Gịn Thương Tín 2013-2017
2.2.1 Về vốn đầu tư tài chính 2013-2017
2.2.1.1 Phân tích cơ cấu vốn đầu tư 2013-2017
Theo số liệu thể hiện bảng 2.1 vốn đầu tư tài chính 2013-2017 và số liệu bảng 2.2 tỷ trọng đầu tư tài chính giữa các ngành nghề 2013-2017.
Đơn vị tính: tỷ đồng
Bảng 2.19: Tỷ trọng nợ vay và vốn so với vốn chủ sở hữu 2013-2017
STT Chỉ tiêu Năm 2013 2014 2015 2016 2017 1 Vốn chủ sở hữu 2,481.025 2,533.768 3,089.913 3,173.293 3,369.048 2 Tỷ lệ (%) tăng trưởng vốn chủ sở hữu 2.126% 21.949% 2.698% 6.169% 3 Vốn đầu tư 1,356.915 1,369.330 1,376.099 783.945 869.486 4 Tỳ lệ (%) tăng trưởng vốn đầu tư 0.915% 0.494% -43.031% 10.912% 5 Nợ vay 1,652.284 1,661.212 460.030 1,021.419 1,853.295 6 Tỷ lệ (%) tăng trưởng nợ vay 0.540% -72.308% 122.033% 81.443% 7
Vốn đầu tư/vốn chủ sở hữu 54.692% 54.043% 44.535% 24.704% 25.808%
8 Nợ vay/vốn chủ sở hữu 66.597% 65.563% 14.888% 32.188% 55.009% -150.00 -100.00 -50.00 0.00 50.00 100.00 150.00 2013 2014 2015 2016 2017
SO SÁNH LỢI NHUẬN ĐẦU TƯ VỚI LỢI NHUẬN TÀI CHÍNH
Vốn chủ sở có sự tăng trưởng qua các năm, tỷ lệ tăng vượt trội là năm 2015 tăng xấp xỉ 22% so với năm 2014.Vốn đầu tư đã giảm dần trong 5 năm qua, tỷ lệ giảm đáng kể nhất là năm 2016 đã giảm 43,% so với năm 2015. Nợ vay có xu hướng giảm vào năm 2015 nhưng có dấn hiệu tăng vào năm 2016 và giảm nhẹ 2017. Nhìn chung, vốn chủ sở hữu tăng nhẹ, vốn đầu tư đã giảm, nhưng nợ vay có dấu hiệu tăng. Từ số liệu này cho thấy trong những năm đầu dàn trải, đầu tư tràn lan chưa phù hợp.
2.2.1.2 Nguyên nhân dẫn đến việc đầu tư không hiệu quả xuất phát từ vốn từ vốn
Do lĩnh vực đầu tư tài chính tại đơn vị chủ yếu là đầu tư góp vốn vào Công ty con, liên doanh, liên kết. Đa phần những công ty này ngành nghề chính là phát triển bất động sản. Và cũng do đặc thù của ngành nghề này thường thời gian đầu tư kéo dài trung bình từ 3 đến 5 năm từ giai đoạn pháp lý đến giai đoạn đi vào xây dựng. Mỗi dự án vốn đầu tư dao động trung bình từ 400 tỷ đồng - 1000 tỷ đồng tuỳ theo quy mô. Số dự án thực hiện thành công chỉ chiếm khoảng 30% trong tổng số dự án đầu tư. Đa phần những dự án không thực hiện được là do chưa đủ điều kiện pháp lý. Nhu cầu vốn lớn phải cần nguồn tài trợ từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng, và các tổ chức khác phát sinh lãi vay nhiều, thời gian đầu tư kéo dài, khả năng đầu tư thành công thấp. Đây là lĩnh vực đầu tư nhiều rủi ro.
Việc tính tốn và phân tích đầu tư tài chính trước khi quyết định đầu tư của Cơng ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gịn Thương Tín đảm bảo tn thủ đúng quy trình, quy định, quy chế của văn bản lập quy và quy định pháp luật. Tuy nhiên, kết quả đầu tư không đúng như kỳ vọng do ước tính sai thời gian đầu tư và thu hồi vốn.
Thường đơn vị chỉ ước tính thời gian đầu tư trung bình từ 3 năm đến 5 năm, nhưng có những khoản đầu tư tài chính thời gian đầu tư có thể lên đến 6 năm đến 7 năm, thậm chí lên đến 10 năm hoặc không thể thu hồi. Đối với những khoản đầu tư tài chính thời gian kéo dài chi phí sử dụng vốn cao dẫn đến đầu tư không hiệu quả theo kỳ vọng.
