4.3.1. Chi phí đầu tư kin tế
Luận văn xác định chi phí kinh tế của dự án bằng cách chuyển đổi các chi phí tài chính của dự án theo hệ số chuyển đổi tương ứng.
Đối với chi phí đầu tư xây dựng (trừ chi phí MMTB xây dựng), tồn bộ các hạng mục xây dựng đều được sản xuất trong nước, khơng có nhập khẩu nên luận văn bỏ qua phần phí thưởng ngoại hối đối với chi phí xây dựng. Tuy nhiên, trong chi phí xây dựng, ngồi đội ngũ lao động có kỹ năng, dự án cũng sử dụng các lao động giản đơn trong các phần việc đơn giản, do đó cần phải điều chỉnh tiền lương kinh tế của lao động.
Giả định hệ số lương kinh tế của lao động giản đơn bằng 0,55 (ADB, 2008), tỷ lệ lương lao động giản đơn trong chi phí đầu tư xây dựng là 10%. Chi phí lao động lành nghề được giả định phản ánh đúng chi phí cơ hội của lao động, nên tiền lương kinh tế bằng lương tài chính. Do đó, hệ số chuyển đổi của chi phí đầu tư xây dựng là 0,955, được trình bày theo bảng 4.5.
Bảng 4.5: Cách tính hệ số chuyển đổi của c i p í đầu tư
Nguồn: Tác giả tự tính tốn
Đối với chi phí MMTB xây dựng, loại trừ phần thiết bị được điều chuyển từ cảng cũ, tỷ lệ MMTB nhập khẩu là 84,47%. Dự án thuộc loại hình dự án ưu tiên xây dựng nên MMTB nhập khẩu được ưu đãi thuế nhập khẩu, với thuế suất thuế nhập khẩu bằng 0%, thuế VAT là 5%, phí thưởng ngoại hối là 5,4% (xem phụ lục 4.2). Do đó, hệ số chuyển đổi của chi phí MMTB là 1,05, được trình bày theo bảng 4.6.
Bảng 4.6: Cách tính hệ số chuyển đổi của c i p í đầu tư MMT
Nguồn: Tác giả tự tính tốn
Đối với các chi phí khác trong chi phí đầu tư ban đầu đều được chuyển đổi theo hệ số chuyển đổi là 1.
4.3.2. Chi phí hoạt động kinh tế
Phân tích kinh tế đối với dự án cảng Sơn Trà được thực hiện trên quan điểm giữ nguyên cảng cũ hoặc xây dựng cảng mới. Do đó, chi phí hoạt động kinh tế đối với lượng hàng hóa hiện hữu là như nhau giữa cảng cũ và cảng mới. Hệ số chuyển đổi kinh tế được xây dựng đối với phần chi phí hoạt động tương ứng lượng hàng hóa tăng thêm.
Đối với chi phí lao động, toàn bộ lao động làm việc tại cảng Sơn Trà trong năm đầu tiên dự án đi vào hoạt động là lao động hiện đang làm việc tại cảng Sơng Hàn được chuyển qua. Do đó, chi phí hoạt động kinh tế đối với lao động chỉ tính hệ số chuyển đổi cho lượng lao động tăng thêm so với cảng cũ như trình bày trong bảng 4.11. Lượng lao động tăng thêm ở cảng mới trong những năm hoạt động là lao động trong đội ngũ bốc xếp hàng hóa, trước khi có dự án, đội ngũ lao động này làm việc không ổn định nên mức lương trung bình là 2,5 triệu đồng/tháng. Khi có cảng mới, người lao động sẽ nhận mức lương trung bình theo năm 2013 là 3,5 triệu đồng/tháng. Do đó, hệ số chuyển đổi kinh tế đối với lao động là 0,71. Chi phí nhiên liệu dùng cho hoạt động của cảng Sơn Trà chủ yếu là dầu diesel được nhập khẩu 100% với thuế suất VAT 8%. Hệ số chuyển đổi đối với chi phí vận chuyển theo Nguyễn Cơng Thông (2010) là 0,24 USD/tấn/km, khoảng cách vận chuyển từ địa điểm cung cấp dầu đến vị trí cảng Sơn Trà là 7km, phí thưởng ngoại hối là 5,4%. Luận văn tính tốn được hệ số chuyển đổi đối với chi phí nhiên liệu là 0,976, theo bảng 4.7.
Bảng 4.7: Cách tính hệ số chuyển đổi của chi phí nhiên liệu
Nguồn: Tác giả tự tính tốn
Cảng Sơn Trà đầu tư thêm MMTB mới như bảng 4.8 nên nhu cầu nhiên liệu tăng thêm so với cảng cũ, khi lượng hàng hóa thơng qua cảng đạt mức 1,5 triệu tấn/năm là 425.885,25 kg/năm.
