TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt
1 Trịnh Quang Anh (2013), Vấn đề nợ xấu ở các ngân hàng thương mại Việt Nam
và giải pháp xử lý
2 Nguyễn Thị Tường Anh, Nguyễn Thị Bích Thúy (2013), Kinh nghiệm xử lý “bong
bóng” bất động sản của Mỹ và Nhật Bản, Tạp chí Tài chính số 11 - 2013
3 Beim and Calomiris (2001), Các thị trường tài chính mới nổi (Emerging Financial
Markets), Bản dịch của Chương trình Fulbright
4 Bộ xây dựng (2013), Báo cáo số 96/BC-BXD ngày 15/10/2013 về Tình hình thực
hiện Nghị quyết của Quốc hội về chất vấn và trả lời chất vấn tại kỳ họp thứ tư Quốc hội khóa XIII và các báo cáo khác của BXD
5 Trương Quốc Cường (2012), Đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng Việt Nam –
nhìn từ tiêu chuẩn Basel; www.sbv.gov.vn/portal/
6 Phương Chu (2013), Các mơ hình xử lý nợ xấu điển hình trên thế giới, Thời báo
Ngân hàng
7 CIEM - Trung tâm thông tin tư liệu (2013), Giải quyết nợ xấu – vấn đề mấu chốt
trong tái cơ cấu hệ thống ngân hàng;
http://www.vnep.org.vn/Upload/SO%201%20chuyen%20de%20no%20xau.pdf
8 Văn Cường (2012), Giải quyết nợ xấu-Kinh nghiệm từ các nước;
http://www.saigondautu.com.vn/pages/20121101/ky-1-dai-ung-cuu-cua-hoa- ky.aspx
9 Huỳnh Thế Du (2004), Xử lý nợ xấu ở Việt Nam nhìn từ mơ hình Trung Quốc và
một số nền kinh tế khác; Chương trình Giảng dạy kinh tế Fulbright
10 Tơ Ánh Dương (2013), Tái cơ cấu các ngân hàng thương mại Việt Nam: một năm
nhìn lại;
http://ecna.gov.vn/ct/ht/Lists/KyYeu/Attachments/40/Ky%20yeu%20Dien%20da n%20Kinh%20te%20Mua%20xuan%202013.pdf
11 Phạm Tiến Đạt (2012), Kinh nghiệm tái cơ cấu ngân hàng của Nhật Bản
12 Đề án cơ cấu lại hệ thống các TCTD giai đoạn 2011-2015 ban hành kèm theo Quyết
định 254/QĐ-TTg ngày 01/03/2012 của Thủ Tướng Chính Phủ phê duyệt Đề án cơ cấu lại hệ thống các TCTD giai đoạn 2011-2015
13 Võ Tá Hân (1998), Cánh hoa trước gió: Đầu cơ tiền tệ và cuộc khủng hoảng
14 Xuân Hòa tổng hợp (2008), Mười hai vụ phá sản ngân hàng tồi tệ nhất lịch sử,
http://vnexpress.net
15 Lê Quốc Hội (2013), Tái cấu trúc hệ thống ngân hàng Việt Nam: Thực trạng năm
2012 và triển vọng năm 2013
16 Trịnh Thị Phan Lan (2013), Doanh nghiệp xây dựng - bất động sản: Rủi ro từ đòn
bẩy tài chính
17 Vũ Viết Ngoạn (2013), cải cách tài chính trong chiến lược phát triển bền vững của
việt nam 2011 – 2020
18 Nghiên cứu & Tư vấn Savills (2013)
19 Song Hongbing (2008), Chiến tranh tiền tệ, NXB Trẻ
20 Nguyễn Đắc Hưng (2011), Bàn về cho vay bất động sản và phi sản xuất trong hoạt
động tín dụng ngân hàng hiện nay
21 Tô Ngọc Hưng (2013), Nợ xấu từ các khu vực kinh tế, thực trạng và một số khuyến
nghị chính sách
22 Hồ Thiên Thanh và Nguyễn Trí Đức (2012), Vấn đề tài sản đảm bảo tại các ngân
hàng thương mại Việt Nam hiện nay, Tạp chí Phát triển & Hội nhập, Số 6 (16) - Tháng 9-10/2012
23 Phạm Hữu Hồng Thái (2012), Kinh nghiệm xử lý nợ xấu tại một số nước và hàm
ý cho Việt Nam, Tạp chí Tài chính số 11-2012
24 Phạm Toàn Thiện (2009), Khủng hoảng thế chấp cho vay nhà dưới chuẩn ở Mỹ:
bài học và một số kiến nghị, Tạp chí khoa học đại học quốc gia, kinh tế và kinh doanh số 25 (2009), tr 39 – 53
