5. Kết cấu luận văn
2.2.6 Thị trường khách sạn ,du lịch
Ngành cơng nghiệp du lịch Tp.HCM đang cĩ sự tăng trưởng khả quan, kể cả gia tăng số lượng khách du lịch quốc tế đến đây. Lượng du khách đến Tp.HCM tăng trung bình 12% mỗi năm trong vài năm qua. Thành phố đang cĩ kế hoạch thúc đẩy thị trường truyền thống, tìm kiếm thị trường mới, đa dạng hĩa sản phẩm du lịch và nâng cao chất lượng sản phẩm. Với ý tưởng này, Tp.HCM đã đưa ra các chính sách để tạo điều kiện cho sự phát triển du lịch thành phố. So với các nước trong khu vực như Thái lan, Singapore, Việt nam vẫn cịn là một thị trường trẻ. Singapore cĩ 10 triệu lượt khách, Thái lan cĩ 14 triệu lượt khách.
Thành phố hiện tại cĩ 52 khách sạn xếp hạng từ 3 đến 5 sao cung cấp khoảng 8.000 phịng (trong đĩ : 5 sao : 24%; 4 sao : 16% ; 3 sao : 33% : tính theo số phịng)
Bảng 2.1.6 Tình hình hoạt động của thị trường khách sạn (3 - 5 sao) tại Tp.HCM trong quý 4/2010.
Nguồn : Nghiên cứu và Tư vấn CBRE quý 4- 2010
Theo Tổng Cục du lịch (VNAT), lượng du khách quốc tế đến Việt Nam trong năm tháng đầu năm 2010 đạt khoảng 2,1 triệu lượt, tăng 32% so với cùng kỳ năm trước. Ngành du lịch mong đợi chào đĩn 4,2 triệu du khách quốc tế và 28 triệu khách nội địa trong năm 2011 (theo báo Saigon Times). Du khách trong nước chiếm khoảng 85% tổng lượt khách du lịch. Năm 2009 mặc dù khủng hoảng kinh tế, lượng khách nội địa tăng ở hầu hết các vùng trong cả nước, gĩp phần tăng cơng suất sử dụng phịng trên các loại hình khách sạn.
Với lượng khách du lịch quốc tế và trong nước đến Tp.HCM tăng liên tục trong thời gian gần đây, đặc biệt là lượng khách du lịch quốc tế với yêu cầu du lịch, nghỉ dưỡng, làm ăn, tìm hiểu thị trường, khách dự hội nghị kết hợp du lịch,..khi đến Tp.HCM. Do đĩ nhu cầu ở các phịng dạng trung và cao cấp tăng liên tục.
Hiện nay ở Tp.HCM, cĩ hơn 50% khách sạn 4 sao và 30% khách sạn 5 sao thuộc sở hữu nhà nước hoặc nhà nước nắm giữ một phần, cịn lại đều là của các tập đồn khách sạn nổi tiếng trên thế giới như : New World, Sheraton, Equatorial, Caravelle, Park Hyatt…Gần 30% khách sạn 3 sao thuộc sở hữu tư nhân. Theo thơng cáo báo chí, Tp.HCM đã đề nghị thu hút thêm đầu tư xây dựng mới khách sạn, trong đĩ khách sạn 3 đến 5 sao được khuyến khích và xem đây là một giải pháp để tăng khả năng cung cấp phịng đạt tiêu chuẩn quốc tế cho khách du lịch. Tuy nhiên, với việc mở rộng và phát triển mới các khách sạn cao tầng, sẽ tạo ra một lượng đáng kể phịng khách sạn sang trọng cho thành phố trong vài năm tới, làm tăng sự cạnh tranh giữa các khách sạn.
Dự kiến sẽ cĩ 935 phịng khách sạn 5 sao, 820 phịng khách sạn 4 sao và 508 phịng khách sạn 3 sao tham gia vào thị trường trong hai năm tới. Gần 84% nguồn cung tương lai sẽ tập trung tại quận 1. Mặc dù số lượng khách sạn chủ yếu đặt tại quận 1, nhưng nguồn cung tương lai vẫn tiếp tục tập trung tại khu vực này do các khu thương mại và du lịch chủ yếu tọa lạc đây.
