3.2.1 .Thực Trạng Phát Triển Đô Thị Ở Huyện Hóc Mơn
3.2.2. Tình Hình Xây Dựng Trái Phép Ở Thới Tam Thôn
Thới Tam Thơn là một trong những điểm nóng về tình trạng chuyển nhượng đất đai và xây dựng trái phép của huyện Hóc Mơn. Tình trạng vi phạm xây dựng diễn ra ồ ạt nhất vào các năm 2004 và 2005 (Phạm Tấn, 2006). Do đó, tình hình sử dụng đất đai và xây dựng trên địa bàn xã đã bị thanh tra vào năm 2005. Kết quả thanh tra là địa bàn xã có đến 34 khu phân lơ trái phép với tổng diện tích 20,7ha và đã xây dựng trái pháp luật 936 căn (UBND xã Thới Tam Thôn, 2011). Đến tháng 3/2006, con số thống kê tiếp tục tăng lên đến 1.513 nền với 1.040 căn đã xây trái phép trong đó có 15 căn nhà xây dựng kiên cố, 1.011 căn bán kiên cố và 14 căn xây bằng vật liệu tạm (Phạm Tấn, 2006).
Diễn tiến quá trình xây dựng trái phép ở Thới Tam Thôn bắt đầu “nở rộ” từ năm 2002 với 11 trường hợp vi phạm bị thanh tra phát hiện (Vĩnh Hòa, 2006). Ngày 13/05/2002, UBND xã Thới Tam Thơn có ban hành thơng báo số 71/TB-UB về việc chỉ đạo chấn chỉnh tình
hình giải quyết và xử lý vi phạm trong lĩnh vực xây dựng và san lấp trái phép. Tuy nhiên, tình trạng vi phạm xây dựng tiếp tục diễn ra ồ ạt với số lượng lớn các căn nhà trái pháp luật, đặc biệt là thời điểm năm 2004 và 2005. Đỉnh điểm của sai phạm ở Thới Tam Thôn là gần 1000 căn xây dựng trái phép bị thanh tra phát hiện vào năm 2005. Ngày 06/06/2005, UBND huyện Hóc Mơn đã ban hành Quyết định số 25/QĐ-UB về việc thành lập đồn thanh tra cơng tác quản lý, sử dụng đất đai và xây dựng trên địa bàn xã Thới Tam Thôn. Đến ngày 08/09/2005, UBND huyện Hóc Mơn có báo cáo 103/BC-UBND của Đoàn Thanh tra về kết quả thanh tra địa bàn xã. Theo kết luận của các đoàn thanh tra, tổng cộng trên địa bàn tồn xã có 34 khu vực phân lơ bán nền (hình 3.2), với diện tích hơn 20,7 ha
và đã xây dựng trái pháp luật 936 căn nhà. Thơng tin tóm tắt của 34 khu sai phạm được
trình bày ở phụ lục 1.
