4.2. Lợi ích kinh tế của dự án
4.2.3. Lợi ích kinh tế từ thu hồi đất cảng cũ
Sau khi di dời cảng Sơng Hàn, UBND có được khu đất với tổng diện tích là 3,6 ha tại trung tâm thành phố. UBND dự kiến đấu giá khu đất, chuyển đổi công năng của cảng thành khai thác bến du lịch, hoặc cho thuê đất để xây dựng khu văn phòng cho thuê… Để xác định được giá trị kinh tế của đất, luận văn giả định khu đất ở bến Sông Hàn được dùng để xây dựng khu văn phòng cho thuê.
Giả định một phần hai diện tích khu đất cảng, UBND thu hồi và đấu giá cho thuê đất để đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê. Diện tích khu đất cịn lại được UBND phát triển thành khu công cộng cho người dân thành phố sử dụng. Luận văn bỏ qua tính tốn giá trị
kinh tế của phần đất được sử dụng cơng cộng, chỉ tính giá trị kinh tế của phần đất xây dựng thành văn phịng cho th với diện tích 18.000 m2
.
Nhà đầu tư xây dựng văn phịng cho th có chiều cao 15 tầng, tổng chi phí xây dựng bình qn là 20 triệu đồng/m2. Như vậy, tổng chi phí đầu tư xây dựng là 4.320,00 tỷ đồng. Tổng diện tích văn phịng cho thuê khoảng 80% diện tích xây dựng, với mức giá trung bình là 271 ngàn đồng/m2
/tháng (khơng tính phí dịch vụ), tỷ lệ cho thuê đạt khoảng 60%. Như vậy, thu nhập ròng cho thuê văn phòng hàng năm từ khoảng đất đó là 421,459 tỷ đồng/năm.
Theo khung phân tích đã trình bày ở chương trước, giá trị ước định của khu đất được tính bằng thu nhập hàng năm từ đất chiết khấu theo chi phí cơ hội kinh tế của vốn là 10%, giả định tốc độ tăng thực tế kỳ vọng của giá cho thuê đất là 2%, vậy giá trị ước định của khu đất là 5.268,24 tỷ đồng. Như vậy, giá trị kinh tế ròng của khu đất là 948,240 tỷ đồng, được trình bày như bảng tính 4.4.
Bảng 4.4: Tính tốn lợi ích kinh tế từ thu hồi đất cảng cũ