Khái niệm và vai trò của thẩm định giá hàng loạt

1.3. Quản lý nhà nước về đất đai tại Việt Nam và sự cần thiết của Phương

1.3.2 Khái niệm và vai trò của thẩm định giá hàng loạt

1.3.2.1. Khái niệm của thẩm định giá hàng loạt

Theo định nghĩa của IAAO (Hiệp hội quốc tế của các nhà thẩm định vì mục đích

(Mass appraisal) là sự định giá có hệ thống về một nhóm tài sản vào một thời điểm nhất định, áp dụng những phương pháp được chuẩn hóa và kiểm tra thống kê.

Phương pháp thẩm định giá hàng loạt được phát triển ở Mỹ vào giữa những năm 1960 và nhanh chóng lan rộng ra khắp thế giới từ những năm 70-80 của thế kỷ XX. Ngày nay, ở rất nhiều quốc gia trên thế giới, kết quả của thẩm định giá hàng loạt được sử dụng làm cơ sở để xác định thuế tài sản và cho một số mục tiêu quản lý Nhà nước.

Theo tác giả P. G. Grabovy (Грабовый П. Г.) và các cộng sự (1999), khác biệt cơ bản của thẩm định giá hàng loạt và thẩm định giá riêng lẻ ở chỗ:

- Đối tượng của thẩm định giá hàng loạt không phải từng bất động sản đơn lẻ mà là một nhóm bất động sản được phân loại theo một tiêu chí nhất định (thường là theo mục đích sử dụng).

- Nếu nhiệm vụ của thẩm định giá riêng lẻ là đảm bảo lợi ích của người chủ sở hữu (hay sử dụng) như xác định giá trị để mua bán, thế chấp, bảo hiểm, thì nhiệm vụ chủ yếu của thẩm định giá hàng loạt là xác định cơ sở tính thuế.

- Thẩm định giá riêng lẻ được tiến hành theo ý muốn của người chủ sở hữu (hay sử dụng) bất động sản; thẩm định giá hàng loạt được tiến hành một cách thường xuyên bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Đặc trưng của thẩm định giá hàng loạt là mức độ chuẩn hóa cao của các thủ tục và vai trò đáng kể của phương pháp thống kê xử lý số liệu. Trong quá trình thẩm định giá hàng loạt người ta chỉ tính đến các yếu tố quan trọng nhất tác động đến giá trị bất động sản cũng như các quy luật khách quan của sự thay đổi giá trị.

- Trong thẩm định giá riêng lẻ, để đưa ra kết luận về giá trị bất động sản, thẩm định viên tiến hành thống nhất kết quả. Trong thẩm định giá hàng loạt thẩm định viên làm việc với một số lượng lớn tài sản nên việc kiểm định cần được tiến hành bằng các phương pháp thống kê.

Với các đặc trưng này, thẩm định giá hàng loạt ngay từ đầu được thiết kế để giải quyết các vấn đề liên quan đến quản lý bất động sản như xác định cơ sở tính thuế, làm

cơ sở xây dựng các kế hoạch phát triển đơ thị, những vấn đề này khó có thể được giải quyết bằng các phương pháp thẩm định giá truyền thống. Để tiến hành thẩm định giá hàng loạt cho dù ở một khu vực dân cư nhỏ cũng cần những chi phí đáng kể để thu thập thơng tin, kiểm kê đất đai và xử lý một số lượng lớn số liệu. Vì vậy, chủ thể của thẩm định giá hàng loạt là các cơ quan Nhà nước và chính quyền địa phương.

1.3.2.2. Vai trò của Phương pháp định giá đất hàng loạt

Khơng phủ nhận vai trị của các phương pháp truyền thống đã và đang được áp dụng khá phổ biến ở Việt Nam đối với công tác xác định giá đất; thế nhưng, trong xu thế hội nhập và ngày càng cạnh tranh, phương pháp truyền thống trở nên kém hiệu quả, kết quả ước tính dựa khá nhiều vào kinh nghiệm, cảm tính.

Định giá đất hàng loạt bằng phương pháp phân tích hồi quy giúp thẩm định viên có thể định giá cả một vùng hay khu vực nghiên cứu một cách khách quan và khoa học dựa trên nguồn dữ liệu mẫu được thu thập từ thực tế. Bằng cách nghiên cứu, phân tích các nhân tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất của một khu vực, kết hợp với kỹ thuật phân tích hồi quy, ta thiết lập mối quan hệ giữa giá đất với các biến độc lập có liên quan. Phương pháp này được thực hiện với sự trợ giúp của hệ thống thông tin đất đai ở dạng dữ liệu cơ sở. Đây là phương pháp khách quan và có độ tin cậy cao do kết quả định giá dựa trên cơ sở hồi quy của tất cả các dữ liệu mẫu nghiên cứu.