Do xã có dấu hiệu vi phạm nghiêm trọng trong quản lý quy hoạch, quản lý sử dụng đất và xây dựng trái pháp luật nên ngày 18/9/2006 UBND Tp.HCMC giao cho Sở Quy hoạch Kiến trúc phối hợp với UBND huyện Hóc Mơn tiến hành lập quy hoạch chi tiết 1/2000 cho tồn bộ khu đất diện tích 263 ha của xã để làm cơ sở giải quyết cho giữ lại hay giải tỏa vi phạm xây dựng. Tuy nhiên, theo báo cáo Công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2001-2010 thì trên tồn xã có 5 đồ án quy hoạch 1/2000, nhưng hiện nay chỉ mới có hai khu vực được duyệt quy hoạch chi tiết 1/2000 gồm Khu dân cư ngã tư Thới Tứ diện tích 40 ha và Khu dân cư dọc Hương lộ 80B diện tích 80 ha và đang chờ duyệt thêm 3 đồ án quy hoạch còn lại. Đối với những khu vực cịn lại chưa có quy hoạch chi tiết 1/2000, sẽ căn cứ theo đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng tỉ lệ 1/5000 của huyện Hóc Mơn. Nhưng cho đến nay, sau hơn 8 năm bị phát hiện, số phận của cả ngàn căn nhà xây dựng trái phép vẫn chưa được xử lý. Việc xóa sổ những căn nhà vi phạm theo các cán bộ quản lý nhà nước là điều khơng ai dám làm bởi nó liên quan đến vấn đề an ninh xã hội và cả chính trị. Hàng ngàn người trong đó bao gồm ln những đối tượng dễ tổn thương là người già và trẻ em nếu bị đẩy ra đường sẽ lập tức gây xáo trộn về trật tự xã hội và gây nhiều tranh cãi trong cộng đồng. Các chuyên gia cũng đồng tình rằng Nhà nước vẫn sẽ từng bước chấp nhận việc hợp thức hóa cho các sai phạm này, vấn đề là thời gian khi nào, lâu hay mau mà thơi bởi vì giải pháp ngược lại hồn tồn khơng thể tiến hành (phá dỡ tồn bộ hoặc một phần vi phạm) (ý kiến một số cán bộ quản lý đất đai được tác giả phỏng vấn vào tháng
Hình 3.2. Bản đồ thể hiện 34 khu phân lô bán nền trên địa bàn xã Thới Tam Thôn
3.3. KHẢO SÁT VỀ NHÀ Ở PHI CHÍNH THỨC Ở THỚI TAM THƠN
Để tìm hiểu thêm về thực trạng của khu vực nhà ở phi chính thức, tác giả đã khảo sát 37 căn nhà thuộc các trường hợp xây dựng trái phép, sau khi kiểm tra thì 30 mẫu có đầy đủ thơng tin và được chọn để phân tích. Mục tiêu của cuộc khảo sát nhằm xác định những yếu tố then chốt khiến người dân quyết định mua bất động sản khơng có cơ sở pháp lý rõ ràng và chứa đựng nhiều rủi ro, giá bất động sản của khu vực này so với thu nhập như thế nào, chất lượng mơi trường sống và nguyện vọng, sở thích của người dân. Thống kê sơ bộ của mẫu được trình bày trong bảng 3.2 dưới đây.
Bảng 3.2. Kết quả khảo sát
Trung bình Min Max Độ lệch chuẩn
Số nhân khẩu/căn (người) 4,4 2 10 1,47
Diện tích nhà ở/căn (m2) 50,7 15 91,2 19,98
Diện tích nhà ở/người (m2) 12,08 m2
5,5 25 5,26
Mức thu nhập/người/tháng
(triệu đồng) 1,88 0,6 6,2 1,2
Trình độ học vấn trung bình THPT Dưới lớp 5 Trên ĐH Khoảng cách đến nơi làm việc
của chủ nhà (km2) 10,9 km 0 30 8,3
Tổng số căn 30
Tổng số nhân khẩu 133
Nguồn: tác giả phân tích từ khảo sát
3.3.1. Nhân khẩu và diện tích nhà bình qn người
Trong 30 căn nhà khảo sát, chỉ 1 mẫu có tình trạng hơn nhân là độc thân và 29 mẫu còn lại là đã kết hơn. Số nhân khẩu trung bình trong một nhà là 4,4 thấp hơn con số của TP.HCM là 5,1 vào năm 20092. Trong mẫu, 37% số lượng nhà có nhân khẩu là 4 và 30% số lượng nhà có nhân khẩu là 5 và những nhà có 2 hoặc 3 nhân khẩu chiếm tỉ lệ rất ít. Đơng nhất là nhà có 10 nhân khẩu với diện tích ở là 77m2.
