VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
3.1.1. Hoàn thiện các quy định, thủ tục trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Hoàn thiện các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần căn cứ vào chính sách mới của Đảng về đất đai trong thời kỳ cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là một tư liệu đặc biệt, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, là cơ sở để xây dung các cơ sở kinh tế, văn hóa, khoa học, kỹ thuật, an ninh, quốc phịng, là bộ phận quan trọng của lãnh thổ quốc gia. Chính vì vậy, trong suốt quá trình cách mạng, Đảng ta ln có chủ trương đường lối phù hợp với từng giai đoạn nhằm quản lý đất đai tiết kiệm và có hiệu quả. Trong giai đoạn cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay, Đảng ta đã đề ra nhiều chủ trương chính sách về quản lý đất đai, sử dụng đất đai, về xây dựng, ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật về đất đai. Điều này cho thấy đường lối của Đảng có, mối liên hệ chặt chẽ với chính sách pháp luật đất đai trong đó có pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, việc hồn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải quán triệt đường lối chủ trương chính sách của Đảng về đất đai được ghi nhận trong các văn kiện đại hội Đảng, các nghị quyết ban chấp hành trung ương, trong các chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Trong đó cần đặc biệt chú trọng một số quan điểm cơ bản như sau:
Một là, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu. Quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý đã được khẳng định trong các văn kiện đại hội Đảng và được ghi nhận trong các Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992 và mới nhất là Hiến pháp năm 2013. Quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân của Đảng ta dựa trên những lý do rất xác đáng mà tôi đã phân tích ở phần của luận văn này. Đây là quan điểm hết sức đúng đắn của Đảng ta đã thực hiện từ năm 1980 đến nay. Quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân cũng hoàn toàn phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay.Quán triệt đường lối đất đai thuộc sở hữu toàn dân của Đảng đồng thời cũng thấu suốt quan điểm chỉ đạo của Đảng về việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn tặng cho, quyền sử dụng đất mà chiến lược kinh tế - xã hội đến năm 2020 của Đảng đã vạch ra: "Đất đai thuộc sở hữu tồn dân. Các hộ nơng dân được Nhà nước giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật pháp quy định cụ thể về việc thừa kế và chuyển quyền sử dụng đất" [14]. Bảo đảm trên mỗi khoảnh đất đều có chủ sử dụng cụ thể tránh tình trạng bỏ đất đai hoang hóa như trong thời kỳ bao cấp. Tuy nhiên để quan điểm đất đai thuộc sở hữu tồn dân khơng chỉ có ý nghĩa về mặt lý thuyết cần phải bảo đảm sự kiểm tra, kiểm soát và quyết định tối cao của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đối với tồn bộ đất đai. Nhà nước khơng chỉ sở hữu về mặt pháp lý mà còn thực hiện quyền sở hữu về mặt kinh tế, để chủ sở hữu thu được các nguồn lợi từ đất, khắc phục tình trạng Nhà nước bị thất thu các nguồn lợi từ đất như hiện nay. Trên cơ sở đó điều tiết lại các lợi ích có được từ đất cho tồn thể nhân dân, góp phần bảo đảm công bằng xã hội.
Hai là, phát triển vững chắc thị trường bất động sản. Có thể nói vấn đề
thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng ln chiếm một vị trí đáng kể trong chính sách kinh tế của Đảng thể hiện trong các nghị quyết ở các kỳ đại hội gần đây của Đảng Cộng sản Việt Nam. Báo cáo chính trị trình Đại hội VIII (12/1996) đã chỉ rõ: phát triển mạnh thị trường hàng hóa và dịch vụ, tổ chức quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, xây dựng thị trường vốn. Cũng tại đại hội này, báo cáo về nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội 5 năm 1996- 2000 cũng nêu lên quan điểm: ban hành chỉ thị về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất, tiền tệ hóa bất động sản thuộc sở hữu nhà nước để làm cơ sở cho việc thực hiện chính sách đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, cổ phần hóa một số doanh nghiệp Nhà nước, khai thác khu công nghiệp và khu dân cư mới, thực hiện chính sách về nhà ở. Báo cáo chính trị trình Đại hội Đảng lần thứ IX (tháng 4/2001) cũng định hướng: chủ động tổ chức phát triển thị trường bất động sản, cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường theo quy định của pháp luật. Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội 10 năm 2001- 2010 cũng chỉ rõ: Hình thành và phát triển thị trường bất động sản, cho phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và ngoài nước tham gia đầu tư. Nghị quyết Trung ương VII khóa IX - Nghị quyết chuyên đề về vấn đề đất đai của ban chấp hành trung ương Đảng khóa IX đã khẳng định: "Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước". Nghị quyết đã đánh giá tổng thể về q trình đổi mới chính sách đất đai trong suốt hơn 15 năm của thời kỳ đổi mới vừa qua. Nghị quyết đã khẳng định quan điểm chỉ đạo là: đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Chính sách đất đai phải chú ý đầy đủ tới các mặt kinh tế, chính trị, xã
