Các mục đích thẩm định giá

1.2. Tổng quan về thẩm định giá đất

1.2.1.3 Các mục đích thẩm định giá

Mục đích thẩm định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một côngviệc nhất định. Mục đích của thẩm định giá quyết định đến mục đích sử dụng tài sản vào việc gì. Nó phản ánh những địi hỏi về mặt lợi ích mà tài sản cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã được xác định. Chính vì vậy, mục đích

thẩm định giá được coi là một yếu tố quan trọng mang tính chủ quan và ảnh hưởng có tính quyết định tới việc xác định các tiêu chuẩn về giá trị đối với tài sản được thẩm định giá.

Xác lập mục đích của thẩm định giá tài sản là hiện thực hóa của việc thẩm định giá tài sản. Nó sẽ trả lời vì sao phải tiến hành thẩm định giá và cũng để trả lời những bất đồng về mặt giá trị khác của tài sản trong thẩm định giá.

Có được kết quả hợp lý của thẩm định giá tài sản thẩm định viên khơng chỉ dựa vào đặc tính kinh tế - kỹ thuật của bất động sản để xác định mà còn dựa vào hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá, trình tự, quy trình, nguyên tắc, phương pháp và kỹ thuật … Do vậy, về mặt logic kết quả thẩm định giá có tính thống nhất với đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản hoặc doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Điều này nói lên đặc tính kinh tế - kỹ thuật của bất động sản cũng như của doanh nghiệp cần thẩm định giá là rất cần thiết, nó cung cấp những dữ liệu để góp phần hồn chỉnh kết quả thẩm định giá một cách chính xác hơn, nó quyết định các nguyên tắc, phương pháp, quy trình để thực hiện thẩm định giá. Đó là mục đích của thẩm định giá tài sản.

Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật rất đa dạng của tài sản nên quyết định tính đa dạng của mục đích thẩm định giá tài sản. Dựa theo sự khác biệt của đặc tính kinh tế - kỹ thuật để xác định mục đích của thẩm định giá tài sản. Có 2 nhóm mục đích thẩm định giá chính: là nhóm mục đích phục vụ các nhu cầu từ thị trường và nhóm mục đích phục vụ cho cơng tác quản lý nhà nước:

Nhóm mục đích phục vụ các nhu cầu từ thị trường: Chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, đầu tư, đấu giá, bảo lãnh, tư vấn, thừa kế, cho thuê, bồi thường, xử án, huy động vốn...

Nhóm mục đích phục vụ cho công tác quản lý nhà nước: Lập khung và bảng giá đất: làm cơ sở tính thuế, thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, bồi thường…

Trên thế giới, việc thẩm định giá đất về cơ bản được tiến hành theo 7 phương pháp sau:

Phương pháp so sánh giá bán (trực tiếp) Phương pháp chiết trừ

Phương pháp phân bổ

Phương pháp vốn hóa tiền thuê đất Phương pháp vốn hóa thu nhập từ đất Phương pháp thặng dư

Phương pháp hồi quy

Phương pháp so sánh giá bán:

Phương pháp này dựa trên cơ sở: giá trị của lô đất được ước tính dựa trên giá giao dịch của các lơ đất tương đồng có trên thị trường thơng qua sự điều chỉnh thích hợp.

Trình tự thực hiện phương pháp so sánh giá bán:

Thu thập các dữ liệu về giá giao dịch của ít nhất 03 lơ đất có tính tương đồng cao nhất trên thị trường.

Tiến hành điều chỉnh từng yếu tố khác biệt đó từ các lơ đất so sánh về thuộc tính lơ đất cần thẩm định, nhằm ước tính giá trị của lơ đất cần thẩm định.

Thống nhất các mức giá giao dịch đó để tìm được mức giá chỉ dẫn.