Một khi cơ sở hạ tầng tại Tp.HCM phát triển tồn diện, các khách sạn sẽ tiếp tục mở rộng sang các quận lân cận như : Quận 7, Tân Bình, Phú Nhuận, …
2.3. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến thực trạng đầu tư BĐS tại Tp.HCM trong giai đoạn hiện nay.
Theo cơ sở lý thuyết của chương I, hàng hĩa BĐS sẽ chịu ảnh hưởng từ hai nhĩm yếu tố chủ yếu : nhĩm tác động trực tiếp từ yếu tố tự nhiên của hàng hĩa và nhĩm yếu tố tác động từ bên ngồi của nền kinh tế, chính trị xã hội. Các yếu tố tác động trực tiếp được xuất phát từ các đặc điểm tự nhiên của BĐS như :
- Vị trí BĐS
- Diện tích hình thể BĐS
- Địa hình BĐS và hình thức bên ngồi của nĩ.
- Khả năng mang lại thu nhập và những tiện nghi gắn liền với BĐS cũng như tính hữu dụng của nĩ.
- Tình trạng pháp lý và các quy định về kiến trúc gắn liền với BĐS.
Các nhà đầu tư cĩ thể nhận định và đánh giá các yếu tố này khơng quá khĩ khăn trong việc định giá BĐS đầu tư của mình. Việc đầu tư kinh doanh BĐS sẽ cịn chịu tác động rất lớn từ các yếu tố của nền kinh tế chính trị xã hội, và sự tác động của chúng phải được xét trong một mối tương quan thích hợp trong từng giai đoạn của nền kinh tế xã hội. Chính vì thế luận văn này sẽ chỉ đi sâu vào phân tích sự tác động từ các yếu tố của nền kinh tế, xã hội để giúp các nhà đầu tư cĩ một cái nhìn tổng thể hơn trong mối tương quan đa chiều của các nhân tố.
2.3.1. Nhĩm các yếu tố của nền kinh tế vĩ mơ. 2.3.1.1.Mức độ tăng trưởng GDP hằng năm.
Trong 10 năm qua, GDP của Tp.HCM luơn tăng trưởng đều đặn ở mức cao (10-12%) so với GDP của cả nước.
Bảng 2.2.1 - Tốc độ tăng trưởng GDP cả nước và GDP Tp.HCM 10 năm qua.
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 % T.trưởng GDP cả nước 6.8 6.9 7.1 7.3 7.8 8.4 8.2 8.4 6.5 5.3 6.8 % Tăng trưởng TP HCM 9.0 9.5 10.2 11.4 11.7 12.0 12.2 12.6 12.1 8.0 11.8 Giá trị GDP tpho HCM 76,600 84,852 96,403 113,326 137,087 165,290 190,560 229,197 290,390 332,076 414,068
- 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2110 % tăng trưởng GDP cả nước % tăng trưởng GDP tp HCM
Nguồn : Cục thống kê thành phố Hồ Chí Minh
Sau khi hội nhập kinh tế thế giới (WTO), GDP năm 2007 của thành phố tăng 12,6%, đạt 228.79 ngàn tỷ đồng, là mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua.
Năm 2008, 2009 do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới, GDP thành phố tăng trưởng chậm hơn năm 2007, chỉ đạt 12.1% vào năm 2008 và 8% năm 2009 nhưng vẫn giữ được tốc độ phát triển bền vững huy động tối đa và sử dụng hiệu quả các nguồn vốn đầu tư cho phát triển kinh tế xã hội. Trên cả nước, mặc dù GDP giảm trong giai đoạn từ 2008 đến 2009, mức tăng trưởng thấp nhất là 5,3% năm 2009, nhưng vẫn đạt được mức tăng trưởng đáng kể so với nhiều nước khác trong khu vực
Sang năm 2010, nền kinh tế đã cĩ sự hồi phục sau ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới. GDP của cả nước đã tăng trưởng 6.8% /năm, riêng Tp.HCM tăng 11,8%, cao hơn 1,8% so với kế hoạch đề ra (10,0%). Dự kiến năm 2011, mức tăng GDP của thành phố sẽ là 12-13%, và cả nước là 11,5%.
