5.1 Kết luận
Thơng qua hai mơ hình và các chính sách THĐ, BTHT&TĐC, Đà Nẵng có cách tiếp cận riêng trong sử dụng quỹ đất làm nội lực để phát triển với sự đồng thuận của người dân. Đồng thời, công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực quản lý và SDĐ, nhằm thể chế hóa chính sách của Đảng, pháp luật của NN về đất đai trong điều kiện thực tiễn địa phương kết hợp với khâu tổ chức thực hiện nghiêm túc, minh bạch và đồng bộ, TP Đà Nẵng đã điều tiết phần GTTTTĐ gắn với CSHT được đầu tư một cách bình đẳng hơn cho NN, người dân và nhà đầu tư. Qua đó, Đà Nẵng tiến hành nâng cấp, chỉnh trang đơ thị và xây dựng nhiều khu đơ thị có hạ tầng đồng bộ, hiện đại với quy mơ lớn, kỹ thuật phức tạp, tạo được đột phá trong phát triển CSHT làm tiền đề cho phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Những kết quả của TP Đà Nẵng trong thời gian qua đã giúp TP trở thành “hiện tượng” cho các địa phương khác học hỏi. Tại Hội nghị Tổng kết thực hiện LĐĐ2003 toàn quốc ngày 10/12/2010, Bộ trưởng Bộ TNMT Phạm Khôi Nguyên khẳng định: “Đà Nẵng phải là khâu đột
phá, nhằm hướng dẫn thi hành và đưa Luật Đất đai vào cuộc sống. Từ đó, coi đây là mơ hình điểm cần nhân rộng ra các địa phương cả nước”.
5.2 Kiến nghị chính sách
Điều quan trọng tạo nên sự thành công của Đà Nẵng trong công tác điều tiết này là sự đồng bộ của các chính sách cũng như cơ chế thực hiện của bộ máy chính quyền, tạo được sự đồng thuận của người dân. Do đó, tác giả đưa ra một số giải pháp làm cơ sở cho các địa phương tham khảo, góp phần nâng cao hiệu quả điều tiết GTTTTĐ trong q trình ĐTH.
5.2.1 Nhóm giải pháp về chính sách
Việc điều tiết lợi ích cho các chủ thể chịu tác động của q trình ĐTH một cách cơng bằng và hài hòa cần vai trò quản lý của NN thơng qua hệ thống các chính sách cụ thể. Do đó, chính quyền trung ương cũng như chính quyền địa phương cần chú trọng công tác xây dựng các chính sách phù hợp hỗ trợ cho việc điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH như sau:
- Vì một trong những mục đích của Bảng giá các loại đất trên địa bàn của các địa phương vào ngày 01/01 hàng năm là làm cơ sở để tính các khoản thu tài chính từ đất nên việc xây dựng bảng giá này cũng góp phần trong việc điều tiết GTTTTĐ. Do đó, các địa phương cần có sự phối hợp hợp lý khi đưa các con đường mới được quy hoạch hoặc chỉnh trang, đầu tư CSHT vào bảng giá trong quá trình xây dựng bảng giá này với tiến trình thực hiện quy hoạch, chỉnh trang và TĐC cho người dân có đất bị thu hồi. Tiêu chí thực hiện là “đúng
thời điểm và đúng mức giá” nhằm tạo sự công bằng cho người dân bị THĐ khi nhận
BTHT&TĐC và đất TĐC, thơng qua đó giảm bớt xung đột lợi ích giữa các bên khi ĐTH. - Ban hành sớm các chính sách về loại thuế, phí và lệ phí nhằm điều tiết GTTTTĐ đối với
trường hợp NN đầu tư kết cấu hạ tầng vì nguồn thu từ đất của Việt Nam chủ yếu là từ tiền SDĐ được trả một lần nên mang tính hạn chế, thiếu bền vững và ổn định. Phí hạ tầng kỹ
thuật đô thị là nguồn thu thực hiện đối với các chủ SDĐ và BĐS khi có giao dịch mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê nhà đất ở trong khu vực khi NN tiến hành mở đường, chỉnh trang đô thị, giá trị đất tăng lên và người dân được hưởng lợi từ việc quy hoạch, chỉnh trang này sẽ bị thu phí. Phí hạ tầng kỹ thuật đơ thị có thể áp dụng cho tất cả các DA và tạo được sự công bằng khi chỉ điều tiết giá trị lợi nhuận tăng thêm của những người dân hưởng lợi, đồng thời, nguồn thu này góp phần tăng thêm nguồn vốn đầu tư xây dựng CSHT cho địa phương. Thuế BĐS là một khoản thu góp phần tăng nguồn thu hỗ trợ nguồn ngân sách địa phương cho đầu tư CSHT, có thể điều tiết hợp lý và cơng bằng trong q trình SDĐ, nhà ở, và hạn chế được tính trạng đầu cơ cũng như điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH.
