Nguồn: ngân hàng nhà nước Việt Nam Hình 2.9: Tỷ lệ tăng trưởng cho vay tồn hệ thống ngân hàng
Nguồn: ngân hàng nhà nước Việt Nam Việc tỷ lệ huy động vốn giảm không những ảnh hưởng đến tỷ lệ cho vay đến các ngành sản xuất kinh doanh nói chung mà ảnh hưởng mạnh đến ngành
kinh doanh bất động sản, vì các ngân hàng tập trung ưu tiên cho vay sản xuất kinh doanh và tiêu dùng trước.
Ngoài vấn đề giới hạn về nguồn vốn huy động để cho vay của ngân hàng thì cơ chế điều hành của ngân hàng nhà nước Việt Nam cũng là vấn đề khác có ảnh hưởng lớn đến hoạt động tín dụng của ngân hàng. Trong thời gian năm 2008, để kiềm chế lạm phát, ngân hàng nhà nước đã thực hiện tăng dự trữ bắt buộc từ 10% lên 11% (kể từ ngày 01/02/2008), tăng lãi suất cơ bản lên 14%/năm và yêu cầu các ngân hàng mua tín phiếu bắt buộc 20,3 ngàn tỷ đồng với lãi suất 7,8%/năm…đồng thời thực hiện kiềm chế tăng trưởng tín dụng dưới mức 30%. Những động thái này, đã làm cho hoạt động tín dụng của các ngân hàng bị thu hẹp, nguồn vốn ngân hàng đầu tư cho tín dụng bị hạn chế, trong đó tín dụng bất động sản chịu tác động nhiều nhất vì thường loại hình tín dụng này địi hỏi nguồn vốn lớn và lại là nguồn vốn trung dài hạn, nên ngân hàng khó đáp ứng được cho khách hàng.
Như vậy, có thể nhận thấy rằng mặc dù nguồn vốn vay ngân hàng chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn vốn đầu tư dự án BĐS của hầu hết doanh nghiệp BĐS, tuy nhiên nguồn vốn này không phải lúc nào doanh nghiệp cũng tận dụng được.
2.2.2.2 Huy động vốn từ khách hàng mua nhà
Tiền ứng trước của khách hàng mua nhà được xem là kênh huy động vốn hiệu quả của doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Đây là nguồn vốn mà doanh nghiệp BĐS khơng phải trả lãi và có thể huy động vốn theo từng giai đoạn xây dựng của dự án nhằm đảm bảo hiệu quả sử dụng vốn và khách hàng có thể mua sản phẩm BĐS với nhiều ưu đãi. Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn tồn tại những khó khăn để doanh nghiệp có thể tận dụng nguồn vốn này một cách thuận lợi. Khi kinh tế suy giảm thì khả năng mua nhà của người dân cũng giảm theo, lúc này nguồn tiền ứng trước của khách hàng sẽ khơng cịn nhiều. Mặt khác, việc ứng trước tiền của
khách hàng chỉ có thể thực hiện với khách hàng mua căn hộ, còn đối với những dự án khách sạn, văn phịng cho th, trung tâm thương mại… thì doanh nghiệp BĐS không áp dụng được phương pháp trên.
2.2.2.3 Liên doanh, liên kết với doanh nghiệp nước ngoài
Trong thời kỳ lạm phát, Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ thu hẹp và các ngân hàng siết chặt cho vay bất động sản thì việc liên doanh, liên kết với các doanh nghiệp nước ngoài cũng được coi là phương thức hữu hiệu để thực hiện dự án. Các bên trong liên doanh đều tận dụng điểm mạnh của mình để tiến hành liên doanh thực hiện đầu tư dự án. Khi đó, dự án sẽ dễ dàng và nhanh chóng được tiếp tục triển khai thực hiện, có lợi cho đơi bên. Bên cạnh những lợi ích đem lại thì địi hỏi doanh nghiệp trong nước trong liên doanh, liên kết phải đáp ứng những điều kiện nhất định. Thực tế cho thấy rằng khi xúc tiến việc liên doanh với doanh nghiệp trong nước, các đối tác nước ngồi thường có những phân tích, đánh giá rất kỹ về năng lực của đối tác, quy mơ và vị trí dự án, tiềm năng và tính thu hút của sản phẩm nhà đất. Do đó, các doanh nghiệp BĐS Việt Nam trong liên doanh bản thân cũng là những doanh nghiệp mạnh. Vậy thì những doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ càng khó khăn trong việc tìm một hướng đi cho mình.
