lợi ích cho doanh nghiệp, tuy nhiên số lượng doanh nghiệp BĐS thực hiện cịn ít. Lý giải cho tình trạng này, có thể tóm tắt như sau:
• Việc phát hành triếu đòi hỏi doanh nghiệp phải có trình độ tài chính cao, hoạt động kinh doanh các năm trước phải có lãi, uy tín tốt, sản phẩm sản
phẩm nhà đất phải thực sự hấp dẫn… Đây là những điều kiện mà không phải doanh nghiệp nào cũng đáp ứng được, nhất là các doanh nghiệp có quy mơ vừa và nhỏ.
• Độ tin cậy của nhà đầu tư với phần lớn các DN chưa cao. Sau khi ban hành Nghị định 52/CP về việc phát hành TPDN với yêu cầu bắt buộc minh bạch thông tin, nhiều DN vừa muốn phát hành trái phiếu nhưng lại e ngại chuyện minh bạch và tình trạng vay vốn tín dụng đang rất phổ biến ở Việt Nam trong khi phát hành trái phiếu DN thường e ngại thủ tục phát hành, công bố thông tin ra công chúng.
• Nhận thức của doanh nghiệp về trái phiếu cịn hạn chế. Trong giai đoạn 2006-
2007 TTCK phát triển mạnh tại Việt Nam, các doanh nghiệp nhận thấy việc phát hành cổ phiếu để huy động vốn khá dễ dàng, mặt khác còn nhận thêm một khoản thặng dư, do đó doanh nghiệp khơng quan tâm nhiều đến phát hành trái phiếu. Tuy nhiên khi TTCK giảm, khó khăn trong việc phát hành thêm cổ phiếu thì doanh nghiệp mới quan tâm đến phát hành trái phiếu.
Như vậy, để có thể tận dụng hiệu quả từ trái phiếu, doanh nghiệp phải hội tủ những điều kiện về năng lực quản trị, năng lực tài chính và hoạt động kinh doanh các năm trước phải có lãi, uy tín tốt, sản phẩm sản phẩm nhà đất phải thực sự hấp dẫn…Đây là những điều kiện mà không phải doanh nghiệp nào cũng đáp ứng được, nhất là các doanh nghiệp có quy mơ vừa và nhỏ.
Hiện tại, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam vẫn dựa vào nguồn vốn chủ yếu từ ngân hàng. Thông thường, để đầu tư dự án bất động sản đòi hỏi thời gian thực hiện một dự án phải mất từ 5-6 năm. Vì vậy, các doanh nghiệp có quy mơ nhỏ rất chật vật vì vốn. Nếu doanh nghiệp có dự án lớn nhưng nguồn vốn khơng ổn định sẽ có nguy cơ bỏ cơng trình dở dang. Trong tình hình thị trường chứng khốn chưa có dấu hiệu khởi sắc thì việc huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu càng khó khăn hơn. Vì vậy, nguồn vốn vay ngân hàng vẫn là
nguồn chủ yếu để doanh nghiệp bất động sản tìm đến. Tuy nhiên, như phân tích ở trên thì nguồn vốn vay của ngân hàng cịn phụ thuộc rất nhiều vào tình hình huy động của ngân hàng và chính sách tín dụng của ngân hàng nhà nước. Với tình trạng thắt chặt tín dụng, kiềm chế lạm phát hiện nay thì doanh nghiệp càng khó tiếp cận với nguồn vốn vay ngân hàng. Khó khăn trong việc tiếp cận vốn khiến doanh nghiệp bất động gặp những tình trạng sau: khó hồn tất các dự án bất động sản dài hạn và khó thâm nhập vào phân khúc thị trường của các hàng hóa cao cấp…
Tóm lại, qua những phân tích trên có thể nhận thấy rằng các doanh nghiệp BĐS Việt Nam đang gặp nhiều khó khăn trong việc tìm nguồn vốn để thực hiện dự án bất động sản. Đã đến lúc chúng ta cần nghiên cứu và có những biện pháp ứng dụng kỹ thuật chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại để tìm vốn cho thị trường BĐS thương mại Việt Nam. Nếu việc ứng dụng kỹ thuật này thành công không những mang lại nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản thương mại mà cịn đem lại lợi ích khác, bao gồm việc tạo ra sản phẩm tài chính mới cho nhà đẩu tư và tăng tính minh bạch cho thị trường bất động sản.