HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, mang lại giá trị, lợi ích quý báu cho người sử dụng. Cũng chính vì vậy đã làm cho nhiều người mờ mắt, lợi dụng kẽ hở của pháp luật hoặc bất chấp các quy định đó tiến hành các hoạt động nhằm trục lợi cho bản thân, gây thiệt hại nghiêm trọng cho Nhà nước và nhân dân.
Thực tế hiện nay các hành vi giao dịch tư lợi về đất đai nói chung và giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng diễn ra rất phổ biến và tinh vi, khiến cho các quan hệ đất đai trở lên phức tạp gây khó khăn, bất ổn định trong việc quản lý nhà nước về đất đai. Như đã phân tích ở Chương 2, có thể thấy rằng các hành vi giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam tồn tại dưới nhiều dạng, hình thức khác nhau
do vậy cần đưa ra kiến nghị trực tiếp giải quyết những nguyên nhân dẫn đến sự phát triển của hành vi giao dịch tư lợi đó.
3.2.1. Minh bạch hóa và lành mạnh hóa các thơng tin liên quan đến đất đai
Các thông tin về đất đai và thông tin bất động sản cần phải được công khai và tiếp cận một cách dễ dàng hơn, đặc biệt là thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến từng thửa đất, một cách kịp thời. Với thời đại công nghệ thông tin phát triển như hiện nay, Nhà nước cần cơng nghệ hóa các kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất cũng như các dữ liệu liên quan đến địa chính tồn quốc trên mạng điện tử. Cập nhật liên tục và thường xuyên những dự án, kế hoạch phát triển, sử dụng đất đai trên toàn quốc để người dân có thể tra cứu một cách dễ dàng. Ngồi ra, các chính sách, kế hoạch đất đai cũng như các dự án xây dựng, đầu tư hàng năm của mỗi vùng miền, địa phương nên được công khai tại Ủy ban nhân dân nhằm hạn chế việc đầu cơ đất đai. Cũng cần nâng cao khả năng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tránh tình trạng dự án treo tạo điều kiện cho một số cá nhân chuộc lợi. Bên cạnh đó, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần rõ ràng, cụ thể, chiến lược và hiệu quả. Cần quy định rõ thời gian, khả năng thực hiện và phương án giải quyết nếu dự án không thể triển khai trên thực tế. Đây là điều kiện để tạo sự an tâm, mạnh dạn đầu tư cho các doanh nghiệp, góp phần nâng cao chất lượng, phong phú hàng hóa cho thị trường bất động sản, từ đó hạn chế hành vi đầu cơ đất đai.
3.2.2. Tăng cường hiệu quả của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai nhằm kiểm soát các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Một là, cần tăng cường sự hoạt động của các sàn giao dịch bất động
sản. Để tránh các giao dịch chui, giao dịch trái pháp luật về đất đai, trong tương lai Nhà nước cần có quy định cứng "mọi giao dịch về đất đai phải thực
hiện qua kinh doanh bất động sản". Để khơng cịn tồn tại những giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Nhà nước cần minh bạch hóa các giao dịch trên sàn bất động sản. Thông qua sàn giao dịch bất động sản, các thông tin liên quan đến giao dịch như diện tích, giá cả, phương thức thanh tốn sẽ được cơng khai một cách chi tiết cụ thể, từ đó làm cơ sở để Nhà nước có thể kiểm sốt được tình trạng giao dịch đất đai nhằm hạn chế việc trốn tránh hoặc giảm nghĩa vụ thuế mà người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng đất đai phải thực hiện đối với Nhà nước, từ đó hưởng lợi bất chính.
Hai là, nâng cao trình độ của đội ngũ cán bộ đảm nhiệm chức vụ quản
lý đất đai. Có thể nói, yếu tố con người là điều kiện kiên quyết tác động đến hiệu quả hoạt động quản lý nhà nước. Đặc biệt, với mục tiêu xây dựng nhà nước pháp quyền, Nhà nước cần thiết phải nâng cao đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý đất đai, xử lý vi phạm về đất đai cũng như xử lý các hành vi giao dịch tư lợi từ đất đai. Trình độ chuyên môn nghiệp vụ cũng như phẩm chất, năng lực của cán bộ là yếu tố quyết định lớn đến tiến bộ và chất lượng của các văn bản pháp luật đất đai, đến việc tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật đó, đến hoạt động phát hiện, xử lý vi phạm về đất đai. Nếu họ có trình độ chun môn cao, năng lực quản lý giỏi, phẩm chất đạo đức tốt thì chất lượng của các văn bản pháp luật đất đai do họ ban hành hoặc tham mưu cho cấp có thẩm quyền ban hành sẽ sát thực tế, tính khả thi cao; việc tổ chức thực hiện các văn bản của cấp trên sẽ nhanh chóng, nghiêm túc; việc phát hiện và xử lý các hành vi giao dịch tư lợi đất đai sẽ nghiêm minh, kịp thời. Ngược lại, sự hạn chế về trình độ chuyên môn, năng lực quản lý, sự yếu kém về phẩm chất có thể dẫn đến sai lầm trong việc thực hiện hoạt động quản lý, kiểm soát các hành vi giao dịch tư lợi. Vì vậy, việc nâng cao trình độ năng lực, phẩm chất của đội ngũ cán bộ này là hết sức cấn thiết, nó được hợp thành từ nhiều yếu tố khác nhau như tổ chức, nhân sự, cơ chế, điều kiện vật chất kỹ thuật… Để nâng cao trình độ, năng lực,
phẩm chất cho đội ngũ cán bộ này thì phải chú ý một cách tồn diện các yếu tố đó; có sự đổi mới mạnh mẽ trong công tác tổ chức và cán bộ.
