3.4 Các giải pháp phát triển cho vay BĐS tại Ngân hàng
3.4.2 Các giải pháp nâng cao hiệu quả thẩm định các dự án, các hợp đồng tín dụng đối vớ
dụng đối với BĐS tại Ngân hàng trên địa bàn TP.HCM
Thị trường bất động sản còn tiềm ẩn quá nhiều rủi ro, các NHTM hiện vẫn chưa có cơng cụ kiểm sốt đồng thời cơng tác dự báo của ngành cũng cịn nhiều hạn chế. Vì thế, để góp phần nâng cao chất lượng cơng tác thẩm định cho các dự án bất động sản, xin đề xuất một số giải pháp sau:
- Giải pháp về quy trình thẩm định: cần phải hoàn thiện các văn bản hướng dẫn cụ thể cho công tác thẩm định các dự án BĐS. Đây là một công việc yêu cầu có sự nghiên cứu chun sâu, tích lũy từ kinh nghiệm. Do đó, để làm được điều này, cần có sự phân cơng cụ thể cho từng chun viên hoặc nhóm chun viên tiến hành thẩm định về các dự án thuộc các ngành khác nhau.
- Đổi mới, hoàn thiện nội dung và nâng cao phƣơng pháp thẩm định: để hạn
chế những rủi ro có thể gặp phải thì trước hết việc thường xuyên cập nhật, hồn thiện quy trình thẩm định quy trình thẩm định dự án đầu tư là công việc quan trọng phải làm
của NH. Quy trình thẩm định càng chặt chẽ và chi tiết thì càng rút ngắn được thời gian thẩm định cho cán bộ thẩm định và chất lượng công tác thẩm định càng cao. Do vậy, trong thời gian tới, quy trình thẩm định tại chi nhánh cần có những hướng dẫn cụ thể, chi tiết đối với từng loại hình dự án đầu tư nói chung và các loại hình dự án đầu tư BĐS nói riêng. Cần thống nhất, đơn giản hóa thủ tục cho vay, hướng dẫn cụ thể quy trình, thủ tục tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong giao dịch, vay vốn. nội dung thẩm định dự án đầu tư phải chi tiết và hoàn thiện hơn nữa tạo điều kiện công tác thẩm định được tiến hành nhanh chóng và đạt hiệu quả cao.
- Chú trọng công tác thu nhập các thông tin: thông tin là một yếu tố quan
trọng, là dữ liệu đầu vào cho cơng tác phân tích tín dụng. Cơng tác thẩm định có tốt, các ý kiến thẩm định có chính xác hay khơng phụ thuộc vào rất nhiều vào chất lượng thông tin mà cán bộ thẩm định thu thập được. Hiện nay, thông tin rất đa dạng, có thể tiến hành thu thập thông tin từ nhiều nguồn sau: thông tin trong hồ sơ, thông tin từ phỏng vấn trực tiếp khách hàng, thông tin từ thực tế công trường thi công, thơng tin bên ngồi, thông tin trong nội bộ ngân hàng.
- Chú trọng cơng tác thẩm định khía cạnh thị trƣờng: do thị trường BĐS vẫn
luôn là thị trường bất ổn nhất hiện nay. Đôi khi nhu cầu về sản phẩm vẫn cao song lại không bán được do thị trường bị “đóng băng” và điều này ảnh hưởng đến nguồn thu của doanh nghiệp và cũng ảnh hưởng tới nguồn trả nợ cho ngân hàng. Vì vậy mà cơng tác nghiên cứu thị trường và dự báo cho thị trường này luôn luôn cần được chú trọng.
- Thành lập các tổ chuyên gia chuyên nghiên cứu ngành: để theo dõi các diễn
biến trên thị trường, thường xuyên lập báo các ngành và dự báo thị trường tương lai. Các nghiên cứu thực nghiệm thống kê kinh tế là cần thiết để xác định mức lãi suất hợp lý, thời gian và tỉ lệ cho vay bảo đảm sự hoạt động hiệu quả của thị trường bất động sản và tìm ra giới hạn an tồn cho ngân hàng trong quyết định tài trợ.
