5. Kết cấu luận văn
2.3 Phân tích nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư BĐS Tp.HCM giai đoạn hiện nay
2.3.2.1 Hệ thống luật và chính sách về quản lý đất đai, nhà ở
* Luật kinh doanh BĐS : được Quốc Hội thơng qua ngày 26/9/2006 và cĩ hiệu lực từ ngày 01/01/2007. Luật này quy định về hoạt động kinh doanh BĐS, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, các hành vi bị cấm và xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. Luật kinh doanh BĐS quy định cụ thể về kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng như : quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án, khu đơ thị mới, dự án nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật KCN, về mua bán, cho thuê nhà, cơng trình xây dựng,... quy định mới về mua bán nhà, cơng trình xây dựng được hình thành trong tương lai. Theo đĩ tại thời điểm ký hợp đồng, nhà hay cơng trình xây dựng đĩ chưa được hình thành hoặc đang được hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi cơng và tiến độ cụ thể. Quy định này đã tháo gỡ phần lớn khĩ khăn của các chủ đầu tư, so với trước đây phải xây dựng hồn chỉnh nhà mới được tiến hành mua bán, dẫn đến phải cần nguồn vốn rất lớn để đầu tư xây dựng, đồng thời rủi ro rất cao nếu xây dựng xong nhà mà khơng cĩ người mua. Luật này đã tạo điều kiện tăng khả năng giao dịch, đĩ là hình thức thuê mua nhà, cơng trình xây dựng dạng thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng mua. Luật cũng quy định các hình thức đầu tư tạo lập quỹ đất cĩ hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; quyền và nghĩa vụ của các bên. Đồng thời, Luật cũng quy định về hoạt động kinh doanh BĐS gồm : mơi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS và các dịch vụ BĐS khác.
* Nghị định 71/2010/NĐ- CP và thơng tư 16/2010/TT-BXD
Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ (viết tắt là Nghị định 71) được ban hành ngày 23/6/2010 và thơng tư 16/2010/TT-BXD được ban hành ngày 01/9/2010 nhằm quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số nội dung về sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005, và nĩ chính thức thay thế nghị định 90/2006/NĐ-CP vào ngày 08/8/2010.
Những điểm quan trọng tích cực đổi mới trong chính sách nhà ở tại nghị định này là các quy định mới về lập và duyệt dự án đầu tư nhà ở, các ưu đãi trong phát triển nhà ở xã hội, các quy định mới về huy động vốn của dự án BĐS, giao dịch BĐS qua sàn vấn đề về sở hữu chung, riêng trong chung cư, nhà ở cho người nước ngồi và Việt kiều, chung cư mini…(nội dung đầy đủ được đính kèm trong phụ lục của luận văn). Nghị định mới sẽ cĩ tác động tích cực đến thị trường BĐS ở một số điểm sau:
Thứ nhất : Về gĩc độ tài chính, chủ đầu tư cĩ thể huy động vốn là trái phiếu doanh
nghiệp theo quy định, cĩ thể huy động qua các định chế tài chính phi ngân hàng (quỹ đầu tư, cơng ty tài chính,…) Nghị định sẽ giúp nhà đầu tư phát triển nguồn vốn tăng vốn một cách lành mạnh và minh bạch. Điều khoản này tạo hành lang pháp lý hiệu quả giúp các chủ đầu tư huy động vốn được thuận lợi trong giai đoạn đầu triển khai dự án bên cạnh các kênh huy động vốn khác .
Việc quy định cho phép chủ đầu tư bán 20% hàng hĩa là các căn hộ trong dự án khơng qua sàn là để huy động vốn từ cá nhân tập thể cùng xây dựng cơ sở hạ tầng dự án là để tháo gỡ khĩ khăn về tài chính cho các doanh nghiệp. Các chủ đầu tư cĩ thể huy động vốn được sớm hơn để hồn thành dự án kịp tiến độ, giúp đẩy nhanh nguồn cung ra thị trường.
Thứ hai : Theo các quy định trong Nghị định 71, tình trạng bán nhà trên giấy, lừa
đảo bán khống, đầu cơ tăng giá cũng sẽ được hạn chế. Vì tồn bộ các giao dịch chuyển nhượng hợp đồng của dự án (kể cả 20% khơng qua sàn) cũng chỉ được thực hiện khi đã hồn thành phần mĩng cọc.
Theo các chuyên gia, những khiếm khuyết trên thị trường BĐS thời gian qua phần nào được giảm bớt nhờ những quy định trong Nghị định 71. Trong giai đoạn ngắn thị trường BĐS sẽ hơi trầm lắng nhưng sẽ tiến tới minh bạch hố thơng tin. Từ đĩ, người mua sẽ ít gặp rủi ro hơn.
