CHƯƠNG 3 KHÁI QUÁT THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ NHÀ CHO THUÊ
4.2 Kết quả tính tốn
4.2.1 Giá th khi khơng có sự can thiệp của nhà nước
4.2.1.1 Chi phí đầu tư
Dự án có tổng chi phí đầu tư theo giá thực là 410,5 tỷ đồng. Do thời gian thi công kéo dài 2 năm, chi phí đầu tư được phân bổ lại dựa trên giả định tổng chi phí thực khơng đổi. Chi phí này được điều chỉnh theo lạm phát và quy về năm 2013 để xác định giá bán của dự án.
9 Do cần bảo mật thông tin nên nghiên cứu không nêu cụ thể tên dự án. 10 Chi tiết xem phụ lục 6
Bảng 4-1 Giá bán của dự án (giá danh nghĩa 2009) (đơn vị tính triệu đồng) 11
Hạng mục 2009 2010 2011 2012 Tổng
Chi phí đầu tư dự kiến (giá thực) 120.408 199.835 90.275 410.518
Chi phí đầu tư điều chỉnh theo tiến
độ (giá thực) 120.408 194.030 32.956 63.124 410.518
Chỉ số lạm phát (%) 12
6,9 9,2 18,6 9,2
Chỉ số giá 1 1,07 1,17 1,38
Tổng chi phí đầu tư 120.408 207.418 38.471 87.393 453.690
Giá trị dự án quy đổi về năm 2013 13
670.704
Nguồn: tác giả tính tốn từ báo cáo dự án và tiến độ thi công thực tế
Chi phí vốn WACC của dự án được tính dựa vào chi phí vốn chủ sở hữu, lãi vay và tỷ trọng vốn vay trên vốn chủ sở hữu. Theo Lê Anh Tuấn (2012), chi phí vốn chủ sở hữu trong ngành xây dựng là 20,7%. Với cơ cấu vốn tương tự nên nghiên cứu sử dụng con số này cho dự án của mình. Kết quả WACC của dự án là 14,61%.
Bảng 4-2 Chi phí vốn của dự án Tỷ lệ vốn Chủ sở hữu 30% Chi phí vốn chủ sở hữu 20,70% Tỷ lệ vốn vay 14 70% Chi phí vốn vay 12%
Chi phí vốn của dự án WACC 14,61%
4.2.1.2 Giá thành 1m2 căn hộ
Chi phí đầu tư cho dự án quy về thời điểm hoàn thành dự án (đầu năm 2013) là 670,7 tỷ đồng cho 48.906 m2
diện tích xây dựng. Giá bán trung bình cho 1 m2 xây dựng là 13,7 triệu đồng/m2. Với tỷ lệ diện tích sử dụng trên diện tích xây dựng ở căn hộ chung cư là 81,2%,15 giá bán cho 1 m2 căn hộ là 16,9 triệu đồng/m2
. Giá bán tăng so với dự kiến ban đầu do trễ tiến độ gần 2 năm. Theo chủ đầu tư, giá bán hiện tại của dự án từ 13,5 đến 14,8
11 Xem phụ lục 9 12
Số liệu chỉ số giá hàng tiêu dùng lấy từ báo cáo cục thống kê hàng năm. 13 Giá chưa bao gồm VAT
14 Tỷ lệ vốn vay tối đa theo quy định chính sách thí điểm nhà cho thuê 15 Xem phụ lục 5
triệu đồng/m2. Giá này thấp hơn mức 16,9 triệu đồng/m2 do chủ đầu tư buộc phải giảm giá bằng cách giảm lợi nhuận.
Bảng 4-3 Giá 1m2 căn hộ (đơn vị tính triệu đồng)
Tổng mức đầu tư (giá danh nghĩa) 670.704
Tổng diện tích xây dựng 48.906
Giá 1 m2 xây dựng 13,71
Tỷ lệ diện tích sử dụng của khu căn hộ 81,2%
Giá 1 m2 căn hộ 16,89
4.2.1.3 Giá thuê 1m2 căn hộ
Đối với căn hộ thương mại, sau khi dự án hoàn thành, nhà đầu tư sẽ bán với giá 16,9 triệu đồng/m2
. Khi chuyển sang cho thuê, căn hộ xem như được bán và thu tiền trong nhiều kỳ, với mức thu tăng đều 7% mỗi năm.16 Lấy thời gian cho thuê 30 năm, lãi suất vay 12%, chi phí vốn chủ đầu tư là 20,7% thì giá thuê là 1,5 triệu đồng/m2/năm hay 123 ngàn đồng/m2
/tháng (với công suất thuê 100%). Nếu công suất cho th phịng chỉ đạt 90% thì giá thuê sẽ tăng thành 136 đồng/m2/tháng.