2.2.2.4 Phát hành trái phiếu
Việc doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu để huy động vốn chỉ mới được ứng dụng trong những năm gần đây. Như đã phân tích cụ thể ở trên thì đây là phương pháp huy động vốn mang lại nhiều lợi ích cho doanh nghiệp, tuy nhiên số lượng doanh nghiệp BĐS thực hiện cịn ít. Lý giải cho tình trạng này, có thể tóm tắt như sau:
• Việc phát hành triếu đòi hỏi doanh nghiệp phải có trình độ tài chính cao, hoạt động kinh doanh các năm trước phải có lãi, uy tín tốt, sản phẩm sản
phẩm nhà đất phải thực sự hấp dẫn… Đây là những điều kiện mà không phải doanh nghiệp nào cũng đáp ứng được, nhất là các doanh nghiệp có quy mơ vừa và nhỏ.
• Độ tin cậy của nhà đầu tư với phần lớn các DN chưa cao. Sau khi ban hành Nghị định 52/CP về việc phát hành TPDN với yêu cầu bắt buộc minh bạch thông tin, nhiều DN vừa muốn phát hành trái phiếu nhưng lại e ngại chuyện minh bạch và tình trạng vay vốn tín dụng đang rất phổ biến ở Việt Nam trong khi phát hành trái phiếu DN thường e ngại thủ tục phát hành, công bố thông tin ra cơng chúng.
• Nhận thức của doanh nghiệp về trái phiếu còn hạn chế. Trong giai đoạn 2006-
2007 TTCK phát triển mạnh tại Việt Nam, các doanh nghiệp nhận thấy việc phát hành cổ phiếu để huy động vốn khá dễ dàng, mặt khác còn nhận thêm một khoản thặng dư, do đó doanh nghiệp khơng quan tâm nhiều đến phát hành trái phiếu. Tuy nhiên khi TTCK giảm, khó khăn trong việc phát hành thêm cổ phiếu thì doanh nghiệp mới quan tâm đến phát hành trái phiếu.
Như vậy, để có thể tận dụng hiệu quả từ trái phiếu, doanh nghiệp phải hội tủ những điều kiện về năng lực quản trị, năng lực tài chính và hoạt động kinh doanh các năm trước phải có lãi, uy tín tốt, sản phẩm sản phẩm nhà đất phải thực sự hấp dẫn…Đây là những điều kiện mà không phải doanh nghiệp nào cũng đáp ứng được, nhất là các doanh nghiệp có quy mơ vừa và nhỏ.
Hiện tại, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam vẫn dựa vào nguồn vốn chủ yếu từ ngân hàng. Thông thường, để đầu tư dự án bất động sản đòi hỏi thời gian thực hiện một dự án phải mất từ 5-6 năm. Vì vậy, các doanh nghiệp có quy mơ nhỏ rất chật vật vì vốn. Nếu doanh nghiệp có dự án lớn nhưng nguồn vốn không ổn định sẽ có nguy cơ bỏ cơng trình dở dang. Trong tình hình thị trường chứng khốn chưa có dấu hiệu khởi sắc thì việc huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu càng khó khăn hơn. Vì vậy, nguồn vốn vay ngân hàng vẫn là
nguồn chủ yếu để doanh nghiệp bất động sản tìm đến. Tuy nhiên, như phân tích ở trên thì nguồn vốn vay của ngân hàng cịn phụ thuộc rất nhiều vào tình hình huy động của ngân hàng và chính sách tín dụng của ngân hàng nhà nước. Với tình trạng thắt chặt tín dụng, kiềm chế lạm phát hiện nay thì doanh nghiệp càng khó tiếp cận với nguồn vốn vay ngân hàng. Khó khăn trong việc tiếp cận vốn khiến doanh nghiệp bất động gặp những tình trạng sau: khó hồn tất các dự án bất động sản dài hạn và khó thâm nhập vào phân khúc thị trường của các hàng hóa cao cấp…
Tóm lại, qua những phân tích trên có thể nhận thấy rằng các doanh nghiệp BĐS Việt Nam đang gặp nhiều khó khăn trong việc tìm nguồn vốn để thực hiện dự án bất động sản. Đã đến lúc chúng ta cần nghiên cứu và có những biện pháp ứng dụng kỹ thuật chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại để tìm vốn cho thị trường BĐS thương mại Việt Nam. Nếu việc ứng dụng kỹ thuật này thành công không những mang lại nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản thương mại mà còn đem lại lợi ích khác, bao gồm việc tạo ra sản phẩm tài chính mới cho nhà đẩu tư và tăng tính minh bạch cho thị trường bất động sản.
