Chương 3 Tình Huống Xã Thới Tam Thôn
3.1. Sơ Lược Về Xã Thới Tam Thôn
Xã Thới Tam Thơn nằm cách thị trấn Hóc Mơn 2km với ranh giới hành chính: Phía Đơng giáp xã Đơng Thạnh; Phía Bắc giáp xã Tân Hiệp, ngăn cách bởi rạch Hóc Mơn (gọi là sơng Rạch Tra); Phía Tây giáp xã Tân Xuân và thị trấn Hóc Mơn; Phía Nam giáp xã Trung Chánh và phường Hiệp Thành (Quận 12, TP.HCM).
Tồn xã có tổng diện tích tự nhiên là 896 ha và được chia làm 09 ấp, được trình bày ở bảng 3.1 dưới đây.
Bảng 3.1. Các ấp ở xã Thới Tam Thơn
Tên Ấp Diện tích Số hộ Nhân khẩu Số tổ nhân dân
Nam Thới 90.0 1265 6138 27 Thới Tứ 114 1839 8697 28 Trung Đông 304 2147 11003 36 Tam Đông 64.65 1606 8457 22 Tam Đông 1 68.83 474 2561 8 Tam Đông 2 74.55 897 5041 12 Tam Đông 3 46.97 563 2600 09 ẤpĐông mới 47.28 1024 5640 21 Ấp Đông 1 85.72 1297 8195 19 Tổng cộng 896 11112 58332 182
Nguồn: Báo cáo công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất xã Thới Tam Thôn, 2011
Theo số liệu từ Chi cục phát triển nông thôn TP.HCM (2011), cơ cấu kinh tế của xã hiện nay là công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp – thương mại, dịch vụ - nông nghiệp với hướng chuyển dịch giảm dần nông nghiệp. Tổng số lao động trong độ tuổi của xã là 37.857 người, trong đó lao động nữ chiếm 51% và lao động nam chiếm 49%. Thu nhập bình quân/người/năm của xã là 18 triệu đồng, tỉ lệ hộ nghèo (theo tiêu chí thu nhập bình qn dưới 12 triệu/người/năm) chiếm 9,7% với 1.130 hộ. Xã có đủ các cấp học từ mầm non – mẫu giáo đến cấp trung học phổ thông, tuy nhiên do nhu cầu học sinh ngày càng nhiều nên cơ sở vật chất chưa ứng kịp thời. Tồn xã có 42.278/59.131 người tham gia bảo hiểm y tế của xã, đạt tỉ lệ 71,5%.
Nhà nước có nhiều đầu tư vào các tuyến giao thông đường bộ theo thời gian, nên các tuyến đường chính của xã hầu hết đã được nhựa hóa ngoại trừ đường Trịnh Thị Miếng (nên thường rất lầy lội vào mùa mưa). Các tuyến đường trục xã, liên xã đã nhựa hóa 46,6%; các tuyến đường trục ấp, liên ấp đã nhựa hóa 56%; các tuyến trong xóm và nội áp đã được bê tông đá mi 32% (Chi cục phát triển nơng thơn TP.HCM, 2011). Ngồi các con đường
chính qua khu dân cư đã được nhà nước hỗ trợ nâng cấp trải nhựa, các hộ gia đình cũng đã góp đất để mở rộng những con hẻm nơi mình sinh sống. Đặc điểm này cũng tương tự với rất nhiều khu vực khác trên địa bàn TP.HCM, chính điều này góp phần làm cho chất lượng cuộc sống của người dân ở khu vực phi chính thức được cải thiện.
