CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Thực tiễn giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho thấy vi phạm phố biến nhất là vi phạm về hình thức và nguyên nhân chủ yếu như sau:
- Do điều kiện khách quan và cả chủ quan nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất chưa được tiến hành xong trên cả nước, nhiều thửa đất người dân sử dụng từ thời cha ông để lại cho con cháu sử dụng mấy chục năm nay vẫn chưa được cấp bất cứ một giấy tờ gì về quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất. Khi người dân có nhu cầu chuyển nhượng thì khơng làm được thủ tục theo quy định vì vướng căn cứ pháp lý do chưa đủ giấy tờ về đất và căn cứ chứng minh được quyền sở hữu tài sản trên đất là của mình. Các quy định của pháp luật phân biệt hai loại tài sản khác nhau là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đồng thời có quy định khác nhau để điều chỉnh giao dịch đối với mỗi loại tài sản này. Do đó, người dân đã "lách luật" để hợp thức hóa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ví dụ như ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản hoặc thành quả trên đất…
Tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai là nhà ở, cơng trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng (Nghị định
88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất). Cây
lâu năm là cây có thời gian sinh trưởng trên một năm, từ khi gieo trồng tới khi thu hoạch, kể cả cây có thời gian sinh trưởng như cây hằ̀ng năm, nhưng cho thu hoạch trong nhiều năm như cây thanh long dứa, nho…(Thông tư
28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường). Luật Nhà ở năm 2005 quy định hình thức hợp đồng về nhà ở phải có cơng chứng, chứng thực (Điều 93); là loại tài sản được đăng ký quyền sở hữu và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu; điều kiện để mua bán nhà ở là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở (Điều 91). Theo quy định nêu trên, nếu mua bán nhà gắn chuyển quyền quyền sử dụng đất thì về nguyên tắc, phải thực hiện đầy đủ thủ tục như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tức là hợp đồng phải được đăng ký mới phát sinh hiệu lực. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở cũng rất hạn chế như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do lịch sử để lại và việc quản lý về xây dựng, quản lý hồ sơ về sở hữu nhà rất yếu kém, khơng có hệ thống và để kéo dài nhiều năm không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, nhất là ở các đơ thị nên ngày càng khó khăn do phát sinh các sự kiện như: nhà cũ khơng cịn và đã được xây mới, chủ sở hữu chết nhưng chưa giải quyết về thừa kế… Do đó, để thực hiện đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay mua bán nhà gắn liền với quyền sử dụng đất trong nhiều trường hợp là rất khó khăn [4].
Trên thực tế, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà khơng có tài sản trên đất thường chỉ là đất nông nghiệp trồng lúa, đất nuôi trồng thủy sản; các loại đất khác như đất lâm nghiệp, đất vườn, đất thổ cư và
cả đất nông nghiệp, lâm nghiệp…; khi chuyển nhượng thường có một hoặc nhiều loại tài sản trên đất như cây ăn trái, cây cơng nghiệp…, nhà ở hoặc chỉ có nhà kho, móng nhà, tường nhà, giếng nước, nhà vệ sinh... Vì thủ tục về đất phức tạp nên người dân chỉ ghi hợp đồng mua bán tài sản trên đất nhưng thực tế có giao đất và do không thể chứng thực, công chứng được giao dịch nên người dân chỉ chứng thực chữ ký vào hợp đồng và thực hiện hợp đồng. Vì vậy, cơ quan quản lý nhà nước không thể biết được các giao dịch này và không điều chỉnh kịp thời sự thay đổi này vào hệ thống sổ sách giấy tờ như sổ sách địa chính,… đã tạo ra một hệ thống quản lý về tài sản hết sức yếu kém, khơng chính xác và thiếu minh bạch, tạo điều kiện phổ biến các giao dịch giả tạo, lách quy định của pháp luật.
