Tổng hợp các số liệu và các ý kiến trên xoay quanh nợ xấu và nợ xấu BĐS Việt Nam; ta có các con số đây: Tổng dư nợ (10/2013) là hơn 3,3 triệu tỷ đồng, cuối 2012 khoảng 3,5 triệu tỷ đồng16. Lấy nợ xấu nội bảng là 142 nghìn tỷ đồng, cộng với dư nợ được cơ cấu theo quyết định 780 là 316 nghìn tỷ đồng (Nếu khơng được cơ cấu thì sẽ trở thành nợ xấu). Tổng con số là 458 nghìn tỷ đồng tương đương 13,9% tổng dư nợ (10/2013). Như vậy Moody’s đưa ra con số nợ xấu 15%, hay 20% theo Barclays là có cơ sở.
Quy mơ nợ cho vay BĐS: Nợ BĐS cao nhất được cơng bố trong năm 2012 là 230 nghìn tỷ
đồng, Nợ BĐS cuối 2011 theo số liệu của NFSC là 348 nghìn tỷ đồng (http://vneconomy.vn, ngày 06/7/2012). Tuy nhiên các khoản vay núp bóng liên quan đến BĐS và không ghi nhận nợ BĐS là rất đáng kể. Vì vậy nếu tính đủ, nợ BĐS phải chiếm từ 30-40% tổng dư nợ là tỷ lệ tương tự các nước trong khu vực; thậm chí có thể lên đến 50% (Trịnh Quang Anh, 2013). Tổng dư nợ cuối 2013 khoảng 3,5 triệu tỷ đồng, thì nợ BĐS là khoảng 1 đến 1,4 triệu tỷ đồng.
Mặt khác, trong bối cảnh thị trường BĐS đang trầm lắng mà tổng vốn đầu tư vào lĩnh vực này là hơn 4,4 triệu tỷ đồng (BXD, 2013). Như vậy trong thời điểm thị trường nhộn nhịp trước đây tổng vốn đưa vào BĐS không thể nhỏ hơn 4,4 triệu tỷ đồng. Các dự án BĐS đều phải sử dụng vốn vay vì giá trị dự án BĐS thường lớn. Tỷ lệ sử dụng nợ vay trong tổng vốn của khu vực doanh nghiệp giai đoạn 2008-2013 là 59,8-64,4% (Hình 13). Nếu tỷ lệ vay nợ
15 Đơn cử, ở Thái Lan, năm 1996, tỷ lệ nợ xấu công bố là 5%, khi khủng hoảng con số này là 50%. Ở Ireland, năm 2007 tỷ lệ nợ xấu được công bố là 0,8% nhưng đến khủng hoảng (2010) thì tăng vọt lên 30%. Ở Tây Ban Nha, năm 2007 tỷ lệ nợ xấu công bố là 0,9%, nhưng đến năm 2010, nợ xấu lên tới 30 – 40%.
16 Theo NHNN, dư nợ 31/12/2013 tăng trưởng 12,51% so với 2012, tức khoảng 3.477.576 tỷ đồng. Tuy nhiên việc gia tăng đột biến trong 2 tháng cuối năm được cho là do biện pháp kỹ thuật của các ngân hàng để đạt được
của các doanh nghiệp BĐS là 60%18 thì tổng vốn vay dành cho BĐS sẽ là 2,6 triệu tỷ đồng, với tỷ lệ giải ngân, thu nợ ước tính tại bảng 8 thì quy mơ nợ BĐS cũng đạt khoảng 1 đến 1,4 triệu tỷ đồng. Như vậy cả hai cách ước tính đều cho ra kết quả dư nợ BĐS giai đoạn 2012- 2013 không thấp hơn 1 triệu tỷ đồng.
Hình 13:
Quy mơ nợ xấu BĐS: Theo NHNN nợ xấu BĐS thời điểm cao nhất là 28 nghìn tỷ đồng
(10/2012) với tỷ lệ 13,5%. Bảng 6 cho thấy ước lượng theo quan điểm của John Sheehan, và NFSC thì nợ xấu BĐS tối thiểu là 227 nghìn tỷ đồng với tỷ lệ 22,72%.
