3.2.1 Về hệ thống luật pháp
Thời gian qua, chính phủ và UBND TP.HCM đã ban hành khá nhiều văn bản pháp lý để điều tiết thị trường bất động sản. Nhờ có hệ thống văn bản pháp lý này, thị trường bất động sản ở Việt Nam nói chung và ở thị trường TP.HCM nói riêng đã dần đi vào trật tự, ổn định; quy mơ, chủng loại hàng hóa ngày càng tăng lên, các giao dịch bất động sản đi vào nề nếp, chính quy hơn. Tuy nhiên các văn bản pháp lý chưa chế định
hết các đối tượng liên quan, còn để lại các khoảng trống hoặc giữa chúng còn mâu thuẫn, chồng lấn lên nhau.
Để thị trường bất động sản TP.HCM hoạt động hiệu quả, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp lý có liên quan. Hướng ưu tiên hoàn thiện là sửa đổi những quy định không phù hợp, bãi bỏ các quy định trùng lặp và ban hành các văn bản mới. quá trình hoàn thiện các văn bản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản ở TP.HCM, đương nhiên rất cần sự hỗ trợ của q trình hồn thiện các văn bản pháp lý ở trung ương.
Cần thiết ban hành ngay luật đăng ký bất động sản để tạo điều kiện quản lý, minh bạch hóa thơng tin về bất động sản, nhà nước cũng sẽ nắm hiện trạng và xây dựng quy hoạch hiệu quả hơn. Nhà đầu tư khi được đăng kí bất động sản sẽ xác lập quyền sở hữu bền vững hơn, tạo động lực cho các nhà đầu tư, tăng hiệu suất sử dụng bất động sản và minh bạch hóa các giao dịch.
Sửa đổi luật đất đai theo hướng tạo hành lang pháp lý thơng thống, công bằng đối với mọi chủ thể tham gia thị trường bất động sản đất đai, đặc biệt là việc bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư và làm rõ cách thức xác lập giá đất theo cơ chế thị trường.
Kiến nghị Quốc hội và Chính phủ tiếp tục hoàn thiện luật và các cơ chế chính sách điều chỉnh thị trường bất động sản trên cơ sở tránh hiện tượng mâu thuẫn trong các quy định, đồng thời nghiên cứu mơ hình quản lý thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường, dần dần loại bỏ cơ chế 2 giá (giá nhà, đất do UBND tỉnh, thành phố công bố và giá do thị trường ấn định), chỉ còn lại cơ chế một giá do thị trường tạo lập và hình thành theo từng thời kì; nghiên cứu và áp dụng tính chỉ số bất động sản dưa vào thực tế để tăng cường tính minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản; vận dụng và thực hiện tốt luật kinh doanh bất động sản nhằm giảm thiểu sự phát triển
tràn lan và khó kiểm sốt của thị trường mua bán bất động sản khơng chính thức như hiện nay.
Sửa đổi luật nhà ở, nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 để tạo điều kiện cho các loại nhà ở dễ dàng tham gia thị trường BĐS.
Nghị định 153/2007/NĐ-CP về kinh doanh bất động sản cần bổ sung các vấn đề về bảo hiểm, tín dụng quỹ tín thác… thuộc chính sách tài chính bất động sản để hỗ trợ thị trường hoạt động hiệu quả. Bổ sung sửa đổi luật đấu thầu để công khai minh bạch trong giao đất, cho thuê đất…
Tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, bất động sản. Kiên quyết lập lại trật tự trong quản lý sử dụng bất động sản theo quy hoạch, pháp luật và nguyên tắc quản lý đơ thị lớn. Hồn thiện từng khâu trong cơ chế tổ chức hoạt động, kiểm soát và quản lý thị trường bất động sản (trong đó có thị trường quyền sử dụng đất). Các cấp quản lý của thành phố chủ động đưa ra các biện pháp định hướng, điều tiết và kiểm soát để ổn định thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, vơ chính phủ, đầu cơ trái phép, ồ ạt vào bất động sản.
Ban hành quy chế phối hợp và trách nhiệm trong việc xây dựng quy hoạch đô thị, kế hoạch sử dụng đất giữa các sở xây dựng, quy hoạch kiến trúc, tài nguyên môi trường… vì hiện nay trách nhiệm các đơn vị này vẫn chưa xác định rõ ràng.
