Nguồn vốn đầu tƣ
TMĐT chƣa VAT, chƣa lãi vay TMĐT c VAT, c lãi vay
WACC (%) Số tiền (triệu đồng) Tỷ lệ (%) Số tiền (triệu đồng) Tỷ lệ (%) V n tự có 39.928 35,00% 51.336 39,93% 10,00% V n vay 74.152 65,00% 77.238 60,07% 9,60% Tổng cộng 114.080 100% 128.574 100% 9,76%
3.4.4. Chi phí hoạt động của DATP 2
Các diện tích cho th trên đều cho th theo hình thức khốn, các chi phí phát sinh liên quan đơn vị thuê chịu. DATP 2 sẽ chịu c c chi phí liên quan đến bộ máy quản lý, chi phí điện chung chiếu sáng cho tồn bộ cơng viên và nƣớc cho tồn cơng viên (gồm nƣớc tƣới cây xanh và nƣớc sinh hoạt), chi phí sửa chữa nhỏ, chi phí sửa chữa lớn và chi phí khấu hao.
3.4.4.1. Chi phí lƣơng
Bộ máy quản lý cơng viên gồm có 4 n ƣời, với chức năn và mức lƣơn nhƣ sau:
Bảng 3.9. Nhân sự và lƣơn DATP 2.
Stt Chức danh Số ngƣời Lƣơng/ tháng
1 Ban quản lý 2 6.700.000
2 ội trƣởn 4 4.500.000
3 Nhân viên hành chính 4 4.000.000
4 ao độn phục vụ 30 3.200.000
Tổng cộng 40 18.400.000
Nguồn: Tính tốn của tác giả.
3.4.4.2. Chi phí điện
Theo thiết kế dự n thì hao phí điện năn 1 n ày cho c c khu vực chiếu sáng công cộng trong khuôn viên dự n là 285kw ơn i điện bình qn theo tính tốn ở phần trên là 2 145 đồn /kw Theo đó chi phí điện mỗi th n là: 18 335 475 đồng/ tháng.
3.4.4.3. Chi phí nƣớc
Tƣơn tự nhƣ phần tính to n chi phí nƣớc cho DATP 1 thì chi phí nƣớc của DATP 2 c n theo s lƣợng khách, chi phí sử dụn nƣớc năm 1 dự kiến là 32 triệu đồng.
3.4.4.4. Chi phí sửa chữa nhỏ
Các chi phí sửa chữa nhỏ nhƣ: thay thế bón đ n vật dụng, vật tran trí hƣ thay hoa theo tuần/th n theo ƣớc tính của tác giả khoản 1 đồn / th n Theo ƣớc tính của t c iả mỗi năm chi phí này sẽ tăn 5 /năm
3.4.4.5. Chi phí thức ăn ni thú
Theo tƣ vấn của c c chuyên ia ni th thì chi phí thức ăn cho th nuôi là 7 đồn / th n và tăn 5 / năm
3.4.4.6. Chi phí sửa chữa lớn
Chi phí sửa chữa và thay thế c c tài sản c định lớn của dự n ƣớc tính khoản 5 năm có sửa chữa lớn một lần với chi phí sửa chữa ƣớc tính là 1 5 / chi phí đầu tƣ ban đầu Tƣơn ứn là 1 882 đồn / lần sửa chữa
3.4.4.7. Tổng hợp chi phí
Bảng 3.10. Tổng hợp chi phí hàng năm
Đvt: Triệu đồng
Stt Khoản mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
1 Chi phí lƣơn 1.721 1.807 1.897 1.992 2.092
2 iện 220 223 227 230 234
3 Nƣớc 32 41 49 57 65
4 Chi phí sửa chữa nhỏ 120 126 132 139 146
5 Chi phí thức ăn nuôi th 840 882 926 972 1.021
6 Chi phí sửa chữa lớn 1.882
7 Chi phí dịch vụ mua n ồi 1.890 2.363 2.835 3.506 4.007
Tổng cộng 4.823 5.442 6.066 6.897 9.446
Nguồn: Tính tốn của tác giả.