- Mở rộng cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc đối với một số DA chỉnh trang đô thị ở các địa phương để NN đứng ra THĐ, BTHT&TĐC cho người dân và giao cho nhà đầu tư sau khi đã tính tốn phân chia hài hịa lợi ích của các chủ thể hưởng lợi và chịu thiệt khi các địa phương tiến hành ĐTH.
- Xây dựng cơ chế khuyến khích người SDĐ có đất bị thu hồi tham gia góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ vào các DA đầu tư kinh doanh phát triển kinh tế.
- Trong quá trình sửa đổi, bổ sung LĐĐ2003, Chính phủ cần chú ý hồn thiện chính sách, pháp luật về đất đai đang gây vướng mắc cho các địa phương trong quá trình thực thi, đặc biệt trong lĩnh vực giá đất, BTHT&TĐC.
5.2.2 Nhóm giải pháp về áp dụng các mơ hình
Qua thành cơng của Đà Nẵng và DA thí điểm của các địa phương khác, các địa phương nên tìm hiểu để áp dụng Mơ hình “Biên chỉnh trang” và Mơ hình “Người dân góp vốn bằng quyền SDĐ” nhằm điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH.
Mơ hình “Biên chỉnh trang” hay “Các DA mở rộng đường giao thơng có thu hồi thêm đất hai bên đường” (như đã mơ tả trong Mơ hình 1 phần 3.1).
Ưu điểm của mơ hình này là kết hợp được các DA với cơng tác chỉnh trang đô thị; tiết kiệm thời gian và chi phí lập DA do lồng ghép phần BT, giải tỏa nhiều DA vào một DA lớn; hạn chế sự chênh lệch giá BT của các DA liền kề (đặc biệt quan trọng nếu DA chính là phát triển kinh tế và BT theo giá thị trường – trong khi DA chỉnh trang là DA công cộng lại được BT theo giá đất do NN quy định); nguồn vốn để BT giải tỏa (cho phần ngoài DA, thuộc vành đai chỉnh trang) lấy từ việc bán đấu giá, chuyển nhượng mặt bằng phần diện tích ngồi DA; tạo ra sự đồng thuận cao hơn cho người bị THĐ (do có nhà ở mới, TĐC tại chỗ); quỹ nhà TĐC lớn cho nhiều DA khác nhau.
Tuy nhiên, mơ hình này có các hạn chế như sau: một là cần rất nhiều vốn để thực hiện giải tỏa rộng hơn nhu cầu, đầu tư xây dựng khu TĐC và xây dựng chính sách thu hút đầu tư tốt để các nhà đầu tư san sẻ chi phí đầu tư xây dựng và bán khu đất thương mại để thu hồi vốn và có được DA phát triển đô thị để tái đầu tư; hai là xuất hiện mâu thuẫn giữa đất thu hồi thường có giá trị khơng lớn với nhà TĐC có giá khá cao do đã có thêm chi phí xây dựng, gây khó khăn cho người nhận TĐC và người dân chỉ mua được khi NN trợ giá hoặc cho trả góp dài hạn; ba là cần có quy hoạch sử dụng ngay các khu đất sẽ dự phịng tránh để lâu, khơng thể thu hồi, quay vòng vốn đầu tư.