Giá trị của các khoản đầu tư tài chính của Cơng ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gịn Thương Tín là rất lớn, thời gian đầu tư vốn kéo dài, nguồn đầu tư của doanh nghiệp là vốn vay điều đó chứng tỏ rằng khả năng chủ động về tài chính của doanh nghiệp khơng khả thi vì vậy doanh nghiệp sẽ gặp rủi ro. Hiện tại, nguồn vốn vay ngắn hạn của Công ty tăng đáng kể từ năm 2013 tổng vốn vay ngắn hạn/tổng nợ vay chỉ khoảng 23%, nhưng đến 31/12/2017 tỷ lệ này đã tăng lên 71% . Việc sử dụng vốn vay ngắn hạn để đầu tư tài chính dài hạn dẫn đến việc mất thanh khoản. Ngun nhân cơng ty khơng tìm được nguồn tài trợ dài hạn.
2.2.2 Về doanh thu đầu tư tài chính 2013-2017
2.2.2.1 Phân tích tỷ trọng doanh thu đầu tư tài chính 2013-2017
Căn cứ số liệu được thống kê qua các năm 2013-2017 tại bảng 2.3, bảng 2.4, bảng 2.5, bảng 2.6 và biểu đồ 2.1, biểu đồ 2.2.
Doanh thu đầu tư tài chính đóng góp 1 phần trong cơ cấu doanh thu tài chính, doanh thu đầu tư chiếm tỷ trọng trung bình khoảng 65% trong cơ cấu doanh thu tài chính. Nhưng tỷ lệ tăng trưởng doanh thu đầu tư qua 5 năm ta thấy tỷ lệ (%) tăng trưởng của doanh thu đầu tư như sau năm 2014 thì giảm hơn 80% so với năm 2013, tương tự năm 2016 cũng giảm so với năm 2015. Ngược lại, năm 2015 và năm 2017 thì tăng hơn 128% so với cùng kỳ năm trước đó. Việc doanh thu đầu tư tăng giảm doanh thu đầu tư tại Cơng ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gịn Thương Tín rất khó dự đốn, không theo xu hướng chung của sự tăng trưởng và phát triển.
2.2.2.2 Nguyên nhân dẫn đến tỷ lệ tăng trưởng doanh thu không đồng đều qua các năm đồng đều qua các năm
Doanh thu tăng trưởng không theo xu hướng phát triển có thể xuất phát từ đặc thù ngành nghề mà Công ty đã đầu tư là bất động sản. Chu kỳ sản xuất kinh doanh kéo dài từ 3-5 năm, nhưng tỷ lệ (%) dự án đầu tư thành công chiếm khoảng 30%. Những năm 2015 và 2017 là do cơng ty có chuyển nhượng khoản đầu tư góp vốn và nhận cổ tức và lợi nhuận được chia từ góp vốn cổ phần.Và năm 2014, 2016 thì ngược lại.
2.2.3 Về chi phí tài chính 2013-2017
2.2.3.1 Phân tích chi phí tài chính 2013-2017
Căn cứ vào số liệu thống kê qua các năm 2013-2017 tại bảng 2.14, bảng 2.15, bảng 2.16, và biểu đồ 2.5.
Trong cơ cấu chi phí tài chính thì chi phí tài chính chiếm khoảng 80%/doanh thu tài chính, trong đó chi phí đầu tư chiếm tỷ trọng khá cao trung bình khoảng 50%/doanh thu tài chính, chi phí lãi vay chiến khoảng 28%/doanh thu tài chính, phần cịn lại là chi phí tài chính khác. Tuy nhiên, tỷ lệ (%) chi phí đầu tư so với doanh thu lại tăng giảm liên tục cụ thể năm 2015 tỷ lệ (%) chi phí đầu tư/doanh thu đầu tư lên đến 141,807%, trong khi đó năm 2016 thì tỷ lệ (%) này chỉ khoảng 8,6%. Có sự chênh lệch khá lớn về tỷ lệ chi phí đầu tư/doanh thu tài chính. Số liệu chi phí đầu tư khơng tương xứng với doanh thu.
2.2.3.2 Nguyên nhân dẫn đến chi phí đầu tư tăng giảm không theo xu hướng của doanh thu tài chính
Chi phí đầu tư khơng tăng giảm cùng xu hướng với doanh thu tài chính là do trong năm có khoảng lỗ từ việc trích lập dự phịng giảm giá khoản đầu tư làm cho chi phí đầu tư tăng đột biến, hoặc khoản lỗ từ chuyển nhượng bán cổ phần.