3.4.4.8. Chi phí lãi vay
3.4.4.8.1. Chi phí lãi vay vốn cố định
Theo cơ cấu nguồn v n nhƣ trên và phân kỳ đầu tƣ của dự án (chi tiết ở phụ lục), S tiền trả nợ g c hằn năm đƣợc tác giả tính tốn dựa khả năn trả nợ theo dịng tiền cịn lại của dự án thì lịch nhận nợ vay nhƣ sau:
Bảng 3.11. Lịch nhận nợ vay
Đvt: Triệu đồng
N uồn v n đầu tƣ Tổn cộn Quý 1 Quý 2 Quý 3 Quý 4
V n tự có 51.336 9.663 10.498 13.366 17.809 V n vay 74.152 13.958 15.163 19.307 25.724 Tổng cộng 125.488 23.621 25.661 32.673 43.532 Bảng 3.12. Lịch trả nợ vay Đvt: Triệu đồng
Khoản mục Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6
Trả nợ c 0 - - - 1.000 523 5.019
Nợ vay tăn thêm 74.152 - - - - - -
Dƣ nợ cu i kỳ 75.767 77.238 77.238 77.238 76.238 75.715 70.695
Nhƣ vậy, DATP 2 có khả năn trả nợ g c và lãi vay tron vòn 14 năm thời gian ân hạn nợ g c cần thiết là 4 năm đầu. Chi tiết lịch trả nợ theo quý ở Phụ lục 8.3.
3.4.4.8.2. Chi phí lãi vay vốn lƣu động
Do đa s các khoản chi phí v n lƣu động mang tính chất định kỳ theo tháng nên tác giả giả định s vòng quay v n lƣu độn là 12 vịn / năm và tồn bộ nhu cầu v n lƣu độn đƣợc tài trợ bằng nguồn v n vay ngắn hạn ngân hàng với chi phí lãi vay là 7 / năm
Bảng 3.13. Nhu cầu v n lƣu động
Đvt: Triệu đồng
Stt Khoản mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
1 Tổn biến phí 4.823 5.442 6.066 6.897 7.564
2 Vòn quay v n lƣu độn vòn /năm 12 12 12 12 12
3 Nhu cầu v n lƣu độn 402 453 506 575 630
4 ãi vay v n lƣu độn 7% 7% 7% 7% 7%
5 S tiền lãi vay v n lƣu độn 28 32 35 40 44
Chi tiết nhu cầu v n lƣu động và s tiền lãi vay v n lƣu động ở Phụ lục 8.7
3.4.5. Báo cáo thu nhập dự kiến
Với mức doanh thu và chi phí nhƣ trên thì kết quả hoạt động kinh doanh mỗi năm nhƣ sau:
Bảng 3.14. Ƣớc tính báo cáo thu nhập
Đvt: Triệu đồng
Stt Khoản mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7
2 Chi phí hoạt độn 4.823 5.442 6.066 6.897 9.446 8.240 8.685 3 Chi phí khấu hao 6.148 6.148 6.148 6.148 6.148 5.144 5.144 4 ợi nhuận trƣớc thuế và
lãi vay (2.077) (786) 498 2.271 1.719 7.012 7.482
5 ãi vay v n lƣu độn 28 32 35 40 44 48 51
6 ãi vay v n c định 7.415 7.415 7.415 7.379 7.300 7.088 6.571 7 ợi nhuận trƣớc thuế (9.520) (8.233) (6.952) (5.148) (5.625) (124) 861
8 Thuế TNDN 0 0 0 0 0 0 0
9 ợi nhuận sau thuế (9.520) (8.233) (6.952) (5.148) (5.625) (124) 861
3.4.6. Các chỉ tiêu hiệu quả dự án
Với các thơng s tính to n đƣợc thể hiện ở phần trên, chi tiết n ân lƣu hằn năm ở phụ lục 7.9 thì các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của DATP 2 nhƣ sau:
Bảng 3.15. Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính DATP 2
Chỉ tiêu TIPV (20 năm, 9,76%) EPV (20 năm, 9,76%)
NPV triệu đồn (18.110) (17.568)
IRR (%) 8,2% 7,41%
PP năm 12,63 16,44
3.4.7. Phân tích rủi ro
DATP 2 đƣợc tính to n tron 2 năm dựa trên thôn tin thu thập đƣợc tại địa phƣơn có hiệu chỉnh cho ph hợp với c c dự n tƣơn tự tại khu vực xun quanh Dự n và c c iả định của t c iả Do đó để iảm thiểu rủi ro cho dự n cần x c định c c biến quan trọn ảnh hƣởn đến c c chỉ tiêu hiệu quả của dự n
3.4.7.1. Phân tích độ nhạy
- Chi phí đầu tƣ ban đầu: đƣợc Cơn ty TNHH Xây Dựn Kiến Tr c Miền Nam tƣ
vấn lập đã có tính chi phí dự phịn tuy nhiên do dự n chƣa triển khai và tron qu trình triển khai có thể ph t sinh tăn so với dự to n.