Bảng 6: Nợ xấu BĐS theo các quan điểm
Nguồn: Tác giả tổng hợp
18 Ước tính, số vốn đầu tư vào BĐS ở Việt Nam hiện nay có tới hơn 60% là vốn vay ngân hàng; có nhiều dự án, tỷ lệ cho vay lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư (www.vneconomy.vn/ ngày 18/2/2008). Thậm chí có nhiều ngân hàng cho vay đến 85% tổng đầu tư theo hình thức tài sản hình thành trong tương lai hoặc cao hơn nữa theo hình thức vay tín chấp Tỷ đồng 28/2/2013 31/10/2012 28/2/2013 31/10/2012 Tổng Nợ BĐS 230,615 207,955 230,615 207,955 230,615 230,615 348,000 348,000 Tỷ lệ nợ xấu BĐS 5.68% 13.50% 22.72% 54.00% 33.00% 35.00% 33.00% 35.00% Nợ xấu BĐS 13,099 28,074 52,396 112,296 76,103 80,715 114,840 121,800 Nợ BĐS hợp lý 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 Nợ xấu BĐS 227,200 540,000 330,000 350,000 330,000 350,000
Số liệu của NHNN Theo John Sheehan Theo NFSC 2011 2013
Sau đây tác giả đưa ra 2 cách tính để ước lượng quy mơ nợ BĐS và nợ xấu BĐS trong hệ thống ngân hàng Việt Nam giai đoạn 2012-2013.
Bảng 7: Ước lượng nợ xấu BĐS dựa vào tỷ trọng tín dụng BĐS
Khoản
mục Thấp
Trung
bình Cao Diễn giải
Tổng dư nợ (Tỷ đồng) 3,315,766 3,315,766 3,447,985 Đến 10/2013, tổng dư nợ toàn ngành là 3.315.766 tỷ đồng; 31/12/2013 là 3.477.576 tỷ đồng Tỷ lệ nợ BĐS/ Tổng dư nợ 30% 35% 40%
Theo Koichi Mera và Bertrand Renaud (2000), tỷ lệ nợ BĐS/Tổng dư nợ của các nước châu Á từ 15- 55%: Trung Quốc (35-40%); Thái Lan, Malaysia (30-40%); Indonesia (25-30%). Ở Mỹ giai đoạn 2000 là 45% (Christopher Crowe et al, 2011). Trịnh Quang Anh (2013) cho rằng Việt Nam là trên 50%
Dư nợ BĐS (Tỷ đồng) 994,730 1,160,518 1,379,194 Tương đương 29.1-40.3% GDP (khoảng 3,42 triệu tỷ đồng) Tỷ lệ nợ xấu BĐS (%) 33% 33% 35% Đánh giá của NFSC từ 33-35% Nợ xấu BĐS (Tỷ đồng) 328,261 382,971 482,718 Nguồn: Tác giả tính tốn
Bảng 8: Ước lượng nợ xấu BĐS dựa vào tổng vốn đầu tư BĐS
Khoản mục Thấp Trung
bình Cao Diễn giải
Tổng vốn đầu tư vào BĐS
(Tỷ đồng) 4,486,674 4,750,000
5,000,000
Báo cáo của BXD, tổng vốn đầu tư vào BĐS đến 10/2013 là 4.486.674 tỷ đồng, với 4015 dự án (chưa thống kê hết)
Tỷ lệ vay nợ
(%) 60.0% 60.0% 65.0%
Theo nghiên cứu của NFSC, tỷ lệ nợ/tổng vốn của khu vực DN giai đoạn 2008-2013 là 59,8-64,4%. Cam kết cho vay BĐS (Tỷ đồng) 2,692,004 2,850,000 3,250,000 Các cam kết theo hợp đồng tín dụng
Tỷ lệ giải ngân
(%) 50.0% 55.0% 60.0%
Các dự án BĐS thường giải ngân từ 1-3 năm, bình quân 2 năm
Tỷ lệ thu nợ
(%) 15.0% 15.0% 15.0%
Các khoản vay BĐS thông thường có thời hạn vay từ 5-10 năm, bình quân là 7 năm Nợ vay BĐS (Tỷ đồng) 942,202 1,140,000 1,462,500 Tương đương 27.5-42.8% GDP (khoảng 3,42 triệu tỷ đồng) Tổng dư nợ (Tỷ đồng) 3,315,766 3,315,766 3,477,576
