động sản thương mại tại Việt Nam
3.3.1 Giải pháp vĩ mơ
3.3.1.1 Hình thành thị trường thế chấp thứ cấp
Chứng khốn hóa chỉ có thể được ứng dụng trong thực tế khi thị trường thế chấp được tồn tại, tức là các tổ chức có thể mua bán, chuyển nhượng các khoản nợ vay thế chấp với nhau. Thực tế trong thời gian tại Việt Nam cũng tồn tại việc mua bán, chuyển nhượng nợ nhưng là nợ tồn động của doanh nghiệp chứ không phải là chuyển nhượng các khoản nợ vay dài hạn đang còn hiệu lực như các khoản nợ vay có thế chấp BĐS thương mại. Các khoản vay thế chấp hiện nay chỉ được diễn ra trên thị trường sơ cấp, tức là chỉ có bên vay thế chấp và bên cho vay. Điều này dẫn đến vốn của bên cho vay thế chấp bị ứ động, khó khăn trong việc mở rộng cho vay. Trước thực trạng vốn của bên cho vay thế chấp bị ứ động, khó khăn trong việc mở rộng cho vay, nhiều tổ chức, cá nhân phản ánh và đề xuất hình thành thị trường thế chấp thứ cấp, đây là nơi các tổ chức có thể mua bán những khoản cho vay thế thế chấp sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng thế chấp BĐS. Trên cơ sở chuyển nhượng khoản cho vay thế chấp BĐS với nhau, các tổ chức tài chính tín dụng sẽ có thêm nguồn vốn cho vay cho thị trường BĐS, còn tổ chức mua khoản cho vay sẽ thanh khoản khoản vay thế chấp mới mua về bằng cách phát hành trái phiếu.
Như vậy, việc ứng dụng kỹ thuật chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại chỉ được thực hiện khi các tổ chức có thể mua bán khoản cho vay thế chấp BĐS thương mại với nhau. Do đó nhất thiết phải có sự ra đời của thị trường thế chấp thứ cấp nếu ứng dụng chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại tại Việt Nam.
Tuy nhiên, để thị trường thế chấp thứ cấp hoạt động hiệu quả và phát huy vai trị thì cần phải xây dựng được một hành lang pháp lý tốt để có thể đảm bảo được quyền lợi cũng như nghĩa vụ của các bên tham gia vào thị trường, nhất là tính thanh khoản khi chuyển nhượng các giá trị đã cho thế chấp cho các tổ chức khác.
3.3.1.2 Ban hành văn bản pháp luật hướng dẫn chứng khốn hóa
Để chứng khốn hóa có thể được ứng dụng trong thực tiễn cần phải có văn bản pháp luật hướng dẫn hoạt động này, nội dung của các văn bản pháp luật hướng dẫn về chứng khốn hóa nhìn chung cần nêu lên các điểm cụ thể:
▪Các thành phần chính tham gia vào chứng khốn hóa, bao gồm: bên vay, bên cho
nay, tổ chức có mục đích đặc biệt, nhà đầu tư. Ngồi ra có sự tham gia của: cơng ty định mức tín nhiệm, cơng ty bảo lãnh phát hành, công ty cung cấp dịch vụ quản lý, cơng ty kiểm tốn…
▪Các giao dịch chứng khốn hóa khi được thực hiện tại Việt Nam có thể nằm trong
tầm quản lý của ba cơ quan Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước và UNCKNN.
▪Các loại tài sản tài chính đủ điều kiện để chứng khốn hóa bao gồm thế chấp BĐS
nhà ở, thế chấp BĐS thương mại, khoản phải thu…
▪Hợp đồng chuyển nhượng tài sản tài chính cần quy định việc chuyển nhượng các
tài sản tài chính giữa chủ thể tạo lập tài sản và tổ chức có mục đích đặc biệt nên được thực hiện theo kiểu mua đứt, bán đoạn, tức là mọi quyền lợi và
rủi ro của tài sản tài chính hồn tồn chuyển cho tổ chức có mục đích đặc biệt. Trong trường hợp bên vay thế chấp phá sản cũng không ảnh hưởng đến quyền sở hữu tài sản tài chính cũng như khả năng trả nợ của tổ chức có mục đích đặc biệt. ▪Chủ thể tạo lập tài sản nên được cho phép nắm quyền quản lý hoạt động điều
hành với tổ chức có mục đích đặc biệt sau khi bán tài sản tài chính cho tổ chức này. Việc duy trì dịch vụ quản lý này khơng có nghĩa là việc bán tài sản chưa đáp ứng điều kiện mua đứt bán đoạn. Chủ thể tạo lập tài sản sẽ được trả phí quản lý cho việc cung cấp dịch vụ.