Hình 3.3. Số nhân khẩu trong mỗi căn nhà
Nguồn: tác giả phân tích từ khảo sát
Trong khi đó, diện tích nhà ở bình qn đầu người gần 12,1 m2
, chỉ bằng 72,5% so với diện tích nhà ở bình qn trên đầu người của cả nước là 16,7m2 và 68,4% so với diện tích ở bình qn của một nhân khẩu ở TP.HCM là 17,7m2. Thấp hơn cả diện tích nhà ở bình qn của nhóm hộ nghèo nhất là 13,3m2/người(Đánh giá nghèo đô thị ở Hà Nội và TP.HCM, 2010). Mặc dù thấp hơn diện tích ở bình qn của tồn quốc và của thành phố, song con số này vẫn tốt hơn rất nhiều so với không gian sống của khu vực phi chính thức tại một số quốc gia: thành phố Nairobi (Kenya) chỉ từ 3-6 m2/người, Manila (Philippin) trung bình khoảng 4 m2/người và Los Angeles (Mỹ) là 8,8 m2/người ( CORC, 2010).
3.3.2. Trình độ học vấn và nghề nghiệp
Trình độ học vấn của những gia đình sống ở khu vực phi chính thức này khơng cao, 50% có trình độ phổ thơng trung học và 27% có trình độ phổ thơng cơ sở, chỉ 10% là có trình độ từ trung cấp trở lên. Đây cũng có thể là một trong những nguyên nhân mà có đến 40% số lượng mẫu khảo sát không cảm thấy rủi ro khi mua nhà trái phép bởi nhận thức về những quy định pháp luật có lẽ là chưa đầy đủ. Theo phỏng vấn trực tiếp của tác giả, một số người dân đã trả lời rằng họ không cảm thấy rủi ro bởi rất nhiều người xung quanh đều mua nhà khơng có giấy tờ như họ. Có người cho rằng họ mua nhà bằng tiền của họ và có hợp đồng rõ ràng (giấy tay) nên khơng việc gì phải sợ. Ngồi ra, trong nhóm 40% này thì nằm hầu hết ở những trường hợp mua nhà vào thời điểm 2005 trở về trước, tức đã có thời gian sinh sống ổn định và lâu dài.
7% 13% 37% 30% 13% nhà có 2 nhân khẩu nhà có 3 nhân khẩu nhà có 4 nhân khẩu nhà có 5 nhân khẩu nhà có trên 6 nhân khẩu
Hình 3.4. Trình độ học vấn
Nguồn: tác giả phân tích từ khảo sát
Nghề nghiệp chủ yếu của các chủ gia đình là làm cơng nhân tại các khu công nghiệp và khu chế xuất tại những khu vực lân cận như quận Tân Bình hay quận 12 (chiếm 43%). Thành phần buôn bán và công viên chức đều chiếm 23%, 10% cịn lại là làm dịch vụ.
Hình 3.5. Nghề nghiệp
Nguồn: tác giả phân tích từ khảo sát
3% 13% 50% 27% 7% Trên đại học
Đại học, cao đẳng, trung cấp Phổ thông trung học (lớp 10 - 12) Trung học cơ sở (lớp 5 - 9) Dưới lớp 5 43% 23% 23% 10% Công nhân Cán bộ công chức, viên chức Buôn bán Dịch vụ
3.3.3. Khoảng cách đến nơi làm việc
Khoảng cách từ chỗ ở đến nơi làm của chủ hộ cũng khá xa, trung bình là gần 11 km, mất khoảng 30-50 phút đi xe máy. Điều này có thể cho thấy, để có được chỗ ở phù với với khả năng chi trả thì những người dân có mức thu nhập trung bình và thấp phải chấp nhận sống xa trung tâm và nơi làm việc.
