4.6. Phân tích rủi ro kinh tế của dự án
4.6.3. Phân tích rủi ro của NPV kinh tế theo biến động giá trị kinh tế của đất
Theo kết quả tính tốn đã được trình bày ở bảng 4.13, yếu tố quan trọng nhất làm tăng tính khả thi của dự án là giá trị đất ở vị trí cảng cũ. Vì vậy, thay vì phân tích mơ phỏng Monte Carlo, luận văn phân tích các yếu tố rủi ro tác động đến giá trị đất bao gồm: tỷ lệ thuê văn phịng, chi phí đầu tư xây dựng văn phòng và mức giá cho thuê văn phòng.
Đối với tỷ lệ cho th văn phịng, hiện tại Đà Nẵng có nhiều văn phịng cao cấp cho thuê và công suất cho thuê đạt 88%6. Luận văn phân tích tính khả thi về mặt kinh tế của dự án dựa vào thay đổi tỷ lệ lấp đầy của văn phịng cho th, từ đó làm thay đổi giá trị kinh tế
của đất. Kết quả tính tốn cho thấy giá trị NPV kinh tế của dự án rủi ro khi tỷ lệ cho thuê văn phòng thay đổi như bảng 4.16, với tỷ lệ cho thuê văn phòng khoảng dưới 54%, NPV kinh tế đạt giá trị hốn chuyển. Vì khu đất cảng Sơng Hàn nằm ở vị trí “đắc địa”, ngay trung tâm thành phố nên khả năng tỷ lệ văn phòng cho thuê dưới 54% là thấp.
Bảng 4.16: Phân tích độ nhạy NPV kinh tế theo tỷ lệ c o t uê văn p òng
Nguồn: Tác giả tự tính tốn
Đối với chi phí đầu tư xây dựng văn phịng, luận văn giả định mức chi phí đầu tư xây dựng là 20 triệu đồng/m2, tuy nhiên, tùy theo tiêu chuẩn của mỗi nhà đầu tư mà định mức trong chi phí đầu tư xây dựng là khác nhau. Luận văn phân tích tính khả thi kinh tế của dự án khi thay đổi chi phí đầu tư xây dựng trong khoảng giảm 10% đến tăng 15% so với mơ hình cơ sở, kết quả tính tốn cho thấy khi chi phí đầu tư ban đầu tăng hơn 11% so với mơ hình cơ sở thì NPV kinh tế đạt giá trị hốn chuyển. Mức chi phí đầu tư xây dựng 20 triệu đồng/m2
được luận văn ước lượng ở mức tối đa, nếu dự án được đầu tư xây dựng ngay sau khi thực hiện di dời bến cảng Sơng Hàn (năm 2013) thì khả năng tăng chi phí đầu tư hơn 11% là thấp. Tính khả thi kinh tế của dự án sẽ gặp rủi ro khi dự án đầu tư xây dựng trên đất cảng cũ kéo dài.
Bảng 4.17: Phân tích độ nhạy NPV kinh tế theo c i p í đầu tư trên đất cảng cũ
Nguồn: Tác giả tự tính tốn
Đối với mức giá cho thuê, luận văn giả định mức giá cho thuê văn phòng là 271 ngàn đồng/m2/tháng (sau khi đã trừ các khoản phí hoạt động) tương ứng với mức giá cho thuê
văn phịng của tịa nhà Indochina, có vị trí tương tự vị trí của phần đất cảng cũ. Luận văn phân tích tính khả thi của dự án khi thay đổi giá cho thuê văn phòng từ giảm 20% đến tăng 10% so với mức giá của mơ hình cơ sở. Theo kết quả phân tích được trình bày ở bảng 4.18, khi giá cho th giảm 90% so với mơ hình cơ sở thì NPV kinh tế đạt giá trị hốn chuyển.
Bảng 4.18: P ân tíc độ nhạy NPV kinh tế theo mức giá c o t uê văn p òng
Nguồn: Tác giả tự tính tốn
Như vậy, tính khả thi kinh tế của dự án phụ thuộc vào giá trị kinh tế của đất. Tuy nhiên, như đã trình bày ở trên, luận văn khơng phân tích đến giá trị kinh tế của phần đất cho cơng trình cơng cộng (chiếm 50% diện tích đất cảng cũ). Rõ ràng việc phân tích diện tích đất này thành cơng trình cơng cộng cho người dân thành phố hưởng thụ tạo ra giá trị kinh tế to lớn. Việc cộng thêm giá trị này càng làm tăng giá trị NPV kinh tế, tức là càng làm tăng tính khả thi kinh tế của dự án.
Tóm lại, dự án xây dựng cảng Sơn Trà khả thi kinh tế với giá trị NPV kinh tế là 405,54 tỷ đồng với chi phí vốn kinh tế là 10%. Dự án khả thi kinh tế vì cảng Sơn Trà sẽ đảm nhận tồn bộ lượng hàng hóa được thơng qua cảng cũ, dự án cịn cho phép tăng thêm lượng hàng hóa thơng qua cảng theo đà phát triển kinh tế của thành phố, trong khi đó, chi phí kinh tế tăng thêm khi chuyển từ cảng cũ sang cảng mới (khoảng cách vận chuyển hàng hóa xa hơn) là khơng q lớn. Nhưng lợi ích kinh tế lớn nhất là giá trị đất tại vị trí trung tâm thành phố, ngay bờ sông Hàn mà cảng cũ đang sử dụng. Nếu khơng tính giá trị này thì dự án khơng khả thi. Hay nói cách khác, dự án sẽ khả thi kinh tế nếu sau khi di dời cảng, phần đất cảng cũ phải được khai thác và sử dụng để tạo giá trị tương ứng như giá trị đã ước lượng ở trên.
CHƯƠNG 5
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
Nội dung chương 5 trình bày phân tích tài chính của dự án. Dự án khả thi về mặt tài chính khi NPV tài chính của dự án có giá trị dương, suất sinh lợi của dự án lớn hơn WACC của dự án.