Nếu thị trường trái phiếu chưa phát triển thì các doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng, điều này tạo áp lực tăng lãi suất và đẩy chi phí đầu vào của doanh nghiệp lên cao, hiệu quả kinh doanh giảm xuống. Việc ứng dụng kỹ thuật chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trường trái phiếu nói chung. Với một thị trường trái phiếu phát triển, lãi suất trái phiếu là thước đo sự đánh giá mức độ tín nhiệm của thị trường đối với trái phiếu đó. Do đó các doanh nghiệp sẽ xác định đúng được chi phí vốn khi đưa ra các quyết định đầu tư.
3.1.4 Tạo thêm hàng hóa cho thị trường tài chính phát triển
Sự phát triển của thị trường tài chính Việt Nam so với các nước trong khu vực cịn thấp, số lượng hàng hóa chứng khốn chưa đa dạng và thị trường vẫn
còn tồn tại nhiều vấn đề đặt ra cần quan tâm như tăng trưởng thiếu ổn định; sự hạn chế về công nghệ thơng tin; tính chun nghiệp của các công ty chứng khốn cịn hạn chế....Do đó, việc thực hiện chứng khốn hố thế chấp BĐS sẽ góp phần tạo thêm hàng hóa cho thị trường tài chính vốn chưa nhiều hàng hóa và tạo ra nhiều sự lựa chọn cho các nhà đầu tư.
3.1.5 Sử dụng hiệu quả các nguồn lực trong xã hội
Thị trường BĐS là một trong những thị trường có sức hấp dẫn đặc biệt đối với các nhà đầu tư, cả trong và ngoài nước, nhất là thị trường BĐS ở một nước đang phát triển với tốc độ tương đối cao như Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, để đầu tư vào thị trường này nhà đầu tư cần có nguồn vốn lớn có giá trị lớn từ vài trăm triệu, vài tỷ đồng đến vài tỷ đô la Mỹ và thời gian đầu tư dài. Chính vì lý do này mà nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ ít có cơ hội kiếm lợi nhuận từ thị trường BĐS. Do đó, chứng khốn thế chấp BĐS thương mại ra đời sẽ thu hút, khai thác mọi nguồn vốn nhỏ lẽ, nhàn rỗi trong nền kinh tế, góp phần thúc đẩy nền kinh phát triển.
3.1.6 Góp phần tăng tính minh bạch thông tin cho nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản
Minh bạch thông tin là một trong những nhân tố quan trọng giúp TTCK và thị trường BĐS phát triển. Nhà đầu tư có quyền biết rõ tình trạng doanh nghiệp mà mình đầu tư. Doanh nghiệp niêm yết phải có trách nhiệm cơng bố thông tin một cách rõ ràng minh bạch theo đúng pháp luật để cho các nhà đầu tư có những quyết định đúng đắn.
Chứng khốn hóa các thế chấp BĐS thương mại được thực hiện dựa trên thông tin đầy đủ và tính minh bạch cao. Để có thể phát hành chứng khoán dựa vào khoản cho vay thế chấp BĐS thương mại thì cần có sự tham gia của các tổ chức trung gian: công ty ĐMTN, cơng ty kiểm tốn, cơng ty bảo lãnh…..Sự
tham gia của các tổ chức này nhằm cung cấp thơng tin về chứng khốn nợ được phát hành cho nhà đầu tư, góp phần tăng tính minh bạch cho thị trường BĐS, TTCK.
3.2 Định hướng hình thành kỹ thuật chứng khốn hóa tại Việt Nam
Tại Việt Nam, cho tới nay kỹ thuật chứng khốn hóa chưa được phổ biến, nhưng đây là một trong những kỹ thuật tài chính đang được sử dụng rộng rãi tại nhiều thị trường trái phiếu khu vực và quốc tế do đem lại rất nhiều lợi ích riêng cho doanh nghiệp. Theo quyết định số 128/2007/QĐ-TTg, ngày 2/8/2007 về việc phê duyệt đề án phát triển thị trường vốn Việt Nam đến năm 2010 và tầm nhìn đến năm 2020 của Thủ tướng chính phủ có đề cập đến việc sử dụng các sản phẩm từ chứng khốn hóa, trong đó nêu rõ việc “mở rộng quy mơ và đa dạng
hố các loại trái phiếu”, đồng thời “phát triển các loại chứng khoán phái sinh như: quyền chọn mua, quyền chọn bán chứng khoán; hợp đồng tương lai; hợp
đồng kỳ hạn; các sản phẩm liên kết (chứng khoán - bảo hiểm, chứng khốn - tín
dụng, tiết kiệm - chứng khốn...); các sản phẩm từ chứng khoán hoá tài sản và các khoản nợ....”