25 Đỗ Thiên Anh Tuấn (2012), Nợ xấu và sự tham gia của tòa án, Thời báo kinh tế
Sài Gòn - Số 51-2012
26 Tổng cục thống kê, Niên giám thống kê 2012
27 UBGSTCQG (2013), Báo cáo tổng quan tình hình tài chính 2013
28 Joseph E. Stiglitz (1995), Kinh tế học công cộng, NXB khoa học và kỹ thuật
29 Website của NHNN, UBGSTCQG, Chính phủ, CIEM … và các website khác
Tiếng Anh
30 Alex Cullen, Why do Banks Fail?;
http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=1957843
31 Christopher Crowe et al (2011), How to Deal with Real Estate Booms: Lessons from Country Experiences;
32 Daniela Klingebiel (2000), The Use of Asset Management Companies in the Resolution of Banking Crises Cross-Country Experiences;
http://elibrary.worldbank.org/doi/pdf/10.1596/1813-9450-2284
33 David L. Weimer & Aidan R. Vining (2005), Policy Analysis, Concepts and Practice, Fourth edition
34 David Nabwangu et al (2010), Commercial Real Estate Liquidation Trust
Methodology; http://www.dbrs.com/research/235764/commercial-real-estate- non-performing-loan-liquidating-trust-methodology.pdf
35 Deniz Igan and Marcelo Pinheiro (2009), Exposure to Real Estate Losses: Evidence from the U.S. Banks;
https://www.imf.org/external/pubs/ft/wp/2009/wp0979.pdf
36 Deniz Igan, Dealing with real estate booms and busts 37 Dwight M. Jaffee (1994), The Swedish real estate crisis;
http://faculty.haas.berkeley.edu/jaffee/papers/sweden.pdf
38 Helena Marrez and Peter Pontuch (2013), Finland's high house prices and household debt: a source of concern?;
http://ec.europa.eu/economy_finance/publications/country_focus/2013/pdf/cf_vol 10_issue6_en.pdf
39 Jun Chen and Jing Zhang, Modeling Commercial Real Estate Loan Credit Risk: An Overview, Moody's Analytics;
http://www.moodysanalytics.com/~/media/Insight/Quantitative-
Research/Default-and-Recovery/2011/11-03-05-Modeling-CRE-Loan-Credit- Risk-An-Overview.ashx
40 Kar-yiuWong (2001), Housing Market Bubbles and Currency Crisis: The Case of Thailand; http://www.karyiuwong.com/papers/bubbles.pdf
41 Ken-ichi Takayasu, Yosie Yokoe (1999), Non-performing Loan Issue Crucial to Asia's Economic Resurgence
42 Phan Thi Minh Khoa (2013), Public asset management: a study of asset
management companies and policy suggestions for Vietnam; Thư viện Chương
trình Giảng dạy kinh tế Fulbright
43 Koichi Mera and Bertrand Renaud (2000), Asia’s Financial Crisis and the Role of Real Estate, M.E. Sharpe, Inc;
http://books.google.com.vn/books?id=tLHAD_ELJSYC&pg=PR4&lpg=PR4&dq =Asia%E2%80%99s+Financial+Crisis+and+the+Role+of+Real+Estate,+M.E.+S harpe,+Inc&source=bl&ots=bE6p6qd8VL&sig=nEEBbU7YuTD56wEoZuO7Z7 L_Ywc&hl=vi&sa=X&ei=v0vcU9jUBsHr8AWp5oDoBg&ved=0CCcQ6AEwA Q#v=onepage&q=Asia%E2%80%99s%20Financial%20Crisis%20and%20the%2 0Role%20of%20Real%20Estate%2C%20M.E.%20Sharpe%2C%20Inc&f=false
44 Kunio Okina, Masaaki Shirakawa, and Shigenori Shiratsuka (2000), The Asset
Price Bubble and Monetary Policy: Japan’s Experience in the Late 1980s and the
Lesson, The Institute for Monetary and Economic Studies at the Bank of Japan; http://www.bis.org/publ/bppdf/bispap21e.pdf
45 Madura (2007), Goverment intervention during the Asian crisis;
