Ngồi việc tìm thêm nguồn vốn, để phát triển bền vững thị trường BĐS thì cần những giải pháp đi kèm theo đó, cụ thể là:
Tăng cường những biện pháp tăng nguồn cung cho thị trường: nâng cao chất lượng, tính ổn định và tầm nhìn chiến lược cho các quy hoạch; tiếp tục đẩy mạnh cơng khai hóa trong hoạt động kinh doanh BÐS và cải cách thủ tục hành chính…
Tiếp tục hồn thiện luật và các cơ chế chính sách điều chỉnh thị trường BĐS như Luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở…trên cơ sở tránh
hiện tượng mâu thuẫn trong các quy định, đồng thời có mơ hình quản lý thị trường BĐS theo cơ chế thị trường, dần dần loại bỏ cơ chế hai giá.
Giải quyết vướng mắc liên quan đến thị trường BĐS như: giải toả, đền bù, quy hoạch treo, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS: để việc điều tiết thị
trường bằng cơng cụ tài chính thực sự có hiệu lực thì cần phải xây dựng cơ sở dữ liệu cơ bản về thị trường. Mặt khác, đối với quản lý nhà nước, hệ thống thông tin bất động sản cịn là cơng cụ hữu ích phục vụ cho việc dự báo thị trường, từ đó các nhà điều hành có thể xây dựng cơ chế vĩ mơ để điều hành thị trường. Vì vậy, việc xây dựng hệ thống thơng tin BĐS là cần thiết. Về nội dung hệ thống thông tin BĐS cần cung cấp dữ liệu: thông tin liên quan đến cung, thông tin liên quan đến khối lượng thị trường, thông tin liên quan đến giá trị thị trường, thông tin liên quan đến cầu…Hệ thống này cần phải được xây dựng một cách khoa học, vừa phù hợp thơng lệ quốc tế, vừa hữu ích cho công tác điều hành kinh tế vĩ mô và phục vụ cho việc điều tiết thị trường.
Nâng cao năng lực, hiệu lực quản lý nhà nước về thị trường BÐS: tăng
cường đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ chuyên trách quản lý nhà nước về thị trường BÐS.
Kết luận chương 3
Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển, nhu cầu BĐS được đánh giá ở mức cao, tuy nhiên để đáp ứng nhu cầu này địi hỏi phải có nguồn vốn lớn cũng như chính sách quản lý đồng bộ, chặt chẽ. Sự ra đời của những phương pháp huy động vốn mới sẽ là nhu cầu tất yếu của thị trường BĐS, trong đó kỹ thuật chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại đã được nhiều nước trên thế giới ứng dụng. Ngoài việc tạo thêm kênh huy động vốn cho phát triển thị trường BĐS thương mại, chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại cịn góp phần tạo thêm hàng hóa cho thị trường tài chính, tăng tính luân chuyển vốn kinh doanh của ngân hàng, giảm chi phí sử dụng vốn của doanh nghiệp…Tuy vậy, để có thể áp dụng chứng khốn hóa thế chấp BĐS vào thực tế tại thị trường Việt Nam cần giai đoạn dài để chuẩn bị hạ tầng pháp lý, môi trường kinh doanh và sự phối hợp của nhiều cơ quan chức năng, các doanh nghiệp.
KẾT LUẬN
Bất động sản là một lĩnh vực địi hỏi phải có nguồn vốn trung và dài hạn vững mạnh, một kế hoạch tài chính ổn định. Thực tế ở nước ta trong thời gian qua, các doanh nghiệp BĐS ngồi số vốn tự có theo quy định thì họ chủ yếu tìm đến vốn vay ngân hàng hay tiền ứng trước khách hàng. Việc sử dụng các kênh huy động nói trên khơng phải lúc nào cũng thuận lợi và thực hiện được. Nếu ngân hàng gặp khó khăn trong huy động tiền gửi trung hay dài hạn thì khó có thể tiếp tục mở rộng cho vay BĐS và hình thức huy động vốn từ dân cư hiện nay cũng gặp khơng ít khó khăn. Đã đến lúc các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thương mại và tổ chức tài chính tín dụng phải nghĩ đến phương án huy động vốn khác, một trong những phương pháp đã được các nước trên thế giới áp dụng đó là phát hành trái phiếu trên cơ sở tài sản đảm bảo là thế chấp BĐS thương mại. Thay vì giữ danh mục cho vay thế chấp BĐS thương mại thì với việc chứng khốn hóa các khoản thế chấp này sẽ giúp cho tổ chức tài chính tín dụng ‘giải phóng’ khoản cho vay thế chấp ra khỏi bảng cân đối kế tốn và tạo ra dịng tiền mới (từ việc bán danh mục cho vay thế chấp) để tiếp tục mở rộng tài trợ cho thị trường BĐS thương mại. Hơn nữa, với những doanh nghiệp BĐS có trình độ tài chính và dự án BĐS thương được đánh giá cao có thể vận dụng hoạt động chứng khốn hóa để tài trợ vốn thực hiện dự án. Ngoài việc cung cấp vốn để đầu tư BĐS, chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại cịn tạo ra sản phầm mới cho nhà đầu tư trên thị trường tài chính.
