Theo sơ đồ trên, đề tài được thực hiện lần lượt theo trình tự các bước sau: - Bước 1: Nghiên cứu các lý thuyết về kinh tế và thị trường bất động sản - Bước 2: Xây dựng khung lý thuyết.
- Bước 3: Thu thập, tìm kiếm dữ liệu thực tế phù hợp cho mơ hình. - Bước 4: Định dạng các loại biến cho mơ hình.
- Bước 5: Thiết lập mơ hình dựa vào khung lý thuyết và các biến chọn lọc từ dữ liệu thu thập.
- Bước 6: Ước lượng mơ hình.
- Bước 7: Kiểm định có vi phạm giả thiết hay không.
- Bước 8: Diễn giải kết quả dựa vào mơ hình, từ đó liên hệ với thực tế. - Bước 9: Dự báo kết quả về giá đất dựa vào mơ hình hồi quy thu được. - Bước 10: Tổng hợp kết quả và diễn giải.
2.2. Mơ hình hồi quy
2.2.1. Tổng quan về địa bàn Quận 11 thành phố Hồ Chí Minh
Thành phố Hồ Chí Minh là một trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục và chính trị hàng đầu của cả nước, bao gồm 19 quận và 5 huyện, cụ thể như sau:
- Quận: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, Bình Tân, Bình Thạnh, Gị Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú, Thủ Đức.
- Huyện: Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Mơn, Nhà Bè.
Trong đó, Quận 11 là quận nội thành của Thành phố Hồ Chí Minh, có tổng diện tích 513,58 ha, nằm ở Tây Nam thành phố.
Phía Bắc giáp quận Tân Bình, ranh giới là đường Âu Cơ, đường Nguyễn Thị Nhỏ và đường Thiên Phước.
Phía Nam giáp quận 5, ranh giới là đường Nguyễn Chí Thanh.
Phía Tây Bắc giáp quận Tân Phú.
Tây và Tây Nam giáp quận 6, ranh giới là đường Hùng Vương.
Với diện tích khá lớn,cùng với mật độ dân số khá cao, Quận 11 trong những năm vừa qua ln hồn thành những chỉ tiêu và kinh tế, xã hội, góp phần vào cơng cuộc cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa của thành phố Hồ Chí Minh.
Tình hình phát triển kinh tế đến năm 2014:
Trong năm 2014, Quận 11 đã duy trì tốc độ tăng trưởng và đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế định hướng ưu tiên phát triển thương mại - dịch vụ. Giá trị sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp (theo giá thực tế) thực hiện cả năm đạt 8.702 tỷ đồng, tăng 11,28% so cùng kỳ (vượt chỉ tiêu 1,28%). Doanh thu thương mại dịch vụ thực hiện cả năm đạt 80.542 tỷ đồng, tăng 20,47% so cùng kỳ (vượt chỉ tiêu 0,47%); cơ cấu kinh tế trên địa bàn tiếp tục chuyển dịch theo hướng tỷ trọng doanh thu ngành thương mại - dịch vụ ngày càng gia tăng, chiếm khoảng 90,25% tổng doanh thu sản xuất - thương mại - dịch vụ toàn quận; số lượng căn nhà mặt tiền trên các trục đường chính đều được đưa vào khai thác, tỷ lệ sử dụng trên 90%; các phố chuyên doanh, các trung tâm thương mại, siêu thị lớn như Coopmart, Lotte, Pakson,... tiếp tục hoạt động ổn định.
Duy trì tốt cơng tác hỗ trợ doanh nghiệp, định kỳ hàng quý tổ chức đối thoại, nắm bắt các nguyện vọng kiến nghị của doanh nghiệp, cơ sở, kịp thời giải quyết tháo gỡ theo thẩm quyền, đồng thời kiến nghị cấp có thẩm quyền xem xét giải quyết những khó khăn vướng mắc tạo điều kiện cho doanh nghiệp ổn định hoạt động sản xuất kinh doanh; thực hiện tốt chương trình kết nối giữa Ngân hàng thương mại và doanh nghiệp trong việc hỗ trợ vốn vay ưu đãi với tổng số vốn vay trong năm là 578 tỷ đồng.
Tăng cường công tác hành thu, đảm bảo thu đúng, thu đủ, hạn chế nợ đọng thuế mới phát sinh của doanh nghiệp, các loại thuế phát sinh từ đất đai; đẩy mạnh công tác kiểm tra thuế các doanh nghiệp có doanh số lớn, các doanh nghiệp kê khai lỗ nhiều năm liền.