Vào tháng 10/2013, tổng dư nợ toàn ngành là 3.315.766 tỷ đồng; 31/12/2013 là 3.477.576 tỷ đồng Tỷ lệ nợ BĐS/ Tổng dư nợ (%) 28.4% 34.4% 42.1% Phù hợp với nhóm nước có tỷ trọng nợ BĐS/tổng nợ (30-40%) Tỷ lệ nợ xấu BĐS (%) 33.0% 33.0% 35.0% Đánh giá của NFSC từ 33-35% Nợ xấu BĐS (Tỷ đồng) 310,927 376,200 511,875 Bình qn 2 cách tính 319,594 379,585 497,296
Nguồn: Tác giả tính tốn
Kết luận: Cả 2 cách tính đều cho kết qủa về quy mơ của nợ xấu BĐS là tương đồng. Ưu
điểm của hai cách tính trên là dựa vào tỷ lệ nợ BĐS trong toàn bộ dư nợ của hệ thống và tỷ lệ sử dụng vốn vay vào lĩnh vực BĐS; là các số liệu mà mọi người có thể kiểm chứng được và dễ nhận diện trên thực tế so với việc phân loại nợ dựa vào tuổi nợ và số lần cơ cấu nợ do các ngân hàng báo cáo. Theo các ước tính trên đây, tác giả cho rằng có cơ sở để đưa ra con số tổng dư nợ cho vay BĐS (2012 – 2013) của Việt Nam là khoảng 1 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 30% dư nợ của hệ thống ngân hàng; nợ xấu BĐS khoảng 320 đến 500 nghìn tỷ đồng, tương đương 15,2- 23,7 tỷ đô la Mỹ, chiếm 9,3-14,5% GDP của Việt Nam. Như vậy nợ BĐS của Việt Nam nằm trong nhóm có tỷ lệ từ 30-40% tổng dư nợ; tương tự như Thái Lan, Malaysia, Singapore và Trung Quốc (35-40%). Tỷ lệ Nợ xấu BĐS của Việt Nam chiếm 32% dư nợ BĐS, tỷ lệ này thấp hơn nợ xấu nói chung của Thái Lan 46% (1998) và tương đương Malaysia 25-35%; cả hai nước này đều chịu khủng hoảng 1997 rất nặng nề. Với quy mô nợ xấu BĐS như vậy là rất đáng quan tâm và rất cần thiết phải có chính sách riêng để xử lý nợ xấu BĐS.
3.3. Tác động của nợ xấu BĐS đến các rủi ro của Hệ thống ngân hàng 1). Khả năng cho vay mới 1). Khả năng cho vay mới
Hoạt động ngân hàng tuân thủ các quy định chặt chẽ về tỷ lệ dự trữ bắt buộc, về nguồn vốn của chủ sở hữu. Do đó với một mức vốn huy động đã có, ngân hàng chỉ có thể cho vay trong một giới hạn nhất định (80%). Trong suốt thập kỷ 90 thế kỷ trước, các ngân hàng Nhật Bản không thể cho vay mới do nguồn vốn đã mắc kẹt vào các doanh nghiệp BĐS và phải duy trì cho vay các doanh nghiệp này (Kunio Okina et al, 2000).
Ở Việt Nam năm 2008, thị trường BĐS bắt đầu giảm sút và dần đóng băng, lãi suất cho vay tăng cao trên 20%/năm. Có rất nhiều khách hàng có nhu cầu vay vốn khơng được giải quyết, trong số đó có một phần lớn các ngành nghề khác ngồi BĐS, các ngành nghề, dự án tốt vẫn khơng thể tiếp cận vốn vay. Lý do là tiền đã chảy vào BĐS và không thể rút ra để cho vay tiếp.
2). Khả năng mất thanh khoản
BĐS là loại hình kinh doanh siêu lợi nhuận nhưng cũng đầy rủi ro. Cho vay BĐS tồn tại một nghịch lý, đó là dùng nguồn vốn ngắn hạn để đầu tư dài hạn. Các khoản cho vay BĐS phải có thời gian dài, nhưng nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn (theo CIEM là 80-90%). Chỉ cần một sự biến động trong nguồn vốn huy động hoặc nguồn thu dùng để trả nợ yếu đi sẽ tác động mạnh đến khả năng thanh khoản của ngân hàng.