Hoàn thiện phương thức giải quyết đền bù, giải tỏa với giá cả hợp lý hơn do hiện nay giá quá thấp trong khi nền đất tái định cư giá lại rất cao.
Ban hành cơ chế giám sát hoạt động của các sàn, trung tâm giao dịch: quy định về báo cáo định kỳ, tiêu chuẩn sàn, tiêu chuẩn nhân viên, phối hợp cấp giấy chứng thư cho hàng hóa bất động sản giao dịch qua sàn.
Xây dựng quy chế môi giới BĐS: quy định rõ về tiêu chuẩn, giấy phép và rút giấy phép hành nghề; quy trình đào tạo; thẩm quyền & trách nhiệm pháp lý; khung giá môi giới, thẩm định; có cơ chế xã hội hóa dịch vụ mơi giới…
Ban hành chế tài nghiêm minh khi xử phạt vi phạm lĩnh vực kinh doanh bất động sản: như phạt, đánh thuế cao, rút giấy phép, cấm hoạt động…
Thành lập đội công tác liên ngành trong việc thẩm định, rà soát, điều chỉnh các văn bản pháp lý bất cập liên quan đến quản lý thị trường bất động sản.
3.2.2 Về chính sách và cơ chế
Cần đa dạng hóa hàng hóa bất động sản, từng bước xã hội hóa việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng các cơng trình cơng cộng trong cơ chế hoạt động của thị trường bất động sản; phát triển thị trường cho thuê nhà ở, văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh; có biện pháp kích cầu hợp lý đối với thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, người thuộc diện được ưu đãi; tạo sức cạnh tranh cho thị trường bất động sản trong nước so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư.
Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng và quy hoạch đầu tư phát triển bất động sản, bảo đảm quyền định đoạt và hưởng lợi của nhà nước, nhà nước chủ động toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp (đưa hợp lý quỹ đất vào thị trường), điều tiết tốt thị trường đất đai thứ cấp (thị trường giao quyền sử dụng đất) bảo đảm đúng mục đích sử dụng theo quy hoạch đã được xét duyệt.
Tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai, nhà nước chủ động điều tiết giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung cầu về đất, đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng bộ với q trình đổi mới chính sách đất đai; tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản bằng nguồn ngân sách nhà nước, bằng vốn của các thành phần kinh tế, bằng vốn đầu tư của các tổ chức tín dụng, bằng huy động tiền tiết kiệm của dân thơng qua chứng khốn hóa bất
Hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp giấy chứng nhận về bất động sản thống nhất, cơng khai, minh bạch, được tin học hóa để tạo bước ngoặc trong cải cách thủ tục hành chính.
Cần hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai, nâng cao trình độ và đạo đức của cán bộ quản lý, lập lại kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai, nâng cao trách nhiệm của cán bộ quản lý.
Cần tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật ở mọi cấp, mọi địa phương, thực hiện có hiệu quả cơng tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật. (Trích bài phát biểu của GS. TSKH Đặng Hùng Võ tại buổi nói chuyện “Chính sách phát triển thị trường bất động sản”)
Thúc đẩy việc hình thành các cơng ty đầu tư và kinh doanh bất động sản, khuyến khích các cơng ty tham gia thị trường chứng khoán nhằm từng bước hình thành các cơng ty đầu tư địa ốc và kinh doanh bất động sản lớn.
Xây dựng các chính sách nhằm thu hút nguồn đầu tư của nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
Xây dựng cơ chế chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư phát triển các khu đô thị và đầu tư nhà ở, phục vụ nhu cầu của dân cư và các cơ chế, biện pháp tăng cường kiểm soát, quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố.
Đẩy nhanh tiến độ hình thành và thực hiện các khu đơ thị mới.
Chính quyền thành phố cần chỉ đạo các cơ quan chức năng và cơ quan tham mưu thực hiện các điều chỉnh quy hoạch đô thị để đáp ứng những yêu cầu mới từ quá trình cải thiện mơi trường và điều kiện sống của người dân. Tuy nhiên, các điều chỉnh này cần được thực hiện trên cơ sở đáp ứng các u cầu về địa chất cơng trình.