ĐẾN NAY
Hiến pháp năm 1980 qui định nền kinh tế của nước ta dựa trên chế độ sở hữu toàn dân và tập thể. Nhà nước giao đất cho các doanh nghiệp của nhà nước và các hợp tác xã nông nghiệp để sản xuất kinh doanh; cá nhân chỉ được lao động cá thể khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Các doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã thực hiện việc sản xuất kinh doanh theo kế hoạch của Nhà nước giao, sản phẩm lao động do Nhà nước thu mua. Vì vậy, doanh nghiệp, hợp tác xã nông nghiệp không được phép chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất.
Hiến pháp năm 1992 là Hiến pháp thời kỳ đổi mới và đến Hiến pháp năm 2013 thừa nhận nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa với nhiều hình thức sở hữu, nhiều thành phần kinh tế cho phép công dân làm các công việc mà pháp luật không cấm. Nhà nước thực hiện cơ chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa tồn tại ở nước ta cho nên đất đai là một tài sản đặc biệt về quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất là quyền tài sản của cơng dân. Vì vậy, Nhà nước cho phép chuyển quyền sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất về bản chất là một giao dịch dân sự nhằm làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia vào giao dịch đó. Chuyển quyền sử dụng đất có thể là hành vi pháp lý đơn phương như thông qua việc lập di chúc để lại quyền sử dụng đất hoặc thông qua hợp đồng ký kết giữa các bên như hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất…
Hiến pháp năm 2013 quy định tại Điều 53: "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý" [34]. Để thể chế hóa quy định của Hiến pháp năm 2013, Điều 1 Luật đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2005 đều khẳng định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý", Nhà nước đã trở thành người đại diện cho nhân dân đứng ra thực hiện quyền sở hữu duy nhất của mình đối với đất đai. Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp quản lý và khai thác trên từng thửa đất mà việc đó lại thuộc về các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi tắt là người sử dụng đất) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng. Là người nắm quyền sở hữu đất đai, đồng thời là chủ thể về quyền lực chính trị, Nhà nước sử dụng pháp luật như một công cụ hữu hiệu để thực hiện chức năng của mình bằng việc quy định cụ thể cũng như mở rộng tối đa các quyền cho người sử dụng đất trong đó có quyền chuyển quyền sử dụng đất. Việc Nhà nước mở rộng các quyền năng cho người sử dụng đất nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất được quyền tự chủ trên thửa đất mà họ được giao là tiền đề pháp lý cho các quan hệ đất đai vận động và phát triển phù hợp với cơ cấu kinh tế ở nước ta trong giai đoạn mới. Người sử dụng đất khi tham gia vào quan hệ đất đai được hưởng những quyền và lợi ích pháp luật quy định. Mặt khác, người sử dụng đất phải có các nghĩa vụ đối với Nhà nước. Đây là căn cứ đảm bảo mối quan hệ bền lâu giữa Nhà nước với người sử dụng đất cũng như giữa những người sử dụng đất với nhau, đồng thời là cơ sở pháp lý để xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong việc thực hiện pháp luật đất đai.
Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật đất đai năm 2013 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất dưới các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp...
Chuyển quyền sử dụng đất là một dạng vận động của quan hệ đất đai. Vì vậy, ở góc độ khái quát có thể hiểu chuyển quyền sử dụng đất là hành vi của người sử dụng đất nhằm chấm dứt hồn tồn quyền sử dụng của mình đối
với thửa đất đó và chuyển quyền sử dụng cho người khác theo sự thỏa thuận giữa hai bên trên cơ sở pháp luật quy định.
Khi chuyển quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất được đưa vào lưu thông dân sự. Đất đai không phải là đối tượng hoạt động lưu thông này, do vậy không nên nhầm lẫn giữa khái niệm "chuyển quyền sử dụng đất" với khái niệm "mua bán bất động sản". Nhà nước không công nhận việc mua bán đất đai, bởi đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân. Mọi tổ chức, cá nhân được giao đất, cho thuê đất khi chuyển quyền sử dụng đất thu được một khoản tiền song đó khơng thể xem như một hành vi "mua bán" đất bởi người ta không thể bán cái mà người ta không sở hữu.
