Bảng 2 .6 Bảng so sánh nhĩm nghành qua các thời kỳ
Bảng 2.9 Bảng tiêu chí văn hĩa
2.3 Những vấn đề đặt ra cần giải quyết của việc đầu tư dự án bất động
sản đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn quận 7.
2.3.1 Trong cơng tác quy họach, kế họach sử dụng đất:
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cĩ ý nghĩa quan trọng trong việc xác lập sự ổn định về mặt pháp lý của đất đai đối với cơng tác quản lý thống nhất của Nhà nước. Đây sẽ là căn cứ để giao đất, cho thuê, thu hồi đất, là cơ sở để chuyển đổi mục đích sử dụng đất phù hợp với đặc điểm của từng phường, đáp
- 47-
ứng nhu cầu đất đai tối ưu cho nhiệm vụ cơng nghiệp hĩa - hiện đại hĩa trên địa bàn quận 7.
Hiện nay Quận 7 đã hồn thành lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế họach sử dụng đất đến năm 2020, tất cả các phường trên địa bàn quận 7 đều cĩ quy họach chi tiết 1/2000. Việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã giúp cho cơ cấu sử dụng đất được chuyển đổi phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế, đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất trong nơng nghiệp, nơng thơn phù hợp với nền kinh tế hàng hố.
Qũy đất cho các dự án xây nhà ở cho người nghèo, người cĩ thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức; đất dành cho cơng viên cây xanh, cơng trình cơng cộng chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn quận 7.
Tuy nhiên, thời gian qua vẫn cịn tình trạng lấn chiếm đất đai, một số hộ gia đình cá nhân và tổ chức sử dụng đất khơng đúng mục đích. Cơng tác cấp đổi, cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đo đạc địa chính cịn nhiều vướng mắc, kéo dài.
2.3.2 Trong cơng tác giao đất, cho thuê đất:
Các dự án kinh doanh nhà ở chủ đầu tư dự án sau khi được giao đất khơng thực hiện đúng theo quy họach ban đầu, chậm triển khai cơng tác bồi thường, giải phĩng mặt bằng, nhiều dự án “ treo ” hàng chục năm làm ảnh hưởng đến quyền lợi của nhân dân, ảnh hưởng đến hạ tầng chung của quận 7, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách của quận.
2.3.3 Trong cơng tác kiểm tra, chế tài đối với các chủ đầu tư thực hiện khơng đúng cam kết về tiến độ dự án, chất lượng cơng trình: khơng đúng cam kết về tiến độ dự án, chất lượng cơng trình:
Cơng tác thu hồi giao đất cĩ nhiều bất cập, một số dự án do Thủ tướng Chính phủ ký giao nhưng UBND thành phố là cơ quan phê duyệt dự án, do đĩ cơng tác chế tài trong việc sử dụng đất cịn nhiều bất cập.
- 48-
Nhiều chủ đầu tư chay lì trong việc nộp thuế quyền sử dụng đất, khơng triển khai thực hiện dự án, nhưng cơ quan giao đất chưa quyết liệt trong việc rút giấy phép thu hồi lại dự án; các chủ đầu tư xây dựng khơng đúng theo quy họach được duyệt chỉ xử phạt vi phạm hành chính nên chưa đủ sức răn đe, định hướng cho doanh nghiệp phải thực đúng theo quy định của pháp luật.
Kết luận chương 2
Cĩ thể nĩi rằng, trong những năm qua, hoạt động đầu tư xây dựng các dự án bất động sản, cơ sở hạ tầng trên địa bàn quận 7 diễn ra khá sơi nổi với nhiều loại hình đầu tư, từ nhiều nguồn vốn của tư nhân ở trong - ngịai nước, nguồn vốn ngân sách, tuy nhiên vẫn cịn nhiều dự án triển khai chậm, chủ đầu tư dự án yếu về khả năng tài chính, năng lực thực hiện đã để nhiều dự án kéo dài nhiều năm gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước, lợi ích của người dân, ảnh hưởng đến việc kết nối hạ tầng...gây ảnh hưởng đến việc phát triển kinh tế. Mặc dù vậy, chúng ta khơng thể phủ nhận rằng các dự án bất động sản đã đĩng gĩp một phần khơng nhỏ cho sự phát triển kinh tế - xã hội chung của quận, đẩy mạnh quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế các ngành theo hướng thương mại - dịch vụ - cơng nghiệp.