Thu ngân sách nhà nước thực hiện cả năm đạt 108% dự toán năm (776,88/711 tỷ đồng), trong đó thuế cơng thương nghiệp đạt 108% dự toán năm (453,6/420 tỷ đồng). Thu ngân sách quận thực hiện cả năm đạt 107,1% so dự toán năm (549/512,9 tỷ
đồng). Chi ngân sách quận ước thực hiện cả năm đạt 109% so dự tốn (558/512,9 tỷ đồng), trong đó chi thường xuyên là 507 tỉ đồng.
Đẩy nhanh tiến độ thực hiện phương án xử lý nhà đất theo Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg đã được Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt. Trong năm đã bán 09 mặt bằng với số tiền 41,367 tỷ đồng.
Về đầu tư xây dựng cơ bản:
Đã nghiệm thu đưa vào sử dụng các cơng trình: xây dựng mới trường Tiểu học Nguyễn Thị Nhỏ, xây dựng mới chợ Bình Thới; các cơng trình hệ thống Phòng cháy chữa cháy tại 08 trường học và Trung tâm Dạy nghề quận 11, Trung tâm thể dục thể thao quận 11 và trụ sở Đội Quản lý thị trường 11B; sửa chữa và xây dựng mở rộng trường Trung học phổ thơng Nguyễn Hiền; chỉ đạo hồn thành các cơng trình sửa chữa trường lớp phục vụ cho cho năm học mới.
Tiếp tục thi cơng các cơng trình: cải tạo nâng cấp Bệnh viện quận 11, xây dựng mới trụ sở Ban chỉ huy Quân sự quận 11, xây dựng mới trường Trung học cơ sở Lữ Gia; sửa chữa Trung tâm y tế dự phòng quận 11. Tiếp tục triển khai thực hiện các cơng trình: cải tạo mở rộng nút giao thơng Lãnh Binh Thăng - Tôn Thất Hiệp, xây dựng mới trường Tiểu học Âu Cơ, Nguyễn Thi; cơng trình chỉnh trang, mở rộng đường Xóm Đất.
Đối với các cơng trình hẻm tại các phường: Hồn thành cơng trình hẻm 708 Hồng Bàng (phường 1), hẻm 273 Lạc Long Quân (phường 3), hẻm 175 Tạ Uyên (phường 4), hẻm 127/99 – 506 Lạc Long Quân (liên phường 5, 14), hẻm 172 Tạ Uyên (phường 6), hẻm 115/6/7 Lò Siêu (phường 8), hẻm 201/1 Đội Cung (phường 9), hẻm 241 Lãnh Binh Thăng (phường 12), hẻm 79/30 Âu Cơ (phường 14), hẻm 418 Hồng Bàng (phường 16); 03 phường (phường 2, 7, 10, 13) điều chỉnh không thực hiện; phường 7 đang thực hiện.
Các cơng trình vốn ODA: hồn thành, đưa vào sử dụng 12/12 cơng trình sửa chữa cải tạo khối giáo dục, 12/12 cơng trình khối y tế và 6/6 cơng trình cải tạo đường hẻm.
Nguồn vốn khác: hồn thành cơng tác bố trí tái định cư cho 437 hộ dân thuộc dự án giải quyết chung cư hư hỏng có nguy cơ sụp đổ và chỉnh trang đô thị các lô A, E, F,
G, H tại chung cư Lý Thường Kiệt; cơ bản hoàn thành thu hồi mặt bằng của các doanh nghiệp thuộc diện di dời tại khu I – Khu đất đường Tống Văn Trân; tiếp tục triển khai phương án hỗ trợ kinh phí cho các doanh nghiệp thuộc diện di dời tại khu II – Khu đất đường Tống Văn Trân; triển khai kế hoạch chi tiết thực hiện dự án khu phức hợp Đầm Sen.