Thách thức đồng thời cũng là trở ngại lớn nhất của phương pháp định giá hàng loạt nằm ở sự phức tạp của kỹ thuật phân tích hồi quy ; bên cạnh đó, dữ liệu địi hỏi phải mang tính cập nhật và đủ lớn. Tuy nhiên, nếu tiến hành điều tra, thu thập thông tin tốt, bộ dữ liệu của chúng ta mang tính đại diện cao thì lúc đó phương pháp định giá hàng loạt đóng một vai trị hết sức chiến lược trong tiến trình hội nhập và phát triển của ngành Thẩm định giá nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Thực tế cho thấy, khả năng áp dụng Phương pháp định giá đất hàng loạt tại các Công ty Thẩm định giá Việt Nam còn khá xa vời, các công ty vẫn “chuộng” những phương pháp truyền thống. Tuy nhiên, phương pháp định giá đất hàng loạt này là một

ứng dụng hết sức thiết thực trong vấn đề quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là trong việc tìm ra một mức giá sát với thị trường và khách quan nhất.

Định giá đất hàng loạt giúp các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai đưa ra một mức giá tiệm cận với thị trường dựa trên các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với từng khu vực, từng địa bàn cụ thể. Phương pháp này có tính ứng dụng cao trong việc thu thuế cũng như thu tiền sử dụng đất của Nhà nước.

1.3.2.3. Các dạng mơ hình thẩm định giá hàng loạt

Lý thuyết thẩm định trên thế giới thừa nhận sử dụng các dạng mơ hình tốn học xây dựng phương trình hồi quy xác định giá đất đai phụ thuộc vào các biến phản ánh các yếu tố đặc điểm của đất đai - bất động sản cấu thành giá trị của đất đai - bất động sản. Các mơ hình tốn học được đề xuất dựa trên các lý thuyết kinh tế bất động sản khác nhau nên có các dạng mơ hình khác nhau, cụ thể là mơ hình cộng, mơ hình nhân, mơ hình mũ và mơ hình hỗn hợp.

(1) Mơ hình cộng:

Mơ hình cộng dựa trên giả thiết cho rằng sự tác động của các yếu tố đặc điểm bất động sản đến giá trị bất động sản là tuyến tính (Hồng Hữu Phê, 2000), có dạng như sau:

P = a0 + a1X1 + a2X2 + ... + anXn (1)

Trong đó:

P : Giá trị bất động sản là biến phụ thuộc.

Xi : Các yếu tố đặc điểm của bất động sản, là biến độc lập có thể thuộc loại liên tục (continuous) hay nhị nguyên (dichotomous), với i = 1÷n.

a0, ai : C ác tham số của hàm hồi quy cần ước lượng, i = 1÷n.

(2) Mơ hình nhân:

Mơ hình nhân khác với mơ hình cộng ở chỗ các biến độc lập Yi không được nhân với các hệ số hồi quy mà được nâng lên lũy thừa, đồng thời biến kết quả nhận được bằng cách nhân các biến độc lập với nhau. Mơ hình nhân được đề xuất căn cứ vào giả thiết cho rằng các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản là phi tuyến tính theo quy

luật hữu ích biên giảm dần (Trần Thanh Hùng, 2008). Mơ hình nhân có dạng như sau:

P = b0Y1b1Y2b2…Ynbn (2)

Trong đó:

P : Giá trị bất động sản, là biến phụ thuộc.

Yi : Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản, là biến độc lập có thể thuộc loại liên tục (continuous) hay nhị nguyên (dichotomous), i = 1÷n.

b0, bi : Các tham số của phương trình hồi quy cần ước lượng, i = 1÷n.

Để xây dựng phương trình (2) bằng phương pháp bình phương cực tiểu thì cần lấy logarit 2 vế của phương trình để chuyển về dạng mơ hình cộng.

LnP = Lnb0 + b1LnY1 + b2LnY2 + ... + bnLnYn

Nếu Y là biến nhị ngun có các giá trị 0 và 1 thì phương trình trên có dạng như sau:

P = b0Y1b1Y2b2eb3Y3eb4Y4...Ynbn

LnP = Lnb0 + b1LnY1 + b2LnY2 + b3Y3 + b4Y4 + ... + bnLnYn Trong đó:

Y1, Y2, ... Yn : Các biến độc lập thuộc loại liên tục. Y3, Y4 : Các biến độc lập thuộc loại nhị nguyên.