Mơ hình “Người dân góp vốn bằng quyền SDĐ” là việc người dân có đất nằm trong khu quy hoạch cùng góp vốn vào DA để giải quyết mâu thuẫn về lợi ích của người dân có đất bị thu hồi và chủ đầu tư. Đồng thời, đây cũng là giải pháp mang lại lợi ích cho cơng tác quản lý kinh tế của NN khi giảm khiếu kiện kéo dài, giảm tình trạng bần cùng hóa của người dân bị THĐ khi sử dụng hết tiền BTHT&TĐC và tạo môi trường đầu tư đáng tin cậy cho các nhà đầu tư.
Hình 5.1 Lý thuyết Mơ hình “Người dân góp vốn bằng quyền SDĐ”
Nguồn: Dư Phước Tân (2008)
5.3 Tính khả thi của những kiến nghị
Hai mơ hình áp dụng tại Đà Nẵng chỉ có thể áp dụng tại các địa phương có quỹ đất để quy hoạch và phân bổ TĐC. Cơ chế người dân góp đất để nâng cấp hạ tầng đô thị cũng đã được một số cộng đồng dân cư đô thị ở Việt Nam áp dụng nhưng chỉ ở những DA rất nhỏ, trong phạm vi một đơn vị hành chính cấp phường. Đối với các khu trung tâm đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh và Hà Nội thì các mơ hình này khó phát huy tác dụng do giá trị đất của các khu vực trung tâm là rất lớn, khi thu hồi BTHT&TĐC khó đạt được mục tiêu hốn đổi với giá trị tương đương. Đồng thời, với khu vực đô thị rộng lớn và phát triển khá lâu thì việc điều chỉnh tiến độ quy hoạch ở các TP lớn sẽ gặp khó khăn.
5.4 Hạn chế của nghiên cứu
Việc Thanh tra Chính phủ tiến hành thanh tra và ra thông báo kết luận ngày 17/01/2013 đối với TP Đà Nẵng xảy ra trong thời gian nghiên cứu của đề tài đã gây khó khăn, gián đoạn trong việc thu thập số liệu từ UBND TP Đà Nẵng. Đồng thời, việc phỏng vấn, điều tra, khảo sát ý kiến của người dân cũng gặp khó khăn. Do sau một thời gian nhận đất TĐC người dân thường chuyển nhượng đất TĐC khi giá đất tăng và chuyển đến khu vực khác phù hợp hơn với điều kiện của họ, dẫn đến việc tác giả khó tiếp cận được với những người dân có đất bị thu hồi và nhận đất TĐC – những người thật sự chịu tác động của việc điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH tại Đà Nẵng. Do thời gian nghiên cứu có hạn, tác giả khơng đi sâu vào đo lường được tất cả các ngoại tác của mơ hình.
TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt
1. Bộ Tài chính (2011), “Hội thảo khoa học “Động viên tài chính từ đất đai để đầu tư phát triển hạ tầng cơ sở”, Bộ Tài chính, truy cập ngày 14/5/2013 tại địa chỉ:
http://www.mof.gov.vn/portal/page/portal/mof_vn/1539781?pers_id=2177092&item_i d=52577512&p_details=1
2. CECODES, TCMT, BDN & UNDP (2012), “Chỉ số Hiệu quả Quản trị và Hành chính cơng cấp tỉnh ở Việt Nam: Đo lường từ kinh nghiệm thực tiễn của người dân”, Trung
tâm Nghiên cứu Phát triển Hỗ trợ cộng đồng, truy cập ngày 14/5/2013 tại địa chỉ:
http://www.papi.vn/sites/default/files/docs_2012/DANANG_PAPI2011_VIE.pdf 3. Chính phủ (2009), Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch SDĐ, giá
đất, THĐ, BTHT&TĐC.
4. Nam Cường (2013), “Đà Nẵng ra thông báo phản hồi về sai phạm đất đai”, Thư viện
pháp luật, truy cập ngày 14/5/2013 tại địa chỉ: http://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-
su-phap-luat/thoi-su/4038/da-nang-ra-thong-bao-phan-hoi-ve-sai-pham-dat-dai. 5. Nguyễn Chí Dũng, Trần Văn Thạch (2012), “Những bài học từ chương trình di dời,
giải tỏa, TĐC ở TP Đà Nẵng”, Cổng thông tin điện tử TP Đà Nẵng, truy cập ngày 14/5/2013 tại địa chỉ:
http://www.danangcity.gov.vn/portal/page/portal/danang/chuyen_de/dbgt_asxh/goc_nh in_truyen_thong?p_pers_id=&p_folder_id=14727462&p_main_news_id=15629744& p_year_sel=.