Thứ ba : Nghị định quy định rõ về thời gian thẩm định, phê duyệt dự án, khi quy định các dự án nhà ở dưới 500 căn sẽ giao về cấp quận, huyện phê duyệt chấp thuận dự án đầu tư, với thời gian khơng quá 30 ngày.
Hệ quả là, nguồn cung của thị trường BĐS sẽ tốt lên, việc cân bằng cung và cầu sẽ thúc đẩy quá trình “giảm nhiệt” cục bộ của thị trường, cũng như gĩp phần hạn chế các rủi ro liên đới tới các khách hàng cuối cùng. Quá trình lành mạnh hĩa nguồn vốn tài chính cũng là tác nhân tốt cho thị trường khi mà việc huy động vốn phải thực hiện qua các “hành lang” rõ ràng, khơng tự do như trước. Nhờ vậy, sẽ hình thành hệ thống các nhà đầu tư BĐS cĩ “sức khỏe” tài chính tốt trong tương lai. Điều này sẽ tạo ra một thị trường minh bạch hơn.
Những bất cập và tồn tại của nghị nghị định 71 và thơng tư 16 ảnh hưởng đến tình hình giao dịch BĐS trong thời gian gần đây.
Nghị định 71 và Thơng tư 16 chưa đặt ra quy định cho các giao dịch trước khi cĩ Nghị định và Thơng tư này. Các hợp đồng gĩp vốn đã ký kết trước đây mặc dù phù hợp với pháp luật về BĐS, nhà ở tại thời điểm ký kết, nhưng nay vẫn khơng giao dịch được do :
- Đối với đất nền (nhà phố và nhà biệt thự) : Theo thơng tư 16 hướng dẫn : Các hơp đồng gĩp vốn, mua bán của các dự án xây nhà (khơng cĩ sổ đỏ) chỉ được sang nhượng khi đã làm xong mĩng cọc và được cơ quan thẩm quyền duyệt, cịn nền đất (thuộc dự án cĩ sổ đỏ) thì được sang nhượng bình thường. Đây là điều chưa hợp lý. Vì như vậy các nhà đầu tư thứ cấp đã mua nền nhà trước đây chỉ cĩ thể giao dịch với một đối tượng duy nhất là người mua cĩ nhu cầu xây nhà ngay để ở.
- Đối với căn hộ : Các căn hộ đã nhận bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư chỉ được phép giao dịch khi cĩ giấy chủ quyền, mà thực tế hiện nay là để được nhận được giấy chủ quyền căn hộ từ khi nhận nhà là một thời gian khá lâu (1 năm, 2 năm, thậm chí là 5 năm) do nhiều nguyên nhân khách quan từ thủ tục cấp giấy chủ quyền và những nguyên nhân chủ quan từ chủ đầu tư. Hơn nữa, khi đã xây xong căn hộ các chủ đầu tư thường hối thúc nhận nhà để thu hồi vốn.
Do vậy các giao dịch đất nền dự án cĩ hợp đồng gĩp vốn trước đây và căn hộ đã nhận nhà nhưng chưa cĩ giấy chủ quyền hầu như bị đĩng băng, khơng giao dịch được từ khi nghị định 71 và thơng tư 16 ra đời. Điều này đang gây rủi ro rất lớn cho nhà đầu tư đã mua các dự án đất nền và căn hộ trước thời điểm 8/08/2010. Và cũng là trở ngại lớn nhất cho thị trường hiện nay.
* Chính sách giao dịch về nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngồi, tổ chức, cá nhân nước ngồi tại Việt Nam.
Chính sách này đã được mở rộng thơng thống và quy định cụ thể trong nghị định cụ thể trong nghị định 71 và thơng tư 16.
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngồi chỉ cần cĩ giấy tờ chứng minh được phép cư trú tại Việt Nam (cư trú liên tục hoặc cư trú cộng dồn) từ đủ ba tháng trở lên tại Việt Nam là đủ điều kiện về cư trú để được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, khơng yêu cầu phải cĩ thời gian cư trú thực tế mới được sở hữu nhà ở.
2. Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng thuộc đối tượng, khơng đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở tại Việt Nam thì được quyền tặng cho nhà ở đĩ cho các đối tượng khác được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam hoặc được quyền bán nhà ở đĩ để hưởng giá trị. Thủ tục bán nhà ở để hưởng giá trị được thực hiện theo quy định tại Điều 72 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.
3. Đối với những người cĩ chuyên mơn, kỹ năng đặc biệt cũng được mua nhà tại Việt Nam. Cụ thể được quy định tại Điều 66 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP .
Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được thực hiện theo quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.