2.1.1. Tốc độ tăng trưởng GDP
Từ năm 2004-2008, việc tiếp tục kiên trì đường lối đổi mới với nhiều cải cách mạnh mẽ, đặc biệt là sự ra đời Luật Doanh nghiệp đã giải phóng nguồn lực dồi dào trong khu vực dân doanh. GDP liên tục tăng qua các năm và đạt 8,5% năm 2007, thất nghiệp giảm xuống chỉ còn 2.15%. Tuy nhiên, để đạt được kết quả đó, trong giai đoạn 2004-2007 cung tiền cũng tăng cao trung bình 25%/năm, tín dụng nội địa tăng trên 35%/năm và đạt mức cao nhất thế giới là 53% trong năm 2007.
Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế - tài chính thế giới cũng là một tác động mạnh từ bên ngồi đã cộng hưởng và nhanh chóng đưa nước ta vào pha suy thoái của chu kỳ. Tăng trưởng GDP giảm xuống chỉ còn 5.03% năm 2012, mức tăng trưởng thấp nhất so với 12 năm trước đó . Điều này làm xuất hiện tâm lý lo lắng trong dân chúng và cả các nhà hoạch định về sự bấp bênh và dường như có một “cơn lũ bất ổn” trong tăng trưởng kinh tế Việt Nam trong giai đoạn tiếp theo. Bởi tình trạng hàng chục ngàn doanh nghiệp phá sản, tồn kho lớn, đặc biệt tồn kho bất động sản, nợ xấu Ngân hàng thương mại lớn, đầu tư công dàn trải và kém hiệu quả đang chậm được khắc phục, thu ngân sách có nguy cơ bị thu hẹp.
Bảng 2.1. Tốc độ tăng trưởng GDP Việt Nam giai đoạn 2004 - 2013
Năm 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
GDP(%) 7,70 8,40 8,20 8,48 6,31 5,32 6,78 5,89 5,03 5,13
Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, Tốc độ tăng tổng sản phẩm trong nước (GDP) đạt mức cao trong những năm 2004- 2007, sau đó giảm mạnh từ năm 2008 đến nay. Bình quân thời kỳ 2004-2013, tăng trưởng kinh tế đạt 6.75%/năm, trong đó bình qn giai đoạn 2004-2007 đạt 8.32%; bình quân giai đoạn 2008-2013 đạt 5.87% do ảnh hưởng của lạm phát tăng cao và suy thoái kinh tế thế giới.
2.1.2. Tỷ lệ thất nghiệp
Bảng 2.2. Tỷ lệ thất nghiệp Việt Nam giai đoạn 2004 - 2013
Năm 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Tỷ lệ thất
nghiệp (%) 2,40 2,30 2,30 2,15 2,38 2,90 2,88 2,22 1,99 2,28
(Nguồn: Tổng cục thống kê)
Số liệu cho thấy độ co giãn của tỷ lệ thất nghiệp kém hơn nhiều so với biến GDP. Đường cong tỷ lệ thất nghiệp khá bằng phẳng và thấp. Trong hơn một thập kỷ, tỷ lệ thất nghiệp đạt mức cao nhất là 2.9% năm 2009 trong khi mức thất nhất là 1.99% năm 2012. Có thể thấy tỷ lệ thất nghiệp dao động trong một phạm vi rất hẹp, khoảng 0.2% - 0.6%. Bên cạnh đó, tỷ lệ thất nghiệp ở Việt Nam rất thấp, trung bình khoảng 2.33%, được xem là con số đáng mơ ước của rất nhiều nước trên thế giới, đặc biệt là các nước đang gặp khủng hoảng là châu Âu và Mỹ.
2.1.3. Lạm phát
Hiện nay, Việt Nam đang từng bước đối phó với rủi ro lạm phát ngày càng gia tăng. Chúng ta có thể thấy rằng con số lạm phát của năm 2008 rất cao, lên đến 23.12%, đó là năm Việt Nam có nhiều biến động nhất, năm 2009 và 2010 Việt Nam được ghi nhận là kiềm chế lạm phát khá chặt, tuy nhiên đến năm 2011 lạm phát vẫn tăng và là 18.68%. Năm 2011 là thời điểm hội tụ và bùng nổ nhiều sức ép lạm phát chủ yếu từ nguyên nhân trong nước, trước hết là tác động từ độ trễ của giai đoạn thực hiện cung tín dụng và tiền tệ mở rộng trước đó, cũng như từ sự điều chỉnh tỷ giá và
giá một số mặt hàng nhạy cảm, như giá xăng dầu, điện, đồng thời được nhân bội bởi những ảnh hưởng của giá vàng thế giới liên tiếp lập những kỷ lục mới. Năm 2012
và 2013, lạm phát tuy giảm chỉ còn 9.09% và 6.83%, tuy nhiên tỷ lệ lạm phát ở
mức thấp trong điều kiện nền kinh tế đang khó khăn, tổng cầu suy giảm quá mức sẽ gây những khó khăn cho kinh tế vĩ mơ.