Bảng 4.8: Nhu cầu nhiên liệu tăng thêm
Nguồn: Tác giả tự tính tốn
Đối với chi phí điện, luận văn sử dụng kết quả nghiên cứu của Nguyễn Phú Việt (2011) với hệ số chuyển đổi là 1,794, với nhu cầu điện tăng thêm là 2.056.154,39 kwh/năm, theo bảng 4.9.
Bảng 4.9: Nhu cầu điện tăng thêm àng năm
Nguồn: Tác giả tự tính tốn
Đối với chi phí nước, luận văn sử dụng nghiên cứu của Lê Ngọc Tú (2011) với hệ số chuyển đổi là 2,030, với tổng nhu cầu nước tăng thêm so với cảng cũ khi lượng hàng hóa thông qua cảng đạt mức tối đa là 32.175 m3
như trình bày trong bảng 4.10.
Bảng 4.10: Nhu cầu nước tăng t êm àng năm
Nguồn: Tác giả tự tính tốn
Bảng 4.11 tổng hợp nhu cầu lao động, nhiên liệu, điện, nước tăng thêm tương ứng mỗi năm. năm.
Đối với chi phí thuê đất, luận văn giả định hệ số chuyển đổi bằng 1. Hiện tại, vị trí đất cảng Sơn Trà thuộc quản lý của UBND và được quy hoạch để xây dựng cảng biển, xung quanh có các cảng hàng hóa và cảng xăng dầu. Luận văn khơng tính chi phí cơ hội của đất, do đó, giả định hệ số chuyển đổi của khoản đất đó bằng 1.
Đối với chi phí sửa chữa nhỏ được điều chỉnh theo hệ số chuyển đổi của chi phí đầu tư MMTB. Đối với chi phí sửa chữa lớn được điều chỉnh theo hệ số chuyển đổi của chi phí đầu tư xây dựng. Các chi phí như chi phí dự phịng, chi phí khác luận văn điều chỉnh theo hệ số chuyển đổi bằng 1.
Các khoản mục phải thu, phải trả, tiền mặt đều là khoản tiền nên luận văn giả định hệ số chuyển đổi bằng 1.
Bảng 4.12 tổng hợp lại các hệ số chuyển đổi kinh tế đã được tính tốn.
Bảng 4.12: Hệ số chuyển đổi kinh tế của các hạng mục chi phí
4.3.3. Chi phí kinh tế tăng t êm từ việc di dời cảng
Chi phí kinh tế vận chuyển hàng hóa được tính bằng khoảng cách vận chuyển hàng hóa gia
tăng nhân với chi phí vận chuyển một tấn hàng hóa tính trên một km bằng đường bộ nhân với số lượng hàng hóa thơng qua cảng.
Thơng thường chi phí vận chuyển hàng hóa được tính dựa trên thỏa thuận của chủ hàng và bên vận chuyển. Dựa trên một số báo giá của một số công ty vận chuyển, luận văn tính tốn được đơn giá trung bình để vận chuyển một tấn hàng hóa bằng đường bộ là 1.457,72 đồng/km, khoảng cách tăng thêm từ cảng Sơn Trà đến nơi tiêu thụ trung bình là 5km. Luận văn tính tốn được giá trị hiện tại rịng của chi phí kinh tế do tăng khoảng cách vận chuyển với chi phí vốn kinh tế (10%) trong vịng 30 năm của dự án là 91,414 tỷ đồng.
4.4. Chi phí vốn kin tế
Dựa trên kết quả nghiên cứu của Nguyễn Phi Hùng (2010), chi phí vốn kinh tế theo giá thực ở Việt Nam là khoảng 7% - 8%. Tuy nhiên, quy ước thường được sử dụng đối với chi phí vốn kinh tế là 10% (WB, ADB). Do đó, luận văn sử dụng chi phí vốn kinh tế để phân tích dự án là 10%.
4.5. Kết quả p ân tíc kin tế của Dự án
Từ những dữ liệu ở trên, với suất chiết khấu theo giá thực là 10%, kết quả phân tích NPV kinh tế bằng 405,544 tỷ đồng lớn hơn 0, với IRR kinh tế bằng 38,90% lớn hơn chi phí vốn nền kinh tế. Như vậy, dự án này khả thi về mặt kinh tế vì dự án ra đời tạo ra ngoại tác tích cực cho nền kinh tế và chủ yếu lợi ích kinh tế lớn nhất từ đất cảng cũ, được trình bày ở bảng 4.13. (Xem phụ lục 4.3)
Bảng 4.13: Tổng hợp ngân lưu kin tế của dự án
Nguồn: Tác giả tự tính tốn
4.6. Phân tích rủi ro kin tế của dự án
Luận văn phân tích rủi ro kinh tế của dự án để đánh giá tính khả thi của dự án đối với nền kinh tế khi thay đổi các thông số đầu vào của dự án.