hội; bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, của xã hội. Tăng cường trách nhiệm và nghĩa vụ của mọi thành viên trong xã hội đối với việc quản lý và sử dụng đất đai. Đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản (trọng tâm là tại các đô thị) có sự quản lý, điều tiết của Nhà nước với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế Nhà nước giữ vai trò chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử dụng đất và các loại tài sản gắn liền với đất đai; chống đầu cơ đất đai. Ngoài ra, hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng cần theo sát một số nội dung cụ thể về quản lý và sử dụng đất đai mà Đảng ta đề ra như: Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, cho thuê đất và cho phép được thuê lại đất. Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Khơng tư nhân hóa đất đai, khơng cho phép mua bán đất đai. Thực hiện đúng Luật đất đai, bổ sung hồn thiện hệ thống pháp luật chính sách về đất đai. Trong việc giao quyền sử dụng đất hay cho thuê đất phải đánh giá đúng các loại đất để sử dụng có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất bảo đảm lợi ích của tồn dân. Khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực yếu kém trong quản lý và sử dụng đất [11]. Quản lý chặt chẽ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải theo đúng pháp luật. Không để nông dân nghèo sống bằng nông phải bán đất. Đánh giá phân loại các trường hợp nơng dân khơng có ruộng đất sản xuất để có chính sách, giải pháp xử lý phù hợp với từng trường hợp theo hướng vừa khơng để nơng dân bị bần cùng hóa do khơng có đất để sản xuất, vừa thúc đẩy q trình tích tụ ruộng đất một cách hợp lý theo tiến trình cơng nghiệp hóa [14]. Như vậy những định hướng của Đảng trong chính sách đất đai là một yếu tố dẫn đến việc phải nghiên cứu và hoàn thiện về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
* Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn liền với việc đổi mới và hồn thiện nền hành chính nhà nước
Hồn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tiến hành song song với việc đẩy mạnh cải cách nền hành chính nhà nước mà trọng tâm là cải cách bộ máy hành chính, tinh giảm bộ máy, làm cho bộ máy gọn, nhẹ và hoạt động có hiệu quả, đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý nhà nước về đất đai, chú trọng tới đổi mới tổ chức và hoạt động của các cơ quan nhà nước trực tiếp quản lý về đất đai từ trung ương tới địa phương. Thực hiện chủ trương này gần đây trong quản lý nhà nước nói chung và quản lý nhà nước về đất đai nói riêng đã có những bước cải thiện đáng kể. Các thủ tục hành chính đã từng bước được đơn giản hóa, bộ máy quản lý nhà nước về đất đai đã được tinh giản hoạt động có hiệu quả hơn, đặc biệt là trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những đổi mới này đã được quy định trong Luật đất đai 2013 và cả trong thực tiễn áp dụng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Có như vậy pháp luật mới có tác dụng điều chỉnh lâu dài, bền vững và phát huy được hiệu quả trong thực tế cuộc sống [33].
3.1.2. Tuyên truyền giáo dục phòng chống tham nhũng
* Nâng cao vai trò, trách nhiệm của các cấp chính quyền, người đứng đầu cơ quan, đơn vị trong cơng tác phịng, chống tham nhũng, lãng phí
Thực hiện cơng khai, minh bạch trong việc quy hoạch, thu hồi, bồi thường, giao đất, cho thuê đất, định giá, đấu giá quyền sử dụng đất, khai thác tài nguyên khoáng sản, lâm sản...; thực hiện rà soát các dự án đầu tư; việc phân bổ vốn đầu tư phải đúng tiêu chí và quy định của Nhà nước; cấp phát vốn đầu tư phải đúng kế hoạch, dự án đã được phê duyệt; tập trung chỉ đạo các chủ đầu tư thực hiện nghiêm các quy định về trình tự, thủ tục đầu tư; các dự án phải đảm bảo tiến độ thi cơng và chất lượng cơng trình. Kiên quyết xử lý theo quy định của pháp luật đối với những dự án đầu tư không nằm trong
quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt; những dự án khơng đủ thủ tục, hồ sơ đầu tư theo quy định; những dự án chưa xác định rõ về nguồn vốn và không cân đối được nguồn vốn hoặc đầu tư khơng có hiệu quả; xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật đối với chủ đầu tư để chậm tiến độ dự án, gây lãng phí và bức xúc trong nhân dân. Tăng cường công tác quản lý nhà nước theo hướng quy định rõ trách nhiệm người đứng đầu cấp ủy, chính quyền để kiểm điểm, xác định trách nhiệm khi có vi phạm xảy ra.