Hình 3.6. Khoảng cách đến nơi làm
Nguồn: tác giả phân tích từ khảo sát
3.3.4. Thu nhập
Mức thu nhập bình quân của các hộ khoảng 7,6 triệu đồng/tháng với 43% số hộ có thu nhập trong khoảng 5 đến 10 triệu đồng và 30% số hộ có thu nhập từ 3 đến 5 triệu đồng. Mức thu nhập bình quân trên đầu người là 1,88 triệu đồng/ tháng, thấp hơn mức thu nhập bình quân nhân khẩu 1 tháng ở khu vực thành thị trên toàn quốc là 2,1 triệu đồng và ở TP.HCM là 2,7 triệu đồng. Nếu so sánh với 5 nhóm thu nhập theo phân loại của Tổng cục Thống kê năm 20103, thì 87% số mẫu có thu thập thuộc nhóm từ 1 và thứ 3, tức thuộc nhóm có mức thu nhập trung bình và thấp, vậy có thể kết luận mẫu có thể đại diện tốt cho nhóm dân cư có thu nhập trung bình và thấp.
3 Thu nhập bình quân nhân khẩu/ tháng chia theo 5 nhóm thu nhập của TP.HCM năm 2010: nhóm 1: 0, 96 triệu; nhóm 2: 1,54 triệu; nhóm 3: 2,02 triệu; nhóm 4: 2,73 triệu; nhóm 5: 6,43 triệu.
23% 37% 40% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% từ 0-5 km 5-10 km trên 10 km
Hình 3.7. Thu nhập
Nguồn: tác giả phân tích từ khảo sát
3.3.5. Giá đất và giá nhà ở
Giá đất ở khu vực phi chính thức có xu hướng tăng khá nhanh qua các năm, tăng gần 5 lần sau 10 năm. Vào thời điểm 2002-2004, giá đất khu vực này trên dưới 1 triệu đồng thì hiện nay trung bình khoảng 5 triệu đồng (vị trí hẻm cấp 1 và cấp 2).
Hình 3.8. Giá đất tăng qua các năm
Nguồn: tác giả phân tích từ khảo sát
Trong khi đó chi phí nhà ở cũng đã tăng khoảng gấp 3 trong thời gian này. Chi phí nhà ở được tính bằng giá bất động sản chia cho diện tích xây dựng (đối với những căn nhà có gác lửng thì hệ số xây dựng được ước tính là 1,5 và 2 đối với căn nhà có 1 trệt 1 lầu).
30% 43% 20% Từ 2 triệu đến 3 triệu Từ 3 triệu đến 5 triệu Từ 5 triệu đến 10 triệu Từ 10 triệu đến 15 triệu Từ 15 triệu đến 20 triệu - 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 2000 2005 2010 2015 Giá đất (triệu đồng/m2)
Bảng 3.2. Giá đất và chi phí nhà ở qua các năm
Năm Giá đất(triệu đồng/m2) Chi phí nhà ở (triệu đồng/m2)
2002 - 2003 0,9 1,5 2004 - 2005 1,0-2,0 2,1-3,1 2006 - 2007 1,2-1,6 2,4-3 2008 - 2009 1,1-4,5 1,62-8 2010 - 2011 3,5-6,6 5-9 2012 - 2013 3,8-5,3 4,8-5,2
Nguồn: tác giả phân tích từ khảo sát
3.3.6. Phân tích khả năng tiếp cận nhà ở so với thu nhập
Theo thông lệ quốc tế, một trong những tiêu chí thường được sử dụng để đánh giá khả năng tiếp cận nhà ở so với thu nhập là chi phí cho nhà ở khơng vượt q 30% thu nhập một năm được chi cho tiền mua nhà (Đinh Trọng Thắng, 2012). Cao hơn 30% thì các gia đình sẽ gặp khó khăn trong việc chi tiêu cho các nhu cầu khác như lương thực, quần áo, di chuyển và y tế.