Về giá trị giải ngân năm 2014: nguồn vốn tập trung thành phố: ước giá trị khối lượng thực hiện năm 2014 là 105 tỷ đồng, ước giá trị giải ngân là 89 tỷ đồng, đạt 96% kế hoạch ( 89/92,91 tỷ đồng); Nguồn vốn thành phố phân cấp: ước giá trị khối lượng thực hiện năm 2014 là 19 tỷ đồng, ước giá trị giải ngân là 15,9 tỷ đồng, đạt 96% kế hoạch (15,9/16,574 tỷ đồng); Nguồn vốn bán nhà theo Quyết định 09/2007/QĐ-TTg: ước giá trị khối lượng thực hiện năm 2014 là 40 tỷ đồng, ước giá trị giải ngân là 29,4 tỷ đồng, đạt 95% kế hoạch (29,4/30,97 tỷ đồng)
Phối hợp với Sở Quy hoạch Kiến trúc trình Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch khu Trường đua Phú Thọ. Trình và được Ủy ban nhân dân thành phố thông qua quy định quản lý đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng quận 11 tỷ lệ 1/5000; phối hợp với Sở Quy hoạch Kiến trúc trình Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt quy định quản lý kiến trúc cụm phường 1 – 3 – 10, 5 – 14 và 4 – 6 – 7 – 15. Tổ chức công khai các đồ án quy hoạch trên địa bàn quận. Tiếp tục thực hiện rà sốt, có ý kiến về quy hoạch lộ giới các tuyến đường theo chỉ đạo của thành phố; rà soát, điều chỉnh quy hoạch hẻm dưới 12 mét trên địa bàn quận theo Quyết định số 88/2007/QĐ- UBND của Ủy ban nhân dân thành phố. Tổ chức công khai quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011 - 2015). Thực hiện công tác xây dựng bảng giá đất và kế hoạch sử dụng đất năm 2015. Tổ chức kiểm tra quản lý sử dụng đất bất động sản năm 2014. Triển khai Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn theo Chỉ thị 16/2014/CT-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố.
Thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Luật Đất đai năm 2013. Triển khai thực hiện Quyết
định số 27/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố quy định chi tiết một số nội dung về cấp giấy phép xây dựng. Trong năm, đã cấp 3.389 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cấp 979 giấy phép xây dựng; kiểm tra và xử phạt 18 trường hợp vi phạm xây dựng.
Bên cạnh cùng yếu tố “đất chật người đơng” với tình hình chung của Thành phố Hồ Chí Minh, Quận 11 ln có mật độ giao thơng dày đặt, mật độ người dân sinh sống và làm việc ngày càng cao, việc quản lý sử dụng các nguồn thu về đất đai, ngày càng tăng nhanh, dẫn đến nhu cầu về bất động sản ngày càng trở nên nóng hơn bao giờ hết.
Tóm lại: đất đai là một lợi thế và nguồn lực quan trọng của Quận 11 trong uy
hoạch và phát triển đơ thị, nó cho phép Thành phố Hồ Chí Minh nói chung và Quận 11 nói riêng có thể quy hoạch xây dựng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội theo hướng văn minh, hiện đại, hiệu quả cao, bảo tồn được môi trường sinh thái. Đồng thời đất đai cũng là một nguồn thu lớn cho ngân sách Quận 11, chính vì vậy việc quản lý, sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất cần có những lộ trình và phương pháp thiết thực và đạt kết quả cao nhất.
2.2.2. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Quận 11 và chọn biến cho mơ hình
Sau khi tìm hiểu thực tế cũng như tham khảo các bài nghiên cứu trước đây, tác giả đã chọn lọc và đưa thêm vào các yếu tố được cho là có ảnh hưởng nhất đến giá đất trên địa bàn Quận 11.
Biến phụ thuộc:
GIA hay DON_GIA: Giá của lô đất, hay giá của 1 m2 đất.
Đây là biến định lượng nên tác giả không cần dùng thang đo để mã hóa, đơn vị tính là triệu VNĐ/m2.
Trong đó:
Giá đất được tính bằng cách lấy giá giao dịch thành công của bất động sản trừ đi giá trị cịn lại của cơng trình (giá trị này đã được các cơng ty chun về
thẩm định giá tiến hành thẩm định).
Đơn giá đất được tính bằng cách lấy giá đất chia cho phần diện tích đất được cơng nhận.
Biến độc lập:
VI_TRI: Nơi bất động sản tọa lạc
Đây là biến định tính dùng để phân biệt bất động sản tọa lạc tại vị trí
Mặt tiền
Hẻm
Đây là biến định tính, tác giả dùng thang đo định danh (Nominal scale) để mã hóa biến này với những giá như sau: nhận giá trị 1 nếu là bất động sản tọa lạc tại mặt tiền, giá trị 0 nếu bất động sản tọa lạc tại hẻm.
CAP_HEM: Cấp hẻm nơi bất động sản tọa lạc
Đây là biến định tính, chỉ áp dụng cho bất động sản tọa lạc tại hẻm.
Dựa theo Hướng dẫn của UBND Tp.HCM, ta có thể phân chia thành:
Hẻm cấp 1: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường.
Hẻm cấp 2: Làm hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 1.
Hẻm cấp còn lại: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 2.
