CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY KINH DOANH
1.3. Kiểm soát rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng
hàng thương mại
1.3.1. Kiểm soát rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản
Dù có nhiều rủi ro nhưng cho vay kinh doanh bất động sản vẫn là mảng tín dụng quan trọng trong cơ cấu tín dụng của các ngân hàng. Rủi ro tín dụng xuất phát từ việc khách hàng cố tình khơng hồn trả hoặc khơng có khả năng hồn trả các khoản tín dụng đến hạn, hoặc việc khách hàng vi phạm các điều khoản của hợp đồng tín dụng dẫn đến nguy cơ giảm sút giá trị tài sản đảm bảo, gây rủi ro cho việc xử lý nợ vay của ngân hàng.
Kiểm soát rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản là tập hợp các chính sách, quy trình nghiệp vụ, nhân lực, và các nguồn lực khác… nhằm phòng ngừa, phát hiện, xử lý kịp thời và giảm thiểu rủi ro xảy ra cho nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản của ngân hàng.
Do cho vay kinh doanh bất động sản là một nghiệp vụ quan trọng của ngân hàng, và đa số tài sản đảm bảo cho các khoản tín dụng nói chung của ngân hàng là bất động sản. Do đó, kiểm sốt rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản có vai trị quan trọng, tuỳ theo mức độ rủi ro mà tác động này ảnh hưởng nhiều hay ít đến hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Đó là:
Thứ nhất: Việc khách hàng khơng hồn trả nợ gốc và lãi vay so với kế hoạch trong hợp đồng tín dụng đã ký làm cho ngân hàng bị chiếm dụng vốn, làm phá vỡ kế hoạch sử dụng vốn, ảnh hưởng đến việc thực hiện đầu tư các dự án khác, ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình chu chuyển vốn. Nghiêm trọng hơn có thể gây khó khăn cho vấn đề thanh khoản của ngân hàng.
Thứ hai: Rủi ro tín dụng sẽ dẫn đến tình trạng mất vốn của ngân hàng, đồng thời ngân hàng phải tăng trích lập dự phịng rủi ro, mất nhiều thời gian và tăng chi phí quản lý và xử lý nợ, ảnh hưởng đến kết quả kinh danh của ngân hàng.
Thứ ba: Rủi ro tín dụng làm ảnh hưởng đến chiến lược kinh doanh tổng thể, làm giảm uy tín của ngân hàng.
1.3.2. Các thủ tục kiểm soát rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản: 1.3.2.1. Xây dựng mục tiêu phát triển tín dụng bất động sản phù hợp 1.3.2.1. Xây dựng mục tiêu phát triển tín dụng bất động sản phù hợp
Các ngân hàng phải xác định được chiến lược phát triển tín dụng bất động sản tùy thuộc thị trường mục tiêu, khả năng, thế mạnh của mỗi ngân hàng. Khống chế tỷ trọng và tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản ở mức hợp lý so với tổng dư nợ và nguồn vốn của ngân hàng; theo dõi chặt chẽ, có tính hệ thống và liên tục các hoạt động cho vay bất động sản, diễn biến cung - cầu và giá cả trên thị trường bất động sản…nhằm điều chỉnh chiến lược cho phù hợp với mỗi giai đoạn phát triển.
1.3.2.2. Xây dựng các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản
Để phòng tránh rủi ro tín dụng khi thị trường bất động sản biến động xấu, các ngân hàng đặc biệt lưu ý các tiêu chí sau khi thẩm định cho vay trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
Thứ nhất: theo dõi chặt sự biến động trên thị trường nhà đất, nhất là các khu vực có biến động lớn về giá để có kế hoạch cho vay với hạn mức thích hợp.
Thứ hai: liên kết với các chủ đầu tư có uy tín, đảm bảo cho việc phát triển dự án, sàng lọc thật kỹ các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Ngân hàng chỉ xem xét, quyết định cho vay các dự án đầu tư bất động sản nếu chủ đầu tư có năng lực tài chính và phương án huy động vốn khả thi, có khả năng hồn trả nợ vay đúng hạn,
có biện pháp phịng ngừa rủi ro do biến động về giá cả. Đồng thời, ngân hàng chỉ thẩm định cho vay các dự án kinh doanh bất động sản trên cơ sở chủ đầu tư đã hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng theo qui định, có đủ nguồn vốn tự có tham gia vào dự án với mức tỷ lệ tối thiểu theo quy định của ngân hàng, có phương án vay vốn và trả nợ phù hợp với phương án tiêu thụ khả thi...