Như vậy sản phẩm từ chứng khốn hóa là một trong những loại chứng khoán phái sinh được nghiên cứu ứng dụng tại thị trường vốn Việt Nam trong tương lai, góp phần giải quyết những khó khăn trong hoạt động huy động vốn dài hạn của các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay và đưa lại sự phát triển ổn định, bền vững cho toàn bộ nền kinh tế.
Đặc biệt đối với thị trường BĐS, có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động .... Do đó, dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân. Sự phát triển của thị trường này có vai trị quan trọng đến sự phát triển của nền kinh tế quốc dân.Tuy nhiên,
để phát triển thị trường này cần có nguồn vốn lớn, nhưng trong thời gian qua tại Việt Nam các doanh nghiệp BĐS vẫn còn phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng. Tuy nhiên, việc sử dụng các nguồn lực nói trên khơng phải lúc nào cũng thuận lợi và thực hiện được, điển hình là trong giai đoạn Ngân hàng nhà nước thắt chặt tín dụng thì các doanh nghiệp bất động sản đành trì hỗn việc triển khai dự án vì khơng vay được.
Trước thực tế có rất nhiều doanh nghiệp muốn tham gia đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nhưng gặp khó khăn trong việc huy động vốn theo các phương pháp truyền thống, thiết nghĩ đã đến lúc Việt Nam nên học hỏi các nước trên thế giới trong việc sử dụng các kỹ thuật tài chính tiên tiến để huy động vốn. Do đó sự ra đời của một trong những sản phẩm hình thành từ chứng khốn hóa là chứng khốn thế chấp BĐS thương mại sẽ góp phần giải quyết nhu cầu vốn của thị trường này, hơn nữa cịn góp phần đa dạng hóa sản phẩm tài chính cho nhà đầu tư.
Tuy vậy để chứng khốn hóa được ứng dụng tại Việt Nam thì cần có định hướng phát triển nghiệp vụ này bằng cách tạo ra mơi trường pháp lý để nó tồn tại và phát triển. Do đó, các cơ quan nhà nước có chức năng cần đưa ra văn bản pháp luật hướng dẫn cho hoạt động chứng khốn hóa. Đây là cơ sở quan trọng để đưa công cụ này vào vận hành trong thực tế.
Chứng khốn hóa được thực hiện dựa trên nhiều loại tài sản tài chính khác nhau, như: khoản cho vay thế chấp mua nhà; các khoản cho vay thương mại; các khoản phải thu thương mại; danh mục các khoản cho vay thẻ tín dụng……. Tuy nhiên, trong thời gian đầu chúng ta nên chứng khốn hóa dựa trên tài sản tài chính là thế chấp BĐS thương mại và thực hiện theo quy trình đơn giản trước, sau đó mới đi vào các loại chứng khốn hóa phức tạp hơn. Sở dĩ như vậy là vì BĐS thương mại là sản phẩm có nhu cầu cao và thu hút những nhà đầu tư trên thị trường BĐS… Do đó, ngồi việc có hệ thống văn bản pháp luật hướng dẫn
hoạt động chứng khốn hóa nói chung, cần phải có những điều kiện khác để riêng chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại được thực hiện, đó là: hình thành thị trường thế chấp thứ cấp để các khoản cho vay thế chấp BĐS được chuyển nhượng giữa các tổ chức với nhau; và cho phép hình thành tổ chức có mục đích đặc biệt để chun thực hiện hoạt động chứng khốn hóa.