Nền kinh tế tăng trưởng sẽ kéo theo các nhu cầu vể BĐS phục vụ cho sản xuất, thương mại dịch vụ và nhà ở ngày càng tăng trong tương lai.
2.3.1.2. Lạm phát
Tổng kết kế hoạch 5 năm từ 2005-2010 : Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân là 7%, tiền lương bình quân của người lao động tăng khoảng 13%, nhưng lạm phát cả 5 năm cộng lại đã tăng hơn 55%. Mức độ lạm phát như vậy ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng của GDP, đến đời sống của người lao động nĩi riêng và thặng dư của tồn xã hội nĩi chung.
Diễn biến CPI và tăng trưởng GDP của Tp. HCM qua các năm như sau :
90 95 100 105 110 115 120
CPI HCM % tăng trưởng GDP
CPI HCM 101.75 101.54 103.72 103.97 109.28 108.77 106.45 114.72 118.08 107.71 109.58
% tăng trưởng GDP 109.00 109.50 110.20 111.40 111.70 112.00 112.20 112.60 112.10 108.00 111.80
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Nguồn : Cục thống kê thành phố Hồ Chí Minh
Chỉ số giá CPI của thành phố đã bắt đầu tăng nhanh từ năm 2004 và đỉnh cao nhất là năm 2008 (18,08%), CPI cả nước thời điểm này là 22,97%. Nỗ lực bình ổn giá bằng các chính sách hỗ trợ giá của chính phủ, đã kìm chế được đà lạm phát dưới 2 con số của năm 2009 và giữ được tương đối ổn định trong 8 tháng đầu năm 2010. Và chỉ số giá CPI đã tăng mạnh vào 4 tháng cuối năm 2010, đã đưa chỉ số giá CPI cả năm 2010 của thành phố lên 9,58% và CPI cả nước là 11,8%. Và hiện nay lạm phát đang cĩ xu hướng tăng cao trong năm 2011, trong 3 tháng đầu năm CPI của cả nước trong đã lên đến 6% và Tp.HCM là 4,82%.
Lạm phát tăng cao sẽ tác động đến lĩnh vực đầu tư ở hai gĩc độ khác nhau :
Đứng trên gĩc độ chủ đầu tư : Gíá cả tăng, chi phí đầu vào đều tăng lên
- Chi phí nguyên vật liệu tăng
- Giá xăng dầu tăng, giá điện tăng thì cước vận chuyển, chi phí nhiên liệu tăng,... làm chi phí sản xuất tăng, giá thành sản phẩm tăng cao. Nhưng giá bán cĩ điều chỉnh tăng được hay khơng cịn phải tùy thuộc vào thị trường.
- Nếu thị trường trong giai đoạn giao dịch tốt, giá bán điều chỉnh tăng vẫn bán được sản phẩm thì sẽ khơng ảnh hưởng đến lợi nhuận thu được (ví dụ tình hình thị trường phía Bắc hiện nay, giá căn hộ tăng vẫn bán được do nhu cầu cịn lớn)
- Nếu thị trường đang trong thời điểm khĩ khăn như thị trường Tp.HCM hiện nay, thị trường căn hộ bị ảnh hưởng rất lớn do chi phí xây dựng chiếm tỉ trọng lớn trong giá thành nhưng khơng thể tăng giá bán do khơng thể bán được hàng với giá cao. Do vậy, lợi nhuận sẽ bị giảm đi một khoản rất lớn.