Bảng 4-4 Giá thuê khi khơng có sự can thiệp của nhà nước
Giá thành (triệu đồng/m2) 16,89
Thời gian cho thuê (năm) 30
Suất chiết khấu WACC 14,61%
Tốc độ tăng giá thuê hàng năm (%) 7%
Giá cho thuê với công suất thuê đạt 100% (triệu đồng/m2
/năm ) 1,47
Giá cho thuê với công suất thuê đạt 100% (ngàn đồng/m2
/tháng) 123
Công suất cho thuê dự kiến 90%
Giá cho thuê (ngàn đồng/m2/tháng) 136
4.2.2 Giá thuê khi nhà nước can thiệp
Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, khi dự án chuyển sang cho thuê, chủ đầu tư sẽ được hưởng các ưu đãi về lãi suất cho vay và chi phí sử dụng đất.
4.2.2.1 Chi phí đất:
Chi phí đất là chi phí quan trọng đối với các dự án BĐS, bao gồm tiền mua đất của dân, tiền đền bù, giải toả, tái định cư (chi cho chủ đất) và tiền cho quyền sử dụng đất nộp cho nhà nước. Khi được hỗ trợ, dự án không phải trả tiền cho quyền sử dụng đất một lần nữa mà sẽ thuê đất và trả tiền thuê hàng năm (nếu đã nộp thì được khấu trừ). Các chi phí đền bù, giải toả, mua đất… dự án vẫn phải trả cho người dân nhưng sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất (Bộ tài chính, 2011).17
Do khơng đủ số liệu để tính chi phí mua đất, đền bù, giải toả… nghiên cứu tạm xem số tiền trả cho người dân bằng giá đất nhà nước công bố là 3,3 triệu đồng/m2. Tổng chi phí đất của dự án là 23,509 tỷ đồng và được khấu trừ vào tiền thuê đất hàng năm. Theo tính tốn, tiền mua đất sẽ thanh toán được tiền thuê đất trong vòng 33 năm, xấp xỉ với thời gian cho thuê của dự án. Dự án xem như không phải trả tiền thuê đất nữa.18
4.2.2.2 Lãi suất cho vay
Sau khi chuyển sang cho thuê, dự án sẽ được hỗ trợ cho vay với lãi suất ưu đãi là 6% (Chính phủ, 2013). Do lãi vay giảm, WACC của dự án được tính lại là 10,41%.
Bảng 4-5 Chi phí vốn của dự án Tỷ lệ vốn Chủ sở hữu 30% Chi phí vốn chủ sở hữu 20,70% Tỷ lệ vốn vay 19 70% Chi phí vốn vay 6%
Chi phí vốn của dự án WACC 10,41%
4.2.2.3 Giá thành 1 m2 căn hộ khi được hỗ trợ
Tính tốn tương tự, tổng chi phí đầu tư theo giá thực là 329,5 tỷ đồng (giảm 81 tỷ chi phí đất). Sau khi điều chỉnh lạm phát, giá trị dự án quy về năm 2013 là 481,1 tỷ đồng, giảm 189,5 tỷ đồng (28%) so với ban đầu. Giá bán một m2 căn hộ còn 12,1 triệu đồng, giảm 4,8 triệu đồng. Nguyên nhân là chi phí đất giảm và WACC của dự án giảm từ 14,61% xuống 10,41%.
17 Giá trị được khẩu trừ tính theo quy định thường thấp hơn giá trị thực tế dự án chi trả cho người dân 18 Xem phụ lục 10
Bảng 4-6 Giá bán căn hộ (đơn vị tính triệu đồng)
Hạng mục 2009 2010 2011 2012 Tổng
Chi phí đầu tư dự kiến (giá thực) 39.405 199.835 90.275 329.515 Chi phí đầu tư theo tiến độ (giá thực) 39.405 194.030 32.956 63.124 329.515
Chỉ số giá 1 1,07 1,17 1,38
Tổng chi phí đầu tư 39.405 207.418 38.471 87.393 372.688
Giá trị dự án quy đổi về năm 2013 20
481.119
Tổng diện tích xây dựng (m2) 48.906
Giá bán/diện tích xây dựng (triệu đồng/m2) 9,84
Tỷ lệ diện tích sử dụng/xây dựng 81,2%
Giá bán trên diện tích sử dụng (triệu đồng/m2) 12,11
4.2.2.4 Giá cho thuê căn hộ khi được hỗ trợ
Tính tương tự, sau khi được nhà nước hỗ trợ về đất và lãi vay, giá cho thuê đã giảm từ 136 ngàn/m2/tháng xuống còn 63 ngàn đồng/m2/tháng.
Bảng 4-7 Mức giá thuê khi được nhà nước hỗ trợ
Giá bán (triệu đồng/m2) 12,11
Thời gian cho thuê (năm) 30
Suất chiết khấu WACC 10,41%
Tốc độ tăng giá thuê hàng năm (%) 7%
Giá cho thuê với công suất thuê đạt 100% (triệu đồng/m2/năm) 0,68
Giá cho thuê với công suất thuê đạt 100% (ngàn đồng/m2
/tháng) 56
Công suất cho thuê dự kiến 90%
Giá cho thuê (ngàn đồng/m2
/tháng) 63