Xã đã được điện khí hóa 100% và tồn bộ các hộ trong xã đều được cung cấp điện phục vụ cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh. Về nguồn nước, 100% hộ sử dụng nước sinh hoạt hợp vệ sinh và người dân trong xã khai thác nguồn nước ngầm để sử dụng. Bên cạnh đó, hệ thống thoát nước của xã chưa đạt yêu cầu, nhất là mùa mưa thường gây ngập cục bộ trên địa bàn. Nước thải từ một số cơ sở sản xuất và nước thải sinh hoạt của các hộ dân chưa được xử lý gây ảnh hưởng đến môi trường (Chi cục phát triển nông thôn TP.HCM, 2011). Tỉ lệ nhà xây dựng kiên cố và bán kiên cố của xã đạt 99,5%, còn lại 110 căn nhà tạm bợ với 29 căn của người dân thường trú và 81 căn của người dân tạm trú. Hiện nay, nhu cầu xây dựng nhà ở của người dân rất cao nên tình trạng xây, sửa nhà khơng phép và sai phép trên địa bàn xã vẫn cịn tiếp diễn. Do đó, mỹ quan chung các khu dân cư của xã đã bị ảnh hưởng bởi tình trạng xây dựng mang tính tự phát và khơng theo quy hoạch (Chi cục phát triển nơng thơn TP.HCM, 2011).
3.2. TÌNH HÌNH XÂY DỰNG TRÁI PHÉP Ở THỚI TAM THƠN
3.2.1.Thực trạng phát triển đơ thị ở Huyện Hóc Mơn
Hóc Mơn là một trong năm huyện ngoại thành của TP.HCM đang có q trình đơ thị hóa nhanh chóng trong những năm gần đây. Các dự án nhà ở hay nhà do dân tự xây cất và cơ sở hạ tầng cũng đang tiếp tục phát triển rất nhanh. Huyện đang có quỹ đất khá lớn với 10.943 ha và có mật độ dân số khá thấp so với các quận nội thành, do đó đây là khu vực có nhiều khả năng phát triển đơ thị (UBND huyện Hóc Mơn, 2012).
Ngồi ra, huyện có vị trí và địa hình rất tốt, thuộc vùng đất cao so với các huyện khác, thuận lợi cho phát triển đơ thị, hình thành các cụm dân cư đơ thị hỗ trợ cho việc giảm áp lực dân số của khu vực nội thành. Huyện cũng đang hình thành các cụm cơng nghiệp tập trung và thu hút rất nhiều lao động đổ về khu vực này. Một số dự án trọng điểm có ý nghĩa quan trọng đối với huyện như Dự án đô thị mới Tây Bắc, các dự án Công nghiệp – Khu dân cư như An Phú, Xuân Thới Thượng, KCN Nhị Xuân mở rộng, Đơng Thạnh…
Tuy nhiên, những năm gần đây Hóc Mơn cũng đang là điểm nóng về vi phạm quy hoạch xây dựng và trật tự đô thị. Một trong những trường hợp nổi bật nhất là 34 khu phân lô trái phép tại xã Thới Tam Thơn với diện tích hơn 20,7 ha và đã xây dựng trái pháp luật gần 1000 căn nhà, sai phạm trên được thanh tra và báo cáo tại công văn số 103/BC-UBND ngày 08/09/2005. Hiện nay, tình hình vi phạm đã được kiểm soát hơn trước nhưng vẫn tiếp diễn phức tạp. Những hoạt động xây dựng né tránh pháp luật được thực hiện như tiến hành san lấp và xây dựng vào ban đêm, che chắn bên ngoài để xây dựng bên trong, đưa người già và trẻ em vào ở để đối phó với tổ cơng tác cưỡng chế, gần đây phát sinh thêm tình trạng xin phép xây dựng trên diện tích lớn, sau đó tự ý phân thành nhiều căn nhà nhỏ và chuyển nhượng giấy tay dưới hình thức đồng sở hữu. Những xã đơ thị hóa nhanh như Xn Thới Thượng, Đơng Thạnh, Thới Tam Thơn xảy ra tình trạng sai phạm này nhiều nhất.