Chuyển quyền sở hữu đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác theo các quy định của pháp luật. Thực chất của việc chuyển quyền sử dụng đất là Nhà nước xác lập cho người sử dụng đất mới quyền sử dụng đất mà Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Nhà nước thông qua các cơ quan quản lý đất đai là người tiến hành các thủ tục về mặt pháp lý hành chính để cơng nhận tính hợp pháp của hành vi giữa những người sử dụng nhằm tránh tình trạng "lạm dụng" để chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật. Đồng thời, nhà nước còn tạo điều kiện cho những người có khả năng lao động, có vốn tích tụ đất đai trong giới hạn pháp luật cho phép thông qua chuyển quyền sử dụng đất.
Hiện nay, pháp luật quy định người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất không chỉ mang ý nghĩa to lớn trong lý luận mà còn đem lại những kết quả thiết thực trong nền kinh tế thị trường của nước ta hiện nay.
Việc quyết định cho người sử dụng đất có thể chuyển quyền sử dụng đất đã thỏa mãn nhu cầu có tính chất quy luật trong cơng tác quản lý nhà nước về đất đai là kết hợp hài hòa giữa quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước về đất đai với việc mở rộng quyền hạn cho người sử dụng đất trong nền kinh
tế thị trường. Việc phát triển kinh tế thị trường địi hỏi phải hình thành đồng bộ các loại thị trường đất đai. Đất đai xét cả trên phương diện lý luận và thực tiễn mang giá trị sử dụng và giá trị kinh tế (hiểu theo nghĩa kinh tế học). Do đó, đất đai là một thứ hàng hóa đặc biệt trong nền kinh tế thị trường mà Nhà nước cần quản lý, giám sát. Phương thức quản lý hiệu quả nhất chính là đặt ra các quyền và nghĩa vụ cụ thể cho người sử dụng đất có thể chuyển quyền sử dụng đất. Nói cách khác, Nhà nước tạo ra một hành lang pháp lý để tạo môi trường hợp pháp các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất.
Việc Nhà nước cho phép người sử dụng chuyển quyền sử dụng đất đã khắc phục được tình trạng đất đai phân tán, manh mún.
Thông qua việc cho phép chuyển quyền sử dụng đất, Nhà nước đã gián tiếp khuyến khích đầu tư tiền bạc, công sức của người sử dụng đất trên diện tích được giao làm cho đất đai ngày càng phì nhiêu và được sử dụng hiệu quả hơn. Việc Nhà nước cơng nhận người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất đã tạo nên tâm lý yên tâm sản xuất lâu dài trên ruộng đất của mình. Chẳng hạn như việc cho phép người sử dụng đất được quyền để lại thừa kế quyền sử dụng đất đáp ứng được tâm lý coi quyền sử dụng đất là của mình nên họ an tâm đầu tư sản xuất, kinh doanh.
Ngoài ra, việc cho phép chuyển quyền sử dụng đất làm giản tiện thủ tục hành chính khơng cần thiết trong việc điều chỉnh đất đai như quyết định thu hồi đất đai, giao đất mà vẫn bảo đảm được tính đúng của pháp luật, bảo vệ được quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai cũng như bảo vệ quyền cho người sử dụng đất.
Quy định về chuyển quyền sử dụng đất còn là cơ sở để điều chỉnh giá đất theo Luật đất đai năm 2013. Đây cũng là cơ sở để giải quyết việc đền bù khi thu hồi đất hay giải quyết tranh chấp về đất đai. Và tiền thu từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất được xem như là một khoản thu lớn và ổn định vào ngân sách nhà nước.
Quyền sử dụng đất là quyền về tài sản đặc biệt, chuyển quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện. Trên thực tế, các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất diễn ra rất phổ biến theo nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện, thỏa thuận, địi hỏi cần có sự điều chỉnh của pháp luật dân sự. Về bản chất, các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất là các quyền dân sự được thực hiện chủ yếu thơng qua các hợp đồng, chính vì vậy, Bộ luật Dân sự năm 2005 chỉ quy định các nội dung về quyền sử dụng đất với tính chất là một quyền dân sự, còn các nội dung mang tính hành chính về quản lý và chuyển quyền sử dụng đất thì do pháp luật đất đai quy định.