▪Có quy định áp dụng biện pháp tăng cường tín dụng cho tổ chức có mục đích đặc
biệt. Biện pháp này giúp cho việc phát hành trái phiếu từ chứng khốn hóa hấp dẫn nhà đầu tư, mang lại cơ hội phát hành trái phiếu thành công.
▪Việc cấp phép và quản lý các giao dịch chứng khốn hóa có thể do UBCKNN thực hiện.
3.3.1.3 Hoàn thiện hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến việc triển
khai chứng khốn hóa
Ngồi việc ban hành văn bản pháp luật hướng dẫn hoạt động chứng khoán, các cơ quan có chức năng cần xem xét, hồn thiện các văn bản pháp luật khác có liên quan đến việc triển khai chứng khốn hóa. Đây là một trong những điều kiện giúp chứng khốn hóa được ứng dụng sn sẻ vào trong thực tịễn.
Luật Phá sản
Một yếu tố quan trọng của kỹ thuật chứng khốn hóa nói chung và chứng khốn hóa thế chấp bất thương mại nói riêng đó là trong trường hợp bên vay thế chấp bị phá sản cũng không ảnh hưởng tới quyền sở hữu các tài sản tài chính cũng như khả năng trả nợ của tổ chức có mục đích đặc biệt. Tuy nhiên những quy định về phá sản doanh nghiệp hiện hành sẽ ảnh hưởng tới tính khả thi của giao dịch chứng khốn hóa, đó là: trong trường hợp bên vay thế chấp và cho vay
phá sản, các nhà đầu tư vào chứng khoán nợ do tổ chức có mục đích đặc biệt (SPV) phát hành có thể gặp một số rủi ro vì SPV có thể do bên vay và bên cho vay thành lập dưới hình thức cơng ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, như vậy thì SPV có thể bị giải thể vì thành viên sáng lập bị phá sản. Do đó, để có thể ứng dụng kỹ thuật chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại thì luật phá sản doanh nghiệp cần phải được nghiên cứu để hoàn thiện theo hướng khẳng định sự tồn tại độc lập của SPV trong trường hợp bên vay thế chấp và cho vay phá sản.
Luật về xử lý tài sản thế chấp
Như đã nêu trong phần xem xét, hoàn thiện luật phá sản doanh nghiệp, các cơ quan chức năng cần hòan thiện điều khoản để tránh rủi ro cho nhà đầu tư khi mua trái phiều hình thành từ danh mục khoản vay được thế chấp. Tuy nhiên, một vấn đề mà nhà đầu tư quan tâm đến nữa là cách xử lý tài sản thế chấp như thế nào nếu bên vay thế chấp khơng hồn thành nghĩa vụ thanh tốn nợ gốc và lãi vay.
Theo BLDS quy định về phương thức xử lý tài sản thế chấp là khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp tài sản không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thỏa thuận thì tài sản cầm cố thế chấp được xử lý theo phương thức do các bên đã thỏa thuận hoặc được bán đấu giá để thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, BLDS khơng cụ thể hóa các phương thức xử lý này, hình thức tổ chức đấu giá tài sản thế chấp như thế nào, hội đồng đấu giá tài sản gồm những ai, do ai quyết định. Nếu chưa xác định cụ thể cách giải quyết vấn đề này sẽ dẫn đến tình trạng bất đồng về định giá giữa các thành viên trong hội đồng đấu giá tài sản thế chấp dẫn đến việc đấu giá bán không phù hợp với giá cả thực tế của tài sản đem thế chấp, ảnh hưởng đến quyền lợi đến nhà đầu tư cuối cùng, nhà đầu tư mua trái phiếu hình thành tứ thế chấp BĐS thương mại. Do đó để phịng trường hợp bên vay thế chấp khơng hồn thành nghĩa vụ của mình và đảm bảo cho nhà đầu tư mua trái phiếu hình thành từ cho vay thế chấp từ tổ chức mua
khoản vay thế chấp, đề nghị cơ quan chức năng xem xét lại các thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo hướng: (1) tài sản thế chấp sẽ được xử theo phương thức thỏa thuận cụ thể giữa các bên với nhau trong hợp đồng; (2) và nên có hợp đồng mẫu về cầm cố, thế chấp…
3.3.1.4 Thành lập tổ chức có mục đích đặc biệt
Trái phiếu hình thành từ chứng khốn hóa nói chung và từ chứng khốn thế chấp BĐS thương mại nói riêng được phát hành bởi tổ chức có mục đích đặc biệt (SPV), tổ chức này được thành lập chỉ với mục đích chứng khốn hóa. Q trình chứng khốn hóa của SPV bắt đầu từ việc SPV mua danh mục tài sản tài chính từ chủ thể tạo lập tài sản và chứng khốn hóa chúng. Như vậy, việc ứng dụng chứng khốn hóa chỉ có thể được thực hiện khi cho phép thành lập tổ chức này. Tại Việt Nam sự ra đời cũng như chức năng, nhiệm vụ của SPV phải được quy định trong văn bản chung về hoạt động chứng khốn hóa, hoặc có thể dưới một nghị định hay thơng tư dành riêng về SPV, cụ thể nội dung của văn bản này phải nêu những điểm chính sau:
Hình thức của SPV
Theo quy định hiện hành, chỉ có hai tổ chức kinh doanh có thể phát hành chứng khốn nợ: cơng ty cổ phần và cơng ty trách nhiệm hữu hạn, do đó hai hình thức kinh doanh này phù hợp với SPV.