Theo thống kê của Bộ Tài ngun và Mơi trường thì tính đến hết tháng 2 năm 2012 cả nước mới đạt tỷ lệ 63% cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó chỉ có 7 tỉnh đạt trên 85% và nhiều tỉnh thành cịn chưa hồn thành việc xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai. Trong 6 tháng đầu năm 2013, cả nước đã cấp được 1.363 triệu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng diện tích 0,547 triệu ha. Tính lũy kế đến giữa năm 2013, cả nước đã cấp được khoảng 36 triệu giấy với tổng diện tích 20,12 triệu ha, đạt 83,2% diện tích cần cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cả nước. Đến nay, cả nước có 11 tỉnh cơ bản hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các loại đất chính (đạt từ 85-100% diện tích; nhiều tỉnh, thành có kết quả cấp Giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng ở nhiều loại đất chính cịn đạt thấp, dưới 70% diện tích cần cấp. Chính phủ đã yêu cầu các Bộ, ngành và một số địa phương thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo đến cuối năm 2013 căn bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trong phạm vi cả nước [19].
chung của hộ gia đình lại cấp cho cá nhân, là tài sản chung vợ chồng nhưng chỉ người chồng đứng tên…), thủ tục hành chính phức tạp và không quy định rõ thời điểm đăng ký giao dịch, khó xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là những cản trở cho người dân khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cho Tòa án khi giải quyết nếu có tranh chấp phát sinh. Về nguyên tắc, hợp đồng được giao kết có hiệu lực thì mới phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên (Điều 405 Bộ luật Dân sự). Tuy nhiên, trên thực tế, sau khi các bên ký hợp đồng hoặc hợp đồng được công chứng, chứng thực thì đã thực hiện một phần hoặc tồn bộ việc giao đất, nhận tiền, khơng chờ đến khi bên nhận chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới thực hiện việc này do thời gian làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thực tế mất rất nhiều thời gian và thuế, lệ phí cũng khơng nhỏ. Nếu hợp đồng trước chưa được tuân thủ về hình thức, thì khi người nhận chuyển nhượng lại chuyển nhượng cho người khác thì họ khơng thể làm được hợp đồng theo quy định nữa và lúc này, lại tiếp tục viết giấy tay với nhau và bên nhận chuyển nhượng lần sau được bàn giao toàn bộ bản gốc hợp đồng trước…; khi có đợt kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để tránh thuế và phạt hành chính, các bên đã làm "tắt" hợp đồng từ bên chuyển nhượng lần đầu sang bên đang trực tiếp sử dụng đất. Và vì vậy, khi giá đất lên cao, hoặc đồng sở hữu chết mà không giải quyết được về thừa kế… rất dễ phát sinh tranh chấp và người bị thiệt hại nhiều nhất là bên nhận chuyển nhượng và Nhà nước cũng bị thất thu thuế. Do khó khăn về mặt giấy tờ thủ tục khơng đáp ứng được, nhưng cả hai bên đều có nhu cầu chuyển nhượng nên họ đã chấp nhận viết giấy tay, nhận tiền giao đất với nhau. Thậm chí có tình trạng "lách luật" như các bên ký
hợp đồng chuyển nhượng thành quả lao động trên đất, hay mua bán nhà thực
chất căn nhà mới được dựng tạm trên đất để hợp pháp hóa việc chuyển nhượng đất. Sau này khi giá đất lên cao bên bán lại khởi kiện địi đất vì cho rằng chỉ bán tài sản trên đất, không chuyển nhượng đất.