http://www.cengage.com/resource_uploads/downloads/0324288417_68119.pdf 46 Quigley, John M (2002), Real estate and Asian Crisis;
http://urbanpolicy.berkeley.edu/pdf/Q_JHE01PB.pdf
47 Rahimah Majid (1999), Restructuring the banking sector: role of danaharta and danamodal; http://repo.uum.edu.my/652/1/Rahimah_Majid.pdf
48 Richard J. Herring & Susan Wachter (), Real Estate Booms and Banking Busts: An International Perspective; http://fic.wharton.upenn.edu/fic/papers/99/9927.pdf 49 Robert E. Litan, Banks and Real Estate: Regulating the Unholy Alliance;
https://www.bostonfed.org/economic/conf/conf36/conf36f.pdf
50 Ting Kien Hwa et al (2004), Impact of Asian financial crisis on Malaysian corporate real estate disposals;
http://www.prres.net/Papers/PRPRJ_No_1_2006_Hwa.pdf
51 William C. Hunter et al (2003), Asset Price Bubbles: Implicatations for Monetary, Regulatory and International Policies, The MIT Press
52 Yanfei YE (2003), The Way of Dealing with Non-performing, Loans and Its Effects on Macro-statistics in China;
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT TRẦN THANH TÙNG
NỢ XẤU BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM: ƯỚC LƯỢNG QUY MÔ, ĐÁNH GIÁ TÁC
ĐỘNG VÀ CÁCH THỨC XỬ LÝ
Chun ngành: Chính sách cơng Mã số: 60340402
PHỤ LỤC THAM KHẢO LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
Tiến sĩ HUỲNH THẾ DU
Phụ lục 1
THÔNG TIN BẤT CẤN XỨNG TRONG THỊ TRƯỜNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
Khái niệm
Thông tin bất cân xứng (Asymmetric information) xảy ra khi trong một giao dịch, một bên có thơng tin đầy đủ hơn, tốt hơn so với các bên còn lại.
Trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng , tình trạng bất cân xứng thơng tin diễn ra rất phổ biến và rất đa dạng. Đó là sự khác biệt thơng tin giữa khách hàng vay vàngân hàng do thiếu thông tin hay che giấu thông tin của người đi vay. BCXTT giữa nhân viên tín dụng (người đề xuất khoản vay) và lãnh đạo (người phê duyệt khoản vay); giữa chi nhánh và Hội sở chính của ngân hàng. BXCTT giữa các NHTM hàngthương mại và ngân hàng nhà nước (trung ương) về số liệu tỷ lệ cho vay BĐS, tỷ lệ nợ xấu. Cho đến nay có lẽ NHNN vẫn khó có thể biết chính xác tỷ lệ nợ xấu là bao nhiêu và nợ xấu BĐS là bao nhiêu. BCXTT giữa hệ thống và các cơ quan giám sát của nhà nước như Ủy ban giám sát tài chính quốc gia, Quốc hội …
Thông tin bất cân xứng xảy ra trong suốt quá trình hình thành khoản vay cũng như sau khi ký kết hợp đồng tín dụng. Ngun nhân của tình trạng này là do năng lực của các bên tham gia giao dịch là khác nhau và các bên đều có động cơ để che giấu thơng tin với mục đích có lợi cho mình.
Hậu quả của tình trạng bất cân xứng thơng tin
Tình trạng bất cân xứng thơng tin trong hoạt động tín dụng gây ra các hậu qua như sau:
Lựa chọn ngược hay lựa chọn bất lợi (Adverse selection)
Do các ngân hàng rất khó biết đầy đủ thơng tin của khách hàng và các dự án vay, vì vậy họ có xu hướng gia tăng lãi suất cho vay để bù đắp rủi ro. Kết cục là chỉ những khách hàng và dự án chấp nhận lãi suất cao mới được vay, đó thường là các khoản vay có vấn đề; trong khi khách hàng, dự án thực sự tốt lại không được vay.
