1.1.3 .3Chi phí khánh tận tài chính
2.1 Tổng quan về thị trƣờng bất động sản Việt Nam
Từ năm 2005, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu tăng trưởng mạnh mẽ, đầu tư nước ngoài, trực tiếp và gián tiếp vào Việt Nam tăng cao, nên nhu cầu về văn phịng, nhà cho th rất lớn. Do đó, các nhà đầu tư cũng tính tốn rằng trong tương lai, nhu cầu bất động sản sẽ tăng rất nhanh. Bên cạnh đó, một lớp nhà giàu mới nổi lên, nên nhu cầu mua nhà cửa hoặc đất đai tăng theo. Thị trường bất động sản tăng nhanh, vừa đáp ứng nhu cầu trong nước, vừa đáp ứng nhu cầu nước ngoài, và cũng vừa dựa trên dự báo là trong tương lai thị trường này sẽ còn tăng hơn nữa.
Bước sang 2008, một phần do tác động của khủng hoảng kinh tế, một phần do nhu cầu trong nước, cũng như của nước ngoài đã sụt giảm. Do đó, những dự án đang xây dựng nửa chừng đã khơng có đủ vốn để triển khai tiếp, hoặc những dự án đã xây dựng xong thì rất khó tìm người mua, khi tình hình khủng hoảng bất động sản kéo dài, lãi suất ngân hàng tăng khá nhanh đã dẫn đến tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản Việt Nam.
Thị trường trì trệ trong hơn 4 năm qua cộng với chính sách thắt chặt tín dụng đã làm cho phần lớn các công ty bất động sản khơng cịn đủ nguồn lực để tiếp tục thực hiện các dự án. Tái cấu trúc danh mục đầu tư và nguồn nhân lực thực hiện các dự án là những thử thách rất lớn đối với các doanh nghiệp.
Hơn nữa, giá bất động sản của Việt Nam hiện tại vẫn được xem là quá cao. Ngoài ra, sự phát triển ồ ạt của các dự án bất động sản đã làm cho nguồn cung có dấu hiệu bị dư thừa bởi vì tỷ lệ bán thành công ngày càng giảm dần nhưng các doanh nghiệp liên tiếp tung sản phẩm ra thị trường. Năm 2010, tỷ lệ bán của các phân khúc căn hộ hạng sang, cao cấp, trung cấp và bình dân ln đạt tỷ lệ rất tốt, từ khoảng 60- 100%, tính trung bình, mức tiêu thụ đạt 76% trên tổng nguồn cung, thì sang năm 2011, tỷ lệ bán của các phân khúc chỉ cịn dao động ở biên độ từ 20-65%, tính trung bình, mức tiêu thụ chỉ đạt 44% trên tổng cung. Sự suy giảm trong tăng trưởng cũng đã làm cho cầu giảm xuống. Đặc biệt là sự khó khăn của các ngân hàng và siết chặt tăng trưởng tín dụng làm cho dịng vốn cho bất động sản bị thiếu hụt.
Như vậy, thị trường bất động sản sẽ cần một khoảng thời gian khá dài để ổn định, tái cấu trúc để chuẩn bị cho giai đoạn phục hồi. Điều đó phải đi kèm với việc tái cấu trúc nền kinh tế phải đạt những thành cơng nhất định và dịng vốn cho thị trường cũng phải dồi dào.
Ngay cả một số ít doanh nghiệp có tài chính khá hơn cũng đã nhận ra rằng, cần phải định vị rõ ràng phân khúc mục tiêu của mình, từ đó xác định khu vực phát triển quỹ đất, thiết kế quy hoạch và chi tiết từng căn nhà, tiếp thị phù hợp với phân khúc khách hàng mục tiêu đã lựa chọn. Họ không chỉ cần hợp tác với các đối tác có năng lực tài chính mà cịn phải có kinh nghiệm phát triển dự án, đặc biệt là các đối tác trong ngành và phân khúc mục tiêu, am hiểu về thị trường Việt Nam.
Bên cạnh tác động của khủng hoảng toàn cầu, giá nhà đất ở Việt Nam tuột dốc còn là do lạm phát tăng vọt, lãi suất quá cao và mức vốn cho vay giảm mạnh. Để kềm chế mức lạm phát thuộc loại cao nhất châu Á, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trong năm 2011 đã tăng các lãi suất và ra lệnh cho các ngân hàng phải khống chế tỷ lệ nợ
trong những ngành “ phi sản xuất”, trong đó có ngành bất động sản, ở mức 16% trên tổng số vốn cho vay.
Quyết định này đã làm cạn kiệt nguồn tín dụng mà nhiều nhà kinh doanh bất động sản rất cần, bởi vì nhu cầu tiêu thụ thì xuống thấp, trong khi số tiền mà khách hàng ứng trước cũng bớt đi nhiều.
Để “khai thông” thị trường bất động sản, các ngân hàng cần hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp bất động sản với lãi suất hợp lý. Kèm theo đó là các điều kiện như dự án có mức giá phù hợp, nhắm đến đối tượng có nhu cầu ở thật sự… để góp phần tạo vốn cho doanh nghiệp xoay sở, triển khai dự án, giúp khơi thông thị trường bất động sản vốn đang khó khăn. Bởi khơi thông được thị trường bất động sản cũng sẽ giúp cho nhiều lĩnh vực khác liên quan phát triển theo như vật liệu xây dựng, lao động trong ngành xây dựng…