QUAN ĐẾN TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỨNG TÊN HỘ GIA ĐÌNH
Trường hợp thế chấp tài sản mà bên thế chấp cho rằng tài sản cấp cho hộ và yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp. Đối với tài sản thế chấp là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho hộ theo quy định tại luật đất đai thì thuộc quyền sở hữu chung của tất cả các thành viên trong hộ gia đình vì quyền sở hữu lúc này được xác định là hộ chứ không phải là cá nhân.21 Việc định đoạt tài sản phải được sự đồng ý của các thành viên trong hộ. Thành viên trong hộ gia đình phải là người thành niên
21 Khoản 1 Điều 102 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điểm b khoản 2 Điều 15 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy đinh: “…Đối với hộ gia đình sử dụng đất thể hiện các thơng tin “Hộ ơng” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ
tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình khơng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình và cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình”.
(người đủ 18 tuổi). Đối với người thành niên từ đủ 15 tuổi đến 18 tuổi thì phải tự mình xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý. Tuy nhiên, trong trường hợp này, hiện tại người thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất cịn gây khó khăn cho việc giao dịch hợp đồng tín dụng trong trường hợp quyền sử dụng đất cấp cho “hộ” theo hộ khẩu gia đình hay là những người đang cùng sinh sống và có cơng sức đóng góp. Điều này cũng gây nên nhiều bất cập trong việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng tín dụng. Vụ án cụ thể để minh chứng cho trường hợp người đứng tên trong quyền sử dụng đất thế chấp tài sản bảo đảm nhưng những người trong hộ lại không đồng ý và yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp. Vụ án cụ thể như sau:
2.2.1. Nội dung vụ án:
Vào ngày 29/10/2012 ông Dương Văn Hy và bà Nguyễn Thị Nguyệt ký kết hợp đồng tín dụng số LD1230300087 với Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gịn Thương tín (Ngân hàng) vay số tiền 350.000.000 đồng. Mục đích sử dụng vốn vay là chăn nuôi heo và cải tạo vườn; lãi suất cho vay là 1,5%/tháng; thời hạn vay là 12 tháng; thời điểm trả hết nợ là ngày 29/10/2013; phương thức trả là trả lãi hàng tháng, vốn trả cuối kỳ. Bà Nguyệt đã trả số tiền nợ gốc là 12.640.000 đồng, còn nợ lại Ngân hàng số tiền nợ gốc là 337.360.000 đồng. Tính đến ngày 30/3/2017 bà Nguyệt ơng Hy cịn nợ Ngân hàng số tiền 591.150.019 đồng. Trong đó gốc 337.360.000 đồng, lãi trong hạn là 4.079.369 đồng, lãi quá hạn 166.473.767 đồng, lãi phạt là 83.236.883 đồng.
Tài sản đảm bảo cho khoản vay là quyền sử dụng đất có diện tích 6.005m2 đất ĐRM, LN, CDK cấp cho hộ ông Dương Văn Hy. Trên phần diện tích đất có nhà nhưng nhà này khơng có giấy tờ hợp pháp nên khơng thể đăng ký thế chấp nhưng theo hợp đồng thì bà Nguyệt và ông Hy thế chấp tất cả tài sản trên đất. Căn cứ vào điều khoản chung của hợp đồng thì bà Nguyệt và ơng Hy đã vi phạm hợp đồng nên Ngân hàng đã đình chỉ hợp đồng tín dụng nêu trên.
Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ ông Hy vào thời điểm năm 1999. Vào thời điểm đó, hộ ơng Hy gồm 5 thành viên là ông Hy, bà Nguyệt, anh Dương Văn Tâm, chị Dương Thị Hoằng, chị Dương Thị Thu Thảo Tâm. Ngày 26/3/2014, chị Hoằng đã chuyển hộ khẩu đi. Ngày 10/11/2008 chị Thảo chuyển hộ khẩu đi. Chị Huỳnh Thị Trúc Trang nhập hộ khẩu vào ngày 30/12/2007. Như vậy, vào thời điểm Ngân hàng ký hợp đồng tín dụng thì trong hộ của ơng Hy gồm ơng Hy, bà Nguyệt, anh Tâm và chị Trang. Khi ký hợp đồng thế chấp, anh Tâm có làm
giấy thỏa thuận để bà Nguyệt thế chấp quyền sử dụng đất. Riêng chị Trang thì mới nhập hộ khẩu về nên khơng có liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngân hàng yêu cầu ông Hy bà Nguyệt có nghĩa vụ liên đới trả số tiền tạm tính đến ngày 30/3/2017 là 591.150.019 đồng. Trong đó gốc 337.360.000 đồng, lãi trong hạn là 4.079.369 đồng, lãi quá hạn 166.473.767 đồng, lãi phạt là 83.236.883 đồng. Đồng thời nếu ông Hy bà Nguyệt khơng trả được số tiền nêu trên thì Ngân hàng được xử lý tài sản theo hợp đồng thế chấp số LD1230300087 ngày 29/10/2012.