4.6.1. P ân tíc độ nhạy theo biến động của chi phí đầu tư
Trong mơ hình cơ sở, chi phí đầu tư của dự án được điều chỉnh theo từ giá năm 2009, do đó có thể sai số khi tính chi phí đầu tư. Để phân tích độ nhạy theo chi phí đầu tư, luận văn cho thay đổi chi phí đầu tư từ giảm 10% đến tăng 20% so với mơ hình cơ sở, trong điều kiện các yếu tố khác không đổi.
Kết quả ở bảng 4.14 cho thấy khi chi phí đầu tư càng tăng thì NPV kinh tế của dự án càng giảm, tuy nhiên NPV kinh tế vẫn đảm bảo giá trị lớn hơn khơng và IRR kinh tế có giá trị lớn hơn suất chiết khấu kinh tế thực (10%). NPV kinh tế đạt giá trị hoán chuyển khi chi phí đầu tư ban đầu tăng 70% so với mơ hình cơ sở.
Bảng 4.14: P ân tíc độ nhạy t eo c i p í đầu tư
Nguồn: Tác giả tự tính tốn
4.6.2. P ân tíc độ nhạy theo biến động của lượt tàu và hàng hóa thơng qua cảng
Lượng hàng hóa thơng qua cảng sẽ tác động trực tiếp tới doanh thu tài chính của dự án, nên đây cũng là thông số quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị NPV kinh tế của dự án. Do đó, luận văn cho thay đổi lượng hàng thông qua cảng hàng năm từ giảm 20% đến tăng 5% so với mơ hình cơ sở ban đầu.
Bảng 4.15: P ân tíc độ nhạy theo lượt tàu và hàng hóa thơng qua cảng
Nguồn: Tác giả tự tính tốn
Kết quả ở bảng 4.15 cho thấy giá trị NPV kinh tế của dự án rất nhạy khi thay đổi lượt tàu và lượng hàng hóa thơng qua cảng. Khi lượt tàu và hàng hóa thơng qua cảng giảm 4% so với mơ hình cơ sở thì NPV kinh tế của dự án đạt giá trị hoán chuyển.
4.6.3. Phân tích rủi ro của NPV kinh tế theo biến động giá trị kinh tế của đất
Theo kết quả tính tốn đã được trình bày ở bảng 4.13, yếu tố quan trọng nhất làm tăng tính khả thi của dự án là giá trị đất ở vị trí cảng cũ. Vì vậy, thay vì phân tích mơ phỏng Monte Carlo, luận văn phân tích các yếu tố rủi ro tác động đến giá trị đất bao gồm: tỷ lệ thuê văn phịng, chi phí đầu tư xây dựng văn phòng và mức giá cho thuê văn phòng.
Đối với tỷ lệ cho th văn phịng, hiện tại Đà Nẵng có nhiều văn phịng cao cấp cho th và công suất cho thuê đạt 88%6. Luận văn phân tích tính khả thi về mặt kinh tế của dự án dựa vào thay đổi tỷ lệ lấp đầy của văn phịng cho th, từ đó làm thay đổi giá trị kinh tế
của đất. Kết quả tính tốn cho thấy giá trị NPV kinh tế của dự án rủi ro khi tỷ lệ cho thuê văn phòng thay đổi như bảng 4.16, với tỷ lệ cho thuê văn phòng khoảng dưới 54%, NPV kinh tế đạt giá trị hốn chuyển. Vì khu đất cảng Sơng Hàn nằm ở vị trí “đắc địa”, ngay trung tâm thành phố nên khả năng tỷ lệ văn phòng cho thuê dưới 54% là thấp.
Bảng 4.16: Phân tích độ nhạy NPV kinh tế theo tỷ lệ c o t văn p ịng
Nguồn: Tác giả tự tính tốn
Đối với chi phí đầu tư xây dựng văn phịng, luận văn giả định mức chi phí đầu tư xây dựng là 20 triệu đồng/m2, tuy nhiên, tùy theo tiêu chuẩn của mỗi nhà đầu tư mà định mức trong chi phí đầu tư xây dựng là khác nhau. Luận văn phân tích tính khả thi kinh tế của dự án khi thay đổi chi phí đầu tư xây dựng trong khoảng giảm 10% đến tăng 15% so với mơ hình cơ sở, kết quả tính tốn cho thấy khi chi phí đầu tư ban đầu tăng hơn 11% so với mơ hình cơ sở thì NPV kinh tế đạt giá trị hốn chuyển. Mức chi phí đầu tư xây dựng 20 triệu đồng/m2
được luận văn ước lượng ở mức tối đa, nếu dự án được đầu tư xây dựng ngay sau khi thực hiện di dời bến cảng Sơng Hàn (năm 2013) thì khả năng tăng chi phí đầu tư hơn 11% là thấp. Tính khả thi kinh tế của dự án sẽ gặp rủi ro khi dự án đầu tư xây dựng trên đất cảng cũ kéo dài.