- Việc quy định không rõ ràng giữa công chứng, chứng thực chữ ký người giao dịch với công chứng, chứng thực về hợp đồng khi đất chuyển nhượng chưa có các giấy tờ hợp pháp theo quy định để được làm thủ tục chuyển nhượng (ví dụ: đất do người dân khai phá từ trước năm 1980 nhưng chưa có giấy tờ gì về đất, khi chuyển nhượng các bên viết giấy tay và được trưởng thôn xác nhận chữ ký, rồi Ủy ban nhân dân chứng nhận chữ ký của Trưởng thôn… như vậy không phải là chứng thực về hợp đồng). Nhưng khi cần thiết thì họ vẫn chuyển nhượng và chỉ viết giấy tay giao dịch với nhau, thực hiện hợp đồng giao đất, nhận tiền. Nhiều trường hợp không làm thủ tục mà lại tiếp tục chuyển nhượng cho người khác nhưng cũng chỉ viết giấy tay và giao lại các giấy tờ nhận chuyển nhượng trước đây. Sau đó giá đất lên cao, bên chuyển nhượng khơng đồng ý làm thủ tục sang tên và bên nhận chuyển nhượng buộc phải khởi kiện ra Tòa và nêu ra rất nhiều lý do để yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng (ví dụ khơng có sự đồng ý của vợ…). Có người yêu cầu công nhận hợp đồng đã được thực hiện xong (đã nhận đất xây dựng nhà ở và đã trả đủ tiền mua), có người khởi kiện u cầu Tịa án buộc bên kia thực hiện việc giao đất (vì đã trả tiền) và u cầu bên bán hồn tất hợp đồng và sang tên giấy tờ sở hữu cho mình... Khi giải quyết các tranh chấp này, nếu chỉ có vi phạm về hình thức của hợp đồng, nhiều vụ án Tòa án áp dụng Điều 130 Bộ luật Dân sự năm 2005, quyết định buộc các bên hồn tất thủ tục về hình thức hợp đồng trong một thời hạn, quá thời hạn đó mà khơng thực hiện được thì tun bố hợp đồng vơ hiệu. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy trong các trường hợp này, hầu như khơng có một vụ án nào các bên lại thực hiện được việc hợp thức hợp đồng theo quy định của pháp luật như quyết định của Tịa án, vì vậy các hợp đồng này đều bị tuyên bố vô hiệu và giải quyết hậu quả theo quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005. Nhiều vụ án khơng bên nào có u cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu mà chỉ tranh chấp nhau về các lý do khác (ví
dụ bên bán cho rằng chưa nhận tiền, hoặc bán khơng có ý kiến của đồng sở hữu…), bên mua chứng minh được việc này nhưng Tòa án lại tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Theo chúng tôi đây là nhược điểm lớn nhất trong việc xác định hợp đồng vơ hiệu về hình thức. Trên thực tế gần đây có nhiều vụ án, khi có căn cứ xác định hợp đồng chỉ có vi phạm về hình thức nhưng đã được các bên thực hiện xong thì nhiều bản án đã quyết định công nhận hợp đồng để bên mua được làm thủ tục sang tên sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này hồn tồn có lợi cho người dân và bảo đảm nguyên tắc thiện chí, trung thực của hợp đồng nhưng lại không bảo đảm nguyên tắc tuân thủ pháp luật của người dân.
- Việc quản lý hồ sơ đất đai về nguồn gốc tạo lập, các số liệu về giấy tờ về thửa đất từ chế độ cũ và theo từng thời điểm từ khi cải cách ruộng đất ở Miền Bắc và thống nhất nước nhà ở Miền Nam qua các thời kỳ khác nhau và chính sách đất đai có nhiều thay đổi, nhất là về đất nông nghiệp… nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho nhiều thửa đất đã và đang gặp rất nhiều khó khăn và do kéo dài rất lâu nên đất đã chuyển qua nhiều người sử dụng khác nhau, có người đã chết… Vì vậy, việc xác định đúng quyền sử dụng đất và chủ sử dụng đất hợp pháp là hết sức khó khăn, thậm chí bế tắc khi có tranh chấp, phải khởi kiện ra Tòa án để xác định chủ sử dụng đất hợp pháp là những ai.
- Hiện nay, tình trạng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị làm giả xảy ra rất nhiều và rất khó khăn để phân biệt được thật, giả; vì vậy tình trạng dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng giả để lừa đảo trong giao dịch về quyền sử dụng đất cũng xảy ra rất nhiều. Nhiều khi giao dịch với bên có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người giao dịch rất ít khi đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để kiểm tra tính hợp pháp của giấy chứng nhận quyền sử dụng và để đối chiếu với thửa đất trên thực tế mình định giao dịch. Tuy đã có quy định về hoạt động của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất, trong đó
xác định đây là đầu mối để Nhà nước thực hiện quyền quản lý của mình đối với đất đai và cơ quan này được thực hiện dịch vụ công cho người dân khi cần tìm hiểu về thửa đất mình định tham gia giao dịch, nhưng trên thực tế hoạt động của cơ quan này chưa hiệu quả vì hệ thống đăng ký thống kê quyền sử dụng đất chưa được thống nhất và chính xác, chưa đầy đủ thông tin. Nhiều thửa đất vẫn "trắng" thông tin về nguồn gốc và người đang trực tiếp sử dụng, hoặc thơng tin khơng cịn phù hợp nữa. Vì vậy, rất nhiều giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn nằm ngồi sự kiểm sốt của Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu về đất đai theo quy định của Hiến pháp.