Bà Nguyệt và ông Hy cho rằng phần đất thế chấp Ngân hàng gồm 2 phần: 1 phần có nguồn gốc của ơng bà ơng Hy để lại. Phần cịn lại có diện tích là 3.300m2 là do các con của bà Nguyệt và ông Hy là chị Dương Thị Thu Thảo, anh Tâm và chị Dương Thị Hoằng cùng nhau mua. Các con mua đất của bà Huỳnh Tú Hạ, do bà Hạ chết rồi nên khơng có căn cứ chứng minh.
Ngồi ra, trên thửa đất cịn có ngơi nhà 160m2 là của chị Thảo xây dựng và ngôi nhà 40m2 và phần sân 60m2 của con bà Nguyệt ông Hy là anh Dương Văn Kha xây dựng, căn nhà này là của riêng anh Kha. Hai căn nhà của anh Kha và của chị Thảo không nằm trong hợp đồng thế chấp.
Trong quá trình vay tiền, bà Nguyệt ông Hy đã trả cho Ngân hàng 12.600.000 đồng, còn nợ lại số tiền gốc là 337.360.000 đồng. Ông bà chỉ đồng ý trả cho Ngân hàng số tiền nợ gốc còn lại và lãi trong hạn là 4.079.369 đồng, tiền lãi quá hạn số tiền 166.473.767 đồng ơng bà xin giảm ½ số tiền này vì hồn cảnh gia đình khó khăn. Riêng phần tiền lãi phạt ông bà không đồng ý trả.
Sau khi xảy ra tranh chấp, Ngân hàng khởi kiện ông Hy bà Nguyệt. Tại bản án kinh doanh thương mại số 03/2017/KDTM-ST ngày 31/3/2017 Toà cấp sơ thẩm giải quyết như sau:
Áp dụng Điều 29, Điều 33; Điều 55; Điều 131 Bộ luật Tố tụng dân sự, Điều 91, Điều 95 Luật các Tổ chức tín dụng, Điều 109, Điều 197, Điều 223, Điều 348, Điều 401, Điều 427, Điều 471, Điều 476, Điều 715, Điều 717 Bộ luật Dân sự, Pháp lệnh về án phí lệ phí Tịa án22, tuyên xử:
22 Do vụ án xảy ra trước ngày BLDS 2015 có hiệu lực pháp luật nên áp dụng BLDS 2005 và áp dụng Pháp lệnh quy định về án phí TA (chưa áp dụng Nghị quyết 326 của UBTVQH quy định về án phí lệ phí Tịa án)
Chấp nhận một phần yêu cầu của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Thương tín đối với ơng Dương Văn Hy và bà Nguyễn Thị Nguyệt.
Buộc ông Dương Văn Hy và bà Nguyễn Thị Nguyệt có trách nhiệm liên đới trả cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gịn Thương tín số tiền 507.913.000 đồng (tạm tính đến ngày 30/3/2017), trong đó tiền gốc là 337.360.000 đồng, lãi trong hạn là 4.079.369 đồng, lãi quá hạn là 166.473.767 đồng theo hợp đồng tín dụng số LD1230300087 ngày 29/10/2012 ký kết giữa Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gịn Thương tín với ơng Dương Văn Hy và bà Nguyễn Thị Nguyệt.
Ông Dương Văn Hy và bà Nguyễn Thị Nguyệt còn phải tiếp tục chịu lãi suất theo hợp đồng tín dụng đã ký kết với số tiền trên kể từ ngày 31/3/2017 cho đến khi thi hành xong.
Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gịn Thương tín về việc u cầu ơng Dương Văn Hy và bà Nguyễn Thị Nguyệt phải trả số tiền lãi phạt là 83.236.883 đồng.