Tuy có những lợi ích mang lại cho thị trường BĐS thương mại nói chung và các thành phần tham gia vào hoạt động chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại nói riêng, nhưng để có thể áp dụng vào thực tiễn Việt Nam thì cần có sự hỗ trợ từ phía chính phủ, các cơ quan nhà nước có chức năng và sự phối hợp của các thành phần có liên quan. Đặc biệt với các tổ chức sở hữu danh mục cho vay thế chấp phải luôn nâng cao trình độ tài chính, khả năng quản trị doanh
nghiệp, cơng nghệ thơng tin…để có thể thực hiện phát hành trái phiếu từ chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại vào thời điểm thuận lợi.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng việt
1. Mạc Quang Huy (2009), Cẩm nang ngân hàng đầu tư, Nhà xuất bản thống
kê.
2. Nguyễn Mai Phương (2010), “Ứng dụng chứng khốn hóa trong huy động
vốn của doanh nghiệp”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp.
3. Nguyễn Thị Bảo Quỳnh (2008), “Xây dựng hệ thống thơng tin bất động
sản”, Thời báo Kinh tế Sài Gịn.
Tiếng anh
4. Joseph Franzett (2009), “An Introduction To Commercial Mortgage
Backed Securities (CMBS)”, The Education/Research Committee of the Commercial Mortgage Securities Association.
5. Frank J. Fabozzi and David Jacobs (1998), The Handbook of Commercial
Mortgage–Backed Securities, Published by John Wiley & Sons.
6. Jim Jip, “Commercial mortgage backed securities – an alternative debt financing intrument for developers”, Asian Financae Research.
7. Vinod Kothari (2006), Securitization – the financial instrument of the future , Wiley Finance.
8. Tien Foo SING, Seow Eng ONG, Kah Hwa NG (2004), “Commercial
Mortgage Backed Securitization in Singapore: The Challenges Ahead”, Department of Real Estate National University of Singapore and Centre for Financial Engineering National University of Singapore.
Văn bản pháp luật
9. Nghị định 52/2006/NĐ-CP ngày 19/5/2006 về phát hành trái phiếu doanh
nghiệp.
10. Quyết định số 128/2007/QĐ-TTg, ngày 2/8/2007 về việc phê duyệt đề án
phát triển thị trường vốn Việt Nam đến năm 2010 và tầm nhìn đến năm 2020 của Thủ tướng chính phủ.
PHỤ LỤC 1
Quy trình chứng khốn hóa thế chấp bất động sản thương mại Bước 1: thành lập tổ chức có mục đích đặc biệt (SPV)
Q trình chứng khốn hóa thường bắt đầu bằng việc tạo ra SPV. SPV có thể hình thành duới dạng cơng ty theo luật doanh nghiệp. SPV được thành lập cho mục đích mua tài sản tài chính, sau đó căn cứ vào tài sản tài chính này, SPV sẽ phát hành trái phiếu hình thành từ chứng khốn hóa tài sản tài chính. Trong kỹ thuật chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại, tài sản tài chính là khoản vay thế chấp BĐS thương mại.
Mục tiêu chính của việc thành lập SPV là tách bạch rủi ro tín dụng và rủi ro của chủ thể tạo lập tài sản với danh mục tài sản cần chứng khốn hóa, do đó giúp nhà đầu tư có thể đánh giá rủi ro đầu tư mua chứng khốn dễ dàng hơn. Q trình này gọi là “tách bạch hóa” các rủi ro đầu tư liên quan đến tài sản dùng để chứng khốn hóa.
SPV chỉ được thực hiện các nghiệp vụ quy định cho mục đích thành lập. Đối với hoạt động chứng khốn hóa, SPV khơng được phép vay nợ bên ngoài hay dùng tài sản cho mục đích nào khác.
Mọi hoạt động của SPV được thực hiện thơng qua cơng ty cung cấp dịch vụ bên ngồi.