Phương pháp chiết trừ:

Giá trị lô đất thẩm định được tính bằng cách trừ giá trị cịn lại của cơng trình trong giá giao dịch của các bất động sản so sánh và các giá trị còn lại của các động sản đính kèm (nếu có). Kết quả thu được chính là giá tồn bộ các lơ đất, lấy kết quả trên chia

cho diện tích của các lơ đất, tìm được đơn giá bình quân của mỗi m2 đất tương đồng trên

thị trường.

Phương pháp này được sử dụng rộng rãi trong việc ước tính giá trị lơ đất hay đơn giá bình quân của một đơn vị diện tích đất của các bất động sản đơ thị.

Thu thập các dữ liệu về giá giao dịch của các bất động sản tương đồng Ước tính giá giao dịch bình thường của các bất động sản tương đồng Ước tính giá trị cịn lại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản

Lấy giá giao dịch bình thường của mỗi bất động sản so sánh trừ đi giá trị còn lại của tài sản gắn liền với chính trên bất động sản so sánh đó để tìm ra giá đất.

Thu thập các dữ liệu về giá giao dịch của ít nhất 03 lơ đất có tính tương đồng cao nhất trên thị trường.

Tiến hành điều chỉnh từng yếu tố khác biệt đó từ các lơ đất so sánh về thuộc tính lơ đất cần thẩm định, nhằm ước tính giá trị của lơ đất cần thẩm định.

Thống nhất các mức giá giao dịch đó để tìm được mức giá chỉ dẫn.

Phương pháp phân bổ:

Giá trị của lô đất cần thẩm định được ước tính từ giá giao dịch của bất động sản và tỷ lệ phân bổ giữa các giá trị đóng góp của đất hay cơng trình (tài sản) gắn liền với đất trên tổng giá trị giao dịch hoặc tỷ lệ giữa cơng trình và đất.

Phương pháp này được vận dụng khi thẩm định viên có các số liệu thống kê về giá giao dịch của các bất động sản hoàn toàn đồng nhất và tỷ lệ phân bổ giá trị cơng trình hay giá trị đất trên giá giao dịch của bất động sản hoặc tỷ lệ phân bổ giữa giá trị của cơng trình và giá trị của đất.

Các bước tiến hành:

- Thu thập các dữ liệu về giá giao dịch của các bất động sản có tính tương đồng cao về thiết kế xây dựng và diện tích đất.

- Điều chỉnh giá giao dịch từ sự khác biệt giữa từng bất động sản so sánh với bất động sản thẩm định (hạ tầng, cảnh quan, hướng, …).

- Xác định tỷ lệ phân bổ giữa các giá trị đóng góp: VB ; VB ; VL

VL VR VR

 VB: giá trị cơng trình (tài sản gắn liền với đất).  VL: giá trị lô đất.

 VR: giá trị giao dịch của bất động sản.

- Áp dụng hệ phương trình giá giao dịch và tỷ lệ phân bổ nhằm ước tính giá trị của lơ đất tương đồng theo các dạng sau:

Trong đó: là những tỷ lệ phân bổ có được từ việc phân tích các số liệu thị trường.

Phương pháp vốn hóa thu nhập tiền thuê đất:

Trong phương pháp này, giá trị lô đất cần thẩm định được tính bằng cách lấy thu nhập dự tính từ việc cho thuê lô đất chia cho tỷ suất vốn hóa của nó.

Cơng thức tính: VL

Trong đó:

VL: Giá trị của lơ đất cần thẩm định

IGR: Thu nhập từ tiền cho thuê lô đất

RGR: Tỷ suất vốn hóa tiền thuê đất

Các bước thực hiện thẩm định giá trị lơ đất bằng phương pháp vốn hóa thu nhập: - Dự tính thu nhập từ tiền cho thuê đất trong 1 năm tiếp theo.

- Tính tỷ suất vốn hóa tiền th đất.

- Ước tính giá trị lơ đất bằng cách vốn hóa thu nhập.

