CHƯƠNG 3 KHÁI QUÁT THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ NHÀ CHO THUÊ
3.3 Thị trường nhà ở Việt Nam
3.3.3 Nhà cho thuê ở TP.HCM
Khi việc sở hữu nhà chính thức vượt quá khả năng, tất yếu người dân sẽ tìm đến những giải pháp khác, như thuê nhà để ở. Điều này giải thích tại sao thị trường nhà cho thuê vẫn phát triển ở TP.HCM dù chưa được nhà nước quan tâm. So với các nước khác trên thế giới, tỷ lệ nhà thuê ở nước ta thấp hơn nhiều lần (Việt Nam là 6% trong khi Thái Lan là 13%, Nam Phi là 22%, Anh và Mỹ là trên 30%). TP.HCM tuy có tỷ lệ nhà thuê đạt 26% nhưng vẫn thấp hơn các đô thị khác như New York (55%), London (41%) và Bangkok (41%)… (UN HABITAT, 2004; UNDP, 2010).5
Hình 3-1 Các hình thức sở hữu nhà ở TP.HCM
Nguồn: (UNDP, 2010)
Mặc dù khẳng định phát triển nhà cho thuê là một trong những giải pháp hữu hiệu để giải quyết nhu cầu nhà ở cũng như lành mạnh hoá thị trường bất động sản, nhà nước vẫn rất chậm trễ trong việc ban hành các văn bản pháp lý cho thị trường này. Năm 2005, Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ đề nghị phê duyệt đề tài nghiên cứu về “nhà ở cho thuê”. Đến tháng 11 năm 2011, Bộ Xây dựng lại đề nghị chuyển đề tài này thành nghiên cứu Nghị định về “phát triển và quản lý nhà ở cho th” vì tầm quan trọng của nó. Theo thơng tin từ Bộ Xây dựng, đến nay Nghị định này vẫn chưa hoàn thành.
5 Xem Bảng 3-1 61,2% 26,3% 2,1% 10,4% Các hình thức sở hữu nhà ở TP.HCM Sở hữu nhà Thuê Mượn Khác
3.3.3.1 Các hình thức nhà thuê
Thị trường nhà cho thuê ở TP.HCM có nhiều phân khúc, đáp ứng nhu cầu từ người giàu đến người nghèo.
Căn hộ dịch vụ hướng đến nhóm khách hàng là các chuyên gia trong và ngồi nước với
thu nhập cao. Tính đến quý 2 năm 2012, tại TP.HCM có 61 dự án cung cấp 320 căn hộ dịch vụ, tỷ lệ phịng trống trung bình là 16%. Diện tích căn hộ dịch vụ phổ biến từ 60 đến 100 m2, giá thuê từ 25 đến 50 triệu đồng/tháng (CBRE, 2012). Ngoài ra, để phục vụ đối tượng thu nhập cao, thị trường cịn có nhà phố hay căn hộ chung cư được mua và cho thuê lại. Hai loại hình trên đều có quy mơ nhỏ, địi hỏi vốn ít, phù hợp với nhà đầu tư cá nhân. Lợi nhuận chủ yếu không đến từ tiền thuê (thường thấp hơn so với lãi suất ngân hàng) mà chủ đầu tư thường kỳ vọng giá trị nhà căn hộ, sẽ tăng trong tương lai.
Phòng cho thuê là hình thức phổ biến đối với phân khúc bình dân. Phịng cho th do
người dân đầu tư, kém tiện nghi hơn các loại trên. Phịng cho th có thể là dãy nhà cấp bốn dùng chung nhà vệ sinh hoặc các phịng trọ khép kín trong khu nhà cao 3-4 tầng, có thể nằm ngay trong khn viên nhà của chủ hoặc ở riêng bên ngồi. Phịng cho th có quy mơ nhỏ, địi hỏi vốn đầu tư thấp. Diện tích phịng nhỏ phù hợp với nhu cầu và thu nhập người lao động. Giá thuê dao động từ vài trăm nghìn đến vài triệu, tuỳ vào chất lượng, diện tích và vị trí.