2.3 Các điều kiện cần có để ứng dụng kỹ thuật chứng khốn hóa thế chấp bất
động sản thương mại
Để ứng dụng kỹ thuật chứng khốn hóa thì cần có điều kiện về thị trường cũng như hệ thống văn bản pháp lý hướng dẫn, cụ thể như sau:
2.3.1 Thị trường thế chấp thứ cấp
Một trong những điều kiện để có thể ứng dụng chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại là cần có sự tồn tại của thị trường thế chấp thứ cấp, đây là nơi diễn ra mua bán những khoản thế chấp sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng thế chấp BĐS thương mại. Kỹ thuật chứng khốn hóa chỉ có thể
được thực hiện khi cho phép việc mua bán trao đổi khoản cho vay thế chấp. Như vậy, nếu không tồn tại một thị trường thế chấp thứ cấp, tức các tổ chức không mua bán trao đổi khoản vay thế chấp BĐS được với nhau thì tổ chức có mục đích đặc biệt sẽ khơng có căn cứ tài sản đảm bảo cho việc phát hành chứng khoán.
2.3.2 Pháp lý về chứng khốn hóa
Chứng khốn hóa nói chung và chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại chỉ hoạt động hiệu quả và phát huy vai trò của nó khi có văn bản pháp lý hướng dẫn. Nội dung văn bản pháp lý hướng dẫn hoạt động chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại cần có quy định cụ thể hướng dẫn về mua bán, chuyển nhượng danh mục cho vay thế chấp BĐS thương mại. Chỉ khi nào các tổ chức tài chính tín dụng có thể chuyển nhượng các khoản cho vay thế chấp thì mới áp dụng chứng khốn hóa để giải quyết nhu cầu về vốn cho BĐS. Ngoài ra, văn bản pháp lý hướng dẫn cầu nêu quy trình chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại cũng như quyền lợi và nghĩa vụ của các thành viên tham gia.
2.3.3 Sự tham gia của các tổ chức trong q trình chứng khốn hóa
Khác với phương pháp huy động vốn truyền thống qua ngân hàng chỉ có hai đối tượng chính là ngân hàng cho vay và bên vay thì hoạt động huy động vốn thơng qua chứng khốn hóa cần có sự tham gia của bốn nhóm đối tượng chính: bên vay, bên cho vay (chủ thể tạo lập tài sản), tổ chức có mục đích đặc biệt, nhà đầu tư. Bên cạnh bốn đối tượng chính này cịn có sự tham gia của các tổ chức hỗ trợ như: công ty ĐMTN, công ty cung cấp dịch vụ quản lý, công ty hỗ trợ thanh khoản, công ty kiểm tốn, cơng ty tư vấn pháp lý…
• Bên vay: chủ sở hữu BĐS thương mại, thực hiện vay từ các tổ chức ngân hàng, công ty tài chính….Khoản vay này được đảm bảo bằng thế chấp BĐS thương mại và nguồn thu nhập từ BĐS thương mại được dùng thanh toán nợ gốc và lãi vay.
• Bên cho vay/Chủ thể tạo lập tài sản: có thể thực hiện cho vay hoặc mua danh mục cho vay về rồi bán chúng cho tổ chức có mục đích đặc biệt (SPV). Chủ tài sản ban đầu thường tiếp tục làm dịch vụ quản lý tài sản cho SPV để hưởng phí quản lý.
Chủ thể tạo lập tài sản có thể là: các ngân hàng thương mại, ngân hàng đầu tư , các cơng ty bảo hiểm, các cơng ty tài chính và các doanh nghiệp phi tài chính. Tuy nhiên do tính chất rủi ro và số vốn vay lớn nên chủ thể tạo lập tài sản thường là ngân hàng.
• Tổ chức có mục đích đặc biệt (SPV): được thành lập bởi chủ thể tạo lập tài sản, duới dạng công ty theo luật doanh nghiệp. SPV mua khoản vay có thế chấp từ chủ thể tạo lập tài sản và phát hành chứng khoán thế chấp BĐS thương mại trên cơ sở tài sản này. Việc phát hành chứng khoán thế chấp BĐS thương mại này giúp cho SPV có tiền trả cho chủ thể tạo lập tài sản.
SPV được thành lập chỉ mang tính tượng trưng, thường là khơng có vốn, khơng có nhân viên. Mọi hoạt động của SPV được thực hiện thông qua công ty cung cấp dịch vụ quản lý tài sản bên ngồi.
• Nhà đầu tư: là cá nhân, tổ chức như ngân hàng, công ty bảo hiểm… quan tâm và đầu tư chứng khốn thế chấp BĐS thương mại do SPV phát hành.