Thứ ba: ngân hàng thương mại cần kiểm soát chặt chẽ quá trình giải ngân trong cho vay đối với lĩnh vực bất động sản. Mặc dù các ngân hàng cho vay dựa trên cơ sở giá trị hợp đồng thi cơng đã được ký kết nhưng trong q trình thi cơng dự án, ngân hàng cần kiểm soát tiến độ thi cơng, chất lượng thi cơng của các cơng trình. Đây là điều quan trọng để dự án có sản phẩm tốt, được tung ra thị trường đúng kế hoạch, hợp thời điểm, tạo nguồn thu trả nợ cho ngân hàng.
Thứ tư: Các ngân hàng thương mại cần xây dựng hệ thống định giá và phương pháp định giá chính xác, nhanh chóng theo giá thị trường, làm cơ sở cho việc quyết định đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho vốn vay ngân hàng trong trường hợp cần xử lý tài sản để thu hồi nợ, thông thường ngân hàng chỉ định giá tài sản tối đa từ 80% - 90% giá trị thị trường, trên cơ sở đó ngân hàng cho vay 70% mức định giá tài sản. Đối với những khách hàng có uy tín, tỷ lệ cho vay này có thể được nâng lên, thậm chí đến mức 100% giá trị định giá.
1.3.2.3. Tổ chức quy trình nghiệp vụ tín dụng chặt chẽ
Ban hành quy chế và chuẩn mực về thẩm định các dự án bất động sản, xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ nhằm chọn lựa và thẩm định các dự án bất động sản trước khi quyết định đầu tư, tuân thủ nghiêm ngặt quy định an toàn trong hoạt động cho vay và quy định về cho vay bất động sản, đảm bảo khoản cho vay bất động sản là an tồn. Tổ chức mơ hình và quy trình cấp tín dụng, quản trị rủi ro đảm bảo sự độc lập giữa các chức năng tiếp thị, phân tích và quản trị rủi ro tín dụng.
Tổ chức việc thu thập, lưu trữ và khai thác thông tin phục vụ việc ra quyết định đầu tư và cả việc giám sát sau khi cho vay. Giám sát chặt chẽ các biến động, xây dựng cơ chế phòng ngừa rủi ro.
Sử dụng mơ hình, phần mềm phục vụ việc phân tích mức độ rủi ro của khách hàng, định giá khoản vay, định giá tài sản thế chấp và quản trị danh mục cho vay. Định kỳ tổ chức đánh giá lại mức độ rủi ro của khoản vay, của tài sản thế chấp… Sau khi đánh giá xong, ngân hàng thương mại nên sắp xếp các khoản vay theo từng nhóm và tương ứng với mỗi nhóm sẽ có các giải pháp thích hợp.
Thực hiện trích lập dự phịng tín dụng theo mức độ rủi ro của khoản vay. Nâng cao năng lực cán bộ quản trị và tác nghiệp trong lĩnh vực tín dụng. Các chính sách về quyền lợi của người lao động phải gắn với yêu cầu trách nhiệm và hiệu quả công việc. Thường xuyên tổ chức đào tạo, cập nhật kiến thức, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn, tăng cường kỹ năng cho cán bộ quản trị và cán bộ tín dụng.
1.3.2.4. Hình thành cơ sở dữ liệu, dự báo thị trường bất động sản
Việc nghiên cứu này nhằm tạo cơ sở cho định hướng phát triển cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại, nghiên cứu khả năng áp dụng các sản phẩm tín dụng tài trợ cho thị trường bất động sản
Do đặc điểm của các khoản tín dụng bất động sản là các khoản vay lớn, tính chất phức tạp hơn so với cho vay trong các lĩnh vực khác, giá cả trên thị trường bất động sản không chỉ phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, mà cịn phụ thuộc các yếu tố vĩ mơ như quy hoạch của Nhà nước, các chính sách phát triển nhà ở… Do đó để hạn chế rủi ro, các ngân hàng thương mại cần có sự nghiên cứu về thị trường bất động sản ở các mặt như: tính pháp lý của dự án, nhu cầu sản phẩm hiện tại và dự báo trong tương lai..Các ngân hàng cho vay trên cơ sở tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư và xây dựng, tín dụng ngân hàng; nghiệp vụ cho vay, đảm bảo kiểm soát rủi ro cho hệ thống ngân hàng.
Áp dụng các công cụ phái sinh đã được áp dụng trên thế giới để phòng ngừa hiệu quả hơn rủi ro tín dụng như: chứng khốn hố các khoản cho vay, hợp đồng trao đổi tín dụng (credit swap), hợp đồng quyền lựa chọn tín dụng, trái phiếu ràng buộc…Việc áp dụng các sản phẩm mới này phải dựa trên cơ sở nghiên cứu lý luận một cách thận trọng, đồng thời có rút kinh nghiệm từ các bài học về rủi ro tín dụng trong lĩnh vực bất động sản trong lịch sử.