Bảng 2.3. Lạm phát Việt Nam từ năm 2004 - 2013
Năm 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Lạm phát
(%) 7,76 8,28 7,39 8,30 23,12 7,05 8,86 18,68 9,09 6,83
(Nguồn: IMF)
2.1.4. Chỉ số giá bất động sản
Bảng 2.4. Chỉ số giá bất động sản (RPI) Việt Nam từ năm 2004 - 2013
Năm 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
RPI
100,00 97,68 100,13 125,98 110,01 106,19 115,38 115,33 106,93 99,86
(Nguồn: Savills) 2
Dựa vào chỉ số giá bất động sản có thể nhận thấy lịch sử phát triển thị trường bất động sản những năm 2004 đến nay có 2 chu kỳ. Chu kỳ thứ nhất từ năm 2004-2006 thị trường cũng suy giảm trong những năm 2004-2006 với ựu ra đời của một loạt văn bản pháp luật như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Nghị định 02 về khu đô thị mới. Theo số liệu thống kê chưa chính thức năm 2004 các giao dịch về giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Nhưng đây là giai đoạn mà các cơng ty có chức năng kinh doanh bất động sản ra đời một cách rầm rộ và nhanh chóng nhất. Giai đoạn này số căn hộ đưa ra bán tăng khá mạnh so với giai đoạn trước.
Chu kỳ thứ hai từ cuối năm 2007 đến nay gắn liền với việc hội nhập của Việt Nam vào WTO. Việc Việt Nam gia nhập WTO đã tạo ra một xung lực cho thị trường bất động sản thông qua việc nguồn tiền vận hành vào Việt Nam. Thị trường bùng nổ từ
nửa cuối năm 2006, đặc biệt là từ tháng 9-12 năm 2007. Giai đoạn này cũng gắn liên với sự ra đời của một loạt văn bản pháp luật như Luật Kinh doanh bất động sản và những văn bản tiếp theo. Chỉ số giá bất động sản cũng được xem là cao nhất từ năm 2004 đến nay.
Nguyên nhân là năm 2007, một sự bùng nổ nhất thời của dòng tiền đã làm thị trường phát triển mạnh cả về quy mô không gian, cả về giá trị. Năm 2008, dưới tác động của khủng hoảng của nền kinh tế đầu năm, thị trường bất động sản đã điều chỉnh. Đến cuối năm 2008, tác động của khủng hoảng tài chính thế giới có nguồn gốc từ trái phiếu hóa các khoản thế chấp bất động sản dưới chuẩn đã buộc thị trường bất động sản Việt Nam phải điều chỉnh. RPI năm 2008 ở mức 110.01, giảm 15.97 điểm so với năm trước. Năm 2009, dưới ảnh hưởng của gói kích cầu, thị trường bất động sản không những khơng thu hẹp mà cịn mở rộng cục bộ. Năm 2010, vì rất nhiều lý do, thị trường bất động sản tăng trưởng cục bộ, nhất là thị trường bất động sản Hà Nội. Do đó, chỉ số giá bất động sản năm 2009 – 2010 tuy có giảm nhưng khơng giảm mạnh như năm 2008. Hệ quả là từ năm 2011 đến 9 tháng đầu năm 2013, nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng buộc phải điều chỉnh theo hướng thu hẹp, suy giảm. Chỉ số giá bất động sản trong giai đoạn từ năm 2011 đến tháng 9 năm 2013 sụt giảm nghiêm trọng, hơn 15 điểm. Hiện nay, tuy chưa rõ ràng nhưng đang có hai xu hướng trái chiều nhau về vốn nước ngoài. Một mặt, có một số luồng vốn nước ngồi vận hành vào để mua lại các dự án bất động sản trong nước (chủ yếu là đang hình thành). Ngược lại, có một số dự án bất động sản (đã hồn thành) có xu hướng chuyển giao cho các doanh nghiệp trong nước. Hay nói cách khác, có biểu hiện luồng vốn nước ngồi rút khỏi thị trường bất động sản Việt Nam.
