PHÂN TÍCH KHẢ NĂNG CHI TRẢ CỦA NGƯỜI DÂN
Sau khi biết mức giá cho thuê để bên cung tham gia thị trường, nghiên cứu tiếp tục xác định mức giá người đi th có thể chi trả. Giá th được tính dựa trên mức chi tiêu cho nhà ở (ước tính 30% thu nhập trung bình của hộ gia đình) và diện tích căn hộ.
5.1 Tổng quan về TP.HCM – dân cư – nhà ở - thu nhập
TP.HCM đứng đầu Việt Nam về số người cũng như mật độ dân. Tốc độ gia tăng dân số khoảng 3% mỗi năm, phần lớn do người lao động nhập cư (Cục thống kê TP.HCM, 2011). Dân số cao và tăng nhanh tạo áp lực về nhà ở. Diện tích nhà ở bình qn ở TP.HCM chỉ hơn 15 m2/người, thấp hơn mức trung bình cả nước là 19,2 m2
(Bộ Xây dựng, 2010; Sở Xây dựng TP.HCM, 2013).
Bên cạnh đó, giá nhà ln cao và tăng nhanh hơn mức tăng của thu nhập của người dân. Trong 20 năm gần đây, giá nhà trung bình đã tăng gấp 100 lần, cao gấp 25 lần thu nhập bình quân đầu người (Ủy ban Kinh tế Quốc hội, 2013). Vì vậy, khả năng sở hữu nhà ở khu vực chính thức 23 của người dân là không cao, nhất là người lao động có thu nhập trung bình, thấp. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở, bên cạnh việc giảm giá nhà, xây dựng nhà thu nhập thấp… thì cần thiết phải phát triển hình thức nhà cho thuê phục vụ những người chưa đủ khả năng mua nhà.
Hiện nay, nhà cho thuê ở TP.HCM chỉ chiếm tỷ lệ hơn 6% (Bộ Xây dựng, 2010). Những hộ thu nhập trung bình và thấp thường phải thuê phòng trọ để ở. Các phòng trọ hiện nay được xây dựng mà không phải tuân theo các tiêu chuẩn nên chưa đảm bảo chất lượng xây dựng và điều kiện khác như không gian sinh hoạt chung, điện, nước… (UNDP, 2010). Phịng trọ tuy có thể giải quyết nhu cầu nhà ở trước mắt, nhưng về lâu dài cần có giải pháp thay thế khác tốt hơn để đảm bảo quy hoạch cũng như nâng cao điều kiện sống cho người dân. Nếu huy động được các chủ đầu tư xây dựng căn hộ chung cư chất lượng tốt để cho th thì sẽ có thể phát triển thị trường nhà cho thuê chính thức, làm tăng nguồn cung cũng như tăng chất lượng nhà và cải thiện điều kiện sống cho người dân. Tuy nhiên, quan trọng là mức giá thuê phải phù hợp với khả năng chi trả của người đi thuê.
5.1.1 Dân cư
Hình 5-1 Dân số TP.HCM (đơn vị: ngàn người)
Nguồn số liệu: Niên giám thống kê 2011, Cục thống kê TP.HCM.
Năm 2011, TP.HCM có dân số hơn 7,5 triệu người, mật độ dân số là 3.590 người/km2, cao nhất toàn quốc (Tổng Cục thống kê, 2011). Khu vực thành thị tập trung hơn 6,1 triệu người (80%), mật độ hơn 12 ngàn người/km2. Tốc độ tăng dân số mỗi năm khoảng 3%, trong đó 2% là gia tăng dân số do người lao động ở các nơi khác nhập cư đến (Cục thống kê TP.HCM, 2011). Dân cư đông và số lượng người nhập cư tăng nhanh nên tất yếu dẫn đến nhu cầu về nhà ở cũng tăng mạnh, nhất là ở khu vực đô thị.
5.1.2 Thu nhập của người dân
Năm 2010, thu nhập hàng tháng của nhóm thấp nhất là 965 ngàn đồng, cao nhất là 6,4 triệu đồng. Thu nhập bình quân đầu người toàn thành phố là 2,7 triệu đồng/tháng, cao hơn khoảng 2 lần so với thu nhập trung bình cả nước. Chênh lệch giữa các nhóm thu nhập ngày càng tăng nhưng thấp hơn so với trung bình cả nước (Cục thống kê TP.HCM, 2011; Tổng Cục thống kê, 2011). 6291.0 7001.0 7.202 7396.0 7521.0 0 0.5 1 1.5 2 2.5 5600.0 5800.0 6000.0 6200.0 6400.0 6600.0 6800.0 7000.0 7200.0 7400.0 7600.0 7800.0 2005 2008 2009 2010 2011 Dân số (ngàn người) Tỷ lệ tăng tự nhiên (%) Tỷ lệ tăng cơ học (%)
Bảng 5-1 Thu nhập bình quân một nhân khẩu một tháng (đơn vị: ngàn đồng) 2002 2004 2006 2008 2010 Nhóm thu nhập Nhóm1 316 431 554 827 965 Nhóm2 525 635 824 1.183 1.542 Nhóm3 721 870 1.078 1.542 2.018 Nhóm4 1.008 1219 1.493 2.140 2.727 Nhóm5 1.951 2.668 3.453 5.252 6.429 Trung bình TP.HCM 904 1.165 1.480 2.192 2.737 Trung bình tồn quốc 356 484 636 995 1.387
Chênh lệch thu nhập giữa nhóm 5 với nhóm 1 (lần)
TP.HCM 6,17 6,19 6,23 6,35 6,66
Toàn quốc 8,11 8,34 8,40 8,94 …
Nguồn: Niên giám thống kê, Cục thống kê TP.HCM, 2011; Tổng cục thống kê 2011.
