2.2 Thực trạng cho vay bất động sản của Ngân hàng VIB trên địa bàn TPHCM
2.2.3 Thực trạng các sản phẩm cho vay của Ngân hàng VIB đối với bất động sản
Nguồn: Trích báo cáo ngành của Vietnam Report
2.2.3 Thực trạng các sản phẩm cho vay của Ngân hàng VIB đối với bất động sản sản
Ngân hàng liên tục đưa ra các chính sách ưu đãi để đẩy mạnh cho vay bất động sản:
Năm 2007, sản phẩm “Cho vay vốn góp mua nhà” dành cho các Cá nhân có nhu cầu mua nhà tại các Khu đô thị mới, Khu chung cư cao cấp áp dụng đối với các Chủ đầu tư của các Khu đô thị mới, Khu chung cư cao cấp đã ký Hợp đồng hợp tác với VIB Bank tại khu vực TP.HCM và Hà Nội với mức cho vay tối đa bằng 70% giá trị phần vốn góp xác định trên Hợp đồng hứa mua hứa bán để được quyền mua nhà khi Chủ đầu tư hoàn thành dự án, tối đa 180 tháng. Sản phẩm “Cho vay mua bán, chuyển nhượng bất động sản qua ngân hàng” cho vay đối với khách hàng cá nhân mua nhà đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mức cho vay: tối đa bằng 70% giá trị tài sản bảo đảm theo định giá của VIB, Tài sản bảo đảm: là bất động sản khách hàng vay vốn mua hoặc nhận chuyển nhượng, Thời hạn cho vay: tối đa 180 tháng. Đối với các khoản vay có thời hạn trên 120 tháng đến 180
60% 60% 20% 60% 40% 40% 80% 40% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% DN nhỏ và vừa DN lớn Vay ngắn hạn Vay dài hạn Thắt chặt thủ tục và quy trình
a) Điểm tín nhiệm khách hàng phải đạt từ 8 điểm trở lên; b) Số tiền vay tối thiểu là 1 tỷ đồng;
c) Tài sản bảo đảm phải là bất động sản thuộc loại A, B hoặc bất động sản loại C tại các Khu đô thị mới.
Trả nợ gốc trả theo phân kỳ hàng tháng hoặc hàng quý, Trả nợ lãi: Tiền lãi được trả hàng tháng
Sản phẩm “Chương trình tài trợ th văn phịng dài hạn và góp vốn đổi nhà tại các khu đô thị mới” áp dụng cho vay để thanh tốn một phần tiền th văn phịng đối với các khách hàng cá nhân có nhu cầu th văn phịng có thời hạn từ 5 năm trở lên tại các cao ốc văn phòng đặt tại các quận trong khu vực Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh; cho vay để thanh tốn tiền góp vốn vào các khu đơ thị mới, Chung cư cao cấp đối với các khách hàng cá nhân có nhu cầu, trên cơ sở Hợp đồng hứa mua, hứa bán căn hộ, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng vay tiền trả căn hộ, cam kết mua, bán căn hộ (sau đây gọi tắt là Hợp đồng) được ký giữa Chủ Đầu tư và khách hàng vay. Số tiền cho vay:
a) Đối với khách hàng vay thanh toán tiền thuê văn phòng: Số tiền cho vay tối đa bằng 70% tiền thuê văn phòng trả trước so với thời hạn thuê (với điều kiện giá trị số tiền thuê trả trước đủ để cho VIB thu hồi vốn vay khi đến thời điểm hết thời hạn cho vay) theo Hợp đồng thuê văn phòng ký với Chủ Đầu tư.
b) Đối với khách hàng vay thanh tốn tiền góp vốn, mua nhà: Số tiền cho vay tối đa bằng 70% số tiền góp vốn, mua nhà theo Hợp đồng ký với Chủ đầu tư.
Thời hạn và lãi suất cho vay
1. Đối với khách hàng vay thanh tốn tiền th văn phịng: thời hạn cho vay tối đa bằng ½ thời gian th văn phịng nhưng không vượt quá 120 tháng.
2. Đối với khách hàng vay thanh tốn tiền góp vốn, mua nhà tại các khu đơ thị mới: thời hạn cho vay căn cứ vào khả năng trả nợ của khách hàng nhưng không vượt quá 120 tháng.
3. Lãi suất cho vay được áp dụng theo quy định của VIB về lãi suất cho vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm.
Tài sản bảo đảm, định giá tài sản bảo đảm
4. Tài sản bảo đảm:
a) Trước khi nhận tiền vay, Khách hàng bảo đảm cho khoản vay bằng thế chấp quyền thuê văn phòng, quyền mua căn hộ, quyền đòi nợ đối với Chủ đầu tư (bao gồm cả số tiền VIB cho vay để nộp). Hợp đồng thế chấp phải có xác nhận, cam kết thanh tốn của Chủ đầu tư.
b) Sau khi Khách hàng và Chủ đầu tư ký Hợp đồng mua bán nhà, Khách hàng thế chấp cho VIB chính Căn nhà mà khách hàng vay vốn để mua.