Chung cư mini là hình thức cao cấp hơn phịng trọ, do tư nhân đầu tư. Chung cư cao từ 7-
8 tầng đến 15 tầng, có thang máy và các vật dụng đầy đủ, toa lét trong phòng. Diện tích phổ biến là 20 – 30 m2. Chung cư mini khơng có cơng viên, diện tích sinh hoạt chung như căn hộ chung cư nên không cần nhiều vốn nhưng giá thuê cao (trên 100 ngàn/m2/tháng), vì vậy các chủ phòng trọ thường đầu tư nâng cấp lên chung cư mini (Anh Đức, 2012).
Căn hộ cho thuê dài hạn thu tiền trước một lần là một hình thức cho thuê linh động giúp
chủ đầu tư thu hồi vốn sớm hơn. Diện tích căn hộ khơng bị bó buộc theo Luật Nhà ở nên có thể điều chỉnh xuống 30 - 40 m2 để phù hợp với thu nhập của người thuê. Quyền thuê cũng có thể chuyển nhượng. Một số dự án đang hoạt động là Bee Home, với mức giá 144 triệu đồng cho 6 năm, 257 triệu đồng cho 10 năm hay dự án Twin Tower với giá 240 triệu cho 15 năm (Thanh Uyên, 2012).
sieuthichungcu.info,6 với mẫu 133 căn hộ đang chào thuê ở TP.HCM vào tháng 4 năm 2013, giá cho thuê từ 4,5 đến 10 triệu đồng/tháng hay từ 69 đến 167 ngàn đồng/m2/tháng.7
3.3.3.2 Đối tượng thuê
Ở TP.HCM, khoảng 26% hộ gia đình đi thuê nhà để ở. Hình thức thuê nhà tồn tại trong trong tất cả các nhóm thu nhập. Tuy nhiên có thể nói đa số nhà cho thuê phục vụ cho dân nhập cư.8 Trong khi chỉ 7,6% gia đình có hộ khẩu đi th nhà thì với dân nhập cư là hơn 90%. Số người trung bình trong mỗi hộ dân nhập cư là 1,8 người/hộ, thấp hơn mức trung bình là 3,1 người/hộ. Đại đa số dân nhập cư là người tham gia lao động. Tỷ lệ trong độ tuổi 15-39 là 72%, tỷ lệ người phụ thuộc là 0,3 (UNDP, 2010).
Hình 3-2 Tỷ lệ người thuê nhà phân theo nhóm thu nhập
Nguồn: (UNDP, 2010)
Chương 3 đã trình bày tổng quát về thị trường nhà ở cũng như nhà cho thuê ở thế giới và TP.HCM. Ngày càng nhiều người thuê nhà để ở, nhất là ở các đô thị. Phát triển nhà cho thuê là cần thiết cho thị trường nhà ở TP.HCM cũng như tại các đô thị Việt Nam. Tuy nhiên, để người dân thu nhập trung bình, thấp có thể th nhà, kinh nghiệm các nước cho thấy nhà nước phải có biện pháp can thiệp phù hợp.
6 Trang cung cấp thông tin thị trường nhà đất thuộc công ty Cổ phần bất động sản Info Việt Nam 7 Xem phụ lục 3, 4.
8 Người chưa có hộ khẩu KT1, KT2 nhưng sinh sống và làm việc tại TP.HCM (khơng tính sinh viên) 15%
19%
28% 28%
24%
Tỷ lệ người thuê nhà phân theo thu nhập
Nhóm thu nhập 1 Nhóm thu nhập 2 Nhóm thu nhập 3 Nhóm thu nhập 4 Nhóm thu nhập 5
CHƯƠNG 4.
XÁC ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ TỐI THIỂU
– TRƯỜNG HỢP DỰ ÁN CHUNG CƯ Ở QUẬN 2, TP.HCM
Chương này tập trung phân tích thị trường nhà cho thuê từ phía cung nhằm xác định mức giá cho thuê tối thiểu đối với nhà đầu tư. Nghiên cứu sẽ dựa trên một dự án thực tế thuộc phân khúc bình dân ở TP.HCM để phân tích.