Rủi ro đạo đức hay tâm lý ỷ lại (Moral hazard)
Vì các khách hàng ln có nhiều thơng tin hơn về tình hình tài chính của mình, tình trạng tài sản bảo đảm và tiến độ thực hiện các dự án. Trong trường hợp giá trị của tài sản thế chấp thấp hơn giá trị của khoản vay, đặc biệt với các khoản vay tín chấp thì bên vay thường có tâm lý ỷ lại trong việc trả nợ cũng như thiếu nỗ lực để kinh doanh hiệu quả hơn. Kết quả là khoản vay sẽ rủi ro hơn, nợ xấu cao hơn.
Vấn đề người đại diện (Principal agent)
Vấn đề này đặc biệt quan trọng trong hoạt động tín dụng. Thực tế cho thấy các khoản nợ xấu, nợ mất vốn hoặc dẫn đến phá sản ngân hàng có nguyên nhân rất lớn từ vấn đề ủy quyền, thừa hành. Trong đó người thừa hành có động cơ thu lợi cá nhân, hành động ngoài sự kiểm soát của bên ủy quyền. Người đại diện bên vay và cả người đại diện của ngân hàng đều có động cơ hành xử theo hướng có lợi cho mình nên khơng tuân thủ các quy định dẫn đến các rủi ro của khoản vay, nợ xấu cao
Khắc phục tình trạng bất cân xứng thơng tin
Cơ chế sàng lọc: Trong hoạt động tín dụng, các ngân hàng cần đầu tư nguồn lực tương xứng
cho khâu thẩm định nhằm phân loại được khách hàng tốt, xấu từ đó có chính sách lãi suất phù hợp với từng khách hàng, từng dự án. Tránh trường hợp đánh đồng giữa khách hàng tốt và khách hàng yếu kém sẽ dẫn đến hậu quả như đã nói trên.
Cơ chế giám sát: Xây dựng các chuẩn mực, quy định trong việc giám sát các quy trình cho
vay và chế độ báo cáo bảo đảm thơng tin được minh bạch, có thể dự đốn được.
Cơ chế phát tín hiệu: Có cơ chế để các bên tham gia giao dịch bao gồm các cá nhân, doanh
nghiệp tham gia giao dịch hoặc các bên đóng vai trị giám sát như cơ quan nhà nước hay các tổ chức đánh giá độc lập (tổ chức định hạng, xếp hạng…) phát tín hiệu thơng tin chính xác. Đặc biệt các cơ quan quản lý cần phát tín hiệu cảnh báo và định hướng đáng tin cậy để các bên tham gia có khả năng lường trước trong hoạch định kế hoạch kinh doanh
Phụ lục 2
BỐI CẢNH KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH TỒN CẦU 2007 VÀ KHỦNG HOẢNG CHO VAY THẾ CHẤP NHÀ Ở DƯỚI
CHUẨN TẠI MỸ
Đợt khủng hoảng tài chính tồn cầu năm 2007-2010 bắt nguồn từ đợt khủng hoảng cho vay thế chấp nhà ở dưới chuẩn tại Mỹ. Sự kiện đầu tiên nổ ra vào tháng 8/2007 với việc ngân hàng Bear Stearns, ngân hàng đầu tư lớn thứ 5 nước Mỹ thông báo hai trong các quỹ bảo hiểm của họ đã mất một nửa tổng tài sản do sự sụt giảm giá trị của danh mục đầu tư cho vay thế chấp. Ngay sau đó bất ổn đã lan rộng sang châu Âu (Paris, London, Frankfurt), châu Á (Tokyo, Hongkong, Thượng Hải) và các trung tâm tài chính thế giới. Đợt khủng hoảng đã đạt đỉnh điểm vào năm 2008 buộc chính phủ Mỹ phải can thiệp, đánh dấu một giai đoạn khủng hoảng mới của nền tài chính tồn cầu. Với tình trạng mất thanh khoản của ngân hàng Bear Stearns, để tránh sự sụp đổ của hệ thống; tháng 3/2008 FED và Bộ tài chính Mỹ đã phải thu xếp để J.P Morgan Chase mua lại. FED và Bộ tài chính Mỹ phải bảo lãnh cho khoản nợ này khoảng 29 tỷ USD (Phạm Toàn Thiện, 2009). Đợt khủng hoảng này đã kéo dài hơn 5 năm sau đó mới có dấu hiệu hồi phục.
