1.3. Quản lý nhà nước về đất đai tại Việt Nam và sự cần thiết của Phương
1.3.2.3 Các dạng mơ hình thẩm định giá hàng loạt
Lý thuyết thẩm định trên thế giới thừa nhận sử dụng các dạng mơ hình tốn học xây dựng phương trình hồi quy xác định giá đất đai phụ thuộc vào các biến phản ánh các yếu tố đặc điểm của đất đai - bất động sản cấu thành giá trị của đất đai - bất động sản. Các mơ hình tốn học được đề xuất dựa trên các lý thuyết kinh tế bất động sản khác nhau nên có các dạng mơ hình khác nhau, cụ thể là mơ hình cộng, mơ hình nhân, mơ hình mũ và mơ hình hỗn hợp.
(1) Mơ hình cộng:
Mơ hình cộng dựa trên giả thiết cho rằng sự tác động của các yếu tố đặc điểm bất động sản đến giá trị bất động sản là tuyến tính (Hồng Hữu Phê, 2000), có dạng như sau:
P = a0 + a1X1 + a2X2 + ... + anXn (1)
Trong đó:
P : Giá trị bất động sản là biến phụ thuộc.
Xi : Các yếu tố đặc điểm của bất động sản, là biến độc lập có thể thuộc loại liên tục (continuous) hay nhị nguyên (dichotomous), với i = 1÷n.
a0, ai : C ác tham số của hàm hồi quy cần ước lượng, i = 1÷n.
(2) Mơ hình nhân:
Mơ hình nhân khác với mơ hình cộng ở chỗ các biến độc lập Yi không được nhân với các hệ số hồi quy mà được nâng lên lũy thừa, đồng thời biến kết quả nhận được bằng cách nhân các biến độc lập với nhau. Mơ hình nhân được đề xuất căn cứ vào giả thiết cho rằng các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản là phi tuyến tính theo quy
luật hữu ích biên giảm dần (Trần Thanh Hùng, 2008). Mơ hình nhân có dạng như sau:
P = b0Y1b1Y2b2…Ynbn (2)
Trong đó:
P : Giá trị bất động sản, là biến phụ thuộc.
Yi : Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản, là biến độc lập có thể thuộc loại liên tục (continuous) hay nhị nguyên (dichotomous), i = 1÷n.
b0, bi : Các tham số của phương trình hồi quy cần ước lượng, i = 1÷n.
Để xây dựng phương trình (2) bằng phương pháp bình phương cực tiểu thì cần lấy logarit 2 vế của phương trình để chuyển về dạng mơ hình cộng.
LnP = Lnb0 + b1LnY1 + b2LnY2 + ... + bnLnYn
Nếu Y là biến nhị ngun có các giá trị 0 và 1 thì phương trình trên có dạng như sau:
P = b0Y1b1Y2b2eb3Y3eb4Y4...Ynbn
LnP = Lnb0 + b1LnY1 + b2LnY2 + b3Y3 + b4Y4 + ... + bnLnYn Trong đó:
Y1, Y2, ... Yn : Các biến độc lập thuộc loại liên tục. Y3, Y4 : Các biến độc lập thuộc loại nhị nguyên.
(3) Mơ hình mũ:
Mơ hình mũ được đề xuất dựa trên giả thiết cho rằng sự tác động của các yếu tố đặc điểm bất động sản đến giá trị bất động sản là phi tuyến tính tuân theo quy luật hữu ích biên tăng dần (A. Markandya, 2006). Mơ hình mũ có dạng như sau:
𝐏 = 𝐀𝐞∑𝐧𝐢=𝟏𝛂𝐢𝐗𝐢 (3)
Trong đó:
P : Giá trị bất động sản, là biến phụ thuộc.
Xi : Các yếu tố đặc điểm bất động sản, là biến độc lập có thể thuộc loại liên tục (continuous) hay nhị nguyên (dichotomous), i = 1÷n.
Để xây dựng phương trình (3) bằng phương pháp bình phương cực tiểu thì cần lấy logarit 2 vế của phương trình để chuyển về dạng mơ hình cộng.
LnP = LnA + α1X1 + α2X2 + ... αnXn
(4) Mơ hình hỗn hợp:
Mơ hình hỗn hợp là sự kết hợp mơ hình nhân với mơ hình mũ được đề xuất căn cứ vào lý thuyết Vị thế - Chất lượng (Trần Thanh Hùng, 2012).
Theo lý thuyết này các yếu tố đặc điểm bất động sản cấu thành giá trị bất động sản được phân thành 2 nhóm liên quan tới vị thế và chất lượng bất động sản. Sự tác động của các yếu tố đặc điểm vị thế bất động sản là phi tuyến tính tuân theo quy luật hữu ích biên tăng dần, còn sự tác động của các yếu tố đặc điểm chất lượng bất động sản là phi tuyến tính tuân theo quy luật hữu ích biên giảm dần.
Mơ hình hỗn hợp có dạng như sau:
𝐏 = 𝐀𝐞∑𝐧𝐢=𝟏𝛂𝐢𝐗𝐢∏𝐦 𝐘𝐣𝛃𝐣
𝐣=𝟏 (4)
Trong đó:
P : Giá trị bất động sản, là biến phụ thuộc.
Xi : Các yếu tố đặc điểm vị thế bất động sản, là biến độc lập có thể thuộc loại liên tục (continuous) hay nhị nguyên (dichotomous), i = 1÷n.
Yj : Các yếu tố đặc điểm chất lượng bất động sản, là biến độc lập thuộc loại liên tục, j = 1÷m.
A, αi, βj : Các tham số của phương trình hồi quy cần ước lượng. Dạng hàm này được lựa chọn dựa vào căn cứ thực tiễn sau:
Để xây dựng phương trình (4) bằng phương pháp bình phương cực tiểu thì cần lấy logarit 2 vế của phương trình để chuyển về dạng mơ hình cộng.
LnP = LnA + α1X1 + α2X2 + ... αnXn + β1LnY1 + β2LnY2 + ... + βnLnYm