Chuyển quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất lớn đối với các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng đất. Thực chất của việc chuyển quyền sử dụng đất là Nhà nước cho phép người sử dụng đất mới xác lập quyền sử dụng đất mà Nhà nước đã giao. Tuy nhiên, ở đây Nhà nước không thực hiện các biện pháp như khi giao đất, cho thuê đất mà thông qua các cơ quan quản lý đất đai để tiến hành các thủ tục về mặt hành chính để cơng nhận tính hợp pháp của hành vi giữa những người sử dụng nhằm tránh tình trạng lạm dụng để chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật. Đồng thời, Nhà nước cịn tạo điều kiện cho những người có khả năng lao động, có vốn tích tụ đất đai trong giới hạn pháp luật cho phép để phát triển sản xuất và yên tâm đầu tư trên phần đất họ có được thơng qua chuyển quyền sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự có điều kiện, việc quy định các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng và cần thiết để xây dựng quyền năng dân sự của người sử dụng đất. Phần thứ năm của Bộ luật Dân sự năm 2005 nêu rõ những quy định về chuyển quyền sử dụng đất như quy định về căn cứ xác lập quyền sử dụng đất. Theo đó, đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống
nhất quản lý. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất phải thực hiện thơng qua hợp đồng, lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất. Tại phần này cũng quy định về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất và hiệu lực chuyển quyền sử dụng đất.
Luật đất đai năm 1993 đã chính thức xác định đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt và người sử dụng đất có các quyền chuyển theo quy định của pháp luật. Đây là bước tiến lớn trong quan niệm của chúng ta trong việc xác lập các giao dịch dân sự về đất đai trong đời sống xã hội. Bước tiếp theo, Luật đất đai năm 2003 đã đặt nền móng đầu tiên cho việc chủ động xây dựng và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam. Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường quyền sử dụng đất sẽ hợp thành một bộ phận quan trọng trong cơ cấu của nền kinh tế thị trường ở nước ta. Do vậy, để quản lý đất đai có hiệu quả, người sử dụng khai thác triệt để công năng đất đai cho nhiều mục đích khác nhau vì lợi ích của chính họ và của Nhà nước. Đã đến lúc chúng ta phải vận hành thị trường quyền sử dụng đất cho phù hợp với các quy định kinh tế vốn có của nên kinh tế thị trường. Cho nên, các quy định mang tính nguyên tắc trong Luật đất đai năm 2003 sẽ mở ra những định hướng mới trong việc xác lập đồng bộ các thị trường, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất.
Điều 61 Luật đất đai 2003 quy định các loại đất là hàng hóa mà người sử dụng đất được Nhà nước cho phép tham gia thị trường bất động sản,
trong đó điều tiên quyết là các loại đất được giao, cho thuê có được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp hay khơng? Dẫn chiếu các quy định về quyền của người sử dụng đất được quy định từ Điều 109 đến Điều 121 Luật đất đai năm 2003 thì mọi đối tượng sử dụng đất dù là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước đến tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam đều có khả năng được bảo hộ để tham gia thị trường bất động sản. Tất nhiên, đối với đất giao cho cộng đồng dân cư sử dụng vào mục đích nơng nghiệp khơng thu tiền sử dụng đất hoặc đất giao cho cơ sở tơn giáo và mục đích phi nơng nghiệp mà người sử dụng đất khơng có các quyền theo quy định thì khơng được tham gia thị trường bất động sản. Cùng với những tài sản mà người sử dụng đất tạo lập được một cách hợp pháp trên đất th thì loại đất đó cũng được phép tham gia thị trường bất động sản.
Luật đất đai năm 2013 tiếp tục hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời kỳ đổi mới. Luật đất đai 2013 bổ sung quy định về việc xác định giá đất, theo đó Luật giao Chính phủ ban hành khung giá các loại đất theo định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ ban hành, ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân thông qua bảng giá đất trước khi ban hành.
Ngoài ra, Luật đất đai năm 2013 quy định rõ về nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường, khi Nhà nước
thu hồi đất thì được bồi thường như sau: Trường hợp khơng cịn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp khơng có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền. Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để