- Nâng cao công tác thẩm định khía cạnh kĩ thuật: hiện ở ngân hàng, việc thẩm định kĩ thuật vẫn còn nhiều hạn chế do khả năng của cán bộ thẩm định am hiểu sâu về khía cạnh này cịn ít. Vì thế, với các dự án lớn và quan trọng, có thể thuê các chuyên gia tư vấn về thiết kế để hỗ trợ thêm.
- Nâng cao hơn nữa cơng tác thẩm định tài chính dự án: thẩm định tài chính là một khâu quan trọng để xác định nhu cầu thực sự của dự án, tính hiệu quả và khả năng trả nợ của dự án cho ngân hàng. Về các chỉ tiêu tài chính, hiện nay ngân hàng vẫn tính tốn chủ yếu với các chỉ tiêu NPV, IRR, và thời gian hồn vốn. Ngồi ra, có thể bổ sung thêm chỉ tiêu PI (chỉ tiêu doanh lợi) được tính dựa trên mối quan hệ tỷ số giữa thu nhập ròng hiện tại (PV) so với vốn đầu tư ban đầu. Việc sử dụng một chỉ tiêu không phản ánh hết được tình hình tài chính của dự án mà cần phải kết hợp của nhiều chỉ tiêu với nhau.
- Nâng cao chất lƣợng và chun mơn hóa đội ngũ cán bộ thẩm định: giải
pháp về nhân sự ln là giải pháp mang tính quyết định, trong mơi trường kinh doanh mang tính hội nhập và cạnh tranh cao như hiện nay, ngân hàng muốn tồn tại và phát triển tốt thì vấn đề nhân sự phải luôn đặt lên hàng đầu. Đặc biệt trong hoạt động thẩm định, cán bộ thẩm định là người đóng vai trị rất quan trọng trong việc đề xuất các ý kiến cho các cấp lãnh đạo ngân hàng về việc ra quyết định đối với dự án. Do đó, việc có được một đội ngũ thẩm định viên chất lượng cao là rất cần thiết.
- Xây dựng phƣơng pháp để đánh giá hiệu quả công tác thẩm định tại ngân hàng: cho đến nay hiệu quả công tác thẩm định tại ngân hàng vẫn chỉ được đánh giá
gián tiếp qua các thơng số như dư nợ tín dụng, tỉ lệ nợ quá hạn, nợ xấu mà chưa có hệ thống đánh giá hiệu quả công tác thẩm định, điều này cũng làm hạn chế chất lượng và tác dụng thật sự của công tác thẩm định tại ngân hàng.
- Tăng cƣờng công tác kiểm tra tín dụng khách hàng: kiểm tra định kì các
cơng dự án lẫn khi hồn thành đi vào khai thác. Có thể kết hợp phương thức kiểm tra định kỳ với phương thức kiểm tra đột xuất nếu thấy cần thiết.
- Tăng cƣờng kiểm tra, kiểm soát nội bộ trong ngân hàng: kiểm tra kiểm soát
nội bộ có vai trị rất quan trọng, giúp hỗ trợ cho các cán bộ thẩm định hoàn thiện hồ sơ tốt hơn, phát hiện ra những điểm mà hồ sơ chưa đáp ứng đầy đủ, từ đó sẽ góp phần nâng cao hiệu quả tài trợ cho ngân hàng.
- Hiện đại hóa cơng nghệ, kỹ thuật, phƣơng tiện phục vụ công tác thẩm định: ngân hàng nên chú trọng đầu tư những thiết bị máy tính hiện đại, thiết kế những phần mềm chuyên dụng phục vụ cho việc tính tốn các chỉ số tài chính một cách nhanh chóng, chính xác.
