Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
1.3.2. Công tác bồithường, GPMB trên thế giới
Hiện nay trên thế giới khơng phân biệt về hình thức sở hữu đất đai, lợi ích
cơng cộng, vấn đề nhà nước thu hồi đất, bồi thường thiệt hại GPMB là hiện tượng phổ biến như là một quy luật tất yếu khách quan, việc thu hồi đất ở mỗi quốc gia đều làm thay đổi toàn bộ đời sống, kinh tế của hàng triệu dân.
Phương châm của tất cả các nước và các tổ chức trên thế giới là giảm thiểu
đến mức thấp nhất các tác động của việc thu hồi đất, đồng thời có chính sách thoả đáng, phù hợp, đảm bảo cho người có đất bị thu hồi khơng gặp bất lợi trong cuộc
sống, nguồn sống với những người bị ảnh hưởng trong quá trình tái định cư. Để
thực hiện phương châm đó, trước hết phải nhìn nhận đầy đủ quan điểm chìa khố
dẫn đến việc đền bù và tái định cư hợp lý là chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển mà con người là trung tâm chứ khơng phải chính sách bồi thường vật chất. Kinh nghiệm về lý thuyết cũng như thực tế cho thấy các yếu tố đảm bảo cho việc bồi thường tái định cư thành công là những chính sách phù hợp của chính phủ,
nguồn tài chính đầu tư, khâu tổ chức của người dân địa phương và trình độ nhận
thức, hiểu biết của pháp luật của người dân. Đồng thời sự kiểm soát, giám sát chặt
chẽ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là yếu tố đồng hành trong quá trình thực hiện các dự án. Từ đó chúng ta tham khảo chính sách bồi thường thiệt hại, GPMB ở một số nước trên thế giới và trong khu vực.
1.3.2.1. Công tác bồi thường, GPMB ở Trung Quốc
Về pháp luật đất đai, Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao. Việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai. Do vậy, thị trường đất đai gần như
khơng tồn tại mà chỉ có thị trường nhà ở. Về đền bù thiệt hại về đất đai, do đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên không có chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất.
Về phương thức đền bù thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa chọn các hình thức đền bù thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại thủ đô Bắc Kinh và Thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn đền bù thiệt hại
bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với cơng việc nơi làm việc của mình.
Về giá đền bù thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại chính thị trường đó. Đối với đất nơng nghiệp, việc đền bù thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu).
Về tái định cư, các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính
sách xã hội riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu tái định cư được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông động và tĩnh.
Trong quá trình đền bù, GPMB phải lập các biện pháp xử lý đối với việc sắp xếp bồi
thường khi không đạt được thống nhất. Khi không đạt được thống nhất sẽ xử lý theo
phương thức trước tiên là dựa theo trọng tài, sau theo khiếu tố.
Tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà cửa hiện nay của Thành phố Thượng Hải được thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngơi nhà bị tháo dỡ”.
- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường,
giá tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn mà chính
quyền quận, huyện nơi có di dời lập ra đối với những người có khó khăn về nhà ở. Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp. Dựa vào khu vực bố trí nhà ở để tăng diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố. Càng ra ngoại vi càng được hệ số tăng thêm, mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100%.
Thành cơng của Chính phủ Trung Quốc trong cơng tác thực hiện bồi thường và GPMB là do hệ thống pháp luật đồng bộ, đầy đủ, phù hợp, công tác quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất rất năng động, khoa học cùng với một nhà nước pháp quyền
vững chắc
1.3.2.2. Cơng tác bồi thường, GPMB ở Thái Lan
Chưa có chính sách đền bù TĐC quốc gia, nhưng tại Hiến Pháp năm 1982
quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các
mục đích cơng cộng khác phải theo thời giá thị trường cho những người hợp pháp
về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc đền bù phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó. Dựa trên các
qui định này, các ngành có qui định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của
ngành mình.
Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất động sản áp dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dụng tiện ích cơng cộng, quốc
định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị đền bù các loại tài
sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các qui định cụ thể về trình tự
tiến hành đền bù TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị đền bù, các bước lập và
phê duyệt dự án đền bù, thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính tốn đền bù
TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền đền bù, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra toà án (Viện nghiên cứu địa chính, 2002).
Ví dụ: Trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều
dự án đền bù TĐC lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “
Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc
cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho
những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được tham gia nhiều hơn vào
quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi đất trong nhiều dự án.
1.3.2.3. Công tác bồi thường, GPMB ở Singapore
Ở Singapore, mặc dù có nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai (sở hữu
nhà nước, sở hữu tư nhân) song việc thu hồi đất chỉ được thực hiện để sử dụng vào mục đích cơng cộng như: phát triển cơ sở hạ tầng; xây dựng cơng trình phúc lợi xã hội; chỉnh trang đô thị...
Cụ thể, về thu hồi đất, sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi đất để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi
đất – Land Acquisition Act).
Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho
việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị. Hạn chế thu hồi
đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết. Công tác thu hồi đất phải được sự cho
phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng.Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thơng báo trước cho người dân từ 2 – 3 năm. Nếu người dân không chịu di dời, Nhà nước sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất cơng
Về chính sách đền bù, mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản
của chủ sở hữu và các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý… Nếu người dân khơng tin tưởng Nhà nước, có thể th một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu. Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore
đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia
tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu
tư. Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá trong tương lai.
Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị bất động
sản gia tăng do cơng trình cơng cộng đi ngang qua, nhà nước sẽ điềt tiết. Ngược lại, cơng trình cơng cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người
ngồi có thể nhìn vào nhà…), nhà nước sẽ tăng đền bù. Tuy nhiên, cũng có những
yếu tố khơng chấp nhận khi tính mức đền bù, đó là: địi được thưởng để di dời sớm hoặc đầu tư thêm vào căn nhà sau khi đã có quyết định giải tỏa để địi bồi thường.
Phương thức thanh tốn khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện
việc tháo dỡ, phần cịn lại trả khi hồn tất việc di dời. Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp. Ngoài ra, nhà nước
Singapore cịn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi của chủ bất động
sản phải di dời. Trong quá trình đền bù, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về
giá trị đền bù. Hội đồng đền bù sẽ là tổ chức quyết định giá trị đền bù đối với người khởi kiện. Nếu chủ bất động sản vẫn khơng đồng ý có thể đưa vụ việc lên Tịa
Thượng thẩm.
Vấn đề tái định cư, chính sách tái định cư của Singapore gắn liền với bố trí nhà ở công – loại nhà do nhà nước xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số
điều kiện. Đây là một điểm đặc thù và rất độc đáo của thị trường bất động sản tại
Singapore. Singapore thiết lập một cơ quan tập trung thực hiện việc cung cấp nhà ở công cho người dân trong đó chủ yếu phục vụ tái định cư – Cục Phát triển Nhà
(HDB). Được thành lập từ năm 1960, cho đến nay với khoảng 8.000 nhân viên, HDB đã cung cấp nhà cho 85% dân số Singapore, trong đó có 2% thuê căn hộ (năm 2001).
Có 3 bước để chuẩn bị cho cơng tác tái định cư ở Singapore. Bước đầu, các
nhân viên của HDB tiến hành điều tra xã hội học kĩ lưỡng về hộ gia đình trước khi triển khai việc tái định cư, trong đó lưu ý các chi tiết về số thành viên trong gia
đình, kể cả con cái, nguồn thu nhập. Việc điều tra tỉ mỉ, thận trọng sẽ tạo bằng
chứng chắc chắn cho việc hỗ trợ tái định cư chính xác, cơng bằng.
Bước tiếp theo là xác định điều kiện tái định cư. Điều kiện để được tái định
cư tại các căn hộ do HDB cung cấp là được cơ quan quản lý đất Singapore (SLA)
bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu. Chính sách cung cấp nhà ở cơng của HDB cũng có phân biệt các trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên cơng dân Singapore. Nếu
không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng
1.200 đôla Singapore).