Theo báo cáo của UBND huyện Hóc Mơn thì chỉ riêng trong năm 2011, Thanh tra Xây dựng cấp huyện và cấp xã đã lập biên bản và xử lý 286 trường hợp vi phạm xây dựng sai phép, không phép và các hành vi vi phạm khác trong hoạt động xây dựng (trong đó buộc xin phép xây dựng 91 trường hợp, buộc tháo dỡ, khôi phục hiện trạng 169 trường hợp); đã ban hành quyết định cưỡng chế 110 trường hợp (có 80 trường hợp hộ dân tự tháo dỡ). Con số sai phạm thực tế còn cao hơn số liệu báo cáo nêu trên dựa theo thông tin tác giả phỏng vấn một số cán bộ quản lý của huyện.
3.2.2. Tình hình xây dựng trái phép ở Thới Tam Thôn
Thới Tam Thơn là một trong những điểm nóng về tình trạng chuyển nhượng đất đai và xây dựng trái phép của huyện Hóc Mơn. Tình trạng vi phạm xây dựng diễn ra ồ ạt nhất vào các năm 2004 và 2005 (Phạm Tấn, 2006). Do đó, tình hình sử dụng đất đai và xây dựng trên địa bàn xã đã bị thanh tra vào năm 2005. Kết quả thanh tra là địa bàn xã có đến 34 khu phân lơ trái phép với tổng diện tích 20,7ha và đã xây dựng trái pháp luật 936 căn (UBND xã Thới Tam Thôn, 2011). Đến tháng 3/2006, con số thống kê tiếp tục tăng lên đến 1.513 nền với 1.040 căn đã xây trái phép trong đó có 15 căn nhà xây dựng kiên cố, 1.011 căn bán kiên cố và 14 căn xây bằng vật liệu tạm (Phạm Tấn, 2006).
Diễn tiến quá trình xây dựng trái phép ở Thới Tam Thôn bắt đầu “nở rộ” từ năm 2002 với 11 trường hợp vi phạm bị thanh tra phát hiện (Vĩnh Hòa, 2006). Ngày 13/05/2002, UBND xã Thới Tam Thơn có ban hành thơng báo số 71/TB-UB về việc chỉ đạo chấn chỉnh tình
hình giải quyết và xử lý vi phạm trong lĩnh vực xây dựng và san lấp trái phép. Tuy nhiên, tình trạng vi phạm xây dựng tiếp tục diễn ra ồ ạt với số lượng lớn các căn nhà trái pháp luật, đặc biệt là thời điểm năm 2004 và 2005. Đỉnh điểm của sai phạm ở Thới Tam Thôn là gần 1000 căn xây dựng trái phép bị thanh tra phát hiện vào năm 2005. Ngày 06/06/2005, UBND huyện Hóc Mơn đã ban hành Quyết định số 25/QĐ-UB về việc thành lập đồn thanh tra cơng tác quản lý, sử dụng đất đai và xây dựng trên địa bàn xã Thới Tam Thôn. Đến ngày 08/09/2005, UBND huyện Hóc Mơn có báo cáo 103/BC-UBND của Đoàn Thanh tra về kết quả thanh tra địa bàn xã. Theo kết luận của các đoàn thanh tra, tổng cộng trên địa bàn tồn xã có 34 khu vực phân lơ bán nền (hình 3.2), với diện tích hơn 20,7 ha
và đã xây dựng trái pháp luật 936 căn nhà. Thơng tin tóm tắt của 34 khu sai phạm được
trình bày ở phụ lục 1.