Phương pháp vốn hóa thu nhập từ đất:

Phương pháp này còn được gọi là Phương pháp thặng dư từ đất. Theo đó, giá trị lơ đất có thể ước tính từ thu nhập cịn lại tạo ra từ đất trên tỷ suất vốn hóa của đất.

Cơng thức tính: VL

Trong đó:

IL: Thu nhập dự tính tạo ra từ đất trong 1 năm RL: Tỷ suất vốn hóa từ đất

Cơng thức tính thu nhập dự tính tạo ra từ đất: IL = IO – IB Trong đó: a b a c b c , , = I GR R GR I L R L =

IO: Thu nhập dự tính tạo ra từ bất động sản (Thu nhập thuần từ bất động sản). IB: Thu nhập dự tính tạo ra từ cơng trình trong 1 năm.

Các bước thực hiện thẩm định giá trị lô đất bằng phương pháp vốn hóa thu nhập: - Tính thu nhập thuần (IO) dự tính tạo ra từ bất động sản trong 1 năm.

- Tính thu nhập thuần dự tính tạo ra từ cơng trình trong 1 năm. - Tính thu nhập thuần dự tính tạo ra từ lơ đất trong 1 năm. - Xác định tỷ suất vốn hóa từ đất.

- Vốn hóa trực tiếp thu nhập từ đất nhằm ước tính giá trị của lơ đất.

Phương pháp thặng dư:

Phương pháp này còn được gọi là Phương pháp phân chia phát triển. Theo đó, giá trị của lơ đất chính là phần cịn lại (phần dư) sau khi trừ giá trị của dòng thu nhập trong tương lai được tạo ra từ sự phát triển giả định bao gồm cả giá trị thu hồi vào cuối thời kỳ tính tốn. Sau đó, tiến hành chiết khấu về giá trị hiện tại với tất cả chi phí đầu tư cho sự phát triển giả định đó có tính đến lợi nhuận của nhà đầu tư, chi phí lãi vay và chi phí tiếp thị.

Các bước thực hiện thẩm định giá trị lô đất bằng phương pháp thặng dư:

- Xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của lô đất thẩm định. - Ước tính thu nhập dự kiến hàng năm từ phương án phát triển.

- Ước tính giá trị thu hồi của bất động sản từ phương án phát triển.

- Ước tính các chi phí đầu tư để tạo ra dòng thu nhập từ phương án phát triển. - Xác định tỷ suất chiết khấu của phương án phát triển.

- Chiết khấu dòng thu nhập và giá trị thu hồi về thời điểm có giá trị hiệu lực. - Trừ giá trị chiết khấu với tổng chi phí phát triển nhằm ước tính giá trị lơ đất cần thẩm định.

1.2.3. Phương pháp xác định giá đất trong các văn bản pháp lý tại Việt Nam

Căn cứ Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính, ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3), việc thẩm định giá tài sản bao gồm các phương

pháp sau đây:

- Phương pháp so sánh - Phương pháp chi phí - Phương pháp thu nhập - Phương pháp thặng dư - Phương pháp lợi nhuận.

Căn cứ theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP Quy định về giá đất và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT về Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất có 5 phương pháp sau:

- Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp thu nhập

- Phương pháp chiết trừ - Phương pháp thặng dư

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

1.3. Quản lý nhà nước về đất đai tại Việt Nam và sự cần thiết của phương pháp thẩm định giá đất hàng loạt thẩm định giá đất hàng loạt

1.3.1. Quản lý nhà nước về đất đai

Như chúng ta đã biết đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng to lớn, và có ý nghĩa đối với sự tồn tại và phát triển của nước ta cũng như tất cả các quốc gia trên thế giới. Chính vì vậy, quan trọng nhất đối với một quốc gia là phải có cơng tác quản lý đất đai một cách chặt chẽ và thống nhất.