3.3 Đề xuất một số giải pháp ứng dụng chứng khoán thế chấp bấtđộng sản thương mại tại Việt Nam động sản thương mại tại Việt Nam
3.3.1 Giải pháp vĩ mơ
3.3.1.1 Hình thành thị trường thế chấp thứ cấp
Chứng khốn hóa chỉ có thể được ứng dụng trong thực tế khi thị trường thế chấp được tồn tại, tức là các tổ chức có thể mua bán, chuyển nhượng các khoản nợ vay thế chấp với nhau. Thực tế trong thời gian tại Việt Nam cũng tồn tại việc mua bán, chuyển nhượng nợ nhưng là nợ tồn động của doanh nghiệp chứ không phải là chuyển nhượng các khoản nợ vay dài hạn đang còn hiệu lực như các khoản nợ vay có thế chấp BĐS thương mại. Các khoản vay thế chấp hiện nay chỉ được diễn ra trên thị trường sơ cấp, tức là chỉ có bên vay thế chấp và bên cho vay. Điều này dẫn đến vốn của bên cho vay thế chấp bị ứ động, khó khăn trong việc mở rộng cho vay. Trước thực trạng vốn của bên cho vay thế chấp bị ứ động, khó khăn trong việc mở rộng cho vay, nhiều tổ chức, cá nhân phản ánh và đề xuất hình thành thị trường thế chấp thứ cấp, đây là nơi các tổ chức có thể mua bán những khoản cho vay thế thế chấp sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng thế chấp BĐS. Trên cơ sở chuyển nhượng khoản cho vay thế chấp BĐS với nhau, các tổ chức tài chính tín dụng sẽ có thêm nguồn vốn cho vay cho thị trường BĐS, còn tổ chức mua khoản cho vay sẽ thanh khoản khoản vay thế chấp mới mua về bằng cách phát hành trái phiếu.
Như vậy, việc ứng dụng kỹ thuật chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại chỉ được thực hiện khi các tổ chức có thể mua bán khoản cho vay thế chấp BĐS thương mại với nhau. Do đó nhất thiết phải có sự ra đời của thị trường thế chấp thứ cấp nếu ứng dụng chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại tại Việt Nam.
Tuy nhiên, để thị trường thế chấp thứ cấp hoạt động hiệu quả và phát huy vai trị thì cần phải xây dựng được một hành lang pháp lý tốt để có thể đảm bảo được quyền lợi cũng như nghĩa vụ của các bên tham gia vào thị trường, nhất là tính thanh khoản khi chuyển nhượng các giá trị đã cho thế chấp cho các tổ chức khác.
3.3.1.2 Ban hành văn bản pháp luật hướng dẫn chứng khốn hóa
Để chứng khốn hóa có thể được ứng dụng trong thực tiễn cần phải có văn bản pháp luật hướng dẫn hoạt động này, nội dung của các văn bản pháp luật hướng dẫn về chứng khốn hóa nhìn chung cần nêu lên các điểm cụ thể:
▪Các thành phần chính tham gia vào chứng khốn hóa, bao gồm: bên vay, bên cho
nay, tổ chức có mục đích đặc biệt, nhà đầu tư. Ngồi ra có sự tham gia của: cơng ty định mức tín nhiệm, cơng ty bảo lãnh phát hành, công ty cung cấp dịch vụ quản lý, cơng ty kiểm tốn…
▪Các giao dịch chứng khốn hóa khi được thực hiện tại Việt Nam có thể nằm trong
tầm quản lý của ba cơ quan Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước và UNCKNN.
▪Các loại tài sản tài chính đủ điều kiện để chứng khốn hóa bao gồm thế chấp BĐS
nhà ở, thế chấp BĐS thương mại, khoản phải thu…
▪Hợp đồng chuyển nhượng tài sản tài chính cần quy định việc chuyển nhượng các
tài sản tài chính giữa chủ thể tạo lập tài sản và tổ chức có mục đích đặc biệt nên được thực hiện theo kiểu mua đứt, bán đoạn, tức là mọi quyền lợi và
rủi ro của tài sản tài chính hồn tồn chuyển cho tổ chức có mục đích đặc biệt. Trong trường hợp bên vay thế chấp phá sản cũng không ảnh hưởng đến quyền sở hữu tài sản tài chính cũng như khả năng trả nợ của tổ chức có mục đích đặc biệt. ▪Chủ thể tạo lập tài sản nên được cho phép nắm quyền quản lý hoạt động điều
hành với tổ chức có mục đích đặc biệt sau khi bán tài sản tài chính cho tổ chức này. Việc duy trì dịch vụ quản lý này khơng có nghĩa là việc bán tài sản chưa đáp ứng điều kiện mua đứt bán đoạn. Chủ thể tạo lập tài sản sẽ được trả phí quản lý cho việc cung cấp dịch vụ.