Bước 2: bán tài sản tài chính cho SPV
Chủ thể tạo lập tài sản có thể trực tiếp cho vay hoặc mua danh mục cho vay đầu tư BĐS thương mại từ ngân hàng, cơng ty tài chính…. Sau khi sở hữu danh mục cho vay này, chủ thể tạo lập tài sản chuyển chúng cho SPV thông qua hợp đồng bán tài sản. Hợp đồng này thường là mua đứt, bán đoạn, tức là mọi quyền lợi và rủi ro của tài sản hồn tồn chuyển cho SPV. Nhờ đó, SPV mới có thể chuyển tồn bộ quyền sử dụng tiền mặt tuơng lai của tài sản đảm bảo cho chứng khoán nợ phát hành.
Trong thực tế, việc bán tài sản thường được cấu trúc theo dạng chủ thể tạo lập tài sản vẫn có quyền lợi phái sinh liên quan đến tình hình hoạt động của tài sản tài chính. Ví dụ trong tương lai, nếu danh mục cho vay này có tỷ lệ thu hồi cao hơn một mức quy định nào đó thì chủ thể tạo lập tài sản sẽ có một khoản thường dựa trên cơng thức tính thỏa thuận trước. Quyền lợi này nhằm gắn chặt mối quan hệ giữa chủ thể tạo lập tài sản và SPV.
Như vậy lúc này SPV có tài sản là danh mục khoản vay đảm bảo bởi thế chấp BĐS thương mại. Đồng thời SPV phải trả cho chủ thể tạo lập tài sản một khoản tiền cho việc mua danh mục tài sản này. Để có tiền cho việc mua này, SPV phải tiến hành phát hành chứng khoán nợ cho nhà đầu tư. Đây là bản chất của việc chứng khốn hóa.
Bước 3: thuê công ty quản lý
thiết;
Nhiệm vụ của công ty quản lý là thay mặt điều hành SPV, bao gồm:
• quản lý danh mục tài sản;
• thu nợ gốc và lãi của khoản vay thế chấp BĐS thương mại;
• gửi thư đơn đốc thu nợ đúng hạn và thực hiện thủ tục xiết nợ khi cần
• thanh tốn gốc và lãi cho nhà đầu tư chứng khoán nợ theo đúng thứ tự
ưu tiên;
Chủ thể tạo lập tài sản có thể tiếp tục nắm quyền quản lý hoạt động điều hành với SPV. Việc duy trì dịch vụ quản lý này khơng có nghĩa là việc bán tài sản chưa đáp ứng điều kiện mua đứt bán đoạn. Chủ thể tạo lập tài sản sẽ được trả phí quản lý cho việc cung cấp dịch vụ.
Bước 4: định mức tín nhiệm và tăng cường khả năng tín dụng
SPV khơng có nhân viên và chỉ có một danh mục tài sản vừa mua về từ chủ thể tạo lập tài sản. Làm thế nào để tăng tính hấp dẫn cho nhà đầu tư đối với
chứng khốn nợ này. Q trình này gọi là tăng cường khả năng tín dụng. Việc thực hiện thủ tục này khơng bắt buộc mà căn cứ vào nhu cầu của nhà đầu tư.
Tại hầu hết quốc gia, để phát hành chứng khốn nợ, SPV phải được định mức tín nhiệm (ĐMTN). Chủ thể tạo lập tài sản sẽ thuê công ty ĐMTN để thực hiện việc này. Công ty ĐMTN sẽ đánh giá mức độ bảo vệ đối với nhà đầu tư thơng qua khía cạnh pháp lý cũng như cấu trúc giao dịch.
Thông thường, công ty ĐMTN sẽ tư vấn cho chủ thể tạo lập tài sản nếu cần thiết phải áp dụng một số biện pháp tăng cường định mức tín dụng để được cấp hệ số định mức tín dụng cao hơn.
Bước 5: SPV phát hành trái phiếu có tài sản đảm bảo
SPV phát hành trái phiếu cho nhà đầu tư. Các nhà đầu tư sẽ trở thành chủ sở hữu các dòng tiền mặt tương lai của SPV. Việc phát hành chứng khốn nợ thơng qua các thủ tục phát hành thông thường như đối với việc phát hành chứng khoán nợ của doanh nghiệp. Các nhà đầu tư sẽ căn cứ vào bảng cáo bạch thơng tin để phân tích chất lượng tài sản đảm bảo, nguồn thu nhập tương lai của SPV và rủi ro tín dụng thơng qua ĐMTN của chứng khốn phát hành, từ đó quyết định việc đầu tư. Việc phát hành chứng khốn nợ có thể sử dụng bảo lãnh của ngân hàng đầu tư.
Nhà đầu tư cuối cùng này có thể là cá nhân, ngân hàng, cơng ty bảo hiểm…
Mơ hình cho thấy SPV có vai trị trung chuyển dịng tiền thu hồi của tài sản được chứng khốn hóa để thanh toán gốc và lãi cho trái phiếu.