Bảng 4.17: Phân tích độ nhạy NPV kinh tế theo c i p í đầu tư trên đất cảng cũ
Nguồn: Tác giả tự tính tốn
Đối với mức giá cho thuê, luận văn giả định mức giá cho thuê văn phòng là 271 ngàn đồng/m2/tháng (sau khi đã trừ các khoản phí hoạt động) tương ứng với mức giá cho th
văn phịng của tịa nhà Indochina, có vị trí tương tự vị trí của phần đất cảng cũ. Luận văn phân tích tính khả thi của dự án khi thay đổi giá cho thuê văn phòng từ giảm 20% đến tăng 10% so với mức giá của mơ hình cơ sở. Theo kết quả phân tích được trình bày ở bảng 4.18, khi giá cho th giảm 90% so với mơ hình cơ sở thì NPV kinh tế đạt giá trị hốn chuyển.
Bảng 4.18: P ân tíc độ nhạy NPV kinh tế theo mức giá c o t uê văn p òng
Nguồn: Tác giả tự tính tốn
Như vậy, tính khả thi kinh tế của dự án phụ thuộc vào giá trị kinh tế của đất. Tuy nhiên, như đã trình bày ở trên, luận văn khơng phân tích đến giá trị kinh tế của phần đất cho cơng trình cơng cộng (chiếm 50% diện tích đất cảng cũ). Rõ ràng việc phân tích diện tích đất này thành cơng trình cơng cộng cho người dân thành phố hưởng thụ tạo ra giá trị kinh tế to lớn. Việc cộng thêm giá trị này càng làm tăng giá trị NPV kinh tế, tức là càng làm tăng tính khả thi kinh tế của dự án.
Tóm lại, dự án xây dựng cảng Sơn Trà khả thi kinh tế với giá trị NPV kinh tế là 405,54 tỷ đồng với chi phí vốn kinh tế là 10%. Dự án khả thi kinh tế vì cảng Sơn Trà sẽ đảm nhận tồn bộ lượng hàng hóa được thơng qua cảng cũ, dự án còn cho phép tăng thêm lượng hàng hóa thơng qua cảng theo đà phát triển kinh tế của thành phố, trong khi đó, chi phí kinh tế tăng thêm khi chuyển từ cảng cũ sang cảng mới (khoảng cách vận chuyển hàng hóa xa hơn) là khơng q lớn. Nhưng lợi ích kinh tế lớn nhất là giá trị đất tại vị trí trung tâm thành phố, ngay bờ sông Hàn mà cảng cũ đang sử dụng. Nếu khơng tính giá trị này thì dự án khơng khả thi. Hay nói cách khác, dự án sẽ khả thi kinh tế nếu sau khi di dời cảng, phần đất cảng cũ phải được khai thác và sử dụng để tạo giá trị tương ứng như giá trị đã ước lượng ở trên.
CHƯƠNG 5
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
Nội dung chương 5 trình bày phân tích tài chính của dự án. Dự án khả thi về mặt tài chính khi NPV tài chính của dự án có giá trị dương, suất sinh lợi của dự án lớn hơn WACC của dự án.
5.1. Thông số chung
5.1.1. Đơn vị tiền tệ và lạm p át
Loại tiền tệ chính được sử dụng trong luận văn là Việt Nam Đồng vì dự án tạo ra sản phẩm, dịch vụ chủ yếu phục vụ cho người dân thành phố. Bên cạnh đó dự án cũng tạo ra lượng tiền ngoại hối do có tỷ trọng nhỏ doanh thu từ dịch vụ cho tàu xuất nhập khẩu. Việc dự báo tỷ lệ lạm phát tại Việt Nam là khó khăn, do đó luận văn sử dụng tỷ lệ lạm phát theo IMF, với tỷ lệ lạm phát của Việt Nam và của Mỹ qua các năm theo bảng 5.1.
Bảng 5.1: Tỷ lệ lạm phát ở Việt Nam và Mỹ từ năm 2009 đến 2017
Nguồn: IMF - tháng 10/ 2012
Giả định tỷ lệ lạm phát của Việt Nam từ năm 2018 trở đi là 5%, lạm phát ở Mỹ là 2%. Với chính sách ổn định tỷ giá của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tỷ giá hối đoái năm 2013 là 20.828 VND/USD.
5.1.2. T uế
Dự án hoạt động tạo ra dịch vụ chính là dịch vụ neo bãi của tàu, xếp dỡ hàng hóa, kho