2.2.4 Hiệu quả đầu tư tài chính 2013-2017
2.2.4.1 Phân tích hiệu quả đầu tư tài chính 2013-2017
Căn cứ vào số liệu thống kê qua các năm 2013-2017 tại bảng 2.17, bảng 2.18, và biểu đồ 2.6, biểu đồ 2.7
Hiệu quả đầu tư rất thấp, với suất sinh lời bình quân chỉ khoảng 3,4%/năm so với vốn đầu tư. Có thể thấy hiệu quả đầu tư cao nhất vào năm 2013 với tỷ lệ 10%/năm/vốn đầu tư, và chỉ đạt 1,2%/năm/vốn đầu tư năm 2016, thậm chí lỗ vào năm 2015. Đồng ý, rằng đầu tư sẽ phải chấp nhận rủi ro thua lỗ. Tuy nhiên, nếu đầu tư lỗ trong thời gian dài điều đó cần xem lại để tái cơ cấu khoản mục đầu tư để đạt được lợi nhuận kỳ vọng.
Với thực trạng về việc đầu tư tài chính của đơn vị chưa thật sự hiệu quả điều này xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Sau đây có thể kể đến một số nguyên nhân chính
2.2.4.2 Nguyên nhân của việc đầu tư không hiệu quả của Công ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gịn Thương Tín trong những năm qua
Nguyên nhân xuất phát từ giai đoạn quyết định đầu tư
Nguyên nhân xuất phát từ giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi. Mặc dù, khi phê duyệt quyết định đầu tư, Bộ phận phòng ban liên quan cũng đã thực hiện đầy đủ các bước của một quy trình về việc xúc tiến đầu tư. Tuy nhiên, việc phân tích, đánh giá, nghiên cứu tiền khả thi của một danh mục đầu tư chỉ được thực hiện dựa trên cơ sở lý thuyết, chưa tiếp cận hiện trạng vấn đề dưới góc độ thực tiễn để quyết định đầu tư, dự toán dự án được lập căn cứ vào chỉ tiêu, định mức của Nhà nước mà định mức và chỉ tiêu của Nhà nước chậm đổi mới, lạc hậu không sát với thực tiễn.
Nguyên nhân khi triển khai dự án đầu tư
Trong giai đoạn dự án đầu tư được triển khai, các chi phí như chi phí đầu tư máy móc, thiết bị, chi phí pháp lý, và chi phí liên quan khác vượt quá nhiều so với tổng mức đầu tư. Dẫn đến giá thành sản phẩm quá cao. Doanh thu sản phẩm khơng bù đắp được chi phí giá vốn. Dự án phải dừng thực hiện vì khơng hiệu quả.
Xuất phát cơng tác quản lý, kiểm sốt rủi ro tài chính
Việc quản lý và kiểm soát rủi ro đầu tư tài chính của Cơng ty chưa được quản trị tốt, cụ thể các khoản đầu tư góp vốn như sau:
Có thể kể đến những khoản góp vốn đầu tư có thời hạn trên 11 năm như khoản góp vốn vào lĩnh vực năng lượng với số vốn 18 tỷ đồng (Bảng 2.8) từ năm 2007 đến hiện tại vẫn chưa có giải pháp để xử lý thu hồi, uớc tính chi phí sử dụng vốn đến thời điểm 31/12/2017 là 20,8 tỷ (lãi suất trung bình 10,5%, thời hạn đầu tư 11 năm). Hay khoản góp vốn 3 tỷ đồng (Bảng 2.8) vào lĩnh vực tư vấn giám sát từ năm 2007 đến 15/06/2016 không sinh lời, và đến 16/08/2016
mới xử lý chuyển nhượng phần vốn góp này với giá chuyển nhượng 1,25 tỷ đồng, khoản lỗ từ hoạt động chuyển nhượng này là 1,75 tỷ đồng, và chi phí sử dụng vốn đến thời điểm chuyển nhượng là 2,85 tỷ đồng (với mức lãi suất trung bình 10.5%; thời hạn đầu tư 9 năm).
Mặc dù, đã ban hành về việc quản lý rủi ro và xử lý rủi ro. Trong đó quy định rõ là Phịng Phân tích-Đầu tư là đơn vị có trách nhiệm theo dõi, báo cáo và tham mưu cho Ban lãnh đạo các phương án xử lý rủi ro đối với những khoản đầu tư khi phát sinh rủi ro và đánh giá hiệu quả đầu tư tối thiểu 1 năm 1 lần. Nhưng thực tế quy chế này lại khơng được thực hiện đầu đủ. Phịng Phân tích - Đầu tư hiếm khi đánh giá rủi ro và xử lý rủi ro, cũng như cảnh báo danh mục đầu tư. Sau khi hồn tất hồ sơ đầu tư thì Phịng Phân tích - Đầu tư bàn giao danh mục đầu tư cho Phịng Tài Chính, Phịng Tài chính sẽ theo dõi danh mục đầu tư, và báo cáo tình hình tăng giảm khoản mục đầu tư, cổ tức nhận được qua các năm, chênh lệch lãi lỗ từ hoạt động chuyển nhượng vốn/ cổ phần/cổ phiếu.