Nhiệm vụ và đặc điểm của SPV
▪SPV có chức năng mua, nắm giữ và xử lý tài sản tài chính và chỉ thực hiện hoạt
động chứng khốn hóa tài sản, khơng thực hiện chức năng kinh doanh khác. ▪SPV tách bạch với rủi ro tín dụng và rủi ro của chủ thể tạo lập tài sản với danh
mục tài sản cần chứng khốn hóa để giúp nhà đầu tư có thể đánh giá rủi ro đầu tư mua chứng khoán dễ dàng hơn. Như vậy, hợp đồng mua bán tài sản tài
chính giữa chủ thể tạo lập tài sản và SPV phải đảm bảo điều kiện, thứ nhất: SPV hưởng mọi quyền lợi và rủi ro của tài sản tài chính sau khi mua chúng từ chủ thể tạo lập tài sản, do đó nếu trong trường chủ thể tạo lập tài sản bị phá sản thì khoản thế chấp khơng được sử dụng cho việc thanh toán nợ, thứ hai là khẳng định sự tồn tại độc lập của SPV trong trường hợp bên vay thế chấp bị phá sản.
▪SPV phải được ĐMTN mới được phát hành chứng khoán, điều này sẽ giúp nhà đầu tư có đánh giá chính xác hơn về chứng khoán mà họ sẽ đầu tư. Cơng ty định mức tín nhiệm sẽ đánh giá mức độ bảo vệ đối với nhà đầu tư thơng qua khía cạnh pháp lý cũng như cấu trúc giao dịch chứng khoán thế chấp BĐS thương mại.
Thơng thường cơng ty định mức tín nhiệm sẽ tư vấn cho chủ thể tạo lập tài sản nếu cần thiết phải áp dụng một số biện pháp tăng cường định mức tín dụng để được cấp hệ số định mức tín dụng cao hơn. Một số biện pháp như sau:
Biện pháp cải thiện tín dụng nội bộ: (1) chủ thể tạo lập tài sản chấp nhận
bán tài sản với giá thấp cho SPV với điều khoản sẽ có quyền lợi phái sinh liên quan đến hoạt động của danh mục tài sản sau khi bán. Đây còn gọi là phương pháp tăng tài sản đảm bảo cho trái phiếu phát hành, hoặc:
Biện pháp cải thiện tín dụng ngoại vi: (2) dùng bảo lãnh của ngân hàng thương mại cho việc thanh toán các chứng khoán nợ phát hành khi đến hạn, hoặc (3) mua bảo hiểm cho việc thực hiện nghĩa vụ của trái phiếu phát hành.
▪ Quản lý hoạt động của SPV đều thực hiện thông qua công ty cung cấp dịch vụ
hỗ trợ, bao gồm các việc: quản lý danh mục tài sản, thu nợ gốc và lãi của khoản vay thế chấp BĐS thương mại, gửi thư đôn đốc thu nợ đúng hạn và thực hiện thủ tục xiết nợ khi cần thiết, thanh toán gốc và lãi cho nhà đầu tư chứng khoán nợ theo đúng thứ tự ưu tiên…
▪ SPV cũng có báo cáo thu nhập và bảng cân đối kế toán như các doanh nghiệp bình thường. Báo cáo thu nhập của SPV bao gồm: thu nhập mà tài sản mang lại (lãi vay, phí, tiền cho th…) và chi phí thanh tốn lãi vay cho chứng khốn nợ; phí quản lý phải trả….