(3) Mơ hình mũ:

Mơ hình mũ được đề xuất dựa trên giả thiết cho rằng sự tác động của các yếu tố đặc điểm bất động sản đến giá trị bất động sản là phi tuyến tính tuân theo quy luật hữu ích biên tăng dần (A. Markandya, 2006). Mơ hình mũ có dạng như sau:

𝐏 = 𝐀𝐞∑𝐧𝐢=𝟏𝛂𝐢𝐗𝐢 (3)

Trong đó:

P : Giá trị bất động sản, là biến phụ thuộc.

Xi : Các yếu tố đặc điểm bất động sản, là biến độc lập có thể thuộc loại liên tục (continuous) hay nhị ngun (dichotomous), i = 1÷n.

Để xây dựng phương trình (3) bằng phương pháp bình phương cực tiểu thì cần lấy logarit 2 vế của phương trình để chuyển về dạng mơ hình cộng.

LnP = LnA + α1X1 + α2X2 + ... αnXn

(4) Mơ hình hỗn hợp:

Mơ hình hỗn hợp là sự kết hợp mơ hình nhân với mơ hình mũ được đề xuất căn cứ vào lý thuyết Vị thế - Chất lượng (Trần Thanh Hùng, 2012).

Theo lý thuyết này các yếu tố đặc điểm bất động sản cấu thành giá trị bất động sản được phân thành 2 nhóm liên quan tới vị thế và chất lượng bất động sản. Sự tác động của các yếu tố đặc điểm vị thế bất động sản là phi tuyến tính tuân theo quy luật hữu ích biên tăng dần, còn sự tác động của các yếu tố đặc điểm chất lượng bất động sản là phi tuyến tính tuân theo quy luật hữu ích biên giảm dần.

Mơ hình hỗn hợp có dạng như sau:

𝐏 = 𝐀𝐞∑𝐧𝐢=𝟏𝛂𝐢𝐗𝐢∏𝐦 𝐘𝐣𝛃𝐣

𝐣=𝟏 (4)

Trong đó:

P : Giá trị bất động sản, là biến phụ thuộc.

Xi : Các yếu tố đặc điểm vị thế bất động sản, là biến độc lập có thể thuộc loại liên tục (continuous) hay nhị nguyên (dichotomous), i = 1÷n.

Yj : Các yếu tố đặc điểm chất lượng bất động sản, là biến độc lập thuộc loại liên tục, j = 1÷m.

A, αi, βj : Các tham số của phương trình hồi quy cần ước lượng. Dạng hàm này được lựa chọn dựa vào căn cứ thực tiễn sau:

Để xây dựng phương trình (4) bằng phương pháp bình phương cực tiểu thì cần lấy logarit 2 vế của phương trình để chuyển về dạng mơ hình cộng.

LnP = LnA + α1X1 + α2X2 + ... αnXn + β1LnY1 + β2LnY2 + ... + βnLnYm

1.4. Các nghiên cứu thực nghiệm về thẩm định giá hàng loạt

Nhóm thứ nhất xem xét bất động sản bao gồm cả đất và tài sản trên đất; nhóm thứ hai chỉ tập trung vào đất.

Các nghiên cứu về thẩm định giá bất động sản hàng loạt được thực hiện bởi Lancaster (1966), Ridker (1967), Rosen (1974), Balchin (1995), Raymond (2002), Nelson (2003) và rất nhiều tác giả khác. Theo Ridker, các yếu tố tác động đến giá nhà gồm có: đặc điểm kết cấu nhà (diện tích nhà, số lượng phịng, loại hình xây dựng), đặc điểm khu dân cư (khoảng cách tới nơi làm việc, chất lượng trường học, tỷ lệ tội phạm), môi trường (chất lượng khơng khí, nguồn nước, tiếng ồn). Sander và Plasky (2008) bằng nghiên cứu thực nghiệm tại thành phố Ramsey, Hoa Kỳ cho thấy người dân đánh giá cao khu nhà có mảng xanh và khả năng tiếp cận đến khu vui chơi giải trí có cây xanh. Nghiên cứu của Selim (2009) chỉ ra các yếu tố: kích thước ngơi nhà, số phịng, loại nhà, đặc điểm vị trí, kiểu kiến trúc, hệ thống nước, hồ bơi là các biến số quan trọng ảnh hưởng tới giá nhà.

IU. Kochetkov và N. Kalinina (2007) trong một nghiên cứu được tiến hành ở S. Peterburg (Liên Bang Nga) đã dựa trên 211 giao dịch được phân chia theo 11 nhóm phố và đại lộ, từ những con phố tầm thường nhất đến đại lộ Nepxki (đại lộ chính của S. Peterburg) để chứng minh mối tương quan chặt chẽ giữa giá thuê mặt bằng với vị trí con đường, rằng vị trí đại lộ Nepxki làm tăng giá thuê mặt bằng cửa hàng và bất động sản thương mại lên gần gấp đôi so với ở các con đường khác.