Không chỉ trong văn bản pháp lý mà thực tế cũng cho thấy, giá của bất động sản tọa lạc tại hẻm cấp 1 thường cao hơn các bất động sản tại hẻm cấp 2 và hẻm cấp còn lại. Tác giả kỳ vọng dấu của biến CAP_HEM tỷ lệ thuận với biến GIA. Biến này được thể hiện thành 2 biến giả là H_CAP1 nhận giá trị là 1 nếu là hẻm cấp 1, nhận giá trị 0 nếu không phải hẻm cấp 1, H_CAP2 nhận giá trị là 1 nếu là hẻm cấp 2, nhận giá trị 0 nếu không phải hẻm cấp 2.
CR_LD: Chiều rộng của lô đất.
Đây là biến định lượng, được tính theo đơn vị là mét.
GIA.
HD_LD: Hình dáng lơ đất.
Khảo sát thực tế, tác giả thấy rằng các lô đất trên địa bàn tp.HCM có hình dáng gồm:
Chuẩn tắc
Không Chuẩn tắc
Đây là biến định tính, tác giả dùng thang đo định danh (Nominal scale) để mã hóa biến này với những giá như sau: nhận giá trị 1 nếu là chuẩn tắc (vuông vức), giá trị 0 nếu là không chuẩn tắc.
Tác giả cũng kỳ vọng dấu của biến HD_LD tỷ lệ thuận với biến DON_GIA.
KC_TT: Khoảng cách từ bất động sản đến trung tâm thành phố.
Đây là biến định lượng với đơn vị tính là phút.
Khoảng cách được đo tương đối chính xác từ vị trí của một bất động sản cụ thể đến Chợ Bến Thành bằng một chức năng trong google maps theo đơn vị kilomet. Sau đó, khoảng cách này sẽ được quy ra theo vận tốc trung bình của xe máy (khoảng 30 km/h).
Trên thực tế, các bất động sản càng xa trung tâm có giá càng thấp so với bất động sản gần trung tâm hơn. Tác giả kỳ vọng biến KC_TT tỷ lệ nghịch với biến GIA ha y DON_GIA.
Tuy nhiên trong phân tích hồi quy sử dụng biến 1/KC_TT là đơn vị đảo nghịch của thời gian lưu thông từ nơi bất động sản tọa lạc đến trung tâm thành phố, trong lý thuyết vị trí dân cư thì 1/KC_TT được hiểu là hiệu suất vận tải, hay là giá trị của 1 đơn vị thời gian vật lý tính theo lợi ích thu được tại trung tâm thành phố. Biến phụ thuộc GIA có quan hệ tỷ lệ thuận với biến độc lập 1/KC_TT.
KET_CAU: Kết cấu đường
Căn cứ theo thực trạng các con đường trên địa bàn Tp.HCM mà tác giả khảo sát được, có thể phân chia thành:
Cấp phối, đất nện
Tác giả kỳ vọng dấu của biến KET_CAU tỷ lệ thuận với biến G I A / DON_GIA. Biến định tính này được mã hóa bằng thang đo định danh (Nominal scale) thành 2 giá trị: nhận giá trị 1 nếu là đường nhựa, bê tông; nhận giá trị 0 nếu là đường cấp phối, đất nện.
Do địa bàn tác giả thực hiện nghiên cứu là Quận 11, kết cấu đường ở quận này hầu hết là đường nhựa và bê tông nên biến KET_CAU khơng được tác giả đưa vào mơ hình.
KET_XE : Mức độ kẹt xe của trục đường chính, đoạn dẫn vào nơi bất động sản tọa lạc.
Ta có thể phân chia như sau
Kẹt xe
Không kẹt xe
Nhằm đảm bảo tính khách quan, ngẫu nhiên, tác giả đã mã hóa biến định tính này thơng qua câu hỏi điều tra được tác giả đi khảo sát trực tiếp tại các tuyến đường kết hợp với khảo sát qua internet bằng công cụ Google. Biến KET_XE được mã hóa bằng thang đo định danh thành 2 giá trị: nhận giá trị 1 nếu là không kẹt xe, nhận giá trị 0 nếu là kẹt xe.
LOAI_DGT: Loại đường giao thông nơi bất động sản tọa lạc.
Căn cứ vào thực trạng các tuyến đường bất động sản, ta có thể phân chia thành:
Đường 1 chiều
Đường 2 chiều
Theo khảo sát thực tế cũng như tham khảo ý kiến của những chuyên viên làm trong công tác thẩm định thì thực tế có 2 loại đường như trên. Do đó, tác giả mã hóa biến này bằng thang đo định danh (Nominal scale) theo 2 giá trị sau: nhận giá trị 1 nếu bất