Thực hiện tốt các quy định của tỉnh về phân cấp quản lý tài sản nhà nước; phân cấp nguồn thu, nhiệm vụ chi. Rà sốt, kịp thời điều chỉnh, bổ sung hồn thiện các quy định về thu, chi ngân sách; sắp xếp lại các nhiệm vụ chi theo thứ tự ưu tiên, cấp thiết; kiểm soát chặt chẽ các khoản chi ngân sách, nhất là chi phí hội nghị, lễ hội, tiếp khách, chi mua sắm tài sản và đầu tư công, các khoản chi thường xuyên theo quy định; các đơn vị sử dụng ngân sách Nhà nước phải thực hiện tiết kiệm trong chi tiêu, đảm bảo thực hiện chi theo kế hoạch đã được dự toán giao từ đầu năm, hạn chế tối đa việc phát sinh những nội dung chi ngồi dự tốn.
Tăng cường quản lý, giám sát, đánh giá hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp có vốn Nhà nước do tỉnh quản lý; thực hiện đúng quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu nhà nước đối với vốn và tài sản của Nhà nước tại các doanh nghiệp, bảo đảm cơng khai, minh bạch về tài chính.
Thực hiện việc kiểm tra, kiểm sốt hoạt động tín dụng, đầu tư xây dựng, nhất là những hoạt động dễ phát sinh tiêu cực, tham nhũng, như: cho vay, bảo lãnh, đầu tư cơng... Đẩy mạnh việc thanh tốn không dùng tiền mặt.
Tiếp tục thực hiện tốt chương trình cải cách hành chính theo hướng đơn giản, cơng khai, minh bạch trong giao dịch, giao tiếp ở các lĩnh vực dễ xảy ra tiêu cực, tham nhũng, nhất là các lĩnh vực đầu tư, xây dựng cơ bản, đất đai... Thường xuyên rà soát, sửa đổi, bổ sung các chính sách, văn bản quy phạm
pháp luật do các cơ quan có thẩm quyền trong tỉnh ban hành, kịp thời khắc phục những sai sót, sơ hở trong cơ chế, chính sách; nghiên cứu ban hành những quy định mới làm cơ sở cho cơng tác phịng ngừa, phát hiện, xử lý các hành vi tham nhũng, lãng phí.
* Tiếp tục thực hiện tốt cơ chế, chính sách về cơng tác tổ chức cán bộ để phòng, chống tham nhũng, lãng phí
Các sở, ban, ngành, Ủy ban nhân dân các cấp tiếp tục thực hiện Kết luận số 37-KL/TW ngày 02/02/2009 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng
(khóa X) về tiếp tục đẩy mạnh thực hiện Chiến lược cán bộ từ nay đến năm 2020; thực hiện dân chủ, công khai minh bạch trong công tác cán bộ, nhất là
trong các khâu quy hoạch, bổ nhiệm, điều động, luân chuyển, tuyển dụng, đánh giá, khen thưởng, kỷ luật...; xem xét điều chuyển, thay thế những cán bộ lãnh đạo, quản lý có nhiều dư luận, biểu hiện tham nhũng, lãng phí, uy tín giảm sút, khơng đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ. Tiếp tục thực hiện tốt công tác luân chuyển cán bộ lãnh đạo và quản lý theo tinh thần Nghị quyết số 11-NQ/TW ngày 25/01/2002 của Bộ Chính trị [35].
Thực hiện nghiêm các quy định về minh bạch tài sản, thu nhập của cán bộ, công chức, viên chức; kiên quyết xử lý đối với trường hợp kê khai không trung thực. Các cơ quan, đơn vị căn cứ chức năng, nhiệm vụ khẩn trương xây dựng quy định cụ thể và cơ chế giám sát, kiểm tra công chức, viên chức trong việc thực hiện quy định về: Việc cưới, việc tang, mừng nhà mới, tổ chức sinh nhật, việc nhận bằng cấp, học hàm, học vị, danh hiệu thi đua, khen thưởng; việc sử dụng phương tiện công; việc thuyên chuyển, thi tuyển công chức, viên chức.
* Tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra, điều tra, truy tố, xét xử để nâng cao hiệu quả công tác phịng, chống tham nhũng, lãng phí
Cơ quan thanh tra các cấp phối hợp chặt chẽ với cơ quan điều tra, kiểm sát, tòa án cùng cấp và các cơ quan có liên quan kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các hành vi tham nhũng, lãng phí theo quy định.
Tiếp tục kiện toàn về tổ chức, nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động của cơ quan thanh tra các cấp và cơ quan có chức năng phịng, chống tham nhũng, lãng phí theo hướng bảo đảm đủ số lượng cán bộ, đầu tư cơ sở vật chất và các điều kiện cần thiết khác để thực hiện tốt cơng tác phịng, chống tham nhũng, lãng phí. Kiện toàn tổ chức giám định tư pháp của tỉnh để phục vụ kịp thời, có hiệu quả việc xử lý các vụ việc tham nhũng, lãng phí.
Tăng cường kiểm tra, giám sát việc xử lý các vụ việc tham nhũng, lãng