Do xã có dấu hiệu vi phạm nghiêm trọng trong quản lý quy hoạch, quản lý sử dụng đất và xây dựng trái pháp luật nên ngày 18/9/2006 UBND Tp.HCMC giao cho Sở Quy hoạch Kiến trúc phối hợp với UBND huyện Hóc Mơn tiến hành lập quy hoạch chi tiết 1/2000 cho tồn bộ khu đất diện tích 263 ha của xã để làm cơ sở giải quyết cho giữ lại hay giải tỏa vi phạm xây dựng. Tuy nhiên, theo báo cáo Công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2001-2010 thì trên tồn xã có 5 đồ án quy hoạch 1/2000, nhưng hiện nay chỉ mới có hai khu vực được duyệt quy hoạch chi tiết 1/2000 gồm Khu dân cư ngã tư Thới Tứ diện tích 40 ha và Khu dân cư dọc Hương lộ 80B diện tích 80 ha và đang chờ duyệt thêm 3 đồ án quy hoạch còn lại. Đối với những khu vực cịn lại chưa có quy hoạch chi tiết 1/2000, sẽ căn cứ theo đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng tỉ lệ 1/5000 của huyện Hóc Mơn. Nhưng cho đến nay, sau hơn 8 năm bị phát hiện, số phận của cả ngàn căn nhà xây dựng trái phép vẫn chưa được xử lý. Việc xóa sổ những căn nhà vi phạm theo các cán bộ quản lý nhà nước là điều không ai dám làm bởi nó liên quan đến vấn đề an ninh xã hội và cả chính trị. Hàng ngàn người trong đó bao gồm ln những đối tượng dễ tổn thương là người già và trẻ em nếu bị đẩy ra đường sẽ lập tức gây xáo trộn về trật tự xã hội và gây nhiều tranh cãi trong cộng đồng. Các chuyên gia cũng đồng tình rằng Nhà nước vẫn sẽ từng bước chấp nhận việc hợp thức hóa cho các sai phạm này, vấn đề là thời gian khi nào, lâu hay mau mà thơi bởi vì giải pháp ngược lại hồn tồn khơng thể tiến hành (phá dỡ tồn bộ hoặc một phần vi phạm) (ý kiến một số cán bộ quản lý đất đai được tác giả phỏng vấn vào tháng
Hình 3.2. Bản đồ thể hiện 34 khu phân lô bán nền trên địa bàn xã Thới Tam Thôn
3.3. KHẢO SÁT VỀ NHÀ Ở PHI CHÍNH THỨC Ở THỚI TAM THƠN
Để tìm hiểu thêm về thực trạng của khu vực nhà ở phi chính thức, tác giả đã khảo sát 37 căn nhà thuộc các trường hợp xây dựng trái phép, sau khi kiểm tra thì 30 mẫu có đầy đủ thơng tin và được chọn để phân tích. Mục tiêu của cuộc khảo sát nhằm xác định những yếu tố then chốt khiến người dân quyết định mua bất động sản khơng có cơ sở pháp lý rõ ràng và chứa đựng nhiều rủi ro, giá bất động sản của khu vực này so với thu nhập như thế nào, chất lượng môi trường sống và nguyện vọng, sở thích của người dân. Thống kê sơ bộ của mẫu được trình bày trong bảng 3.2 dưới đây.
Bảng 3.2. Kết quả khảo sát
Trung bình Min Max Độ lệch chuẩn
Số nhân khẩu/căn (người) 4,4 2 10 1,47
Diện tích nhà ở/căn (m2) 50,7 15 91,2 19,98
Diện tích nhà ở/người (m2) 12,08 m2
5,5 25 5,26
Mức thu nhập/người/tháng
(triệu đồng) 1,88 0,6 6,2 1,2
Trình độ học vấn trung bình THPT Dưới lớp 5 Trên ĐH Khoảng cách đến nơi làm việc
của chủ nhà (km2) 10,9 km 0 30 8,3
Tổng số căn 30
Tổng số nhân khẩu 133
Nguồn: tác giả phân tích từ khảo sát
3.3.1. Nhân khẩu và diện tích nhà bình qn người
Trong 30 căn nhà khảo sát, chỉ 1 mẫu có tình trạng hơn nhân là độc thân và 29 mẫu còn lại là đã kết hơn. Số nhân khẩu trung bình trong một nhà là 4,4 thấp hơn con số của TP.HCM là 5,1 vào năm 20092. Trong mẫu, 37% số lượng nhà có nhân khẩu là 4 và 30% số lượng nhà có nhân khẩu là 5 và những nhà có 2 hoặc 3 nhân khẩu chiếm tỉ lệ rất ít. Đơng nhất là nhà có 10 nhân khẩu với diện tích ở là 77m2.