Như vậy, với những nét giới thiệu về điều kiện tự nhiên và đặc điểm kinh tế xã hội quận 7, đồng thời nêu lên những thuận lợi và khĩ khăn của quận 7 trong phát triển các dự án bất động sản, chương 2 đã tập trung phân tích tình hình hoạt động đầu tư xây dựng các dự án bất động sản trên địa bàn quận 7 những năm gần đây bao gồm hoạt động kêu gọi đầu tư; quy hoạch xây dựng các khu dân cư, siêu thị, trung tâm thương mại; hoạt động của các khách sạn, nhà hàng; hoạt động vận tải, cảng, kho bãi; hoạt động tài chính, tín dụng, ngân hàng; bưu chính viễn thơng; kinh doanh tài sản và dịch vụ tư vấn, đồng thời đánh giá những kết quả đạt được và đề cập đến một số hạn chế và nguyên nhân trong quản lý đơ thị, đầu tư xây dựng cơ bản... qua đĩ đặt ra một số vấn đề cần giải quyết. Sự phân tích ở chương 2 là cơ sở đưa ra những định hướng
- 49-
và giải pháp trong chương 3 để việc đầu tư xây dựng các dự án bất động sản ngày càng cĩ hiệu quả gĩp phần thúc đẩy việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn quận 7.
- 50-
CHƯƠNG 3
ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HỊAN THIỆN QUÁ TRÌNH ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN THÚC ĐẨY CHUYỂN DỊCH CƠ CẤU KINH TẾ THEO HƯỚNG CƠNG
NGHIỆP HĨA - HIỆN ĐẠI HỐ 3.1 Quan điểm, định hướng, mục tiêu:
3.1.1 Quan điểm:
Trên cơ sở xác định rõ những thuận lợi, khĩ khăn như đã nêu trên; trong đĩ đặc biệt chú ý đến tiềm năng phát triển kinh tế của địa phương (quỹ đất, cơ sở hạ tầng, vị trí địa lý…) để kêu gọi đầu tư phát triển các dự án theo hướng sau:
Phát triển các dự án bất động sản phải đặt trong mối quan hệ tổng thể phát triển các dự án trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là các khu vực lân cận.
Hoạt động đầu tư xây dựng các dự án bất động sản, trước hết phải chú trọng đến các dự án hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội phục vụ cho đại đa số người dân, phải hướng vào phục vụ các mục tiêu kinh tế xã hội của quận trong từng thời kỳ, phải coi trọng cả hiệu quả kinh tế và xã hội.
Phát triển các dự án bất động sản bằng nhiều hình thức sở hữu, phát huy và sử dụng tốt khả năng, tính tích cực của các thành phần kinh tế trong phát triển dự án hạ tầng cơ sở, tuy nhiên nhà nước vẫn giữ vai trị chủ đạo.
Phát triển đồng bộ với các ngành, nghề khác để việc đầu tư các dự án nằm trong quy họach tổng thể ngành, nghề, tránh mất cân đối cung – cầu.
Đặt sự phát triển của các dự án bất động sản và hoạt động của các doanh nghiệp dưới sự quản lý của nhà nước, khuyến khích, phát huy mặt tích cực, đồng thời cĩ biện pháp hạn chế các mặt tiêu cực của cơ chế thị trường, bảo đảm
- 51-
tăng trưởng kinh tế đi đơi với tiến bộ, cơng bằng xã hội và bảo vệ mơi trường trong từng bước phát triển.
Việc phát triển nhanh, hiệu quả và bền vững các dự án bất động sản phải gắn liền với việc thực hiện các hoạt động thương mại, dịch vụ, mơi giới theo đúng quy tắc của thị trường, đồng thời cĩ biện pháp đổi mới cơ chế, chính sách, hồn thiện hệ thống pháp luật nhằm đưa hoạt động của mọi doanh nghiệp, mọi cơng dân kinh doanh theo các hình thức do luật định và được pháp luật bảo vệ theo đúng quy tắc đĩ, làm cho thị trường phát triển lành mạnh trong trật tự kỷ cương, từng bước tiến đến văn minh hiện đại.
Tận dụng mọi tiềm năng, lực lượng sẵn cĩ của quận kết hợp với sự hỗ trợ của thành phố và thơng qua liên kết hợp tác đầu tư để nhanh chĩng đầu tư xây dựng các dự án hạ tầng giao thơng.