Bằng chứng tác động của nợ BĐS với thanh khoản ngân hàng hết sức rõ ràng. Đợt khủng hoảng 2007, tỷ lệ thanh toán chậm tại Mỹ đã tăng 36%, đạt kỷ lục cao nhất trong 16 năm qua. Các khoản vay thế chấp dưới chuẩn chỉ chiếm 16% tổng số vốn vay thế chấp, nhưng lại chiếm tới 50% các khoản vỡ nợ. (Phạm Toàn Thiện, 2009). Tháng 8/2007 khách hàng của ngân hàng Bear Stearns (lớn thứ 5 của Mỹ), không thể rút tiền; tiếp theo là ngân hàng lớn nhất nước Pháp, BNP mất thanh khoản. Ở Anh, lần đầu tiên kể từ sau cuộc Đại suy thoái (1930), dân chúng đã xếp hàng trước cửa ngân hàng Northern Rock để rút tiền.
Ở Việt Nam trong thời gian vừa qua, các ngân hàng gặp khó khăn về thanh khoản đều thuộc nhóm cho vay BĐS chiếm tỷ trọng cao trong dư nợ như SCB, TinNghiaBank, FicomBank, Trustbank, TienphongBank, WesternBank buộc NHNN phải can thiệp.
3). Khả năng thua lỗ và mất vốn
Trong khủng hoảng, rất nhiều ngân hàng bị thua lỗ và dẫn tới khả năng phá sản (xem phụ lục). Đợt khủng hoảng trên thị trường BĐS Mỹ đã khiến các ngân hàng lớn ở châu Âu thua lỗ hàng tỷ Euro, trong đó có cả hai ngân hàng hàng đầu của khu vực là Deutsche Bank (Đức) và UBS AG (Thụy Sỹ). Tại Trung Quốc, ngân hàng Công thương Trung Quốc và ngân hàng Trung Quốc, đã thông báo khoản lỗ trị giá 11 tỷ USD vì những rủi ro liên quan đến cho vay thế chấp. Ở Việt Nam, lợi nhuận toàn ngành ngân hàng năm 2012 sụt giảm gần 50% so với năm 2011 (http://www.vnexpress.net, ngày 18/01/2013). Trong năm 2013 tiếp tục có 80 chi nhánh trên tổng số 378 chi nhánh của các TCTD hoạt động trên địa bàn TP.HCM thua lỗ (http://www.thesaigontimes.vn/ ngày 31/12/2013).
4). Khả năng sụp đổ Hệ thống ngân hàng
Ảnh hưởng của các khoản vay BĐS, đã trực tiếp hay gián tiếp làm cho các ngân hàng sụp đổ, buộc phải phá sản hay sáp nhập (Xem phụ lục). Tại Mỹ, trong năm 2008 có hơn 20 ngân hàng phá sản, 2009 có 140 ngân hàng và tiếp tục đến 2010 là gần 160 ngân hàng, TCTC gặp thất bại (Hình 14).
Ở Việt Nam, cuối năm 2011 ba ngân hàng SCB, Ficombank, TinNghiabank đã bị buộc sáp nhập dưới sự bảo trợ của NHNN và Ngân hàng BIDV do mất khả năng thanh toán bắt nguồn từ cho vay quá mức vào lĩnh vực BĐS.
Hình 14: Các ngân hàng phá sản tại Mỹ
Chương 4
ĐÁNH GIÁ CÁCH THỨC XỬ LÝ NỢ XẤU BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
4.1. Kiểm soát cho vay BĐS
Nhằm bảo đảm an tồn tài chính và kiểm sốt cho vay vào các lĩnh vực khơng khuyến khích, NHNN đã ban hành các quy định tăng cường chuẩn mực an toàn (Vũ Viết Ngoạn, 2013).
Thứ nhất, khống chế tỷ lệ cho vay vào các lĩnh vực phi sản xuất bao gồm kinh doanh chứng
khoán, BĐS và tiêu dùng. Giới hạn tín dụng đối với các lĩnh vực này được NHNN áp đặt hàng năm, cụ thể từ 2011 đến nay là 16% tổng dư nợ. NHNN giám sát tỷ lệ này thông qua chế độ báo cáo định kỳ quy định tại thông tư 21/2010/TT-NHNN.
Thứ hai, khống chế tỷ lệ cho vay tối đa trên nguồn vốn huy động. Theo thông tư 13/2010/TT-
NHNN ngày 20/5/2010, tỷ lệ cho vay tối đa trên tổng vốn huy động của các ngân hàng là 80%. Quy định này đặt ra nhằm tránh việc các TCTD rơi vào tình trạng mất thanh khoản khi sử dụng vốn quá mức, nhất là việc sử dụng các nguồn vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn, đặc biệt là ở các khoản cho vay BĐS (Trương Quốc Cường, 2012).
