PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ

HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI

1.3.1 Khái niệm của việc điều chỉnh pháp luật đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi

* Khái niệm việc điều chỉnh pháp luật đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh hành động chuyển nhượng quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp.

Điều chỉnh pháp luật đối với chuyển nhượng quyền sư dụng đất được hiểu là việc nhà nước dựa vào pháp luật, sử dụng một loạt các phương tiện pháp lý đặc thù (quy phạm pháp luật, văn bản áp dụng pháp luật, quan hệ pháp luật, những hành vi thực hiện quyền và nghĩa vụ pháp lý) để điều chỉnh đối với hành động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tác động đến hành động chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng nhất định.

Như vậy từ định nghĩa về giao dịch tư lợi ta có thể đưa được khái niệm về việc điều chỉnh của pháp luật đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi: Nhà nước dựa vào các quy phạm pháp luật điều chỉnh hành động chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các hành vi thực hiện quyền, nghĩa vụ pháp lý để kiểm soát, hạn chế các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

* Mục đích của việc điều chỉnh pháp luật đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi

Thứ nhất, tạo hành lang pháp lý cho nhà nước can thiệp, kiểm tra giám sát các giao dịch tư lợi trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc xây dựng các quy định pháp luật về giao dịch tư lợi trong chuyển

nhượng quyền sử dụng đất sẽ tạo điều kiện cho nhà nước có các giải pháp để thanh tra, kiểm tra và sử lý những sai phạm nếu cá nhân và tổ chức khi giao kết hợp đồng lại lợi dụng các quy định của pháp luật để thực hiện các giao dịch tư lợi.

Thứ hai, hoàn thiện chế độ sở hữu tồn dân về đất đai. Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên quyền sử dụng đất được hình trên cơ sở quyền sở hữu tồn dân về đất đai nên nhà nước

Thứ ba, hạn chế các giao dịch tư lợi và nâng cao nguồn thu của ngân sách nhà nước. Thực tế cho thấy, có rất nhiều các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân và tổ chức cụ thể là ký kết hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn so với giá trị thật của tài sản. Thông thường, giá ghi trong hợp đồng các bên thỏa thuận lựa chọn bằng giá Nhà nước quy định. Trong một số trượng hợp cá biệt cịn thấp hơn khung giá. Tình trạng này kiến Nhà nước thất thu một khoản ngân sách rất lớn, còn người sử dụng đất đã tận dụng kẽ hở của pháp luật nên đã trốn được một khoản thuế không nhỏ. Hiện nay, các cơ quan chức năng không phải không biết hiện tượng này, nhưng do giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân là một loại giao dịch dân sự, mà nguyên tắc cơ bản của giao dịch dân sự là nguyên tắc tự thỏa thuận, tự nguyện nên Nhà nước chưa có biện pháp hữu hiệu để xử lý. Do vậy chúng ta cần phải xem xét và điều chỉnh lại các quy định về biện pháp và kế hoạch triển khai ban hành Bảng giá đất của các địa phương như: Bảng giá các loại đất được xây dựng căn cứ vào mức giá đất của từng vùng giá trị trong khung giá đất; Quy định cụ thể về việc sử dụng tư vấn giá đất, điều kiện, nội dung hoạt động tư vấn giá đất: “Tổ chức tư vấn giá đất được thực hiện dịch vụ theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước khi xây dựng Khung giá đất, Bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể”.

1.3.2. Sự cần thiết của điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi

Thứ nhất, do đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư

liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của mơi trường sống. Đất đai có giá trị như vậy nên con người ln ln có mong muốn tác động vào nó thường xun và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu.

Thứ hai, quyền sử dụng đất là quyền về tài sản đặc biệt, chuyển quyền

sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện. Trên thực tế, các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất diễn ra rất phổ biến theo nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện, thỏa thuận, địi hỏi cần có sự điều chỉnh của pháp luật dân sự. Về bản chất, các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất là các quyền dân sự được thực hiện chủ yếu thông qua các hợp đồng, chính vì vậy, Bộ luật Dân sự năm 2005 chỉ quy định các nội dung về quyền sử dụng đất với tính chất là một quyền dân sự, còn các nội dung mang tính hành chính về quản lý và chuyển quyền sử dụng đất thì do pháp luật đất đai quy định.

Thứ ba, chuyển quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất lớn đối với các cá

nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng đất. Thực chất của việc chuyển quyền sử dụng đất là Nhà nước cho phép người sử dụng đất mới xác lập quyền sử dụng đất mà Nhà nước đã giao.

Thứ tư, chuyển quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự có điều kiện,

việc quy định các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng và cần thiết để xây dựng quyền năng dân sự của người sử dụng đất.