Bảng 3.16. Phân tích độ nhạy biến TM T
thay đổi -16,0% -15,0% -10,0% 0,0% 5,0%
TM T DATP2 108.002 109.288 115.717 128.574 135.003
Quan điểm tổn đầu tƣ
NPV triệu đồn 538 (612) (6.450) (18.110) (23.919)
IRR (%) 9,8% 9,7% 9,1% 8,2% 7,7%
PP năm 11,47 11,54 11,93 12,63 12,98
Quan điểm chủ sở hữu
NPV triệu đồn 487 (477) (6.180) (17.568) (23.241)
IRR (%) 10,1% 9,9% 9,0% 7,4% 6,7%
PP năm 14,40 14,48 15,15 16,44 16,99
Với TM T hiện tại NPV của DATP 2 đã bị âm vì vậy khi TM T điều chỉnh tăng thì các chỉ tiêu hiệu quả dự n càn xấu
Tron tính to n TM T DATP 2 có chi phí dự phịn ph t sinh tăn và trƣợt i là 22 93 triệu đồn Tron trƣờn hợp khôn sử dụn chi phí dự phịn ph t sinh tăn và trƣợt i chỉ ở mức 6 thì tƣơn ứn TM T là 1 8 2 triệu đồn khi đó NPV = 538 triệu đồn dự n đạt hiệu quả tài chính – tuy nhiên khả năn này rất thấp
- Côn suất hoạt độn khu côn viên vui chơi iải trí: DATP 2 có cơn suất thiết kế
t i đa 2 n ƣời tại một thời điểm So s nh với Khu Hồ Nƣớc N ọt đã hoạt độn hơn 15 năm tại TP Sóc Trăn thì s lƣợt n ƣời đến bình quân n ày khoản 5 n ƣời do đó để thận trọn khi lập phƣơn n doanh thu cho DATP 2 thì năm đầu tiên có bình qn 4 lƣợt / n ày và từ năm 19 trở đi đạt côn suất t i đa là 1 5 lƣợt n ƣời/ n ày 75 / côn suất thiết kế Giả định thay đổi côn suất năm đầu tiên c c năm sau côn suất điều chỉnh tăn 5 / năm so với năm trƣớc nhƣ sau:
Bảng 3.17. Phân tích độ nhạy biến cơng suất
S lƣợt/n ày 400 500 600 700 800 900
Tỷ lệ / côn suất t i đa 20% 25% 30% 35% 40% 45%
Quan điểm tổn đầu tƣ
IRR (%) 8,2% 9,3% 10,4% 11,2% 12,2% 13,1%
PP năm 12,63 11,78 11,01 10,46 9,91 9,39
Quan điểm chủ sở hữu
NPV triệu đồn (17.568) (5.305) 6.996 17.393 28.312 39.569
IRR (%) 7,4% 9,2% 11,0% 12,3% 13,7% 15,0%
PP năm 16,44 15,01 13,77 12,90 12,11 11,39
S lƣợt n ƣời đến Khu vui chơi bình quân vƣợt 5 n ƣời/n ày thì NPV của dự n > tuy nhiên khả năn này khó xảy ra do dự n mới thành lập cần có thời ian để n ƣời dân tron TP Sóc Trăn và c c khu vực lân cận biết đến Dự n Nhƣ Khu Hồ Nƣớc N ọt đã hình thành hơn 15 năm có s lƣợt n ƣời đến bình quân n ày là 5 lƣợt
- Tron cơ cấu doanh thu của DATP 2 thì chiếm tỷ trọn lớn nhất là doanh thu từ
dịch vụ du lịch sinh th i 51 4 kế đến là doanh thu v vào cổn 14 4 doanh thu v khu th nuôi 12 8 c c n uồn thu kh c chiếm tỷ trọn dƣới 1 / tổn doanh thu Trƣờn hợp n uồn thu từ du lịch sinh th i khơn đạt nhƣ ƣớc tính thì hiệu quả dự n thay đổi:
Bảng 3.18. Phân tích độ nhạy biến du lịch sinh thái
S lƣợt kh ch/n ày năm 1 80 100 120 140 166 180
Tỷ lệ du lịch sinh th i/
