CHƯƠNG 3 KHÁI QUÁT THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ NHÀ CHO THUÊ
4.3 Phân tích rủi ro
Phần trên xác định giá cho thuê với giả định cơ sở nhưng trong thực tế giá cho thuê có thể thay đổi khi các biến số đầu vào thay đổi. Nghiên cứu tiếp tục phân tích theo các bước sau: (1) lựa chọn các biến số đầu vào có ảnh hưởng quan trọng đến kết quả tính tốn và khoảng dao động của các biến này; (2) phân tích độ nhạy để xem xét tác động của từng biến đến kết quả; (3) phân tích mơ phỏng Monte-Carlo để xem xét tác động kết hợp của các biến.
4.3.1 Biến dự báo và biến rủi ro
Biến dự báo là giá cho thuê. Biến rủi ro là các biến ảnh hưởng đến giá thuê như thời gian cho th, cơng suất cho th phịng, suất sinh lợi yêu cầu của chủ đầu tư, lãi vay, chi phí xây dựng…
4.3.1.1 Chi phí xây dựng
Chi phí xây dựng là biến số dễ thay đổi, phụ thuộc trình độ quản lý, lương nhân cơng, chi phí vật tư. Mức biến động của chi phí xây dựng ước tính trong giới hạn 20%. Kết quả cho thấy, chi phí xây dựng tác động lớn đến giá thuê. Mỗi khi chi phí xây dựng thay đổi 1%, giá thuê cũng thay đổi đồng biến khoảng 1%.
Bảng 4-8 Phân tích độ nhạy với chi phí xây dựng (đơn vị: ngàn đồng/m2)
Thay đổi CPXD so với
ban đầu (%) 80% 90% 100% 110% 120%
Giá thuê Không can thiệp 109 123 136 150 164
Can thiệp 50 56 63 69 75
4.3.1.2 Lãi vay
Bảng 4-9 Phân tích độ nhạy với lãi vay (đơn vị: ngàn đồng/m2)
Lãi vay định mức (%) 6% 9% 12% 15% 19%
Giá thuê Không can thiệp 136 173 230
Can thiệp 63 83
Do tỷ lệ vốn vay lớn trong tổng mức đầu tư, lãi vay có ảnh hưởng quan trọng đến giá cho thuê. Khi không can thiệp, lãi vay thay đổi từ 12% đến 19% (lấy theo lãi suất cho vay từ năm 2009 đến nay) làm giá thuê tăng từ 136 ngàn đồng lên 230 ngàn đồng, tăng 69%. Khi can thiệp, lãi suất cho vay ưu đãi tăng từ 6% đến 9% (lấy 50% lãi suất cho vay thương mại) thì giá thuê tăng từ 63 ngàn đồng lên 83 ngàn đồng (tăng 37%).
4.3.1.3 Thời gian cho thuê
Thời gian cho thuê càng dài thì giá thuê yêu cầu của chủ đầu tư càng giảm, nhưng tốc độ giảm thấp dần trong khi giá thuê sẽ giảm khi chất lượng nhà giảm và chi phí bảo trì sẽ tăng lên. Vậy chọn thời gian thuê quá dài là kém hiệu quả. Kết quả cho thấy thời gian cho thuê 30 năm là phù hợp.
Bảng 4-10 Phân tích độ nhạy với thời gian cho thuê (đơn vị: ngàn đồng/m2)
Thời gian cho thuê (năm) 20 30 40 50
Giá thuê Không can thiệp 159 136 127 123
Can thiệp 82 63 53 48
4.3.1.4 Giá đất
Giá đất dao động từ giá thực tế (cao gấp 450% giá công bố của nhà nước) xuống đến 0 (khi dự án được cấp đất, hoặc mua được đất từ lâu khi giá còn rất rẻ). Khi giá đất giảm từ giá thực tế xuống giá nhà nước quy định (giảm 4,5 lần), giá thuê giảm 15 ngàn đồng/m2 (19%) nhưng khi giá đất tiếp tục giảm, giá thuê giảm rất ít. Điều này cho thấy, việc nhà nước giảm tiền sử dụng đất đã có tác dụng, tuy nhiên cấp đất sẽ không mang lại hiệu quả nhiều.
