CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY KINH DOANH
3.2. Các giải pháp cho vay kinh doanh bất động sản của các Ngân hàng thương mạ
3.2.3. Xây dựng phương pháp định giá bất động sản phù hợp
Vì khả năng hồn trả nợ gốc và lãi vay của khách hàng có thể khơng thực hiện được như dự tính. Khi đó ngân hàng có thể phải xét đến giá trị tài sản đảm bảo (thường là bất động sản) thay cho việc hoàn trả nợ gốc và lãi vay. Mục tiêu của việc định giá bất động sản là xác định giá trị thị trường của tài sản. Mặc dù việc định giá bất động sản không phải là yêu cầu khoa học chính xác, nhưng phải được thực hiện để tiến hành chương trình cho vay bất động sản có hiệu quả. Thành cơng tùy thuộc vào khả năng và kinh nghiệm của người định giá, và việc sử dụng các công cụ định giá như giấy tờ xác định chủ quyền sở hữu, giấy phép xây dựng mới, cung cầu nhà cửa…..
Phương pháp phổ biến là dữ liệu về chi phí và thị trường
Phương pháp chi phí: Giá ấn định trên cơ sở của chi phí tái sản xuất của bất động sản. Giá bất động sản được xác định bằng việc so sánh với bất động sản tương tự trong khu vực. Chi phí xây dựng tài sản trên đất ước tính trên cơ sở chi phí xây dựng hình thành nên bất động sản trừ phần giá trị đã sử dụng.
Phương pháp dữ liệu thị trường: so sánh bất động sản định giá với các bất động sản tương tự mới được giao dịch mua bán trên thị trường. Giống như phương pháp chi phí, phương pháp này khơng dễ dàng vì các bất động sản hồn tồn không giống nhau và mỗi bất động sản luôn bao hàm các yếu tố đặc thù riêng. Điều quan trọng, việc định giá bất động sản càng chính xác càng tốt, vì đây là cơ sở cho vay thế chấp. Nếu giá trị định giá cao sẽ gây rủi ro cho ngân hàng. Nhưng nếu định giá thấp, khách hàng sẽ vay nơi khác.