Ba là, cần hiểu thêm rằng, việc quản lý đất đai không thể dừng lại ở
việc quản lý hành chính đơn thuần, mà phải gắn với việc điều tiết của thị trường đất đai. Thị trường đất đai luôn biến động do vậy việc quản lý đất đai cần mềm dẻo để phù hợp với sự điều tiết của thị trường nhưng vẫn phải tuân thủ các quy định của pháp luật. Sự không phù hợp giữa cơ chế quản lý và thị trường là một trong những nguyên nhân chính khiến bùng nổ các hành vi giao dịch tư lợi về đất đai.
Bốn là, đổi mới và phát triển khoa học kỹ thuật, cơng nghệ hóa thơng tin
đất đai. Ứng dụng công nghệ thông tin là bắt buộc để đáp ứng được các mục tiêu quản lý nhà nước về đất đai theo hướng phát triển bền vững. Tăng cường năng lực cho các cơ quan quản lý đất đai cũng đồng nhất với việc tập trung vào xây dựng cơ sở hạ tầng công nghệ thông tin (thiết bị công nghệ thông tin, hệ thống mạng truyền số liệu từ cấp xã, huyện, tỉnh và trung ương), cải tạo trụ sở cơ quan hành chính nhà nước, trang bị các phần mềm gốc và hệ thống thông tin đất đai có bản quyền. Nhà nước cần đầu tư phát triển các phần mềm ứng dụng khoa học cơng nghệ để kiểm sốt, tra cứu và quản lý đất đai. Cơng nghệ hóa và máy tính hóa đối với hoạt động quản lý đất đai là biện pháp đã được nhiều quốc gia tiên tiến trên thế giới áp dụng hiệu quả. Do vậy, đối với một quốc gia đang phát triển như Việt Nam cần thiết phải đầu tư vào lĩnh vực này.
* Quy định hợp lý và sử dụng có hiệu quả hơn chính sách tài chính trong quản lý nhà nước về đất đai
Công cụ tài chính là một trong biện pháp hữu dụng và hiệu quả nhất nhằm hạn chế các giao dịch tư lợi về đất đai. Mặc dù Luật đất đai đã quy định cơ sở pháp lý để hình thành hệ thống chính sách tài chính đất đai tuy nhiên các cơng cụ tài chính này vẫn chưa thực sự hiệu quả do chưa có sự thống nhất
giữa các chính sách tài chính về đất; cơng tác tài chính thực hiện chính sách tài chính về đất đai còn nhiều yếu kém.
Xét cho cùng, các hành vi tư lợi đất đai đều nhằm mục đích trục lợi bất hợp pháp do vậy nếu thực hiện cơ chế "thuế chống đầu cơ" thì sẽ hạn chế được đầu cơ đất đai. Có nghĩa là, đối với đất ở mà người sử dụng đất tích tụ vượt q nhu cầu bình thường thì phải chịu một mức thuế chống đầu cơ cao hơn mức bình thường, theo cách lũy tiến. Thuế lũy tiến đánh vào giá trị của đất đai, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai đã tích tụ.
* Hồn thiện pháp luật và các chính sách về đất đai đặc biệt các quy định liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nhiều quy định của Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành cịn chung chung, khơng rõ ràng hoặc chồng chéo, mâu thuẫn là nguyên nhân chính dẫn đến việc lợi dụng những kẽ hở trong pháp luật của nhà nước để tiến hành các hành vi tư lợi gây thiệt hại cho lợi ích nhà nước và lợi ích cơng dân. Cần quy định rõ về cấp quản lý, quyền hạn, trách nhiệm của cá nhân, cơ quan, tổ chức thực hiện quyền lực nhà nước về quản lý đất đai. Ngồi ra, cũng cần có sự điều chỉnh quy định về giá đất theo khung quy định của Chính phủ hàng năm nhằm tránh những thiệt hại lợi ích cho nhà nước. Thực trạng hiện nay, Nhà nước quy định giá đất thấp hơn giá thị trường rất nhiều làm thất thu rất lớn nguồn ngân sách do căn cứ vào mức giá đó để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất, thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá…
3.2.3. Thực hiện nghiêm túc pháp luật và xử lý nghiêm khắc những hành vi vi phạm pháp luật đất đai
Nhất là các giao dịch bất hợp pháp, giao dịch nhằm tư lợi từ đất đai chẳng hạn như các hành vi người mua và người bán thỏa thuận ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá trị nhằm trốn thuế; gian lận trong việc lấy bồi thường của nhà nước… Sự thiếu cương quyết trong xử lý hành vi phạm pháp luật đất đai là nhân tố khuyến khích sự gia tăng của các
giao dịch tư lợi. Nhà nước cần cứng rắn đối với những hành vi phạm, kể cả của cán bộ, công chức nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Có thể áp dụng cả chế tài hình sự bên cạnh việc xử phạt vi phạm hành chính như hiện nay để giáo dục và răn đe mọi cơng dân phải có ý thức chấp hành tốt các chủ trương, chính sách nhà nước về đất đai, xây dựng và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, hợp pháp.