Hình 3.3. Số nhân khẩu trong mỗi căn nhà
Nguồn: tác giả phân tích từ khảo sát
Trong khi đó, diện tích nhà ở bình quân đầu người gần 12,1 m2
, chỉ bằng 72,5% so với diện tích nhà ở bình quân trên đầu người của cả nước là 16,7m2 và 68,4% so với diện tích ở bình qn của một nhân khẩu ở TP.HCM là 17,7m2. Thấp hơn cả diện tích nhà ở bình qn của nhóm hộ nghèo nhất là 13,3m2/người(Đánh giá nghèo đô thị ở Hà Nội và TP.HCM, 2010). Mặc dù thấp hơn diện tích ở bình qn của tồn quốc và của thành phố, song con số này vẫn tốt hơn rất nhiều so với không gian sống của khu vực phi chính thức tại một số quốc gia: thành phố Nairobi (Kenya) chỉ từ 3-6 m2/người, Manila (Philippin) trung bình khoảng 4 m2/người và Los Angeles (Mỹ) là 8,8 m2/người ( CORC, 2010).
3.3.2. Trình độ học vấn và nghề nghiệp
Trình độ học vấn của những gia đình sống ở khu vực phi chính thức này khơng cao, 50% có trình độ phổ thơng trung học và 27% có trình độ phổ thơng cơ sở, chỉ 10% là có trình độ từ trung cấp trở lên. Đây cũng có thể là một trong những nguyên nhân mà có đến 40% số lượng mẫu khảo sát không cảm thấy rủi ro khi mua nhà trái phép bởi nhận thức về những quy định pháp luật có lẽ là chưa đầy đủ. Theo phỏng vấn trực tiếp của tác giả, một số người dân đã trả lời rằng họ không cảm thấy rủi ro bởi rất nhiều người xung quanh đều mua nhà khơng có giấy tờ như họ. Có người cho rằng họ mua nhà bằng tiền của họ và có hợp đồng rõ ràng (giấy tay) nên khơng việc gì phải sợ. Ngồi ra, trong nhóm 40% này thì nằm hầu hết ở những trường hợp mua nhà vào thời điểm 2005 trở về trước, tức đã có thời gian sinh sống ổn định và lâu dài.
7% 13% 37% 30% 13% nhà có 2 nhân khẩu nhà có 3 nhân khẩu nhà có 4 nhân khẩu nhà có 5 nhân khẩu nhà có trên 6 nhân khẩu
Hình 3.4. Trình độ học vấn
Nguồn: tác giả phân tích từ khảo sát
Nghề nghiệp chủ yếu của các chủ gia đình là làm cơng nhân tại các khu công nghiệp và khu chế xuất tại những khu vực lân cận như quận Tân Bình hay quận 12 (chiếm 43%). Thành phần buôn bán và công viên chức đều chiếm 23%, 10% còn lại là làm dịch vụ.
Hình 3.5. Nghề nghiệp
Nguồn: tác giả phân tích từ khảo sát
3% 13% 50% 27% 7% Trên đại học
Đại học, cao đẳng, trung cấp Phổ thông trung học (lớp 10 - 12) Trung học cơ sở (lớp 5 - 9) Dưới lớp 5 43% 23% 23% 10% Công nhân Cán bộ công chức, viên chức Buôn bán Dịch vụ
3.3.3. Khoảng cách đến nơi làm việc
Khoảng cách từ chỗ ở đến nơi làm của chủ hộ cũng khá xa, trung bình là gần 11 km, mất khoảng 30-50 phút đi xe máy. Điều này có thể cho thấy, để có được chỗ ở phù với với khả năng chi trả thì những người dân có mức thu nhập trung bình và thấp phải chấp nhận sống