Bước cuối là giới thiệu nhiều loại nhà ở để người dân chọn. HDB chủ yếu
cung cấp các căn hộ trong các tòa nhà cao tầng. Có 5 loại căn hộ cơ bản là: Loại căn hộ 1 phịng 26 - 33 đơ la singapore/tháng, loại 2 phịng giá 44 - 75 đơ la/tháng, loại 3 phịng 85 m2 giá 126.000 đơ la, loại 4 phịng 110 - 203.000 đơ la và loại 5 phịng 110 m2 - 203.000 đô la. Trong đó, chủ yếu các căn hộ có 1 - 2 phòng dành cho
những người thu nhập thấp thuê, các căn hộ 4 - 5 phòng chủ yếu để bán. Ngồi ra, cịn có các căn hộ hạng sang (Executive) hoặc các căn hộ cho người già (Studio Apartment).
Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính phủ quy định khi mua
nhà của HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán căn nhà thứ nhất) mới được mua căn nhà thứ hai của HDB.
Cung cấp nhà ở công với giá ưu đãi là một đặc điểm riêng của Singapore,
do đó nhà nước có chính sách về tài chính tương ứng để hỗ trợ chương trình này. Có 2 phương thức chủ yếu. Một là HDB vay nhà nước, các ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu (bond) để phát triển các khu dân cư, bán cho người dân và thu
hồi vốn để hoàn trả vốn vay. Hai là, chính phủ hỗ trợ vốn cho người dân mua
nhà trả góp của HDB (có thế chấp nhà), thông qua phát hành trái phiếu kho bạc từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương. Ngồi ra HDB cịn vay mượn từ thị trường vốn
(trái phiếu trung hạn) và các thể chế tài chính khác.
1.3.3. Một số khó khăn, hạn chế chung trong quá trình thu hồi đất để phát triển
các khu đơ thị và các cơng trình cơng cộng
Theo kết quả nghiên cứu của Viện nghiên cứu địa chính từ năm 2008 đến
điều kiện thuận lợi cho canh tác, trong khi các diện tích đất đền bù là đất xấu, cách
xa khu dân cư và điều kiện hạ tầng phục vụ sản xuất còn nhiều khó khăn.
1.3.4. Nghiên cứu trong nước về bồi thường giải phóng mặt bằng
1.3.4.1. Việc áp dụng, thực hiện chính sách bồi thường GPMB
Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vào mục
đích quốc phịng, an ninh, lợi ích qc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế được Luật Đất đai 2013 quy định, cụ thể hóa các quy định đó bằng các Nghị định
của Chính phủ... Theo các quy định mới của hệ thống pháp luật, vấn đề con người
được đặt lên trước hết khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất. Người sử dụng đất hợp
pháp ln được pháp luật bảo hộ kèm với những chính sách cụ thể giúp người có
đất bị thu hồi (đặc biệt là người nơng dân) có đủ khả năng tái tạo lại tư liệu sản xuất
tương đương với giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi, tài sản bị thiệt hại để phát triển sản xuất, ổn định cuộc sống. Tuy nhiên cũng còn nhiều bất cập từ phía các chủ thể, là một trong những nguyên nhân chính của tình trạng khiếu kiện gia tăng trong lĩnh vực
đất đai hiện nay. Hậu quả thu hồi đất thấp, nhiều dự án bị chậm tiến độ do khơng giải
phóng được mặt bằng là áp lực kìm hãm phát triển kinh tế - xã hội ở nhiều địa phương trong cả nước.
1.3.4.2. Giá đất áp dụng trong bồi thường GPMB
Một trong những nội dung quan trọng của chính sách pháp luật đất đai về thu hồi đất và có ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống - xã hội và việc làm giá đất để áp giá bồi thường cho người bị thu hồi đất đảm bảo tái tạo cuộc sống và thu nhập. Người
bị thu hồi đất nơng nghiệp thường chịu thiệt thịi hơn người bị thu hồi đất phi nông nghiệp về mức, loại, khoản bồi thường bằng tiền. Đây là một trong những nguyên