Hiện tại, Công ty đã ban hành đầy đủ quy trình, quy chế, quy định về việc đánh giá lại các khoản mục đầu tư định kỳ để có cái nhìn tồn cảnh về khả năng sinh lời của các khoản đầu tư, cũng như khi kết thúc giai đoạn đầu tư dựa trên những kết quả đạt được phân tích những ưu, nhược điểm và đề xuất giải pháp để khắc phục vấn đề còn hạn chế từ việc đầu tư này, phát huy những lợi thế đạt được để làm bước tiến cho quá trình đầu tư sau này. Tuy nhiên, các quy định trên vẫn chưa được áp dụng một cách triệt để vào thực tiễn đây cũng là lỗ hỏng trong việc vận hành của bộ máy quản lý, kiểm soát rủi ro trong hoạt động đầu tư của Công ty.
Chương 3
GIẢI PHÁP HỒN THIỆN ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH
CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GỊN THƯƠNG TÍN.
3.1 Định hướng và mục tiêu của Công ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gịn Thương Tín
Theo chiến lược phát triển ngành bất động sản đến năm 2018 và định hướng đến năm 2025 về chiến lược tài chính như sau:
Xây dựng chiến lược vốn đầu tư vốn để phát triển mạnh cho các lĩnh vực bao gồm
- Bất động sản dân dụng
- Bất động sản khu công nghiệp - Bất động sản nghỉ dưỡng
- Bất động sản sàn thương mại/văn phòng - Kho bãi/logistics.
Đa dạng hóa hình thức huy động vốn như niêm yết cổ phiếu ra thị trường nước ngồi để gia tăng quy mơ vốn, phát hành trái phiếu quốc tế. Duy trì tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu ở mức không vượt quá 50%.
Mục tiêu của Công ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gịn Thương Tín là vào nhóm vốn hóa từ 5000-10.000 tỷ trong năm 2019 và nhóm >10.000 tỷ từ năm 2020. Với cơ cấu vốn sở hữu vốn với mục tiêu vốn điều lệ tăng từ 3.170 tỷ đồng lên 5.516 tỷ đồng
Với những chiến lược đã đặt ra, cùng với kỳ vọng đạt được mục tiêu mong đợi, kết hợp với phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội cũng như thách thức của ngành bất động sản của Công ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín và những thực trạng đang tồn tại Công ty cần xây dựng các giải pháp để đạt được mục tiêu cho giai đoạn tới. Sau đây là một số giải pháp đề xuất góp phần giải quyết vấn đề tồn tại tại doanh nghiệp, đồng thời giúp doanh nghiệp thực hiện chiến lược để có thể đạt được mục tiêu cho những năm tới.
Giải pháp hồn thiện đầu tư tài chính của Cơng ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gịn Thương Tín.
3.2 Giải pháp hồn thiện đầu tư tài chính của Cơng ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gịn Thương Tín
3.2.1 Giải pháp về tài chính của Cơng ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gịn Thương Tín
3.2.1.1 Giải pháp cấu trúc về vốn
Để đạt được mục tiêu nêu trên, công ty cần phải chú trọng xây dựng chiến lược đầu tư tài chính đồng thời vạch ra lộ trình thực hiện chiến lược để đạt được mục tiêu kỳ vọng.
Cần đánh giá lại các danh mục đầu tư tối thiểu 1 năm 1 lần theo quy chế đầu tư đã ban hành, hoặc quản trị danh mục đầu tư để trình Ban lãnh đạo xử lý kịp thời danh mục đầu tư sụt giảm từ 15% đến 20%, thậm chí những danh mục đầu tư có xu hướng sụt giảm, để có thể điều chỉnh danh mục đầu tư phù hợp với tình hình thực tế của đơn vị, và phù hợp với xu hướng phát triển của thị trường.
Chú trọng và triệt để mơ hình cấu trúc tài chính. Điều hành vốn và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn, hiệu quả đòn cân nợ. Thường xuyên theo dõi danh mục đầu tư khơng sinh lợi để trình phương án tham mưu xử lý, cắt lỗ kịp thời đối với những khoản đầu tư không sinh lợi đẩy nhanh tiến độ thu hồi vốn mang lại dịng tiền tái đầu tư.
Duy trì cập nhật giá vốn chi phí tài chính cho các khoản đầu tư tài chính và kế hoạch đầu tư tài chính cho từng loại danh mục đầu tư hàng năm và chiến lược đầu tư cho giai đoạn tới (tầm nhìn 2025).
Xây dựng cấu trúc tài chính có thể so sánh và kiểm chứng. Thực hiện đánh giá lại hiệu quả đầu tư sau giai đoạn đầu tư để từ đó so sánh suất sinh lợi kỳ vọng so với thực tế, tìm ra nguyên nhân của sự khác biệt để làm cơ sở cho các quyết định