Để đánh giá khả năng tiếp cận nhà ở của người dân có mức thu nhập trung bình và thấp ở cả hai khu vực chính thức và phi chính thức, kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF) được sử dụng. Trong đó, giả định 30% thu nhập hàng năm của mẫu được chi cho nhà ở; suất chiết khấu sử dụng là 16% bằng lãi suất trung bình ở Việt Nam trong giai đoạn 1992-2011 (theo thống kê của EIU); và tốc độ tăng trưởng thu nhập của các hộ gia đình là 8,6% bằng mức bình quân của giai đoạn 2002-2010 theo số liệu của Cục Thống kê Tp. HCM (2011). Theo khảo sát, thu nhập của các mẫu thuộc 5 nhóm, với bình qn hàng tháng của nhóm 1 là 2,5 triệu đồng; nhóm 2 là 4 triệu đồng; nhóm 3 là 7,5 triệu đồng; nhóm 4 là 12,5 triệu đồng; nhóm 5 là 17,5 triệu đồng. Tính theo năm thì thu nhập bình qn của các gia đình từ 30 – 210 triệu. Kết quả của giá trị dòng tiền chi cho nhà ở trong vòng 30 năm quy về giá trị hiện tại (năm 2011) được tính ra là từ 105 – 734 triệu đồng (tham khảo cách tính của Huỳnh Thế Du, 2012).
Theo Lê Nguyệt Trân (2011) thì chi phí nhà ở năm 2011 ở ngoại thành là khoảng 9,7 triệu đồng/m2, trong khi đó chi phí nhà ở khu vực phi chính thức tại Thới Tam Thơn chỉ bằng gần một nửa - khoảng 5 triệu đồng/m2. Như vậy, với mức thu nhập và chi phí như trên thì các gia đình có thể mua được từ 21- 146 m2
nhà ở phi chính thức, trong khi đó chỉ có thể sở hữu từ 11-75 m2 đối với nhà ở thuộc khu vực chính thức – và tất nhiên khả năng sở hữu nhà ở chính thống của những người này rất khó khăn và gần như bất khả thi đối với những người thuộc nhóm thu nhập từ 1 đến 3 bởi khơng thể tìm ra diện tích nhà ở nhỏ phù hợp với thu nhập. Theo quy định của nhà nước hiện nay thì diện tích nhà ở tối thiểu của căn hộ thương mại là 45 m2
còn đối với nhà ở xã hội là 30 m2. Điều này có nghĩa là việc tìm đến khu vực nhà ở phi chính thức của phần lớn người dân có thu nhập trung bình và thấp gần như là một tất yếu, khi mà giá cả và diện tích phù hợp với khả năng chi trả, ngồi ra họ cịn có khả năng cơi nới diện tích ở khi có điều kiện hay số nhân khẩu tăng lên. Kết quả cũng cho thấy chi phí nhà ở chính thức chỉ phù hợp cho nhóm 5 trong khi chi phí nhà ở phi chính thức phù hợp cho tất cả hộ gia đình, điều này lý giải tại sao nhà ở phi chính thức chiếm ưu thế tại TP.HCM.
Bảng 3.4. So sánh Chi phí nhà ở chính thức và phi chính thức năm 2011
Nhóm thu nhập Thu nhập hàng năm (triệu đồng) Chi phí nhà ở (30%) Nhà ở chính thức Nhà ở phi chính thức Hàng
năm Chiết khấu 30 năm 9,7 triệu/m2 5 triệu/m2
Nhóm 1 30 9 105 11 21
Nhóm 2 48 14 168 17 34
Nhóm 3 90 27 314 32 63
Nhóm 4 150 45 524 54 105
Nhóm 5 210 63 734 76 147
Nguồn: tác giả phân tích từ khảo sát
Như vậy, rất nhiều người dân có thể tiếp cận được nhà ở với chi phí phải chăng từ khu vực phi chính thức. Do giá bất động sản trên thị trường hiện nay đã bị đẩy lên quá cao, đặc biệt là khu vực chính thức, do đó khi so sánh giá nhà ở với thu nhập của người dân thì cho thấy khả năng sở hữu nhà của người dân Việt Nam là rất thấp, nhưng trên thực tế lại ngược lại