3.2.4. Thống kê và kiểm soát các giao dịch đất đai qua phịng cơng chứng tại địa phương
Pháp luật Việt Nam có quy định bắt buộc về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng tại các cơ quan có thẩm quyền. Quy định này giúp cho thỏa thuận của các bên được cơng khai, minh bạch hóa, từ đó các bên có căn cứ, cơ sở để tôn trọng thực hiện các cam kết, thỏa thuận đã ký, ngăn chặn được các giao dịch bất hợp pháp, lành mạnh hóa thị trường bất động sản và nhà nước có căn cứ để thu các loại thuế quan.
Do điều kiện lịch sử và điều kiện vật chất chưa cho phép Việt Nam áp dụng quy chế mọi giao dịch đất đai đều phải thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản nên việc kiểm soát các giao dịch đất đai từ phịng cơng chứng là biện pháp hữu hiện trong điều kiện và tình hình hiện nay. Nhà nước cần yêu cầu các cơ quan, văn phịng cơng chứng thống kê các hợp đồng công chứng đất đai để có thể đánh thuế chuyển nhượng và thuế thu nhập cá nhân đối với các giao dịch đó, tránh tình trạng thất thốt thuế gây thiệt hại cho lợi ích của nhà nước.
Giao dịch tư lợi đang và sẽ gây ra rất nhiều thiệt hại đối với nhà nước và nhân dân, gây lũng đoạn và kìm hãm sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Do vậy, việc kiểm soát và hạn chế các giao dịch tư lợi là yêu cầu cấp thiết cần phải thực hiện. Trong điều kiện của Việt Nam, cần cân nhắc áp dụng các biện pháp phù hợp với thị trường, điều kiện kinh tế trong nước để đạt được hiệu quả tối ưu nhất.
KẾT LUẬN
Qua tìm hiểu và nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong pháp luật dân sự Việt Nam, tôi rút ra một số kết luận sau đây:
- Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một bộ phận vô cùng quan trọng của pháp luật dân sự Việt Nam. Chế định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các quy định về trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, các quan hệ kinh tế vận động khơng ngừng địi hỏi các pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải thường xuyên sửa đổi, bổ sung đáp ứng các yêu cầu mới của xã hội.
- Trước yêu cầu lành mạnh hóa nền kinh tế, giảm giá thành chi phí đầu tư để thu hút đầu tư trong và ngoài nước cũng như trước yêu cầu hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế tồn cầu thì nhu cầu hồn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một đòi hỏi khách quan của nền kinh tế thị trường.
- Việc xác định giá đất theo pháp luật hiện hành vẫn cịn mang nặng tính chủ quan. Việc bình ổn giá đất cũng rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Tuy nhiên, ngồi quy định rất chung đó, pháp luật chưa quy định cụ thể biện pháp bình ổn giá đất như thế nào. Do vậy, Nhà nước cần có những quy định để điều tiết thị trường quyền sử dụng đất. Giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường nhưng khơng có nghĩa là thụ động chạy theo biến động của thị trường, nhất là khi những biến động đó lại do những yếu tố tiêu cực tác động tới. Nhà nước phải có các biện pháp bình ổn giá cả, điều tiết thị trường. Nhưng cần sử dụng các biện pháp kinh tế, tác động vào cung cầu trên
thị trường như: đánh thuế thu nhập, thuế lũy tiến đối với diện tích chuyển nhượng vượt định mức, quy định thời gian đưa đất vào sử dụng để hạn chế nạn đầu cơ hoặc một số biện pháp khác. Để điều tiết thị trường Nhà nước cũng cần có quỹ đất dự phòng nhất định khi nhu cầu đất tăng cao.
- Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tiến hành song song với việc tiếp tục cải cách thủ tục hành chính. Đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với việc đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, đặc biệt là cán bộ làm cơng tác địa chính.
- Một trong những nguyên nhân khiến việc chuyển nhượng ngầm vẫn xảy ra khá phổ biến là do các nghĩa vụ tài chính cịn chưa hợp lý. Trong thời gian tới, Nhà nước quy định rõ việc xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời cần có sự điều tiết hợp lý bảo đảm sự cơng bằng giữa các chủ thể chịu thuế. Các loại phí và lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện vẫn chưa phù hợp. Mức phí quy định như hiện nay là quá cao, khơng khuyến khích được người dân chuyển nhượng chính thức qua cơ quan nhà nước.
- Đối với các giao dịch tư lợi trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất chúng ta cần phải có biện pháp quản lý một cách chặt chẽ, nhằm quản lý, hạn chế và đưa ra các biện pháp giải quyết trong các trường hợp cụ thể.