kh ch đến DATP 2 20% 25% 30% 35% 41% 45%
Quan điểm tổn đầu tƣ
NPV – TIPV (34.055) (26.039) (18.110) (10.200) 27 5.808
IRR – TIPV 6,7% 7,4% 8,2% 8,9% 9,8% 10,2%
PP – TIPV 13,87 13,21 12,63 12,12 11,51 11,20
Quan điểm chủ đầu tƣ
NPV – EPV (34.643) (25.322) (17.568) (10.162) 170 5.824
IRR – EPV 4,3% 6,1% 7,4% 8,6% 10,0% 10,8%
PP – EPV 18,74 17,34 16,44 15,62 14,48 14,00
Giả định tron phƣơn n chuẩn là có 3 s lƣợn kh ch đến DATP 2 tham ia du lịch sinh th i tƣơn ứn 12 kh ch/ n ày thì NPV < nếu s lƣợn kh ch tham ia du lịch
- Chiếm tỷ trọn lớn nhất tron cơ cấu chi phí là chi phí dịch vụ mua n ồi 42 4 cho dịch vụ du lịch sinh th i kế đến là chi phí lƣơn 22 1 chi phí sửa chữa lớn 5 năm 1 lần và c c chi phí kh c chiếm tỷ trọn nhỏ/ tổn chi phí ây là c c biến phí theo s lƣợt kh ch vào dự n và sử dụn dịch vụ nên khơn cần phân tích độ nhạy Riên chi phí lƣơn là khơn thay đổi nhiều do đây là s lƣợn n ƣời cần thiết để duy trì Khu vui chơi iải trí hoạt độn
- T c độ thay đổi i b n hay t c độ lạm ph t ảnh hƣởn lớn đến c c chỉ tiêu hiệu quả của dự n Nhƣ đã phân tích ở phần trên t c độ lạm ph t bình quân iai đoạn 2 1 đến 2 14 là 9 36 c c năm ần đây t c độ lạm ph t luôn ở mức thấp năm 2 13 là 6 4 năm 2 14 là 4 9 Nên t c iả dự kiến t c độ lạm ph t ở mức 6 là phù hợp
- Yếu t cu i c n là thời ian vay v n: i với c c dự n đầu tƣ cơ sở hạ tần hoặc đầu tƣ khu côn n hiệp khu kh ch sạn có thời ian cho vay t i đa từ 12 đến 15 năm Với dự n này cân đ i n uồn tiền trả nợ từ chính dự n thì thời ian vay cần đến 14 năm tron đó ân hạn nợ c đến 4 năm Giả định chủ đầu tƣ khôn thu xếp đƣợc n uồn v n theo dòn tiền mà thu xếp n uồn v n theo thôn thƣờn là: thời ian cho vay t i đa 12 năm thời ian ân hạn theo thời ian xây dựn dự n là 1 năm s tiền trả nợ khơn đều thì NPV của DATP 2 theo 2 quan điểm đều <
Bảng 3.19. Phân tích độ nhạy biến thời gian vay v n
C c chỉ tiêu hiệu quả Quan điểm tổn đầu tƣ Quan điểm chủ đầu tƣ
NPV (18.618) (18.126)
IRR 8,1% 7,79%
PP 12,70 14,95
3.4.7.2. Phân tích kịch bản
Theo trên kết quả phân tích độ nhạy cho thấy hiệu quả của DATP 2 bị ảnh hƣởng mạnh khi thay đổi biến công suất hoạt động, s lƣợt n ƣời tham gia dịch vụ du lịch sinh th i ể
đ nh i tổng thể các chỉ tiêu hiệu quả và thời gian vay – trả nợ của DATP 2, tác giả phân tích các kịch bản có thể xảy ra nhƣ sau:
- Kịch bản cơ sở: nhƣ phân tích tron phần 3.3 – thẩm định tính khả thi về mặt tài chính DATP 2. (1) Cơng suất hoạt độn năm đầu đạt 20%/ công suất thiết kế; (2) S lƣợt n ƣời đến Khu Vui chơi và chọn dịch vụ du lịch sinh thái là 30%.