6. Quỳnh Đan (2010), “Phương án TĐC DA đường Tô Hiệu, quận Liên Chiểu”, Cổng thông tin điện tử TP Đà Nẵng, truy cập ngày 14/5/2013 tại địa chỉ:
http://www.danangcity.gov.vn/portal/page/portal/danang/chuyen_de/dbgt_asxh/gtdb_t dc?p_pers_id=14375698&p_folder_id=&p_main_news_id=18979564&p_year_sel 7. Lê Gia Lộc (2011), “Tên đường Đà Nẵng: Con số biết nói”, Báo Đà Nẵng, truy cập
ngày 14/5/2013 tại địa chỉ: http://www.baodanang.vn/channel/5433/201103/Ten- duong-da-Nang-Con-so-biet-noi-2036507/.
9. Thành Nam (2011), “Dòng vốn đầu tư chảy mạnh vào Đà Nẵng”, Báo 24h, truy cập
ngày 14/5/2013 tại địa chỉ: http://hcm.24h.com.vn/tin-da-nang/dong-von-dau-tu-chay- manh-vao-da-nang-c498a408414.html.
10. Phạm Duy Nghĩa (2012), “Quản trị NN và phát triển”, Bài giảng mơn Quản trị NNNN, Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.
11. Phạm Duy Nghĩa (2011), Giáo trình pháp luật đại cương, NXB Công an Nhân dân. 12. Peterson, George E. (2009), Giải phóng giá trị đất đai để cung cấp tài chính cho
CSHT, World Bank.
13. Phịng Thương mại và Cơng nghiệp Việt Nam (2012), “Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh”, DA nâng cao năng lực cạnh tranh Việt Nam, truy cập ngày 14/5/2013 tại địa chỉ: http://www.pcivietnam.org/rankings_general.php.
14. Quốc hội (2003), Luật Đất đai.
15. Thái Sơn (2013), “Sai phạm lớn về đất đai tại Đà Nẵng”, Báo Thanh Niên online, truy cập ngày 14/5/2013 tại địa chỉ: http://www.thanhnien.com.vn/pages/20130118/sai- pham-lon-ve-dat-dai-tai-da-nang.aspx.
16. Dư Phước Tân (2008), Giải pháp điều tiết phần GTTTTĐ trong q trình ĐTH tại TP.
Hồ Chí Minh, Viện Nghiên cứu và Phát triển TP.Hồ Chí Minh
17. Nguyễn Chính Tâm (2012), “NN nên được hưởng chênh lệch địa tô”, Báo Tuần Việt
Nam, truy cập ngày 14/5/2013 tại địa chỉ: http://tuanvietnam.vietnamnet.vn/2012-07-
27-nha-nuoc-nen-duoc-huong-chenh-lech-dia-to.
18. Trần Văn Thạch (2006), Biến đổi việc làm và thu nhập của nhóm dân sau TĐC ở TP.
Đà Nẵng, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội TP.Đà Nẵng.
19. Thanh tra Chính phủ (2013), “Bộ Tư pháp: Kết luận Thanh tra Chính phủ có cơ sở pháp lý”, Báo Thanh tra điện tử, truy cập ngày 14/5/2013 tại địa chỉ:
http://thanhtra.com.vn/tabid/77/newsid/65329/temidclicked/2/seo/Ket-luan-cua-Thanh- tra-Chinh-phu-co-co-so-phap-ly/Default.aspx.
20. Việt Thắng (2011), “Hội thảo “Thông minh + Kết nối - Xu thế phát triển nhà ở và đô thị””, Bộ Thông tin và Truyền thông, truy cập ngày 14/5/2013 tại địa chỉ:
http://mic.gov.vn/tintucsukien/tinhoatdongcuabo/Trang/Hộithảo“ThôngminhKếtnốiXut hếpháttriểnnhàởvàđôthị.aspx.