Có thể thấy, giai đoạn 2006-2013 thị trường bất động sản phụ thuộc chính vào sự tăng giảm của nguồn tiền từ hệ thống Ngân hàng thương mại. Hiện nay đã có một số yếu tố liên quan đến tài chính bất động sản đã được hình thành. Vấn đề đặt ra là vậy đã đến lúc thị trường bất động sản thoát khỏi sự phụ thuộc của hệ thống Ngân hàng thương mại hay chưa.
2.1.5. Lãi suất danh nghĩa
Bảng 2.5. Lãi suất danh nghĩa (NR) Việt Nam từ năm 2004 - 2013
Năm 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
NR (%) 9,72 11,03 11,18 11,18 15,78 10,07 13,14 16,95 13,47 11,35
(Nguồn: IMF)
Để kiềm chế lạm phát tăng cao trong giai đoạn 2004 – 2007, NHNN đã thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt tạo áp lực cho lãi suất danh nghĩa tăng lên. Đặc biệt, trong năm 2008, lãi suất danh nghĩa mặc dù tăng cao trong giai đoạn nửa đầu năm do chính sách thắt chặt tiền tệ của NHNN, tuy nhiên nửa cuối năm cùng với cơ chế cho vay mới, sự hỗ trợ của Ngân hàng Nhà nước với nguồn vốn khả dụng của hệ thống tăng mạnh lên, lãi suất trên thị trường giảm mạnh còn 15,78%, thấp hơn nhiều so với lạm phát thời điểm này. Tuy nhiên, lãi suất tiếp tục bùng nổ trong những năm 2010 – 2011 trước áp lực gia tăng lạm phát tiếp tục tăng cao, khó kiểm sốt. Năm 2012 – 2013, dưới tác động của hàng loạt chính sách cắt giảm lãi suất của NHNN, lãi suất xuống thấp và dần ổn định, đạt mức 11.35%.
2.1.6. Tỷ giá hối đoái
Tỷ giá hối đoái giai đoạn từ năm 2004 – 2013 biến động không đáng kể, nguyên nhân chủ yếu là NHNN thực hiện chính sách ổn định tỷ giá. Mặc dù vậy, trong giai đoạn từ 2004 - 2013, tỷ giá hối đoái đã trải qua 3 giai đoạn biến động lớn. Mỗi một giai đoạn đều do các nhân tố khác nhau trực tiếp dẫn dắt, do đó việc xử lý trong từng giai đoạn là khác nhau. Năm 2008, biến động trên thị trường ngoại hối là do các nhà đầu tư nước ngoài bán khoản 3 tỷ USD trái phiếu để rút vốn khi lạm phát lên cao. Vào những tháng cuối năm 2009, biến động tỷ giá là do lượng cung VNĐ quá lớn trên thị trường, đồng thời các hoạt động buôn lậu trên thị trường vàng khiến USD khan hiếm. Đây cũng là năm mà sai số trong cán cân thanh toán lên đến 12 tỷ USD. Những tháng cuối năm 2010 và đầu năm 2011, biến động ngoại hối một phần do tín dụng ngoại hối tăng mạnh và đầu năm 2010, kỳ vọng VNĐ giảm giá do đã
liên tục bị giảm giá trong thời gian vừa qua, thêm vào đó là dự trữ ngoại hối thấp và lạm phát cao.
Có thể thấy tỷ giá chịu ảnh hưởng rất nhiều nhân tố trên thị trường, trong đó một phần do tín dụng ngoại tệ của Ngân hàng thương mại và công tác quản lý cung tiền của Ngân hàng Nhà nước. Cho nên sự biến động của tỷ giá sẽ ảnh hưởng đến hoạt động Ngân hàng thương mại và ngược lại, hoạt động Ngân hàng thương mại ảnh hưởng rất nhiều đến tỷ giá thực.
Bảng 2.6. Tỷ giá hối đoái (ER) Việt Nam từ năm 2004 - 2013
Năm 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
ER 15.746 15.860 15.994 16.105 16.299 17.061 18.608 20.497 20.828 20.899
(Nguồn: IMF)
Điểm chính của kinh tế Việt Nam giai đoạn 2004 – 2013 là sự tăng trưởng nóng của nền kinh tế Việt Nam lên đến đỉnh cao năm 2007 và sau đó rơi vào một cuộc Đại suy thoái kể từ năm 2008 đến nay. Những chuyển biến của nền kinh tế vĩ mô đã ảnh hưởng sâu sắc đến hoạt động, lĩnh vực của từng ngành nghề, nhưng ảnh hưởng mạnh nhất là hệ thống Ngân hàng thương mại nói chung và hoạt động tín dụng nói riêng.