- Phát huy vai trò tƣ vấn của NH đối với chủ đầu tƣ dự án: nhằm giảm thiểu
những sai sót, lựa chọn được dự án có hiệu quả, tính tốn chính xác nhu cầu vốn đầu tư, các nguồn tài trợ cho dự án, xây dựng kế hoạch trả nợ phù hợp với tình hình hoạt động kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm, đem lại lợi ích cho cả ngân hàng và chủ đầu tư.
PHẦN KẾT LUẬN CHUNG
Hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng có mối liên hệ tương tác với sự biến động của thị trường bất động sản, mà thị trường bất động sản lại chịu sự chi phối mạnh mẽ của cơ chế chính sách và mơi trường pháp lý của nhà nước. Một sự phối hợp các chính sách và cơ chế phù hợp, hiệu quả sẽ kích thích cả phía cung lẫn phía cầu đối với hàng hóa bất động sản, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản tại TP.HCM phát triển.
Về phía ngân hàng, để nâng cao hiệu quả trong hoạt động tín dụng bất động sản cần phải quan tâm tới việc hồn thiện và xây dựng cơ chế tín dụng phù hợp đối với lĩnh vực cho vay bất động sản và phải vận dụng linh hoạt tùy từng thời kỳ. Đồng thời thường xuyên theo dõi và vận dụng thích hợp bài học kinh nghiệm từ tín dụng bất động sản của các nước trong khu vực trong điều kiện thực tế của thị trường bất động sản việt nam nói chung và TP.HCM nói riêng. Thêm vào đó phải thường xuyên thực hiện nghiêm túc các cơ chế, chính sách về quản trị rủi ro, quản trị thanh khoản, trích lập và dự phịng rủi ro đúng, đủ khi đầu tư vào lĩnh vực này hướng tới mục tiêu minh bạch hóa thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng bất động sản.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Các báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TPHCM từ 2006 đến 2010.
2. CBRE, các báo cáo quý từ năm 2008 đến 2010.
3. Chi cục thống kê TPHCM, (2008), Niên giám thống kê năm 2010, NXB Thống Kê.
4. Chi cục thống kê TPHCM, (2010), Niên giám thống kê năm 2010, NXB Thống Kê.
5. Đặng Đức Thành, (2009), Kinh doanh bất động sản thời khủng hoảng, NXB Trẻ.
6. Đinh Văn Ân, (2009), Chính sách phát triển thị trường bất động sản: kinh nghiệm
quốc tế và bài học cho Việt Nam, NXB Thống Kê.
7. Hoàng Văn Cường, (2006), Thị trường bất động sản, NXB Xây Dựng.
8. Nguyễn Minh Kiều, (2006), Thẩm định tín dụng ngân hàng, NXB Bách Khoa.
9. PricewaterhouseCooper, (2010), Báo cáo về “Xu hướng mới nổi trong thị trường
bất động sản tại khu vực Châu Á – Thái Bình Dương”, Viện quản lý Đất Đơ
Thị tại Mỹ (ULI).
10. Thái Bá Cẩn, (2003), Thị trường bất động sản – Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, NXB Tài Chính.
11. Trần Thị Thu Lương, (2008), Quản lý và sử dụng đất đô thị ở TPHCM: Thực trạng và giải pháp, NXB ĐHQG TPHCM.
12. UBND TPHCM, báo cáo số 123/BC-UBND ngày 04/10/2010 về “Kết quả thực hiện chương trình phát triển nhà ở TPHCM giai đoạn 2006-2010 và phương hướng nhiệm vụ giai đoạn 2011-2015.
13. Vietress, (2010), Nghiên cứu định lượng về nhu cầu BĐS tại TPHCM, BRVT, Đồng Nai và Bình Dương.
14. Vietress, các bản tin thị trường bất động sản từ năm 2007 đến 2010.
- http://www.vnba.org.vn Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam - http://www.cbre.com.vn CB Richard Ellis Việt Nam - http://www.vietress.com VietNam Real Estate