Hủy hợp đồng thế chấp bất động sản số LD1230300087 ngày 29/10/2012 giữa Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gịn Thương tín với ơng Dương Văn Hy và bà Nguyễn Thị Nguyệt. Buộc Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Thương tín trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ ông Dương Văn Hy.
Ngồi ra án sơ thẩm cịn tun về án phí và quyền kháng cáo của các bên. Không đồng ý một phần nội dung bản án sơ thẩm, ngày 17/4/2017, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gịn Thương tín kháng cáo về việc khơng đồng ý hủy hợp đồng thế chấp bất động sản số LD1230300087 ngày 29/10/2012 giữa Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gịn Thương tín với ơng Dương Văn Hy và bà Nguyễn Thị Nguyệt.
Ngày 28/6/2017, Toà án cấp phúc thẩm nhận định tại bản án kinh doanh thương mại số 06/2017/KDTM-PT ngày 28/6/2017 như sau:
Khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì trong hộ gia đình ơng Hy bà Nguyệt gồm có 03 thành viên: Ơng Hy bà Nguyệt và anh Tâm. Chị Hoằng và chị Thảo đã đi trước nên khơng tham gia ký kết hợp đồng tín dụng. Đối với các thửa đất trên đều do ông Hy tồn quyền quyết định. Đối với thửa đất của ơng bà mua lúc anh Tâm chỉ mới 15 tuổi nên khơng có cơng sức đóng góp. Tại thời điểm này chỉ có chị Hoằng trên 15 tuổi nhưng khơng chứng minh được cơng sức đóng góp của chị Hoằng trong việc đóng góp cơng sức vào cùng chuyển nhượng phần đất mua chung.
Chị Thảo, chị Hoằng và anh Tâm cho rằng cùng hùn vào mua đất đều khơng có căn cứ chứng minh. Đối với tài sản trên đất là 3 căn nhà bà Nguyệt cho rằng là của chị Thảo xây dựng cũng khơng có căn cứ chứng minh.
Tại điểm I, khoản 2 điều 2 hợp đồng thế chấp có quy định “Trường hợp thế chấp một phần hoặc toàn bộ bất động sản có vật phụ của bất động sản đó cũng thuộc tài sản bảo đảm”. Do đó, tài sản gắn liền với đất là các căn nhà trên đất cũng thuộc tài sản bảo đảm theo thỏa thuận của hợp đồng thế chấp.
Như vậy, đất và tài sản gắn liền trên đất là thuộc quyền sở hữu và sử dụng của ông Hy bà Nguyệt nên ông bà thế chấp tài sản trên cho Ngân hàng là phù hợp. Yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp của ông Hy, bà Nguyệt, anh Tâm, chị Hoằng, chị Thảo, anh Kha là khơng có cơ sở chấp nhận.
Kháng cáo của Ngân hàng là có cơ sở chấp nhận, sửa một phần bản án kinh doanh thương mại số 03/2017/KDTM-ST ngày 31/3/2017
Áp dụng Điều 342, Điều 355 Bộ luật Dân sự; Điều 92, Điều 227 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Luật các tổ chức tín dụng; Pháp lệnh về án phí lệ phí Tịa án:
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gịn Thương tín đối với ơng Dương Văn Hy và bà Nguyễn Thị Nguyệt.
Buộc ông Dương Văn Hy và bà Nguyễn Thị Nguyệt có trách nhiệm liên đới trả cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gịn Thương tín số tiền 507.913.000 đồng (tạm tính đến ngày 30/3/2017), trong đó tiền gốc là 337.360.000 đồng, lãi trong hạn là 4.079.369 đồng, lãi quá hạn là 166.473.767 đồng theo hợp đồng tín dụng số LD1230300087 ngày 29/10/2012 ký kết giữa Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gịn Thương tín với ơng Dương Văn Hy và bà Nguyễn Thị Nguyệt.
Ông Dương Văn Hy và bà Nguyễn Thị Nguyệt còn phải tiếp tục chịu lãi suất theo hợp đồng tín dụng đã ký kết với số tiền trên kể từ ngày 31/3/2017 cho đến khi thi hành xong.