Phân khúc đang chịu ảnh hưởng lớn nhất hiện nay là phân khúc nhà ở cao cấp do sử dụng nhiều thiết bị nhập khẩu. Song khi thị trường cịn ảm đạm, các chủ đầu tư chưa thể tăng giá ngay được bởi giá tăng sẽ làm cho thị trường khĩ giao dịch. Chi phí đầu vào tăng nhất là nguyên vật liệu thì chủ đầu tư phải đàm phán lại giá với các đơn vị, thời gian kéo dài sẽ dẫn đến chậm tiến độ, gây bất lợi cho chủ đầu tư
Thêm nữa, CPI tăng cao sẽ tạo áp lực lên lãi suất ngân hàng. Những dự án triển khai bằng vốn vay của ngân hàng phải chịu mức lãi suất tăng. Khi các chi phí đầu vào đồng loạt đội lên nếu giá bán BĐS vẫn giữ nguyên, chủ đầu tư khĩ đảm bảo được khoản lợi nhuận dự tính ban đầu, thậm chí khơng bảo tồn được vốn bỏ ra.
Đứng trên gĩc độ nhà đầu tư thứ cấp : Ngược lại, lạm phát tăng, diễn biến
cĩ chiều hướng tích cực hơn đối với thị trường BĐS, do tâm lý của người dân là muốn tìm chỗ trú ẩn an tồn cho khoản vốn của mình. Khi đĩ, BĐS vẫn được xem là kênh đầu tư an tồn và hiệu quả nhất. Nên khi lạm phát tăng, người dân càng cĩ xu hướng đầu tư mạnh hơn vào thị trường này, tuy nhiên là cĩ sự chọn lọc.
Ta hãy xem qua bảng số liệu về tốc độ tăng trưởng GDP và chỉ số giá CPI của một số nước trong khu vực năm 2010 như sau :
Hongkong Thái Lan Singapore Trung Quốc Malaysia Việt Nam
Tốc độ tăng trưởng
GDP 6.50% 7.60% 14% 10.10% 5.50% 6.80%
Chỉ số giá tiêu dùng
CPI 2.40% 3.30% 2.90% 3.20% 1.70% 11.80%
Qua đĩ, ta thấy về tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam cũng theo kịp một số nước như : HongKong, Thái Lan, Malaysia, nhưng lạm phát của chúng ta luơn ở mức cao. Đây là hạn chế rất lớn cho tồn bộ nền kinh tế, ảnh hưởng đến chất lượng GDP và đời sống xã hội nĩi chung. Tình trạng lạm phát cao ở nước ta luơn là cái bĩng đi theo sự tăng trưởng kinh tế khi nền kinh tế chưa tạo ra giá trị gia tăng cao.
2.3.1.3. Cơ cấu phát triển kinh tế.
Cơ cấu kinh tế Tp.HCM đang tăng dần tỷ lệ ngành thương mại dịch vụ so với ngành cơng nghiệp, nơng nghiệp. Điều đĩ thể hiện qua các số liệu thống kê sau :
Bảng 2.2.3 - Tỉ trọng cơ cấu kinh tế Tp.HCM qua các năm
Năm GDP Cnghiep & Xdựng Tmại dịch vụ Nơng Lâm Ngư
Giá trị Giá trị % trong GDP Giá trị % trong GDP Giá trị % trong GDP 2004 131,523 63,773 48.50% 65892 50.10% 1858 1.40% 2005 169,559 81,647 46.70% 85822 51.80% 2091 1.50% 2006 196,046 94,346 48.10% 99363 50.70% 2337 1.20% 2007 228,795 106,159 46.40% 120028 52.50% 2608 1.10% 2008 289,550 133,782 46.20% 151973 52.50% 3795 1.30% 2009 332,076 145,836 43.90% 182082 54.80% 4158 1.30% 2010 414,068 187,385 45.30% 221942 53.60% 4741 1.10%
- 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 450,000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
GDP TPHCM Gtri CN & XD Gtri TM & Dvu Gtri Nong Lam Ngu
Nguồn : Cục thống kê thành phố Hồ Chí Minh.