Thứ ba, quy định hệ số rủi ro cao cho các khoản vay BĐS nhằm hạn chế các TCTD tham
gia vào các hoạt động kinh doanh chứng khốn và BĐS. Thơng tư 13 quy định khoản vay kinh doanh BĐS và chứng khốn có hệ số rủi ro cao nhất là 250%19.
Tuy đã có những quy định nhằm hạn chế cho vay quá mức vào lĩnh vực BĐS, nhưng hiệu quả của nó chưa cao, nợ xấu BĐS vẫn tăng bởi các nguyên nhân sau.
Thứ nhất, nợ xấu BĐS được tích tụ từ nhiều năm trước, gia tăng rất nhanh và bộc lộ rõ nét nhất trong năm 2012. Một số nguyên nhân chủ yếu là do tín dụng tăng trưởng nóng trong thời gian dài với sự cho vay ồ ạt, dễ dãi và thiếu thận trọng của các NHTM; các doanh nghiệp Việt Nam phụ thuộc quá nhiều vào các khoản tín dụng từ hệ thống ngân hàng (Tô Ngọc
Hưng, 2013). Nguồn vốn tín dụng dồi dào, dễ dãi, trong khi khả năng hấp thụ của nền kinh tế có hạn, tất yếu đã giúp thổi phồng “bong bóng” BĐS và chứng khốn. (Trịnh Quang Anh, 2013).
Thứ hai, năng lực thanh tra, giám sát của NHNN trong một thời gian dài cịn hạn chế. (Tơ
Ngọc Hưng, 2013). Các quy định về giám sát còn nhiều bất cập và thiếu thực tế, thiếu nhất quán tạo kẽ hở cho các ngân hàng che dấu khoản vay BĐS20.
Qua khảo sát của UBGSTCQG, tỷ lệ dư nợ cho vay, đầu tư vào BĐS thực tế cao hơn số báo cáo và nợ xấu BĐS rất lớn. Năm 2011, dư nợ BĐS điều chỉnh cao gấp 1,8 lần số liệu báo cáo, tỷ lệ nợ xấu BĐS điều chỉnh cao gấp 8,4 lần số liệu báo cáo (Tô Ngọc Hưng, 2013). Nhiều khoản vay liên quan đến BĐS đã khơng được tính vào dư nợ BĐS21. Đây cũng là một trong các lý do làm cho nợ xấu BĐS trầm trọng thêm và nằm ngồi sự kiểm sốt của NHNN.
4.2. Minh bạch thông tin nợ xấu
Cũng giống như ở các nước khác, nợ xấu Việt Nam được cơng bố chính thức thường thấp hơn so nhiều với thực tế (John Seehan, 2013). Các TCTD có động cơ che giấu nợ xấu và ngay cả NHNN cũng không muốn công khai hoặc không biết con số nợ xấu thực tế. Nợ xấu theo số công bố của các TCTD và Cơ quan Thanh tra của NHNN có sự khác biệt rất lớn (Tơ Ánh Dương, 2013). (Hình 11). Nhằm tăng cường minh bạch thông tin, NHNN đã ban hành
thông tư 44/2011 về kiểm sốt nội bộ, thơng tư 35/2011 về cơng bố và cung cấp thông tin
về tiền tệ, hoạt động ngân hàng; thông tư 02/2012 về phân loại nợ.
Tuy NHNN đã có những nỗ lực cải thiện minh bạch thơng tin, nhưng chưa sẵn sàng cho việc chấp nhận thơng lệ quốc tế22. Ngồi ra mơi trường hợp tác cung cấp thông tin của hệ thống
20 Chẳng hạn thông tư 13 quy định chỉ hạn chế cụ thể đối với khoản vay có mục đích kinh doanh BĐS có hệ số rủi ro là 250% còn các khoản vay khác dù liên quan BĐS vẫn có hệ số rủi ro là 100% (Điều 4, mục 5.4d). Do vậy các ngân hàng đều có thể báo cáo sai lệch mục đích các khoản vay liên quan đến BĐS
21 Theo công văn 2956/NHNN-CSTT ngày 14/4/2011 của NHNN cho vay lĩnh vực phi sản xuất bao gồm: 1)