Đảm bảo sự thống nhất giữa kinh tế và chính trị trong hoạt động đầu tư xây dựng các dự án bất động sản, đặc biệt là dự án nhà ở xã hội, dự án hạ tầng giao thơng.
3.1.2 Định hướng:
Hiện nay, khu vực bất động sản đang chiếm tỷ trọng cao trong GDP, tuy nhiên sự phát triển của khu vực này cịn nhiều bất cập, thiếu định hướng. Hướng phát triển các dự án bất động sản của Quận là nhằm vào phát triển cơ sở hạ tầng và phát triển vai trị trung tâm trong quá trình cơng nghiệp hĩa – hiện đại hĩa trên địa bàn quận 7. Với vai trị này, Quận sẽ chú trọng phát triển các lĩnh vực:
Phát triển các dự án bất động sản theo hướng giải quyết tốt hạ tầng giao thơng đơ thị, gĩp phần giải quyết tốt các mối quan hệ giữa thương mại dịch vụ, cơng nghiệp và nơng nghiệp, thành thị và nơng thơn, mở rộng thị trường trong nước gắn liền với đẩy mạnh xuất khẩu; tạo cơ sở để đẩy mức lưu chuyển và đảm bảo đầu ra của hàng hĩa trên địa bàn.
- 52-
Phát triển các trung tâm thương mại, chợ.
Phát triển hệ thống ngân hàng, thị trường vốn, dịch vụ tài chính. Ưu tiên phát triển dịch vụ tư vấn, cung cấp thơng tin phục vụ các dự án bất động sản quy mơ vừa và nhỏ gắn liền với khu dân cư hiện hữu.
Phát triển trung tâm đào tạo, văn hố, khoa học kỹ thuật nhằm đáp ứng yêu cầu của quá trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố của Thành phố và khu vực.
Đẩy mạnh tỷ trọng các ngành dịch vụ sản xuất như dịch vụ xuất nhập khẩu, tài chính, ngân hàng, bảo hiểm.
Đẩy mạnh phát triển dịch vụ - thương mại gắn với cở sở hạ tầng và tiến trình đơ thị hĩa; trong đĩ, lĩnh vực dịch vụ sẽ được ưu tiên đầu tư về vốn, nhân lực, vật lực để đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng; đặc biệt là các lĩnh vực dịch vụ cĩ giá trị gia tăng cao phục vụ phát triển kinh tế, từ đĩ hình thành một cơ cấu kinh tế hợp lý, liên kết hỗ trợ lẫn nhau.
Tăng cường đầu tư cho các ngành thuộc cơ sở hạ tầng xã hội đặc biệt là các ngành nghiên cứu khoa học kỹ thuật phục vụ sản xuất và giáo dục đào tạo nguồn nhân lực.
3.1.3 Mục tiêu:
Tập trung thực hiện mục tiêu chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng dịch vụ - thương mại - cơng nghiệp, chú trọng chất lượng tăng trưởng của từng ngành, nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp. Tăng trưởng kinh tế phải gắn liền với tiến bộ xã hội, xĩa đĩi giảm nghèo, cải thiện mơi trường sống và phát triển đơ thị.
Phát triển các dự án bất động sản phải gắn liền với họat động thương mại, nâng cao năng lực và chất lượng hoạt động để mở rộng giao lưu hàng hố trên tất cả các vùng, đẩy mạnh xuất khẩu nhằm đáp ứng nhu cầu của sự nghiệp cơng nghiệp hĩa, hiện đại hĩa.
- 53-
Xây dựng thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trong trật tự, kỷ cương, kinh doanh theo đúng pháp luật, từng bước tiến lên hiện đại theo định hướng XHCN.
Khơng ngừng hồn thiện bộ máy quản lý và mạng lưới kinh doanh, chống trốn thuế, lậu thuế thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với nhà nước, xã hội và người lao động.
Tiếp tục chỉnh trang nâng cấp các chợ hiện hữu, thực hiện cĩ hiệu quả việc di dời các chợ tạm lấn chiếm lịng lề đường.