Qua bảng số liệu trên ta thấy ngành cơng nghiệp và thương mại dịch vụ luơn là nguồn thu lớn nhất cho GDP thành phố. Từ năm 2006, ngành thương mại dịch vụ đã tăng trưởng vượt trội và xu thế luơn là ngành chiếm tỉ trọng cao nhất trong GDP. Song song tiến trình cơng nghiệp hĩa là tiến trình hội nhập kinh tế thế giới, Tp.HCM vừa đẩy nhanh phát triển các ngành cơng nghiệp hiện đại, đồng thời phát triển các ngành thương mại dịch vụ tương thích để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế trong nước và hội nhập kinh tế thế giới.
Qua đĩ ta cĩ thể thấy bên cạnh nhu cầu lớn về BĐS phục vụ cho cơng nghiệp và xây dựng, nhu cầu về BĐS cho thương mại dịch vụ ở Tp.HCM là rất lớn và sẽ phát triển rất mạnh trong tương lai theo xu hướng hội nhập kinh tế thế giới.
2.3.1.4. Thu nhập bình quân trên đầu người
Thu nhập bình quân trên đầu người của Việt Nam đã tăng mạnh từ 287 USD năm 1995 lên 402 USD năm 2000 và lên đến 835 USD năm 2007. Năm 2008, đạt 1.024 USD tăng nhanh so với mục tiêu chính phủ đề ra đến năm 2010 là 1.100 USD Thu nhập bình quân trên đầu người của Tp.HCM luơn tăng trưởng mạnh và đều đặn trong các năm qua. Năm 2007 là 2.500 USD, cao gấp 3 lần so với mức bình quân của cả nước là 835 USD. Năm 2008, những khĩ khăn kinh tế đến từ quý 3 do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế, nhưng GDP trên đầu người vẫn đạt 2.534 USD năm 2009 là 2.606 USD và năm 2010 là 2.855 USD, và theo kế hoạch năm 2011 đạt 3.303 USD/người/năm. khi đĩ tỉ lệ hộ nghèo (cĩ thu nhập từ 6-12 triệu đồng/năm) ngày càng giảm dần và đến năm 2010 chỉ cịn chiếm 5,96%.
Theo kết quả của một nghiên cứu mới đây vào tháng 4 năm 2010 của PGS.TS Bùi Thế Cường (Viện phát triển kinh tế vùng nam bộ) cho thấy mức sống của người dân thành phố đã cải thiện đáng kể so với năm 5 trước. Đặc biệt hộ gia đình ở các quận mới thành lập cĩ tỷ lệ cải thiện mức sống cao nhất. Sự cải thiện
mức sống sau 5 năm tỷ lệ thuận với trình độ học vấn. Những người cĩ học vấn càng cao thì khả năng cải thiện mức sống gia đình họ cũng cao hơn và nhanh hơn những người cĩ trình độ học vấn thấp hơn.
Mức thu nhập tăng lên, đời sống ngày càng được cải thiện, các nhu cầu thiết yếu đã được đảm bảo thì nhu cầu phải được sở hữu nhà cửa sẽ được người dân
nghĩ tới và được đạt ra trong kế hoạch chi tiêu và tiết kiệm của gia đình, và đĩ cũng là đặc điểm chung nổi trội của nền kinh tế ‘tiết kiệm‘ ở châu Á . Do đĩ, việc hiểu rõ nhu cầu của người tiêu dùng và việc xác định nhu cầu từng phân khúc thị trường sẽ giúp cho các nhà đầu tư định hướng được chiến lược kinh doanh phù hợp.
2.3.1.5. Sức mua của người tiêu dùng.
Những năm gần đây, triển vọng của ngành bán lẻ ở Việt Nam nĩi chung và Tp.HCM nĩi riêng đã trở nên ngày càng lạc quan vì sức mua của người tiêu dùng trong nước tăng lên mạnh mẽ. Hơn 5 năm trước, các trung tâm mua sắm hiện đại thường được hầu hết người dân nhìn nhận là nơi chỉ phục vụ cho người Việt cĩ thu