2.1 Thực trạng thị trƣờng bất động sản TP.HCM
2.1.3.2 Các yếu tố tác động về phía “cung” bất động sản
- Các dự án đầu tƣ bất động sản, xây dựng căn hộ cao cấp, phát triển khu đô
thị mới: trong thời gian qua tại Việt Nam đã tác động mạnh làm tăng nguồn cung bất
động sản trên thị trường và làm cho thị trường bất động sản TP.HCM càng thêm sôi động và khởi sắc. Những dự án bất động sản tầm cỡ được triển khai đánh dấu sự phát triển mạnh mẽ trong lĩnh vực này. Trong năm qua, hàng loạt dự án lớn đã được đầu tư, xây dựng tạo một bước ngoặt lớn cho thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và cho thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng. Theo Sở Xây dựng TP.HCM, số dự án nhà ở được cấp phép từ năm 2006 liên tục tăng. Cụ thể năm 2006 số dự án được duyệt là 29 thì qua năm sau là 80 dự án với trên 2,5 triệu m2 sàn xây dựng. Năm 2008 số dự án tăng lên là 95 và tổng diện tích sàn tăng lên gấp đơi gần 5,2 triệu m2. Đến năm 2009 thành phố có 120 dự án nhà ở được duyệt với trên 6,8 triệu m2 sàn xây dựng.
36% 39%
25% 24% 18%
Nhu cầu tăng với tỷ lệ
Nhu cầu mua đất nền sẽ tăng Nhu cầu mua căn hộ sẽ tăng Nhu cầu mua nhà phố sẽ tăng Nhu cầu mua biệt thự sẽ tăng
Bảng 2.4 Diện tích sàn xây dựng trên địa bàn TPHCM qua các năm (đơn vị tính: ngàn m2 ) 2006 2007 2008 2009 2010 Tổng diện tích 4.979,9 5.857,6 5.855,2 6.894,6 7.924,6 + Xây dựng mới Nhà cấp 1, 2 3.977,8 4.279,3 4.217,6 5.270,2 5.682,7 Nhà cấp 3, 4 733,1 1.157,5 1.387,4 1.515,0 1.817,7 + Sửa chữa lớn Nhà cấp 1, 2 169 306,7 188,8 47,6 306,4 Nhà cấp 3, 4 100,1 114,1 61,4 61,8 117,8
Nguồn: trích niên giám thống kê năm 2010 của chi cục thống kê TPHCM
- Sự phát triển thị trƣờng vốn: thị trường vốn phát triển sẽ là yếu tố tác động rất tích cực đến nguồn cung bất động sản trên địa bàn TP.HCM.
Từ đầu năm đến ngày 12/12, thành phố đã có 384 dự án có vốn nước ngồi được
cấp phép, với tổng số vốn đăng ký 2.404 triệu USD, vốn pháp định 739,7 triệu USD, vốn bình quân 1 dự án 6,3 triệu USD. So với năm 2010, tăng 28 dự án, và tăng 572,5 triệu USD về vốn đăng ký. Ngành kinh doanh bất động sản và tư vấn vẫn là lĩnh vực thu hút nhiều nhà đầu tư nhất với 165 dự án, chiếm 43% tổng dự án, vốn đầu tư 749,7 triệu USD như dự án trung tâm thương mại Crescent Mall (Đài Loan), vốn đầu tư 128 triệu USD; dự án The Queen Square với vốn đầu tư 260 triệu USD,… .
Bảng 2.5 Số dự án đầu tư nước ngoài được cấp phép mới qua các năm trên địa bàn TP.HCM
2006 2007 2008 2009 2010 2011
Tổng số 283 493 546 389 375 384
Tỷ trọng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào TP.HCM liên tục gia tăng.Vào thời kỳ bất động sản TP.HCM sơi động nhất đã có sự gia tăng đột biến tỷ trọng này, từ 17% vào năm 2006 tăng lên 80% trong năm 2007. Từ đó đến nay, tỷ trọng này luôn cao, vào năm 2008 tỷ trọng này là 92%, năm 2009 là 70%, năm 2010 là 73% và năm 2011 là 78%. Có thể nói, bất động sản là ngành tiếp tục thu hút vốn đầu tư góp phần đưa các sản phẩm bất động sản cung ứng cho thị trường TP.HCM.
Hình 2.4 Tỷ trọng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản trong tổng vốn đầu tư trên địa bàn TPHCM qua các năm
Nguồn: trích niên giám thống kê năm 2006 - 2011 của chi cục thống kê TPHCM
- Các yếu tố của môi trƣờng vĩ mô và sự phát triển cơ sở hạ tầng TPHCM.