Trong trường hợp tài sản có khả năng trở thành nợ xấu, SPV sẽ phải lập dự phòng nợ khó địi.
3.3.1.5 Thành lập cơng ty định mức tín nhiệm trong nước
Ngoài sự tham gia của bốn đối tượng chính vào q trình chứng khốn hóa là bên vay, chủ thể tạo lập tài sản, tổ chức có mục đích đặc biệt, nhà đầu tư thì cịn có sự tham gia của các tổ chức có chức năng hỗ trợ như: công ty ĐMTN, công ty tư vấn, bảo lãnh, công ty kiểm tốn… Các cơng ty này có vai trị quan trọng giúp chứng khốn được phát hành thành công. Đặc biệt với công ty ĐMTN, đây là cơng ty khơng chỉ có nhiệm vụ đánh giá khía cạnh pháp lý cũng như cấu trúc giao dịch chứng khốn thế chấp BĐS thương mại mà cơng ty này còn cung cấp những dịch vụ tư vấn giúp cho đợt phát hành chứng khốn được thành cơng, điều này giúp các nhà đầu tư, các công ty phát hành đánh giá được mức rủi ro cho trái phiếu, giải quyết được vấn đề thông tin bất cân xứng trên thị trường. Như vậy, với nhiệm vụ đánh giá khả năng tín dụng của doanh nghiệp hay khả năng hoàn trả, rủi ro của công cụ nợ, cơng ty ĐMTN có vai trị quan trọng đối với sự phát triển của cơng cụ nợ nói chung và trái phiếu hình thành từ chứng khốn hóa nói riêng.
Tuy có vai trị quan trọng đối với sự hình thành kỹ thuật chứng khốn hóa và phát triển thị trường trái phiếu nói chung, nhưng tại Việt Nam hiện nay thì hoạt động định mức tín nhiệm vẫn còn là “khoảng trống”, trong khi đây là một yếu tố quan trọng để xác định rủi ro của từng đối tượng phát hành, qua đó mới xác định được mức giá, mức lãi suất của đợt phát hành trái phiếu của doanh nghiệp.
Như vậy, có thể thấy rằng muốn ứng dụng kỹ thuật chứng khốn hóa nói riêng và phát triển thị trường trái phiếu nói chung thì cần thiết phải thành lập công ty ĐMTN trong nước. Trước mắt, cần có những quy định, cơ chế cụ thể cho phép hình thành tổ chức định mức tín nhiệm tại Việt Nam và đảm bảo tính độc lập, chuyên nghiệp và hiệu quả trong hoạt động định mức tín nhiệm. Do chưa có kinh nghiệm và kỹ năng định mức tín nhiệm, Việt Nam cũng cần tận dụng sự hợp tác với các tổ chức định mức tín dụng chuyên nghiệp trên thế giới, cụ thể các bước như sau:
- Ban hành khung pháp lý cho hoạt động ĐMTN trong nước
Đây sẽ là những cơ sở pháp lý cơ bản nhất để điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực định mức tín nhiệm, đồng thời định ra hướng đi đúng cho các hành vi xử sự của cá nhân, tổ chức liên quan trong khuôn khổ mà pháp luật quy định, hơn nữa ban hành khung pháp lý cho hoạt động ĐMTN sẽ tạo điều kiện cho sự ra đời các cơng ty định mức tín nhiệm trong nước, và tạo thêm điều kiện để thu hút sự tham gia của các công ty, tổ chức uy tín trên thế giới.
- Xây dựng hệ thống ĐMTN trong nước
Căn cứ vào hệ thống ĐMTN, nhà đầu tư sẽ đánh được mức độ rủi ro của chứng khốn mà họ đầu tư. Ví dụ: với chứng khốn hạng AAA thì có chất luợng cao nhất, ổn định, độ rủi ro thấp nhất và chứng khốn hạng CC có rủi ro cao nhất…Như vậy, với những xếp hạng về trái phiếu phát hành, nhà đầu tư sẽ có quyết định cho sự đầu tư của mình. Để có thể xây dựng hệ thống ĐMTN trong nước phù hợp với thơng lệ, chuẩn mực quốc tế thì Việt Nam nên học hỏi kinh nghiệm xây dựng hệ thống định mức của các nước trên thế giới.
- Có quy định giám sát đối với các hoạt động công ty định mức tín nhiệm nhằm