Năm 2000, các tác giả Hồng Hữu Phê và Patrick Wakely cơng bố lý thuyết Vị thế – Chất lượng trên tạp chí Đơ thị học - Vương quốc Anh, theo đó giá trị của nhà ở

được quyết định bởi hai thành phần: vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở. Vị thế nơi ở là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định. Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được như diện tích sàn, số lượng phịng tắm, số tầng cao v.v. Từ một khảo sát được thực hiện tại Hà Nội, tác giả này đã đề xuất một hàm hồi quy gồm hai biến thể hiện chất lượng nhà ở (diện tích đất, số tầng cao) và ba biến thể hiện vị thế nơi ở (khoảng cách đến trung tâm thành phố, có lối tiếp cận tốt tới

phố, nằm ở khu phố Pháp). Kết quả hồi quy cho thấy các biến này đều có tác động đến giá nhà ở tại Hà Nội.

Ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng, trong một nghiên cứu được thực hiện tại TP. HCM, Trần Thanh Hùng (2008) đã xây dựng mơ hình hồi quy cho hơn 300 mẫu nhà ở được khảo sát tại quận Thủ Đức, Bình Thạnh và quận 1. Kết quả chứng minh giá nhà ở phụ thuộc các biến số: khoảng cách đến trung tâm thành phố, vị trí nhà mặt tiền hay trong hẻm, diện tích lơ đất, số tầng xây dựng.

Các nghiên cứu về định giá đất hàng loạt được thực hiện bởi Chicoine (1981), Burt (1986), Benirschka và Binkley (1994), Bastian (2002), Turner (2005) và rất nhiều tác giả khác. Nghiên cứu của M. Turner (2005) chứng minh chất lượng môi trường sống, cảnh quan, an ninh khu vực, sự thân thiện của hàng xóm tác động đến giá đất. A. V. Xevaxtianov (А. В. Севостьянов, 2007) chỉ ra các yếu tố tác động đến giá đất ở dân cư bao gồm: khả năng tiếp cận của người dân đến trung tâm đô thị, dịch vụ công cộng; hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan, mức độ phát triển của các dịch vụ công cộng, mơi trường, vi khí hậu.

Ở Việt Nam, trong vài năm trở lại đây, thẩm định giá đất hàng loạt bằng mơ hình hồi quy bắt đầu được quan tâm nghiên cứu. Lê Khương Ninh (2011), trong một nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ven đô thị vùng Đồng bằng sông Cửu Long đã dựa trên 1620 quan sát đối với đất thổ cư và 472 quan sát đối với đất vườn để chứng minh giá đất thổ cư chịu tác động của các yếu tố phi nông nghiệp: khoảng cách đến trung tâm đô thị, khoảng cách đến trung tâm thương mại, mặt tiền, ô nhiễm nước, an ninh, kỳ vọng giá, quy hoạch treo và loại đô thị. Đối với đất vườn, giá đất phụ thuộc vào các yếu tố tạo ra tính thuận lợi trong việc đưa sản phẩm tiếp cận thị trường: khoảng cách đến trung tâm thương mại, mặt tiền, khoảng cách đến đường chính, nguồn nước. Đồng thời, giá đất vườn cũng chịu ảnh hưởng của các yếu tố quy hoạch treo và loại đô thị.

Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011) ứng dụng mơ hình Decision Tree kết hợp với sự hỗ trợ của phần mềm phân tích thống kê chun dụng DTREG nhằm mơ tả mối liên hệ giữa

các biến tác động đến giá đất và dự đoán giá trị của đất cho toàn thị trường từ mẫu nghiên cứu. Nghiên cứu này được thực hiện trên 387 mẫu quan sát tại quận 1, quận 3, Bình Thạnh và Gị Vấp, kết quả chỉ ra giá đất ở chịu ảnh hưởng mạnh của các biến số: khoảng cách đến trung tâm thành phố, vị trí khu vực, vị trí đất, mơi trường kinh doanh.

Tóm tắt chương 1

Chương này đã trình bày tóm tắt những lý thuyết tổng quan về đất đai, giá trị và giá cả đất đai, các yếu tố cấu thành giá trị đất, cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, các khái niệm và quy định về thẩm định giá đất và thẩm định giá đất hàng loạt. Qua đó làm rõ những phương pháp và các mơ hình thẩm định giá đất hàng loạt bằng các phương trình hồi quy xác định giá đất phụ thuộc vào các yếu tố đặc điểm của đất đai. Đây là những lý luận cơ bản để vận dụng phân tích làm sáng tỏ những vấn đề liên quan ở