• Các thành phần dịch vụ khác
- Công ty ĐMTN: là tổ chức độc lập và chuyên nghiệp thực hiện đánh giá khả năng tín dụng hay khả năng hồn trả của cơng cụ nợ. Căn cứ vào đánh giá của công ty này, nhà đầu tư ra quyết định đầu tư của mình đối với chứng khốn nợ. Do đó, ĐMTN có vai trị quan trọng đối với sự phát triển của cơng cụ nợ.
Trong chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại, cơng ty này có nhiệm vụ thực hiện việc cung cấp thông tin về mức độ tín nhiệm, an tồn của chứng khoán phát hành dựa trên tài sản đảm bảo là BĐS thương mại. Công ty ĐMTN
sẽ đánh giá mức độ bảo vệ đối với nhà đầu tư thơng qua khía cạnh pháp lý cũng như cấu trúc giao dịch của chứng khốn phát hành.
- Cơng ty hỗ trợ thanh khoản: cam kết ứng tiền cho SPV để thanh toán cho nhà đầu tư trong trường hợp chưa thu kịp từ bên vay.
- Công ty cung cấp dịch vụ cho SPV: được thuê bởi SPV với nhiệm vụ quản lý
danh mục tài sản; thu nợ gốc và lãi; gửi thư đôn đốc thu nợ đúng hạn và thực hiện thủ tục xiết nợ khi cần thiết; thanh toán gốc và lãi cho nhà đầu tư chứng khoán nợ theo đúng thứ tự ưu tiên.
Chủ thể tạo lập tài sản có thể thực hiện dịch vụ quản lý tài sản cho SPV và hưởng phí quản lý từ SPV.
- Tổ chức bảo lãnh phát hành: thường là ngân hàng, công ty chứng khoán
cam kết mua lại chứng khoán thế chấp BĐS thương mại theo giá định trước nếu nhà đầu tư không mua hết.
- Ngồi ra trong q trình chứng khốn hóa cịn có: cơng ty kiểm tốn, cơng ty tư vấn pháp lý…
2.4 Thuận lợi và khó khăn để doanh nghiệp có thể huy động vốn thơng qua ứng dụng chứng khốn hóa
2.4.1 Thuận lợi
• Điều kiện về thị trường: TTCK Việt Nam hiện nay đang rất tiềm năng, tính đến
15.09.2010 tồn thị trường chỉ có 1.255 chứng khoán niêm yết, chủng loại sản phẩm chưa đa dạng, do đó đây là cơ hội xuất hiện sản phẩm mới làm đa dạng phong phú sản phẩm của thị trường tài chính.
• Nhà đầu tư chứng khốn thế chấp BĐS thương mại: tại các nước có thị trường chứng khóan thế chấp BĐS thương mại phát triển thì đối tượng đầu tư chính của sản phẩm này là ngân hàng, công ty bảo hiểm, các nhà tư vấn đầu tư… Hiện nay tốc độ phát triển của thị trường bảo hiểm nhân thọ Việt Nam tương đối nhanh, điều này dẫn tới việc các công ty bảo hiểm nhân thọ tại Việt Nam tìm kiếm các kênh đầu tư mới để đầu tư tiền thu về từ phí bảo hiểm. Đây là nhà đầu tư tiềm năng của chứng khốn thế chấp BĐS thương mại.
• Dịch vụ tư vấn, bảo lãnh phát hành chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại: Việt Nam đã sự có mặt của các ngân hàng có vốn nước ngoài, đây là những ngân hàng có nhieu kinh nghi¾m trong linh vnc tài chính, chac chan se là thu¾n loi báng ke be các doanh nghi¾p Vi¾t Nam có the tiep c¾n vói các d%ch vụ tài chính hay tư vấn cần thiết trong chứng khốn hóa.
• Tham khảo kinh nghiệm ở các nước khác: chứng khốn hóa thế chấp BĐS
thương mại đã được áp dụng tại Mỹ, Nhật Bản, Hồng Kông…. Căn cứ vào kinh nghiệm của các nước này trong việc xây dựng và quản lý TTCK, Việt Nam có thể nghiên cứu để áp dụng vào hệ thống pháp luật và kế tốn Việt Nam.
2.4.2 Khó khăn
• Chưa có hệ thống pháp lý cho hoạt động chứng khốn hóa: Việt Nam chưa có
văn bản pháp lý nào về chứng khốn hóa nói chung và chứng khốn hóa thế chấp BÐS thương mại nói riêng.
• Chưa hình thành SPV: trong kỹ thuật chứng khốn hóa nói chung và chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại nói riêng thì SPV có vai trị quan trọng,