▪Có quy định áp dụng biện pháp tăng cường tín dụng cho tổ chức có mục đích đặc
biệt. Biện pháp này giúp cho việc phát hành trái phiếu từ chứng khốn hóa hấp dẫn nhà đầu tư, mang lại cơ hội phát hành trái phiếu thành công.
▪Việc cấp phép và quản lý các giao dịch chứng khốn hóa có thể do UBCKNN thực hiện.
3.3.1.3 Hoàn thiện hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến việc triển
khai chứng khốn hóa
Ngồi việc ban hành văn bản pháp luật hướng dẫn hoạt động chứng khoán, các cơ quan có chức năng cần xem xét, hồn thiện các văn bản pháp luật khác có liên quan đến việc triển khai chứng khốn hóa. Đây là một trong những điều kiện giúp chứng khốn hóa được ứng dụng sn sẻ vào trong thực tịễn.
Luật Phá sản
Một yếu tố quan trọng của kỹ thuật chứng khốn hóa nói chung và chứng khốn hóa thế chấp bất thương mại nói riêng đó là trong trường hợp bên vay thế chấp bị phá sản cũng không ảnh hưởng tới quyền sở hữu các tài sản tài chính cũng như khả năng trả nợ của tổ chức có mục đích đặc biệt. Tuy nhiên những quy định về phá sản doanh nghiệp hiện hành sẽ ảnh hưởng tới tính khả thi của giao dịch chứng khốn hóa, đó là: trong trường hợp bên vay thế chấp và cho vay
phá sản, các nhà đầu tư vào chứng khoán nợ do tổ chức có mục đích đặc biệt (SPV) phát hành có thể gặp một số rủi ro vì SPV có thể do bên vay và bên cho vay thành lập dưới hình thức cơng ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, như vậy thì SPV có thể bị giải thể vì thành viên sáng lập bị phá sản. Do đó, để có thể ứng dụng kỹ thuật chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại thì luật phá sản doanh nghiệp cần phải được nghiên cứu để hoàn thiện theo hướng khẳng định sự tồn tại độc lập của SPV trong trường hợp bên vay thế chấp và cho vay phá sản.
Luật về xử lý tài sản thế chấp
Như đã nêu trong phần xem xét, hoàn thiện luật phá sản doanh nghiệp, các cơ quan chức năng cần hòan thiện điều khoản để tránh rủi ro cho nhà đầu tư khi mua trái phiều hình thành từ danh mục khoản vay được thế chấp. Tuy nhiên, một vấn đề mà nhà đầu tư quan tâm đến nữa là cách xử lý tài sản thế chấp như thế nào nếu bên vay thế chấp khơng hồn thành nghĩa vụ thanh tốn nợ gốc và lãi vay.
Theo BLDS quy định về phương thức xử lý tài sản thế chấp là khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp tài sản không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thỏa thuận thì tài sản cầm cố thế chấp được xử lý theo phương thức do các bên đã thỏa thuận hoặc được bán đấu giá để thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, BLDS khơng cụ thể hóa các phương thức xử lý này, hình thức tổ chức đấu giá tài sản thế chấp như thế nào, hội đồng đấu giá tài sản gồm những ai, do ai quyết định. Nếu chưa xác định cụ thể cách giải quyết vấn đề này sẽ dẫn đến tình trạng bất đồng về định giá giữa các thành viên trong hội đồng đấu giá tài sản thế chấp dẫn đến việc đấu giá bán không phù hợp với giá cả thực tế của tài sản đem thế chấp, ảnh hưởng đến quyền lợi đến nhà đầu tư cuối cùng, nhà đầu tư mua trái phiếu hình thành tứ thế chấp BĐS thương mại. Do đó để phịng trường hợp bên vay thế chấp khơng hồn thành nghĩa vụ của mình và đảm bảo cho nhà đầu tư mua trái phiếu hình thành từ cho vay thế chấp từ tổ chức mua
khoản vay thế chấp, đề nghị cơ quan chức năng xem xét lại các thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo hướng: (1) tài sản thế chấp sẽ được xử theo phương thức thỏa thuận cụ thể giữa các bên với nhau trong hợp đồng; (2) và nên có hợp đồng mẫu về cầm cố, thế chấp…
3.3.1.4 Thành lập tổ chức có mục đích đặc biệt