TPHCM được xem là một thành phố trẻ, năng động, là trung tâm hành chính, kinh tế của cả nước, do vậy cần có các đồ án quy hoạch thành phố đáp ứng được các yêu cầu kinh tế, xã hội của cả nước. Thị trường bất động sản trong năm 2008-2009 và 2010 - 2011 với sự trở lại sôi động và đa dạng về các nhóm sản phẩm đất dự án, căn hộ, biệt thự v.v… tập trung phần lớn ở khu vực Q2 và Q9 (khu Đơng Sài Gịn), đó là do tác động hiển nhiên của các dự án quy hoạch của thành phố, sự kết nối giao thông giữa khu vực này với trung tâm thành phố, với các quận phía đơng thành phố cụ thể:
17% 80% 92% 70% 73% 78% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Tỷ trọng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài BĐS trong tổng vốn đầu tư
+ Cầu Thủ Thiêm thông xe, dự án đường hầm Thủ Thiêm thi công nối với Đại lộ Đông Tây – một phần quan trọng trong dự án kết nối liền khu Đơng và Tây Sài Gịn đã tác động đến việc hàng loạt dự án ven tuyến đường và khu vực này khởi công xây dựng như: Khu nhà tái định cư P. Cát Lái – Q2, Khu nhà tái định cư P. Bình Khánh – Q2, Khu biệt thự cao cấp Villa Park – Q9 v.v…
Trong năm 2010 đã hoàn thành một số dự án lớn gồm: Đại lộ Võ Văn Kiệt, đường Nguyễn Văn Trỗi – Nam Kỳ Khởi Nghĩa, nút giao thơng khu A Nam Sài Gịn; nút giao thông Cát Lái, cầu Giồng Ơng Tố 2, cầu Hồng Hoa Thám, hai nhánh cầu Rạch Chiếc mới, tồn bộ cơng trình cầu Thủ Thiêm…
Trong tháng cuối năm 2011, các đơn vị đang tập trung nguồn lực để hoàn thành kế hoạch năm, cụ thể tháng 12 khối lượng ước thực hiện so với tháng 11 tăng 49%. Trong năm có nhiều dự án lớn được hoàn thành đưa vào sử dụng như: dự án đại lộ Đông – Tây, với tổng mức đầu tư lên tới 16 ngàn tỷ đồng, đặc biệt là hầm vượt sơng Sài Gịn thuộc dự án trên thông xe trong tháng 11, đây là dự án đặc biệt có ý nghĩa chiến lược cho phát triển khu đô thị mới Thủ Thiêm và kết nối với các dự án quan trọng khác của vùng Đông Nam Bộ; dự án mở rộng tỉnh lộ 25B thông xe trong tháng 11, giải phóng được lượng lớn xe container thường xuyên kẹt từ ngã ba Cát Lái đến cảng Cát Lái; cầu Hoàng Hoa Thám, nối từ quận Bình Thạnh sang quận 1; Hương lộ 13…
- Các yếu tố đầu vào tạo ra bất động sản và giá cả dịch vụ liên quan bất động sản.
Để một sản phẩm hàng hóa bất kỳ đến được với người mua thì các yếu tố đầu vào tạo nên hàng hóa đó ln ln làm đau đầu các nhà sản xuất, nhà đầu tư. Hàng hóa bất động sản là một hàng hóa có giá trị lớn được cấu thành từ nhiều yếu tố đầu vào; giá trị đất nền, giá trị hạ tầng, giá nhân cơng xây dựng, giá thiết kế, giám sát v.v… Có những thời điểm thị trường bất động sản TPHCM chịu ảnh hưởng của sự biến động giá vật tư lên cao dẫn đến nhiều dự án phải điều chỉnh tăng vốn, thi công cầm chừng làm ảnh
hưởng khơng nhỏ đến q trình tạo nên một sản phẩm hàng hóa bất động sản để cung ứng cho thị trường. Tất cả các vật liệu xây dựng chủ yếu như xi măng, cát xây dựng, gạch, nhựa đường từ giữa năm 2010 đến nay đều tăng rất cao so với năm 2006 ví dụ như nhựa đường tăng đến 211% chính điều này đã tác động trực tiếp và không nhỏ đến nguồn cung ứng bất động sản cho thị trường, cụ thể là ảnh hưởng đến giá cả các sản phẩm bất động sản và tiến độ cung ứng của các chủ đầu tư.
Bảng 2.6 Chỉ số giá vật liệu xây dựng chủ yếu tại TP.HCM (Năm 2006=100) Q3/2010 so với 2006 Xi măng 146,83% Cát xây dựng 163,52% Đá xây dựng 157,61% Gạch xây 192,37% Nhựa đường 211,01%
Nguồn: Theo tạp chí chỉ số giá xây dựng Quý 3 năm 2010 của Bộ xây dựng