Phát triển các ngành dịch vụ gắn với qui hoạch dân cư và qui hoạch mạng lưới trung tâm thương mại, chợ, siêu thị đến năm 2020, trong đĩ khuyến khích phát triển 6 nhĩm ngành dịch vụ theo định hướng của Thành phố: thương mại, tài chính - tín dụng - ngân hàng - bảo hiểm, vận tải cơng cộng đơ thị - dịch vụ cảng - kho bãi, du lịch - khách sạn - nhà hàng, bưu chính - viễn thơng - cơng nghệ thơng tin - đào tạo khoa học - cơng nghệ, thị trường bất động sản, chú trọng các loại hình dịch vụ kho bãi, thơng tin, chuyển giao kỹ thuật và cơng nghệ, tư vấn pháp lý, dịch vụ hỗ trợ sản xuất, dịch vụ phục vụ đời sống: giáo dục, y tế, văn hĩa, thể thao, nhà ở…, khuyến khích phát triển các loại hình dịch vụ cửa hàng bán lẻ khu dân cư; tăng cường cơng tác quản lý nhà nước các cơ sở kinh doanh dịch vụ trong lĩnh vực văn hĩa xã hội và các ngành nghề nhạy cảm.
3.2 Giải pháp:
3.2.1 Giải pháp về quy họach, kế họach sử dụng đầt:
Trong thời gian qua, UBND quận 7 đã hồn thành việc lập quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội, quy hoạch chung và quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt với các đồ án cụ thể sau đây:
- Quy hoạch tổng thể Kinh tế - Xã hội quận 7 đến năm 2010 được thực hiện theo cơng văn số 3849/UB-KT và thơng báo số 88/TB-UB-KT của
- 54-
UBND thành phố ngày 14/11/1997 về việc quy hoạch phát triển Kinh tế - Xã hội của các quận, huyện mới đến năm 2010.
- Quy hoạch chung Quận 7 đến năm 2020 được phê duyệt theo Quyết định số 2131/QĐ-UB-QLĐT của UBND Thành phố ngày 14/4/1999. Hiện nay, quận 7 đang tiến hành điều chỉnh quy hoạch chung của quận.
- Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm giai đoạn 2006-2010 của quận 7 được UBND Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt theo Quyết định số 5326/QĐ-UBND ngày 10/12/2008.
- Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 của ngành xây dựng gần như đã phủ kín 10 phường trên địa bàn Quận.
Nhìn chung cơng tác lập quy hoạch và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010, 2020 và lập kế hoạch sử dụng đất 05 năm (2006 – 2010; 2010 - 2015 ) cùng với quy hoạch chi tiết xây dựng, cơ bản quận 7 đã hồn thành phủ kín địa bàn. Đây chính là cơng cụ quản lý và là cơ sở giúp cho cơng tác giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất, cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng hiệu quả và chặt chẽ; bước đầu đã cĩ sự gắn kết giữa các loại hình quy hoạch với quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn, tạo sự hợp lý trong quản lý và sử dụng quỹ đất.
Quyết định giao đất của UBND Thành phố đều tiến hành triển khai dự án, kết quả triển khai các dự án trên địa bàn, phù hợp với quy hoạch được phê duyệt. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận diễn ra với số lượng lớn, ngày càng tăng trong những năm trước năm 2010. Tuy nhiên từ giữa năm 2011 đến nay, do ảnh hưởng tình hình suy giảm kinh tế, thị trường bất động sản cũng suy giảm theo, dẫn đến việc triển khai thực hiện các dự án đầu tư cịn chậm so với tiến độ.
- 55-
Khơng thể phát triển các dự án bất động sản nếu khơng cĩ vốn đầu tư. Cơ cấu đầu tư sẽ thay đổi nhiều trong thời kỳ quy hoạch. Tuy nhiên trong thời gian qua các dự án bất động sản đã thu hút hàng ngàn tỷ đồng nhưng chưa đáp ứng nhu cầu đầu tư xây dựng và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh. Vốn đầu tư vào các dự án nhà ở chủ yếu là nhà ở cao cấp nên khi thị trường tài chính, nền kinh tế gặp khĩ khăn thì thị trường bất động sản bị đĩng băng, làm cho lượng hàng hĩa bị tồn động lớn gây ảnh hưởng đến nền kinh tế.
Nguồn vốn cho đầu tư phát triển cĩ vốn trong nước và vốn ngồi nước. Để đảm bảo kinh tế phát triển nhanh, bền vững, cần phải tăng tỷ lệ tích luỹ nội bộ từ GDP, tăng nguồn vốn trong nước trong tổng vốn đầu tư, nghĩa là