Tại Việt Nam, sau khi kết thúc chiến tranh, nhà nước ta cịn q non trẻ, vì vậy việc quản lý nhà nước về đất đai tại Việt Nam đã và đang trong vòng lẩn quẩn, chưa có lối ra. Cịn đó khá nhiều bất cập và sự thiếu nhất quán, điều này gây ra những tranh cãi, sự trì trệ trong việc thi hành chủ trương, chính sách về đất đai, thậm chí gây thất thoát cho nhà nước.

cho hợp lý hơn, phần nào khắc phục được những hạn chế, tồn trọng trong suốt thời gian dài. Theo đó, “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, bên cạnh đó cho phép người dân có thêm quyền chuyển nhượng, thừa kế.

Công tác quản lý nhà nước về đất đai tưởng chừng như đã ổn thỏa, tuy nhiên lại phát sinh nhiều bất cập khác mà cho đến nay Nhà nước vẫn chưa thể giải quyết dứt điểm. Theo quan điểm của tác giả, việc áp dụng khung giá đất do Nhà nước ban hành hiện nay là quá chênh lệch theo hướng thấp so với thực tế, chính điều này đã dẫn đến 2 nhóm hệ quả sau:

- Làm giảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước trong trường hợp thu tiền sử dụng đất cũng như đánh thuế sử dụng đất.

- Tạo ra sự khơng đồng tình, thậm chí phản ứng dữ dội từ phía người dân trong q trình đền bù giải tỏa. Từ đó, làm chậm tiến độ các dự án, gây khó khăn và nản lịng nhà đầu tư.

1.3.1.1. Vấn đề về thu tiền sử dụng đất

Từ sau Luật đất đai 2013 có hiệu lực cho tới nay, Nhà nước đã ban hành khá nhiều văn bản pháp lý thay thế những văn bản trước đây để phù hợp hơn với tình hình làm cơ sở cho việc thu tiền sử dụng đất, trong đó, có Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất, Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.

- Các văn bản pháp lý mới ra đời phần nào đã khắc phục được những hạn chế, bất cập của các quy định trước đó về thu tiền sử dụng đất.

- Thống nhất một hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng đối với tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho th, khơng có sự phân biệt giữa tổ chức trong nước và nước ngồi.

- Đơn giản hóa thủ tục xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất trên cơ sở các phương pháp định giá đất do Chính phủ quy định và giá trị thửa đất hoặc khu đất được

giao phù hợp với đối tượng sử dụng đất, cụ thể. Việc sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất khắc phục được tồn tại, hạn chế trong việc xác định giá đất khi tính nghĩa vụ tài chính về đất đai trong thời gian qua nhất là đối với cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân; góp phần thực hiện cải cách thủ tục hành chính, giảm chi phí vật chất cho tồn xã hội.

- Mặc dù đã quy định rõ các phương pháp định giá đất, nhưng giá đất vẫn được tính theo khung giá đất hàng năm do UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành, điều này phần nào gây hạn chế trong việc định giá đất theo nhu cầu phát triển của thị trường.

1.3.1.2. Vấn đề thu thuế sử dụng đất

Thu thuế là việc tạo ra nguồn nhân sách rất lớn cho nhà nước, vì vậy việc đánh thuế sử dụng đất được Nhà nước hết sức quan tâm. Trong đó việc thu thuế đối với đất đai chiếm một tỷ trọng thu khá lớn trong tổng nguồn thu của quốc gia, chính vì vậy quy định về việc thu thuế sử dụng đất luôn được các cơ quan nhà nước chú trọng, quan tâm. Các văn bản quy định về việc thu thuế sử dụng đất luôn được bổ sung, sửa đổi để phù hợp hơn với tình hình nước ta trong quá trình phát triển và hội nhập.

Nhìn chung trong thời gian qua tuy hệ thống chính sách tài chính liên quan đến đất đai của Việt Nam đã liên tục được hồn thiện và đến nay đã hình thành được một hệ thống thu ngân sách khá đầy đủ. Tuy nhiên vần còn một số vấn đề đặt ra cần giải quyết trong thời gian tới là hoàn thiện việc xác định giá đất cho phù hợp với tình hình biến