21. Lê Quang Thuận, Nguyễn Bội Quỳnh Anh (2012), “Thu từ giá trị tăng thêm của đất do đầu tư hạ tầng mang lại tại các nước”, Tạp chí Tài chính, (10/2012).
22. Tổng Cục QLĐĐ (2012), Báo cáo Nghiên cứu đề xuất cơ chế, chính sách phân phối GTTTTĐ phục vụ sửa đổi LĐĐ2003.
23. Tôn Nữ Quỳnh Trân, Trương Hoàng Trương (2010), “Hà Nội ĐTH trong bối cảnh ĐTH chung của cả nước”, Báo cáo Hội thảo khoa học quốc tế kỷ niệm 1000 năm Thăng Long – Hà Nội: Phát triển bền vững thủ đơ Hà Nội văn hiến, anh hùng, vì hịa bình, tr. 937 – 948.
24. Triệu Văn Tùng (2012), “Thực hiện Luật Đất đai 2003: Hiệu quả và có nhiều đột phá”
Báo Đà Nẵng, truy cập ngày 14/5/2013 tại địa chỉ:
http://baodanang.vn/channel/5404/201210/Thuc-hien-Luat-dat-dai-2003-Hieu-qua-va- co-nhieu-dot-pha-2196868/.
25. UBND TP. Đà Nẵng (2012), “CSHT TP. Đà Nẵng”, Cổng thông tin điện tử TP Đà
Nẵng, truy cập ngày 14/5/2013 tại địa chỉ:
http://www.danang.gov.vn/portal/page/portal/danang/chinhquyen/gioi_thieu/Co_so_ha _tang.
26. UBND TP. Đà Nẵng (2012), “Tổng quan kinh tế Đà Nẵng qua biểu đồ”, Cổng thông tin điện tử TP Đà Nẵng, truy cập ngày 14/5/2013 tại địa chỉ:
http://www.danangcity.gov.vn/portal/pls/portal/SHARED_APP.UTILS.print_preview_ recurrent_news?p_page_url=http%3A%2F%2Fwww.danangcity.gov.vn%2Fportal%2F page%2Fportal%2Fdanang%2Fquydautu%2Flinh_vuc_hoat_dong&p_itemid=156645 20&p_siteid=53&p_persid=&p_language=vi.
27. UBND TP. Đà Nẵng (2012), “Vị trí địa lý, diện tích tự nhiên TP. Đà Nẵng”, Cổng thông tin điện tử TP Đà Nẵng, truy cập ngày 14/5/2013 tại địa chỉ:
http://www.danang.gov.vn/portal/page/portal/danang/chinhquyen/gioi_thieu/Dieu_kien _tu_nhien.
28. World Bank (2011), Cơ chế NN THĐ và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam: Phương pháp tiếp cận, Định giá đất và Giải quyết khiếu nại của dân.
29. World Bank (2011), Báo cáo Đánh giá ĐTH ở Việt Nam – Báo cáo hỗ trợ kỹ thuật.
Tiếng Anh
30. OECD (1995), Recommendation of the council of the OECD on improving the quality
of the government regulation.
PHỤ LỤC Phụ lục 1: Tổng quan về TP Đà Nẵng
TP Đà Nẵng nằm ở 15055' đến 16014' vĩ độ Bắc, 107018' đến 108020' kinh độ Đông, Bắc đối với vùng đất liền, giáp tỉnh Thừa Thiên - Huế, Tây và Nam giáp tỉnh Quảng Nam, Đông giáp Biển Đơng. Đối với vùng biển, TP Đà Nẵng có Huyện đảo Hoàng Sa gồm 37 đảo, đá, bãi cạn, bãi ngầm và một số đối tượng địa lý khác, nằm trên vùng biển rộng khoảng 30.000 km2, nằm ở khu vực biển giữa vĩ độ 15045’- 17015’ Bắc, kinh độ 1110
- 1130 Đông, cách đảo Lý Sơn (thuộc tỉnh Quảng Ngãi, Việt Nam) khoảng 120 hải lý.
Nằm ở vào trung độ của đất nước, trên trục giao thông Bắc - Nam về đường bộ, đường sắt,