Bước 6: quản lý dòng tiền tương lai của SPV và thanh toán nợ gốc, lãi cho trái chủ
Khi việc phát hành chứng khốn nợ được hồn tất, SPV trở thành một ốc đảo độc lập với tài sản là các tài sản tài chính được chứng khốn hóa. Đối ứng với các tài sản này là nguồn vốn huy động được thông qua phát hành chứng
khốn nợ. SPV chỉ có vốn tượng trưng và do đó khơng có cổ đơng mà chỉ có trái chủ là các nhà đầu tư chứng khoán nợ.
Khi các tài sản được thu hồi dần, số tiền thu hồi sẽ dùng để thanh tốn cho nhà đầu tư. Cơng ty dịch vụ được thuê để quản lý SPV với nhiệm vụ thu hồi tài sản và thanh toán chứng khoán nợ.
SPV cũng có báo cáo thu nhập và bảng cân đối kế tốn như các doanh nghiệp bình thường. Báo cáo thu nhập của SPV bao gồm:
•thu nhập mà tài sản mang lại (lãi suất, phí, tiền cho th…)
•chi phí: thanh tốn lãi suất cho chứng khốn nợ; phí quản lý phải trả cho Cơng ty
cung cấp dịch vụ và Đơn vị ủy thác.
Trong trường hợp tài sản có khả năng trở thành nợ xấu, SPV sẽ phải lập dự phịng nợ khó địi.
PHỤ LỤC 2
Bảng ký hiệu định mức đối với cơng cụ nợ dài hạn Chỉ số Tín Nhiệm theo S&P Chỉ số Tín Nhiệm theo Moody’s
Diễn giải Phân loại
AAA Aaa Chất luợng cao nhất, ổn định, độ rủi
ro thấp nhất.
Trái phiếu có thể đầu
tư
AA Aa Chất lượng cao, rủi ro thấp, Độ rủi ro
chỉ cao hơn hạng AAA một bậc.
A A Chất lượng khá, tuy vậy có thể bị ảnh
huỡng bởi tình hình kinh tế.
BBB Baa
Chất lượng trung bình, an tồn trong thời gian hiện tại, tuy vậy có ẩn chứa một số yếu tố rủi ro.
BB Ba
Chất lượng trung bình thấp, có thế gặp khó khăn trong việc trả nợ, bị ảnh hưởng đối với sự thay đổi của tình hình kinh tế.
Trái phiếu có độ rủi ro
cao
B B Chất lượng thấp, rủi ro cao, có nguy
cơ khơng thanh tốn đúng hạn
Trái phiếu khơng nên
đầu tư CCC Caa Rủi ro cao, chỉ có khả năng trả nợ nếutình hình kinh tế khả quan.
CC Ca Rủi ro rất cao, rất gần phá sản,
C C Rủi ro rất cao, khó có khả năng thực
hiện thanh tốn các nghĩa vụ nợ
D Xếp hạng thấp nhất, đã phá sản hay
hầu như sẽ phá sản
NR NR Không đánh giá
Bảng ký hiệu ĐMTN dài hạn đối với doanh nghiệp
Ký hiệu Diễn giải Phân loại
Moody’s S&P Fitch
Aaa AAA AAA Chất lượng cao nhất,
hoàn toàn tin tưởng, rủi rot hấp nhất
Hạng đầu tư Aa1, Aa2,
Aa3
AA AA Chất lượng cao, rủi
ro thấp nhất
A1, A2, A3 A A Hạng khá, rủi ro
thấp, tuy nhiên vẫn có thể bị ảnh hưởng bởi tình hình kinh tế Baa1, Baa2, Baa3 BBB BBB Hạng trung bỉnh, có thể chứa đựng yếu tố rủi ro, tuy nhiên vẫn an toàn trong hiện tại.
Ba1, Ba2, Ba3
BB BB Có yếu tố rủi ro, dễ
bị ảnh hưởng bởi tình hình kinh tế. Hạng rủi ro B1, B2, B3 B B Rủi ro cao,tình hình tài chính có thể biến động mạnh theo thời gian. Caa1, Caa2, Caa3 CCC CCC Rủi ro cao, chỉ có khả năng trả nợ nếu tình hình kinh tế lạc quan.
Ca CC, C CC, C Vơ cùng rủi ro, có
thể phá sản hoặc gần phá sản nhưng đang cố gắng thực hiện nghĩa vụ thanh toán.
CI, R Đang bị giám sát
hoạt động do khơng có khả năng thanh tốn. C SD, D D Xếp hạng thấp nhất, phá sản hoặc phá sản trong hầu hết trường hợp.