Trong trường hợp ông Hy bà Nguyệt khơng trả được nợ thì Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gịn Thương tín-Chi nhánh Bến Tre có quyền yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp theo hợp đồng tín dụng số LD1230300087 ngày 29/10/2012 ký kết giữa Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gịn Thương tín với ơng Dương Văn Hy và bà Nguyễn Thị Nguyệt để thu hồi nợ. Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ ông Dương Văn Hy.
Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gịn Thương tín về việc u cầu ơng Dương Văn Hy và bà Nguyễn Thị Nguyệt phải trả số tiền lãi phạt là 83.236.883 đồng.
Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Hy, bà Nguyệt và yêu cầu độc lập của anh Tâm, chị Hoằng, chị Thảo anh Kha về việc yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp số LD1230300087 ngày 29/10/2012 ký kết giữa Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gịn Thương tín với ơng Dương Văn Hy và bà Nguyễn Thị Nguyệt.
Án cịn tun về án phí kinh doanh thương mại.
2.2.2. Những vấn đề pháp lý rút ra từ vụ án: 1. Về tố tụng: 1. Về tố tụng:
Tòa án đã thụ lý vụ án, xác định đúng tư cách người tham gia tố tụng đúng theo quy định pháp luật: xác định quyền và lợi ích hợp pháp của người khởi kiện là Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gịn Thương tín bị thiệt hại và người xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của Ngân hàng là ông Dương Văn Hy và bà Nguyễn Thị Nguyệt nên Tòa đã xác định Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gịn Thương tín là người khởi kiện và ơng Dương Văn Hy và bà Nguyễn Thị Nguyệt là đúng quy định pháp luật. Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gịn Thương tín là ngun đơn và ơng Dương Văn Hy, bà Nguyễn Thị Nguyệt là bị đơn.
2. Về nội dung:
Trong vụ án này theo lời trình bày của ơng Hy bà Nguyệt thì cịn có căn nhà của chị Thảo và anh Kha xây cất trên đất thế chấp và chị Thảo anh Kha có yêu cầu độc lập: yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nên Tòa án đã xác định chị Thảo và anh Kha là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập là đúng quy định.
Ông Dương Văn Hy, bà Nguyễn Thị Nguyệt có ký hợp đồng với Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gịn Thương tín hợp đồng tín dụng số LD1230300087 vay số tiền là 350.000.000 đồng . Trong q trình vay, ơng Hy bà Nguyệt đã trả cho Ngân hàng số tiền 12.640.000 đồng, số tiền gốc còn nợ lại là 337.360.000 đồng, lãi trong hạn là 4.079.369 đồng, lãi quá hạn là 166.473.767 đồng số tiền này đã được ông Hy bà Nguyệt thừa nhận nên Ngân hàng không phải chứng minh theo Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự.
Bà Nguyệt, ông Hy thừa nhận số tiền trên tuy nhiên ơng bà cho rằng do hồn cảnh gia đình khó khăn nên xin trả số tiền gốc, lãi trong hạn và ½ lãi quá hạn. Tuy
nhiên, yêu cầu này Ngân hàng không đồng ý và cũng không phù hợp với nội dung thoả thuận của các bên trong hợp đồng tín dụng nên khơng có cơ sở chấp nhận.
Đối với số tiền phạt, tuy trong hợp đồng tín dụng đã ký kết có quy định về tiền phạt chậm trả nhưng tiền phạt này khơng có văn bản pháp luật nào quy định. Điều 301 Luật Thương mại quy định về phạt hợp đồng nhưng đây là một khoản tiền mà các bên thoả thuận trong hợp đồng chứ khơng phải số tiền được tính trên số lãi của hợp đồng tín dụng. Do đó, sự thoả thuận này của các bên là trái với quy định của pháp luật nên không được chấp nhận. Không chấp nhận yêu cầu của Ngân hàng đối với số tiền phạt chậm trả lãi là 83.236.883 đồng. Ông Hy bà Nguyệt phải có trách nhiệm liên đới trả cho Ngân hàng số tiền là 507.913.136 đồng trong đó nợ gốc là 337.360.000 đồng, lãi trong hạn là 4.079.369 đồng, lãi quá hạn là 166.473.767 đồng.
Đối với yêu cầu huỷ hợp đồng thế chấp của bà Nguyệt, ông Hy và những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Bà Nguyệt cho rằng đất thế chấp đã được cấp cho hộ nhưng khi ký kết hợp đồng thế chấp khơng có đủ các thành viên trong