Bảng 4-11 Phân tích độ nhạy với giá đất (đơn vị: ngàn đồng/m2)
Tỷ lệ giá đất so với giá công bố
450% (giá thị trường)
300% 200% 100% 50% 25% 0
Giá thuê khi can thiệp 80 73 68 63 60 59 58
4.3.1.5 Lợi nhuận của chủ đầu tư
Bảng 4-12 Phân tích độ nhạy với chi phí vốn chủ sở hữu (CSH)
Chi phí vốn CSH -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20,7%
Giá bán (triệu đồng/m2)
Không can thiệp 13,3 13,8 14,4 14,9 15,5 16,2 16,9 Can thiệp 9,7 10,0 10,4 10,8 11,2 11,6 12,1 Giá thuê
(ngàn đồng/m2
)
Không can thiệp 34 45 58 73 90 110 136
Can thiệp 12 17 22 29 38 49 63
Để thu hút đầu tư, dự án cần đạt suất sinh lợi phù hợp với yêu cầu của ngành. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường đang khó khăn, chủ đầu tư có thể cắt giảm lợi nhuận, thậm chí phải chịu lỗ để bán được nhà nhằm giảm chi phí lãi vay. Nghiên cứu giả định suất sinh lợi của chủ đầu tư thay đổi từ 20,7% xuống -10%. Kết quả cho thấy, để giữ giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, chủ đầu tư chỉ đạt lợi nhuận 5% còn với giá bán hiện tại là 13,5 triệu đồng/m2
chủ đầu tư phải chịu lỗ 10% mỗi năm khi không được nhà nước hỗ trợ.
4.3.1.6 Công suất cho thuê
ngồi, dự án trong nước có cơng suất cho thuê khoảng 76%. Với phân khúc giá rẻ, nhu cầu thuê hiện nay cịn rất lớn, cơng suất cho thuê của dự án vẫn có thể đạt 90% hoặc hơn (CBRE, 2012). Kết quả cho thấy công suất thuê sẽ làm giá thuê thay đổi tương ứng.
Bảng 4-13 Phân tích độ nhạy với cơng suất cho thuê (đơn vị: ngàn đồng/m2)
Công suất cho thuê (%) 80% 90% 100%
Giá thuê Không can thiệp 153 136 123
Can thiệp 71 63 56
4.3.2 Phân tích mơ phỏng Monte Carlo với Crystal Ball
Bảng 4-14 Dạng phân phối của biến mô phỏng
Biến Dạng phân phối
Chi phí xây dựng Tam giác Thay đổi ±20% so với ban đầu
Thời gian cho thuê Tam giác Min là 20 năm, max là 50 năm
Chi phí đất21
Tam giác Min là 0, max là 107 tỷ Lãi vay không can thiệp Tam giác Min là 12%, max là 19%
Lãi vay can thiệp Tam giác Min là 6%, max là 9%
Cơng suất cho th phịng Tam giác Min là 80%, max là 95%
Để tính tốn sự thay đổi của giá thuê tối thiểu trong các trường hợp, nghiên cứu sử dụng kỹ thuật chạy mô phỏng Monte Carlo với phần mềm Crystal Ball. Kết quả cho thấy, khi nhà nước không can thiệp, 97,5% khả năng giá thuê sẽ cao hơn 126 ngàn đồng/m2
/tháng và khi can thiệp là 52 ngàn đồng/m2. 22
Bảng 4-15 Kết quả mô phỏng giá thuê tối thiểu (đơn vị: ngàn đồng/m2/tháng)
Không can thiệp Can thiệp
Trường hợp cơ bản Mô phỏng Trường hợp cơ bản Mô phỏng
Giá thuê tối thiểu 136 126 63 52
Chương 4 đã tính tốn giá cho thuê tối thiểu nhà đầu tư yêu cầu khi chuyển căn hộ sang cho thuê khi vẫn giữ suất sinh lợi ban đầu. Nếu chỉ xét chi phí đầu tư, giá thuê thấp nhất là 126 ngàn đồng/m2/tháng khi nhà nước không can thiệp và khi can thiệp là 52 ngàn đồng/m2
/tháng đồng/m2.
21 Chỉ áp dụng cho trường hợp khi nhà nước can thiệp, trường hợp cịn lại chi phí đất khơng đổi 22 Xem phụ lục 15, 16