Nguồn gốc của khủng hoảng được cho là bắt nguồn từ việc cho vay quá mức vào thị trường BĐS tại Mỹ. Vào những năm 2000, 2001 đối diện với tình hình kinh tế suy thối do ảnh hưởng của bong bóng cơng nghệ sụp đổ như Enron, Worldcom…; chính phủ Mỹ và Cục dự trữ liên bang Mỹ (FED) đã thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ và duy trì mức lãi suất rất thấp (1%/năm) trong một thời gian dài nhằm kích thích nền kinh tế. Các ngân hàng và cơng ty tài chính tại Mỹ đã đẩy mạnh cho vay mua nhà ở với các điều kiện cho vay lỏng lẻo chủ yếu dựa vào tài sản thế chấp và định hạng tín dụng của khách hàng (gọi là cho vay dưới chuẩn). Lãi suất cho vay dài hạn 30 năm chỉ từ 4 – 5%/năm. Do vậy có rất nhiều người được vay tiền để mua nhà và đẩy giá nhà đất tăng cao. Khi giá BĐS tăng lại càng có nhiều người vay để đầu cơ kiếm lời. Các ngân hàng và cơng ty tài chính sau khi cho vay đã bán các khoản vay có thế chấp BĐS cho các Quỹ đầu cơ để chứng khốn hóa các khoản vay này. Sau đó các chứng khốn này được phân loại theo các gói rủi ro (từ A đến Z) và bán ra thị trường
vốn thế giới. Các cơng ty tài chính từ London đến Trung Quốc đều mua các chứng khoán này.
Khi các ngân hàng cho vay xong họ bán ngay cho các nhà đầu tư chứng khoán nên khoản vay được đưa ra ngoại bảng, vì thế khơng phải trích dự phịng bắt buộc theo quy định an tồn của Basel. Do vậy sổ sách kế tốn của ngân hàng ln được sạch sẽ và khơng có nợ xấu.
Vấn đề chỉ bùng nổ khi FED tăng lãi suất nhằm đối phó với tình trạng lạm phát do cung tiền tăng mạnh trong một thời gian dài. Ngay lập tức các khoản vay thế chấp BĐS được điều chỉnh lãi suất (ARM) phần lớn người vay không chịu nổi lãi suất cao nên khơng có khả năng trả nợ đúng hạn. Các ngân hàng phải gia hạn, cơ cấu nợ và dấu hiệu nợ xấu đã bộc lộ hoàn toàn. Những nhà đầu tư cổ phiếu nhận ra rủi ro và bán tháo các cổ phiếu để rút vốn, hệ thống tài chính mất thanh khoản và sụp đổ.
Khi giá BĐS giảm, mọi người hoảng sợ bán tháo cổ phiếu và làm cho giá BĐS, cổ phiếu lao dốc. Giá trị khoản vay được định giá lại hàng ngày theo giá thị trường (trong một thị trường thưa thớt – thin market) đang rớt giá nên càng thấp. Giá trị tài sản của các TCTC đang nắm giữ khoản vay hoặc chứng khốn đều bị bốc hơi. Các ngân hàng nhanh chóng bị mất thanh khoản phải cầu cứu FED và chính phủ Mỹ.
Liên hệ với Việt Nam ta thấy câu chuyện trên rất tương tự như tình trạng của hệ thống ngân hàng và kinh doanh BĐS từ những năm trước 2000 và đến 2007, 2008 thì rất giống như tình hình ở Mỹ. Có khác chăng là các khoản vay tại ngân hàng Việt Nam chưa được chúng khốn hóa chuyển tiếp cho các nhà thứ cấp. Nhưng ở Việt Nam lại có việc huy động trực tiếp từ người mua và đầu tư BĐS thông qua thị trường chứng khoán cũng rất lớn.
Để xử lý khủng hoảng BĐS, Chính phủ Mỹ đã có những chính sách hỗ trợ như tung ra các gói kích thích kinh tế và chính sách tiền tệ.
Thứ nhất, gói kích thích kinh tế. Năm 2008, Chính phủ Mỹ đã phân bổ hơn 900 tỷ USD cho các khoản vay đặc biệt và giải cứu liên quan đến “bong bóng” nhà ở Mỹ.