5.2 Mức giá thuê theo thu nhập bình quân của người dân ở tại TP.HCM
Để người dân có thể thuê nhà, mức giá thuê phải phù hợp với khả năng chi trả của họ. Giá thuê cho mỗi căn hộ được tính tốn dựa trên mức thu nhập trung bình của hộ dân nhân với tỷ lệ chi tiêu hợp lý cho nhà ở. Sau đó, ứng với các diện tích căn hộ, giá thuê cho mỗi m2 căn hộ sẽ được xác định để so sánh với mức giá cho thuê ở phần trước.
5.2.1 Thu nhập của người dân và mức chi tiêu cho nhà ở
Năm 2010, thu nhập bình qn đầu người tồn thành phố là 2,7 triệu đồng/tháng, nhóm dân cư thấp nhất là 965 ngàn đồng, cao nhất là 6,4 triệu đồng (Cục thống kê TP.HCM, 2011). Thu nhập ở năm 2013 được tính dựa trên giả định mức tăng thu nhập danh nghĩa hàng năm là 7%.
Số người trung bình trong mỗi hộ dân ở TP.HCM là 3,1 người (UNDP, 2010). Nghiên cứu làm trịn là 3 người để tính thu nhập của hộ gia đình. Vậy, thu nhập bình quân của một hộ gia đình thấp nhất là 3,5 và cao nhất là 23,6 triệu đồng/hộ/tháng.
Mức chi tiêu dành cho nhà ở chiếm khoảng 20% đến 25% tổng thu nhập của người lao động. Tỷ lệ này càng lớn đối với người nghèo (UN HABITAT, 2004). Ở Mỹ, chính phủ trợ cấp cho phần chi tiêu cho nhà ở vượt quá 30% thu nhập. Để xác định mức giá tối đa người thuê nhà có thể trả, nghiên cứu chọn tỷ lệ chi tiêu cho nhà ở là 30% thu nhập. Khả năng chi
trả tiền thuê nhà hàng tháng của một hộ gia đình trung bình là 2,5 triệu đồng, thấp nhất là 869 ngàn đồng và cao nhất là 5,8 triệu đồng.
Bảng 5-2 Mức chi tiêu cho nhà ở cho từng nhóm thu nhập (Đơn vị: ngàn đồng/tháng)
Nhóm thu nhập Thu nhập đầu người Thu nhập hộ (3 người) 30% chi tiêu cho nhà ở
1 1.182 3.546 1.064
2 1.888 5.663 1.699
3 2.472 7.416 2.225
4 3.341 10.022 3.007
5 7.876 23.627 7.088
Nguồn: tác giả tính tốn trên số liệu của Niên giám thống kê, Cục thống kê TP.HCM năm 2011.
5.2.2 Diện tích căn hộ
Với mức chi trả cho nhà ở của mỗi hộ gia đình là cố định theo thu nhập, diện tích căn hộ càng thấp thì số tiền người dân có thể trả cho 1 m2 càng cao và ngược lại. Để xác định khoảng giá thuê người dân có thể chi trả, nghiên cứu sử dụng diện tích căn hộ tối thiểu là 45m2 (Điều 40 tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại - Luật nhà ở, 2005) và tối đa là 70m2.24
5.2.3 Khả năng chi trả tính theo một m2 diện tích
Tiền thuê mỗi hộ có thể chi trả cho mỗi m2 căn hộ được tính bằng mức chi tiêu cho nhà ở của từng hộ chia cho diện tích căn hộ (thấp nhất là 45 m2, cao nhất là 70 m2). Kết quả là nhóm nghèo nhất có thể trả từ 15 đến 24 ngàn đồng/m2/tháng. Nhóm giàu nhất có thể trả từ 101 đến 158 ngàn đồng/m2
/tháng.
Trong thực tế, tính trung bình ở hai đơ thị lớn nhất là TP.HCM và Hà Nội, diện tích nhà ở của hộ dân nhập cư 25 chỉ khoảng 25m2, 60% hộ có diện tích nhà ở bình qn đầu người dưới 7m2
và 31% hộ dưới 4m2 (UNDP, 2010).26 Nghiên cứu tính giá thuê ứng với các mức diện tích 4m2 và 7m2 cho một người (tương đương 12m2 và 21m2 cho hộ 3 người).
24
Đề xuất chuyển đổi nhà ở thương mại sang cho thuê của Bộ Xây dựng u cầu những căn hộ có diện tích tối đa là 70 m2.
25 Người khơng có hộ khẩu ở thành phố đang sống 26 Xem phụ lục 14
Bảng 5-3 Mức chi tiêu cho nhà ở cho từng nhóm thu nhập theo diện tích căn hộ (Đơn vị: ngàn đồng/tháng)
Nhóm
thu nhập Chi tiêu cho nhà ở Giá thuê mỗi m
2
Diện tích 12m2 Diện tích 21m2 Căn hộ 45m2 Căn hộ 70m2
1 1.064 89 51 24 15
2 1.699 142 81 38 24
3 2.225 185 106 49 32
4 3.007 251 143 67 43