Sản phẩm “Cho vay kinh doanh bất động sản” áp dụng đối với khoản vay của cá nhân vay vốn nhằm mục đích đầu tư, kinh doanh bất động sản mà nguồn trả nợ là từ việc chuyển nhượng bất động sản khác.
Điều kiện cho vay:
Tài sản bảo đảm tiền vay đối với cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản phải là những tài sản sau:
- Tiền gửi (trong tài khoản, thẻ tiết kiệm) hoặc giấy tờ có giá khác theo quy định - Bất động sản khác theo quy định
- Không cho vay cá nhân đầu tư, kinh doanh bất động sản trong trường hợp nguồn trả nợ là từ việc bán chính bất động sản hình thành từ vốn vay.
- Thời hạn cho vay là 12 tháng.
Tuy nhiên các sản phẩm hỗ trợ mua nhà của ngân hàng trong thời gian qua mới chỉ nhắm đến đối tượng là người có thu nhập khá và cao. Như nhận xét thì mức lãi suất cả sản phẩm cho vay mua nhà vẫn cịn khá cao, nằm ngồi tầm tay của người có mức thu nhập trung bình. Qua đó cho thấy ngân hàng quan tâm đến thị trường địa ốc những đối tượng được hưởng các dịch vụ hỗ trợ từ phía ngân hàng cịn hạn chế. Vấn đề đặt ra
ở đây là làm sao để có chính sách hỗ trợ người dân vay vốn mua nhà nhưng với lãi suất thấp, thời gian hoàn vốn dài.
Dư nợ bất dộng sản hiện nay tập trung chủ yếu ở loại hình cho vay mua nhà để ở, xây dựng sửa chữa nhà chiếm khoảng 34%, cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán khoảng 13% cịn lại là các loại hình cho vay bất động sản khác. Theo số liệu của ngân hàng, tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản tại TPHCM phân theo nhóm sản phẩm tín dụng bất động sản như sau:
- Xây dựng và sửa chữa nhà ở của người dân: 30% - Xây dựng và sửa chữa nhà để bán: 16%
- Kinh doanh bất động sản khác là 10% - Đô thị mới 10%
- Cao ốc cho thuê 10%
- Để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh 9% - Thế chấp quyền sử dụng đất 15%
Trong số các dự án đầu tư bất động sản nói trên thì có ba lĩnh vực rất đáng quan tâm, đó là đầu tư xây nhà và sửa chữa nhà để bán, thế chấp quyền sử dụng đất và kinh doanh bất động sản khác. Các lĩnh vực đầu tư bất động sản khác ngồi ba lĩnh vực nói trên cũng khơng phải là khơng tiềm ẩn những rủi ro. Bởi vì trong số các dự án đầu tư khu công nghiệp – khu chế xuất không phải là thành công 100%, nhất là trong bối cảnh khó khăn chung của các doanh nghiệp hiện nay, kể cả về tiêu thụ sản phẩm, khả năng vay vốn ngân hàng, tình trạng thua lỗ do giá giảm mạnh nên chắc chắn khơng ít doanh nghiệp khơng thể triển khai việc thuê đất, xây dựng nhà xưởng đúng kế hoạch trong các khu cơng nghiệp – khu chế xuất. Do đó chủ đầu tư các khu cơng nghiệp – khu chế xuất cũng khó thu được tiền thuê đất theo dự kiến để trả nợ ngân hàng.
Tương tự, các trung tâm thương mại cũng vậy, nguồn thu để trả nợ ngân hàng là từ tiền cho thuê mặt bằng kinh doanh. Với xu hướng chung diễn biến của thị trường
hiện nay nên chắc chắn nhiều hộ kinh doanh, doanh nghiệp phải điều chỉnh và tính tốn lại việc triển khai của mình.
Đặc biệt là con số tổng hợp về vốn cho dân vay xây dựng và sửa chữa nhà, thực chất khơng ít trường hợp đầu tư mua căn hộ, đất phân lô, nền nhà hoặc xuất nhà trong dự án… để đầu cơ nhưng nay trước tình hình thị trường như vậy nên nguồn trả nợ ngân hàng rõ ràng là khó khăn. Thực tế, rất nhiều hợp đồng vay vốn đầu tư bất động sản được ngân hàng cho vay trung dài hạn, từ 2 năm đến 3 năm, thậm chí 5 năm và dài hơn. Nhưng theo quy định trong hợp đồng, người vay phải trả nợ góp định kỳ 3 tháng, 6 tháng hay 12 tháng một lần. Nguồn trả nợ thì bao gồm cả thu nhập thường xuyên và không thường xuyên như lương, lợi nhuận trong kinh doanh, tiền cho thuê nhà… nhưng lớn nhất vẫn là chờ cơ hội để bán đi, nhưng đến nay hầu hết giá bán đã giảm, thậm chí khó bán được.