- Kịch bản xấu: (1) Công suất hoạt độn năm đầu đạt 10%/ công suất thiết kế tƣơn đƣơn 3 lƣợt/ ngày; (2) S lƣợt n ƣời đến Khu Vui chơi và chọn dịch vụ du lịch sinh thái là 25%.
- Kịch bản t t: (1) Công suất hoạt độn năm đầu đạt 25%/ công suất thiết kế 5 lƣợt/ ngày, bằng với s lƣợt đến Khu Hồ Nƣớc Ngọt); (2) S lƣợt n ƣời đến Khu Vui chơi và chọn dịch vụ du lịch sinh thái là 35%.
Bảng 3.20. Kết quả phân tích kịch bản
Kịch bản cơ sở Kịch bản xấu Kịch bản t t
Thông số thay đổi
Côn suất khai th c 20% 15% 25%
S lƣợt/ n ày năm đầu 400 300 500
tham ia dịch vụ du lịch sinh th i 30% 25% 35%
S lƣợt/ n ày năm đầu 120 75 175
Kết quả
Quan điểm tổng đầu tƣ
NPV triệu đồn (18.110) (37.682) 3.245
IRR (%) 8,2% 6,4% 10,0%
PP năm 12,63 14,21 11,26
Quan điểm chủ sở hữu
NPV triệu đồn (17.568) (37.460) 3.363
IRR (%) 7,41% 3,96% 10,46%
PP năm 16,44 18,96 14,16
Khả năng trả nợ gốc khoản vay
Năm 3 triệu đồn 0 0 1.205
Năm 6 5.019 2.486 8.236 Năm 7 6.005 3.111 9.662 Năm 8 8.008 4.714 12.140 Năm 9 8.120 4.910 12.148 Năm 1 9.069 5.364 13.677 Năm 11 13.030 8.850 13.585 Năm 12 15.591 10.937 0 Năm 13 10.873 12.387 0 Năm 14 0 14.816 0 Năm 15 0 14.156 0 Năm 16 0 0 0
Kết luận theo phân tích kịch bản:
Kịch bản cơ sở Kịch bản xấu Kịch bản t t
NPV – TIPV < 0 < 0 > 0
NPV – EPV < 0 < 0 > 0
Thời ian vay 16 18 14
Tron đó thời ian ân hạn nợ c 4 6 2
Với kịch bản t t thì dự n đạt hiệu quả tài chính theo cả 2 quan điểm tổn đầu tƣ và chủ sở hữu ồng thời thời gian vay v n t i đa là 14 năm tron đó ân hạn nợ g c 2 năm thì dự án dễ dàng tiếp cận các nguồn v n vay n ân hàn thƣơn mại hơn so với các kịch bản khác.
3.4.7.3. Phân tích mơ phỏng Monte Carlo DATP 2
Tác giả sử dụng phần mềm Crystal ball để phân tích độ biến thiên của NPV tài chính DATP 2 khi thay đổi các thơng s trọng yếu. Theo phần phân tích độ nhạy và kịch bản bên trên thì biến cơng suất, giá vé vào cổng và lạm ph t có t c động mạnh đến chỉ tiêu NPV. Giả định các biến để tính to n nhƣ sau:
(i) Giá vé vào cổng theo phân ph i tam giác với giá thấp nhất là 7 đồn / lƣợt, giá cao nhất là 15 đồn / lƣợt và yếu vị là 8 4 đồn / lƣợt.
(ii) Công suất hoạt độn năm đầu tiên theo phân ph i tam giác với tỷ lệ đi côn viên thấp nhất là 13 ~ 26 lƣợt khách/ ngày, tỷ lệ cao nhất là 3 ~ 6 lƣợt khách/ ngày,